江苏天宇建设集团有限公司与陕西志华置业有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

陕西省西安市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2018）陕01执异441号

案外人：陕西华恒实业有限公司，住所地：陕西省西安市高新区高新路25号糜家桥小区49号楼。

法定代表人：吴凡军，该公司总经理。

委托代理人：吴志刚，男，汉族，1958年11月15日出生，西安市雁塔区。

申请执行人：江苏天宇建设集团有限公司，住所地：江苏省宝应县苏中北路41号。

法定代表人：蒋彬

委托代理人：路钢，陕西众致律师事务所律师。

委托代理人：罗涛，陕西众致律师事务所实习律师。

被执行人：陕西志华置业有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区劳动路西缆社区A座二层。

法定代人：黄志华，该公司董事长。

江苏天宇建设集团有限公司（天宇公司）与陕西志华置业有限公司（以下简称志华公司）建设工程施工合同纠纷一案，陕西省高级人民法院作出的（2017）陕民终1221号民事判决书已经发生法律效力，因义务志华公司未履行法律文书确定的义务，权利人天宇公司向本院申请执行，本院依法立案执行。

本案在执行过程中，案外人陕西华恒实业有限公司（以下简称华恒公司）以其对本院查封华府西城港湾19号楼10401号房产享有所有权为由向本院提出执行异议申请，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查终结。

案外人华恒公司称：2016年8月1日，案外人与被执行人志华公司签订协议，购买位于华府西城港项目两套住宅房屋及两个车位，两套房分别是13#13104号，房屋总价款58.8915万元；19#10401号，房屋总价款40.4880万元。案外人用工程收款支付了全部房款，并办理了房屋交接手续。因案外人要出售的原因一直未办理网签登记手续。2018年3月案外人己将19#10401号房屋出售给他人，4月初刚通过购房资格审查，在准备办理网签时发现，该房产被法院执行查封。该房产虽登记在被执行人陕西志华公司名下，但案外人己付款全部房款，且在贵院查封前出售给第三人。故贵院强制执行该房屋损害了异议和善意第三人的合法权益，请求贵院依据事实和法律，在查清事实的基础上，维护案外人合法的权益。

申请执行天宇公司答辩称:1、案外人关于该房产属于案外人所有的主张并无事实和法律依据。（1）、案外人并未就该房产办理不动产登记，案外人对此不享有包括所有权在内的物权。根据《物权法》第九条的规定，案外人未办理不动产登记，就不发生变更、转让的物权效力；即案外人就该房产不享有物权，案外人的主张并无事实和法律依据。(2)、案外人与志华公司的转让协议因未办理网签手续，即未就该转让行为进行法定的备案程序，不产生物权效力。2、贵院强制执行并未损害案外人、第三人的权益。（1）、案外人、第三人与志华公司间的法律关系属于合同关系。志华公司不履行或无法履行该合同各项义务，案外人、第三人只能向合同相对人志华公司进行主张，贵院强制执行并未限制案外人、第三人对该权利的行使，因此并未造成损失；案外人的主张并无事实和法律依据。（2）、贵院是依法对该房产进行强制执行的，贵院对该房产进行查封时志华公司仍是该房产的物权人；在法律层面上，该房产仍然属于志华公司所有，贵院依法对属于志华公司的房产进行查封符合法律规定。3、物权具有优先效力，具有优先于案外人所主张之债权的效力。在同一标的物上同时存在物权和债权时，无论物权成立于债权之前或之后，都优先于债权的效力。本案中，该房产的物权效力始终优先于案外人对该房屋主张的债权。综上所述，答辩人的异议申请并无事实和法律依据，不应当得到支持。故答辩人请求贵院依法驳回案外人的异议。

本院查明，天宇公司与志华公司建设工程施工合同纠纷一案，执行中，本院于2018年4月4号作出（2018）陕01执679号之一执行裁定书，裁定内容为“查封被执行人陕西志华置业有限公司名下的位于西安市××路的下列房产：一、预售证号为2014243、房号为10-11904号、面积160.67平方米；二、预售证号为2014221、房号为18-11604号、面积114.67平方米；三、预售证号为2014221、房号为18-10504号、面积113.78平方米。四、预售证号为2014221、房号为18-20304号、面积40.75平方米；五、预售证号为2014221、房号为19-10401号、面积72.30平方米；六、预售证号为2014221、房号为19-30206号、面积217.29平方米。七、预售证号为2014221、房号为19-10207号、面积373.23平方米。查封期限为三年”。

案外人华恒公司为支持其异议请求向本院提供如下证据：1、志华公司与华恒公司签订《以房抵款协议书》；2、《华府·西城港湾商品房订单》;3、缴纳购房款收款收据；4、华府西城港湾收楼手续书；5、缴纳房产证办理工本费收款收据一份；6、缴纳物业服务费用收款收据一份。

以上事实有民事判决书、执行裁定书、答辩状、证据材料等在卷佐证。

本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。据此，案外人华恒公司虽主张其与志华公司签订有华府·西城港湾19号楼10401号房产的《购房协议》，并提交购房收款收据及华府·西城港湾收楼手续，但案外人华恒公司并未在涉案房产已具备办理网签备案的条件下办理网签备案手续，且本院在查封时该涉案房产仍登记在被执行人志华公司名下，故本院对涉案房产的查封行为并无不当，案外人的异议理由不能成立，本院依法不予支持。如案外人对涉案查封房产主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下：

驳回案外人陕西华恒实业有限公司的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审判长　　王庆九

审判员　　李　唯

审判员　　王　炜

二〇一八年八月十日

书记员　　张一帆