内蒙古广正生态环境绿化工程有限公司与内蒙古小环球房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

呼和浩特市赛罕区人民法院

民 事 判 决 书

（2016）内0105民初6889号

原告（反诉被告）：内蒙古广正生态环境绿化工程有限公司。

法定代表人：曹中广，该公司总经理。

委托诉讼代理人：庞军，内蒙古辩证律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘伟，女，该公司职工。

被告（反诉原告）：内蒙古小环球房地产开发有限责任公司。

法定代表人：金学成，该公司总经理。

委托诉讼代理人：邵祖望，经世律师事务所律师。

原告内蒙古广正生态环境绿化工程有限公司（以下简称广正公司）与被告内蒙古小环球房地产开发有限责任公司（以下简称小环球公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案受理后，依法适用简易程序审理，在审理过程中小环球公司提起反诉，不宜适用简易程序，转为普通程序进行审理，并于2016年10月10日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广正公司的委托诉讼代理人庞军、刘伟，被告小环球公司的委托诉讼代理人邵祖望到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

广正公司向本院提出诉讼请求：1.判令小环球公司履行双方签订的《商品房买卖合同》，为广正公司购买的位于呼和浩特市××区号房屋办理产权登记（现在已经在呼和浩特市房管局变更成B座701室）；2.小环球公司依照《商品房买卖合同》向广正公司支付违约金168,059.64元。事实与理由：2010年5月5日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：小环球公司将位于呼和浩特市××区号，建筑面积为965.86平方米的房屋以5,601,988元的价格出售给广正公司，房款广正公司分批支付。小环球公司于2010年5月上旬将房屋交付广正公司，小环球公司应当在商品房交付使用后730日内为广正公司向产权机关备案，使广正公司取得房地产权属证书，否则，小环球公司有义务按广正公司已付之价款的3%向广正公司支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，广正公司如约将购房款交付小环球公司，但小环球公司自2010年5月将房屋交付广正公司占有、使用至今，一直未按《商品房买卖合同》的约定，为广正公司办理房屋产权证，已构成违约。广正公司向法院提起诉讼，请求人民法院依法判决。

小环球公司辩称，一、广正公司现有证据无法证实是房屋权利人，法院应当追加小环球公司第三项目部实际投资人为本案第三人查明售房事实。通过广正公司举证得知，2010年5月5日双方签订《商品房买卖合同》，销售者是小环球公司第三项目部，收款收据同样是小环球公司第三项目部。小环球公司曾于2003年就金桥鸿都大厦开发与天友公司签订《联合开发商品房协议书》，而天友公司早于2005年4月1日便吊销了营业执照，双方除签订过上述协议外，期间内所有的合作开发事务均由实际投资人董资慧、胡林海、田硕三人执行，上述实际投资人便是本案需追加的第三人。小环球公司从未授权以第三项目部名义对外销售房屋。广正公司提供的收款收据不符合收据加盖财务专用章的要求，真伪无法辨别。且小环球公司与董资慧、胡林海、田硕合作协议约定，凡涉及董资慧、胡林海、田硕销售的部分应承担开发产生的有关费用。二、小环球公司没有故意逾期办证的违约事实，无需承担违约责任。广正公司对于逾期办证负有过错，且广正公司主张违约金明显过高。鸿博大厦是小环球公司与董资慧、胡林海、田硕联合开发，该大厦己经分户办理完毕，从未得知存在广正公司购买房屋的事实。鸿博大厦五证齐全，小环球公司没有必要故意违约不为广正公司办理产权登记。2010年10月12日，小环球公司为防止第三项目部债权、债务遗漏，曾在内蒙古日报上专门刊登公告，告知就第三项目部债权、债务进行登记、清算。但公告发出后，至今从未有业主进行登记。广正公司对遗漏分户产权登记有一定过错。且如果小环球公司第三项目部销售属实，广正公司仍有房款未缴清，小环球公司有理由暂缓办理房屋权属登记。广正公司按房屋总价3%主张违约金明显过高。

