江某某房地产开发有限公司、某某定金合同纠纷二审民事判决书

江西省赣州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）赣07民终1224号

上诉人(原审被告）：江***房地产开发有限公司，住所地上犹县东山镇下西村路粮食大厦**。统一社会信用代码91360724756794066R。

法定代表人：刘小军，公司董事长。

委托诉讼代理人：马达远，江西腾龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张坚文，江西腾龙律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，1975年4月22日生，汉族，住江西省赣州市上犹县。

上诉人江***房地产开发有限公司（以下简称鼎诚房地产公司）与被上诉人***与被告定金合同纠纷一案，上诉人不服江西省上犹县人民法院(2019)赣0724民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

鼎诚房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决,改判上诉人不承担责任;2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审将上诉人列为被告适用法律错误。我国民事诉讼法第四十八条规定,公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。…其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用

***答辩称：一、鼎诚房地产开发有限公司(以下称鼎诚公司)是学林苑项目的企业法人,一审判决书中已经明确表述。从我方购房、购车库收款定金票据的公章上可以明显看到鼎诚公司名称,按照《中华人民共和国公司法》明文规定,学林苑项目部只属于公司下属非法人分公司,鼎诚公司才是应当承担相应的责任主体。二、我方与鼎诚公司签有购房车库定金收据和房源认购确认单,并与公司销售人员刘莉莉存在口头约定,我方履行约定,按照要求进行了房屋车库认购事宜,完成了定金交款。根据《合同法》第十、十二条文有关规定,已经构成事实书面约定合同,在收据和认购确认单以及与销售人员的口头约定中标明了当事人姓名、标的、价款等要素,形成了事实要约承诺,属生效合同。三、我方依据《商品房销售管理办法》第十条规定:房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前,将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。鼎盛公司将明知己确认销售的房产进行抵债给他人,存在违法行为,是鼎诚公司一方责任,我方并不存在过错,有与销售人员刘莉莉约定,在广州打工回来签合同的车票为证。四、我方坚持鼎诚公司双倍赔偿的要求,定房事实合同成立,依据《合同法》第七章第107条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措或赔偿损失等违约责任,当事人如果能继续履行交房义务,我方将可以不提出赔偿要求,但事实上房屋已被鼎诚公司抵债了,其已经无法履行。根据最高法《关于适用若干问题的解释》中“关于定金部分的解释”的有关规定,我方继续维持退还定金30000元,赔偿双倍购房定金60000元的诉讼请求。于法于理于情,我方都属于真实受害者,我是农民,是靠辛勤打工攒下的一点钱准备买房的,按照现在房价和物价上涨因素已经无力在县城购买商品房。我方只主张了属于自己退还定金的基本权利和按法律进行申诉赔偿,出于维护被告方公司形象出发并没有通过信访和其他途径进行维权,请法院给予我作为弱者受害者的角度依法判决,并早日执行到位。

***诉讼请求：1.判决被告赔偿原告购房定金60000元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求为：要求被告赔偿房屋改造费用1071元。

一审法院认定事实：鼎诚房地产公司经营范围为房地产开发、销售等项目。投资人李晓茹挂靠该公司开发上犹县学林苑房地产项目，并于2015年1月19日成立鼎诚房地产公司学林苑售楼部，类型为有限责任公司分公司，经营范围为在公司授权范围内销售、管理隶属公司开发的楼盘。2016年8月5日，原告到被告学林苑售楼部认购学林苑x栋三单元x号房及4#-x号车库，并由该售楼部销控人员刘莉莉向原告出具房源认购确认单。同日，原告向被告学林苑售楼部交纳购房定金20000元，购车库定金10000元，被告学林苑售楼部分别向原告出具购房定金、购车库定金收据。后原被告因故未签订房屋买卖合同，被告也未向原告交付认购的房屋和车库。