小环球公司向本院提起反诉，请求：1.判令广正公司向小环球公司支付房屋面积差31.08平方米房款180,264元。2.判令广正公司向小环球公司支付逾期付款违约金173,468元；3、本案诉讼费、反诉费由广正公司承担。事实与理由：2010年5月5日双方签订《商品房买卖合同》，约定诉争商品房建筑面积965.86平方米，诉争商品房单价5800元/平方米，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的双方同意按第1种方式进行处理，双方约定的第1种处理方式为：诉争商品房面积为暂测面积，无法估算面积误差，最终以房产局实测面积为准，多退少补。广正公司逾期未付，小环球公司有权终止此协议收回房屋，广正公司按总房款的3%向小环球公司支付违约金，同时小环球公司有权按2.5元/日向广正公司收取此房屋的使用费。合同签订后，小环球公司于2010年5月向广正公司交付诉争商品房，同时小环球公司委托呼和浩特市标准房产测绘所（以下简称测绘所）对包含诉争房屋在内的房屋的实际面积进行测绘，2010年测绘所作出呼标准房测字（2009）第051号《房屋面积测绘成果报告书》，根据该报告书，诉争房屋的实际建筑面积为996.94平方米，比合同约定的965.86平方米多交付31.08平方米，按照合同第5条约定，广正公司应当向小环球公司支付房屋面积差价180,264元。经小环球公司催告广正公司至今没有向小环球公司支付该笔房款。综上，广正公司的行为已经构成违约，侵害了小环球公司的合法权益，小环球公司向法院提起反诉，以维护小环球公司的合法权益。同时小环球公司保留继续追究广正公司除反诉请求以外其他应当承担责任的诉权。

广正公司辩称，一、签订合同后，广正公司如约将全部购房款交付给小环球公司，小环球公司为广正公司出具收据，广正公司己按合同约定全部履行了义务。2010年5月交付房屋，2010年作出测绘报告，2010年8月31日交纳购房款，从签订合同至交纳购房款，小环球公司均未向广正公司出示过《房屋面积测绘成果报告书》及告知广正公司所购房屋的测绘面积。且合同约定，以产权登记面积为准，测绘面积不是登记面积，小环球公司要求广正公司支付差额面积的房款180,264元的诉讼请求不能成立，且己超过诉讼时效。二、广正公司己按合同约定履行了购房款的义务，没有违约之处，故小环球公司要求广正公司支付违约金的诉讼请求不能成立。

本院经审理查明，2010年5月5日，小环球公司与广正公司签订《商品房买卖合同》，约定小环球公司将鸿博大厦7层701号房屋出售给广正公司。该商品房的用途为办公，建筑面积共965.86平方米，单价为5800元/平方米，总金额5,601,988元。双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：此房屋面积为暂测面积，无法估算面积误差，最终以房产局实测面积为准，多退少补。付款方式：签订合同时首付1,000,000元，2010年6月1日前付清1,000,000元，剩余房款3,601,988元于签定合同后90日内付清。广正公司如未按本合同规定的时间付款，小环球公司有权终止此协议收回房屋，广正公司按总房款的3%向小环球公司支付违约金，同时小环球公司有权按2.5元/日向广正公司收取此房屋的使用费（使用日期为90日）。小环球公司应当在2010年5月10日前将该房屋交付广正公司使用。小环球公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由小环球公司提供的资料报产权登记机关备案。如因小环球公司的责任，广正公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，广正公司不退房，小环球公司按己付房价款的3%向广正公司支付违约金。小环球公司第三项目部及广正公司分别在合同上加盖公章。2010年5月6日，广正公司向小环球公司交付1,000,000元购房款，2010年5月31日，广正公司向小环球公司交付1,000,000元购房款，2010年8月13日，广正公司向小环球公司交付1,500,000元购房款，2010年8月20日，广正公司向小环球公司交付500,000元购房款，2010年8月31日，广正公司向小环球公司交付1,601,988元购房款。该五张收据上均加盖小环球公司第三项目部的财务专用章。

另查明，2010年5月12日，呼和浩特市标准房产测绘所作出呼标准房测字（2009）第051号《房屋面积测绘成果报告书》，赛罕区昭乌达路颐和小区综合楼B段7层1号楼建筑面积为996.94平方米。小环球公司自认于2010年8、9月份期间取得该报告书。另根据呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的房属权属登记机关对房屋权利的记载信息记载，赛罕区昭乌达路颐和小区综合楼7层B段701房屋面积为996.94平方米，己办理初始登记。

又查明，小环球公司第三项目部于2006年成立，于2010年10月撤销。2010年10月12日，小环球公司在报纸上发布公告，小环球公司于2006年成立的第三项目部因所经营项目己结束，决定于2010年10月10日起撤销。该小环球公司第三项目部涉及的一切债权债务从2010年10月10日至2010年10月30日内到第三项目部登记、清算。

2014年8月26日，小环球公司出具《证明》，涉案房屋总面积为965.86平方米，产权正在办理中。

最后查明，呼和浩特市赛罕区鸿博大厦七层701号房屋即颐和小区综合楼7层B段701号房屋。

本院认为，本案的争议焦点为：一、广正公司要求小环球公司履行双方签订的《商品房买卖合同》，为广正公司办理产权登记，支付逾期取得房屋产权证的违约金168,059.64元是否有事实及法律依据，该违约金是否过高，是否应予调整；二、小环球公司要求广正公司支付房屋面积差31.08平方米的差价180,264元及逾期付款的违约金173,468元是否有事实及法律依据。

针对争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方当事人应依合同约定诚实信用地履行各自的义务。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据该条法律规定，房地产开发企业有义务将房屋的所有权转移给买受人。另根据双方签订的合同约定，小环球公司应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由小环球公司提供的资料报产权登记机关备案。如因小环球公司的责任，广正公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，小环球公司按己付房价款的3%向广正公司支付违约金。现小环球公司未将办理权属登记需由小环球公司提供的资料报产权登记机关备案，违反合同约定，其行为构成违约，其应承担继续履行合同，为广正公司办理产权登记，并按合同约定支付违约金的义务。广正公司己支付房屋价款5,601,988元，故小环球公司应承担168,059.64元（5,601,988元×3%）违约金的义务。广正公司的该项诉讼理由成立，该项诉讼请求本院予以支持。另因在办理房屋产权登记过程中，需由广正公司出具相关证件及手续，其亦负有协助办理的义务。

关于小环球公司抗辩未授权小环球公司第三项目部出售房屋，本院认为，庭审中，小环球公司自认曾成立过小环球公司第三项目部，并为小环球公司第三项目部刻过公章，故应当认定小环球公司第三项目部系小环球公司的内设机构。小环球公司并未申请对《商品房买卖合同》中加盖的公章真伪进行鉴定，本院对该合同上加盖的公章的真实性予以认定。另小环球公司曾在报纸上刊登公告，对小环球公司第三项目部的债权债务进行结算，应视为小环球公司对以小环球公司第三项目部名义发生的债权债务予以追认，以小环球公司第三项目部名义发生的债权债务应当归由小环球公司承担。故本案中由小环球公司第三项目部加盖公章签订的合同应直接约束小环球公司。

关于小环球公司主张应追加小环球公司第三项目部实际投资人董资慧、胡林海、田硕为第三人，其应承担开发产生的有关费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。小环球公司主张追加实际投资人董资慧、胡林海、田硕为第三人，其应承担开发产生的有关费用，则需提供相应的证据予以证明董资慧、胡林海、田硕与本案有实际的利害关系。小环球公司提供的证据《联合开发商品房协议书》系其与内蒙古天友房地产开发有限责任公司签订，并非与董资慧、胡林海、田硕三人签订。故小环球公司应承担举证不能的责任，本院依法不予追加董资慧、胡林海、田硕为本案第三人。

关于小环球公司抗辩其己经以公告的方式告知结算债权债务，广正公司对逾期办理产权登记存在过错，本院认为，当销售的商品房具备办理产权登记的条件时，出卖人负有告知买受人的义务。关于告知的方式问题，本院认为，出卖人负有勤勉审慎地告知义务，对告知义务的履行应首先采用直接告知、邮寄告知书等方式，当穷尽以上方式方法都无法告知的情况下，才能采用公告告知的方式，以免买受人对告知事项不知情，遭受损失。本案中，小环球公司未提供相应的证据证明其己采取直接告知、邮寄告知书等方式履行过告知义务，而径行采取公告的方式告知，不能视为其己履行了告知义务，广正公司对未办理产权登记不存在过错。