一审法院认为：一、关于鼎诚房地产公司是否是本案适格的被告。对此被告辩称原告错列被告，收取原告定金的是学林苑售楼部，按照合同相对性原理，应将学林苑售楼部列为被告。学林苑售楼部是被告鼎诚房地产公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十三条规定“分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担”，由此，学林苑售楼部属于鼎诚房地产公司设立的分公司，不具备民事主体资格，不能独立承担民事责任，其民事责任应由鼎诚房地产公司承担，因此该学林苑售楼部不是本案适格的被告，被告鼎诚房地产公司才是本案的适格被告，对被告提出的抗辩，于法不能成立，不予采纳。二、关于本案责任承担的主体。被告辩称学林苑项目的实际投资人为李晓茹，按照权利义务相一致的原则，应由李晓茹承担返还定金的责任。学林苑售楼部系鼎诚房地产公司设立的，李晓茹系被告鼎诚房地产公司设立的项目负责人，虽然李晓茹与被告鼎诚房地产公司之间存在内部挂靠关系,并且有对外公司不承担责任的约定，但该约定仅限于李晓茹与鼎诚房地产公司，对原告不发生法律效力，被告鼎诚房地产公司也不得以此来对抗第三人，所以本案返还定金的义务，根据项目部的法律性质及民法的规定，应当由被告鼎诚房地产公司承担。故被告鼎诚房地产公司由此提出的抗辩不能成立，不予采纳。综上，《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。购房定金是购房者交纳的，但定金本身对开发商也是有约束作用的，如果由于开发商的原因，导致商品房买卖合同未能顺利签订，开发商不仅需要全额返还购房定金，还要另外支付等额的价款给购房者，即双倍返还，这是购房定金的惩罚性质的体现，但因不可归责于开发商或购房者的原因导致合同未能订立的除外。同时，所谓“不可归责于双方当事人的事由”，主要体现为法律上的不可抗力，是指合同当事人在签订合同时不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，比如发生了地震等自然灾害，导致商品房不符合当事人交纳定金时的条件。本案原告为购买被告鼎诚房地产公司开发的上犹县学林苑房屋而向被告给付购房（含车库）定金30000元，该定金是原被告在订立合同或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，是订约定金，后双方当事人因故未能订立商品房买卖合同时，被告应当举证证明合同未签订系出现了“不可归责于双方当事人的事由”或原告拒绝签订商品房买卖合同的事实，否则，应当承担双倍返还的责任，现被告未能提供相应证据证实，应当承担举证不能的法律后果，故原告主张双倍返还购房定金计60000元，于法有据，予以支持。关于原告要赔偿改造费用1071元的问题。原告提交的证据虽证实对的认购的车库进行了相关改造，但未提供正式发票，无法确认实际费用，且本案系定金合同纠纷，故对原告的该项主张，不予支持。根据《中华人民共和国公司法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告江***房地产开发有限公司于判决生效后十五日内给付原告***60000元；二、驳回原告***的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元（原告已预交），由被告江***房地产开发有限公司承担，限于判决生效后七日交纳。

本院二审期间，被上诉人提交证据一、微信聊天记录打印件，证明被上诉人要求上诉人公司的销售人员尽快签订购房合同，未签订合同是上诉人公司的原因。证据二、银行卡复印件及存款凭条复印件，证明被上诉人按上诉人要求在中国建设银行开设账户，被上诉人已将购房首付款70000元存入该银行账户。上诉人进行质证认为，对证据一的真实性有异议，该聊天记录没有身份来源，不清楚是否是销售人员，且该记录也是复印件，没有手机的视频来源来核对其真实性。该证据不能证明其要证明的对象，双方对签订合同的时候没有明确约定，不存在上诉人拒不与被上诉人签订合同的问题。导致本案上诉人与被上诉人没有签订合同的原因主要是付款方式的问题，所以，没有签订书面合同。这不能归责于被上诉人与上诉人之间的过错没有签订商品房买卖合同。对证据二，该证据与本案无关联性，也不能证明其证明对象。本案是定金合同纠纷，该存款与本案无关。需要审核的关键是没有签合同是否是上诉人或者被上诉人的过错问题，与其有没有存款没有关联。该款是否是首付款我方也不清楚。本院审查认为，对证据一的真实性、合法性和关联性予以确认，对证据二关联性不予确认。

本院查明事实同一审判决认定事实。

本院认为，关于责任主体的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）法释〔1998〕15号》第78条规定：被执行人为企业法人的分支机构不能清偿债务时，可以裁定企业法人为被执行人。企业法人直接经营管理的财产仍不能清偿债务的，人民法院可以裁定执行该企业法人其他分支机构的财产。据此，虽然依法设立的分公司具有诉讼主体资格，但是实体民事责任仍由总公司承担。本案中，根据江***房地产开发有限公司学林苑售楼部的营业执照，其为上诉人的分公司，在上诉人公司授权范围内销售、管理隶属公司开发的楼盘。因此，被上诉人直接起诉上诉人承担责任，并无不当。上诉人主张江***房地产开发有限公司学林苑售楼部之间系挂靠关系，没有事实依据，本院不予以支持。

关于返还金额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条规定：因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，结合被上诉人提交的通话记录等证据，双方合同未能履行的原因在于上诉人一方，且实际已经无法履行。因此，被上诉人请求双倍返还定金，符合法律规定，本院予以支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元，由上诉人江***房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　曾文俊

审　判　员　　赖国东

审　判　员　　王阿婷

二〇二〇年六月二十三日

代理书记员　　李晓倩

代理书记员　　姚冰霞