关于小环球公司抗辩广正公司仍有房款未缴清，小环球公司有理由暂缓办理房屋权属登记。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如因小环球公司的责任，广正公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，广正公司不退房，小环球公司按己付房价款的3%向广正公司支付违约金。另小环球公司自认己于2010年8、9月份取得《房屋面积测绘成果报告书》，涉案房屋实测面积比合同约定面积多出31.08平米。本院认为，小环球公司作为出卖人，在取得房屋面积测绘报告书，得知实测面积大于合同约定面积后，应在合理期限内通知广正公司补交房屋面积差价款，以使双方当事人尽快履行合同义务，避免合同义务的迟延履行造成权利义务长期处于不确定的状态，给各方当事人造成损失。小环球公司于2010年8、9月份取得《房屋面积测绘成果报告书》，却未提供相应的证据证明其向广正公司履行过告知义务。且根据广正公司提供的小环球公司于2014年3月26日出具的《证明》，涉案房屋面积为965.86平方米，该份证据亦可以佐证小环球公司未及时向广正公司告知补交房屋面积差价款。故因小环球公司未履行告知补交房屋面积差价款的义务，导致广正公司未取得房屋产权登记，其应向广正公司承担合同约定的违约责任。小环球公司的该项抗辩理由不能成立。

关于小环球公司抗辩广正公司主张的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方当事人约定小环球公司按己付房价款的3%向广正公司支付违约金。广正公司己付房屋价款为5,601,988元，数额较大，3%的违约金的比例较小，且小环球公司并未提供相应的证据证明实际造成的损失数额，故本院认为双方约定的违约金数额168,059.64元不存在过高的情形。小环球公司的该项抗辩理由不能成立。

针对争议焦点二，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，此房屋面积为暂测面积，无法估算面积误差，最终以房产局实测面积为准，多退少补。另根据呼和浩特市标准房产测绘所作出的房屋面积测绘成果报告书》，涉案房屋建筑面积为996.94平方米，比合同约定的面积多出31.08平方米。广正公司应按合同约定向小环球公司支付以房屋实测面积计算的房屋价款。小环球公司主张广正公司向其支付房屋差价款180,264元的诉讼理由成立，诉讼请求本院予以支持。

关于广正公司抗辩合同约定以产权登记面积为准，测绘面积不是登记面积的问题，本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：此房屋面积暂测面积，无法估算面积误差，最终以房产局实测面积为准，多退少补。故双方明确约定了以实测面积为准。且根据相关规定，测绘成果报告报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记，即房屋权属登记的面积系以测绘成果报告为依据的。另根据呼和浩特市房屋产权产籍档案馆出具的房属权属登记机关对房屋权利的记载信息记载，涉案房屋己办理初始登记，面积为996.94平方米。故可以确定涉案房屋的面积为996.94平方米，广正公司应按该实测面积向小环球公司补齐房屋价款。广正公司该项抗辩理由不能成立。

关于广正公司抗辩小环球公司补交房屋价款的诉讼请求己过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。合同纠纷中，权利被侵害之时，系合同约定的履行期限届满，义务人未履行义务之时。本案中，小环球公司未向广正公司告知过补交房屋差价款，未向其指定过履行期限，不存在广正公司未按期履行义务，侵害小环球公司权利的情形，故不存在诉讼时效起算的条件，亦不存在诉讼时效己过的情形。广正公司该项抗辩理由不能成立。

关于小环球公司主张广正公司支付逾期付款违约金173,468元的问题，本院认为，如上所述，小环球公司未向广正公司告知过补交房屋差价款，亦未向其指定过履行期限，不存在广正公司未按期履行义务，侵害小环球公司权利的情形。故广正公司于诉讼中得知房屋实测面积与合同约定面积有差异，需补交房屋差价款，其行为不构成逾期付款，小环球公司的该项诉讼理由不能成立，诉讼请求本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）内蒙古广正生态环境绿化工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）内蒙古小环球房地产开发有限责任公司给付房屋面积差价款180,264元；

二、被告（反诉原告）内蒙古小环球房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）内蒙古广正生态环境绿化工程有限公司给付违约金168,059.64元；

三、被告（反诉原告）内蒙古小环球房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）内蒙古广正生态环境绿化工程有限公司办理房屋产权登记；

四、驳回被告（反诉原告）内蒙古小环球房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3662元（内蒙古广正生态环境绿化工程有限公司已预交），由被告（反诉原告）内蒙古小环球房地产开发有限责任公司负担；案件受理费3303元（内蒙古小环球房地产开发有限责任公司已预交），由原告（反诉被告）内蒙古广正生态环境绿化工程有限公司负担1685元，由被告（反诉原告）内蒙古小环球房地产开发有限责任公司负担1618元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。

审　判　长　　李丽萍

代理审判员　　唐　谣

人民陪审员　　乌日娜

二〇一七年一月十九日

书　记　员　　马占春