某某、某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

四川省广安市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川16民终953号

上诉人（原审被告）：***，男，1943年7月18日出生，汉族，住四川省广安市广安区。

上诉人（原审被告）：何飞，男，1974年11月17日出生，汉族，住四川省广安市广安区。

二上诉人共同的委托诉讼代理人：刘文，四川信和信律师事务所律师。

二上诉人共同的委托诉讼代理人：李雪健，四川信和信律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：广安鼎力置业有限公司，住所地四川省广安市广安区。

法定代表人：黄小荣，执行董事。

委托诉讼代理人：刘云华，男，汉族，公司员工。

委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。

原审被告：四川广安星河水电建筑工程有限公司，住所地四川省广安市。

法定代表人：苏明纯，总经理。

委托诉讼代理人：张世瑜，四川虹永律师事务所律师。

原审第三人：广安市兴安摩托车安全技术检测有限公司，住所地四川省广安市广安区。

法定代表人：王定斌，执行董事。

上诉人何飞、***因与被上诉人广安鼎力置业有限公司（以下简称鼎力置业公司）、原审被告四川广安星河水电建筑工程有限公司（以下简称星河水电建筑公司）、原审第三人广安市兴安摩托车安全技术检测有限公司（以下简称兴安摩托车检测公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

何飞、***上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由鼎力置业公司承担。事实和理由:1.2008年8月18日，广安市广安区城市资产经营中心与***签订的租赁协议未实际履行。租赁协议签订后，因星河水电建筑公司的极力阻碍，何飞、***没有实际入场，且鼎力置业公司未采取有效措施促成何飞、***入场使用，即双方的租赁目的未达成，鼎力置业公司应当返还何飞、***已交纳租金和保证金共15,000元；2.星河水电建筑公司与何飞签订的租赁协议系无权处分，但鼎力置业公司未在知道或应当知道时主张自己的权利。该协议在无效力瑕疵的情况下应认定有效，双方已按协议履行，鼎力置业公司应向星河水电建筑公司主张收回费用而非找何飞、***索要。3.星河水电建筑公司与何飞签订的租赁协议截至到2015年11月10日已全部履行完毕，2015年11月10日之后对案涉门市的使用，一审法院认定为系与何飞、***建立了不定期租赁合同关系，但一审判决的租金计算方式没有法律依据。一审判决按照原合同支付不定期租赁期间的租金，“原合同”应是指2008年8月18日广安市广安区城市资产经营中心与***签订的租赁协议。根据该租赁协议的约定，从2015年11月11日作为不定期租赁合同的起算时间，租金应是23,425元，以此为基数，每年继续上浮10%，至2020年11月10日租金共计为143,006元。一审法院认定事实不清，必然导致法律适用错误。

鼎力置业公司辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判；2.何飞、***称鼎力置业公司的前身广安市广安区城市资产经营中心与其签订的合同未履行没有事实及法律依据。案涉租赁物2015年就登记于鼎力置业公司名下，印证了案涉租赁物是归鼎力置业公司所有。交付和使用都是事实，不同意何飞、***的观点；3.至今为止，本案的其他当事人均未举示星河水电建筑公司对案涉租赁物享有对外出租权利的任何证据。何飞、***辩称其与广安市广安区城市资产经营中心签订的合同未履行缺乏事实依据。

星河水电建筑公司辩称，本案的纠纷与他公司没有关系，且一审已经判决涉及他公司所签租赁协议的部分鼎力置业公司可另案处理。

兴安摩托车检测公司述称，同意何飞、***的上诉请求。1.案涉租赁物2008年是由建设局委托星河水电建筑公司修建的，租赁协议的第三条加了“合同签订后，租赁起始时间以移交的时间开始计算”；2.2008年双方签订了两份合同，何飞、***认为合同有效，兴安摩托车检测公司无异议，但是合同并未履行；3.兴安摩托车检测公司才是真正的受害者，请求酌情考虑兴安摩托车检测公司的搬迁时间。

鼎力置业公司向一审法院起诉请求：1.判令何飞、***立即将租赁协议中约定的位于广安区许家湾2号楼周转房（临多伦多小区）1至8号门市（现房产证记载房屋坐落广安市广安区环城北××、××、××、××、××、××、××、××）全部返还给鼎力置业公司；2.判令何飞、***向鼎力置业公司支付从2009年8月18日至2013年8月17日止（4年）租赁期限内按租赁协议约定计算的下欠租金61300元和支付租赁到期后直到门市实际返还之日止期间的逾期腾房占有使用费；3.判令何飞、***向鼎力置业公司支付违约金5000元；4.判令第三人对何飞、***前述支付债务承担连带责任，对返还房屋承担协助义务；5.本案诉讼费由何飞、***和兴安摩托车检测公司承担。

一审法院认定事实：2008年8月18日，广安市广安区城市资产经营中心（甲方）与何飞、***（乙方）签订租赁协议，合同约定，经甲乙双方共同协商，甲方同意将所属的广安区许家湾2号楼周转房（临多伦多小区）1至8号门市（约440平方米）租给乙方临时使用，乙方在租用期间要接受甲方资产管理人员的监督。租用期间，由甲方负责水、电上户，乙方按时缴纳使用费用并独自承担所使用的一切责任。租用期限五年，从2008年8月18日至2013年8月17日，第一年租金人民币12,000元，次年起每年递增10%租金，第二年13,200元；第三年14,500元；第四年16,000元；第五年17,600元。乙方在签订合同时缴纳保证金3000元整。

鼎力置业公司与何飞、***签订租赁协议后，2008年8月19日何飞支付第一年租金12,000元和保证金3000元。

2008年11月13日，星河水电建筑公司（甲方）与何飞（乙方）签订租赁协议，合同约定经甲乙双方共同协商，甲方同意将所建的广安区许家湾2号楼周转房（临多伦多小区）1至8号门市（约440平方米）租给乙方临时使用，乙方在租用期间要接受甲方资产管理人员的监督。租用期间，乙方按时缴纳使用费用并独自承担所使用的一切责任。租用期限两年，从2008年11月10日至2010年11月10日，第一年租金人民币16,000元，次年起每年递增10%，乙方签订合同时一次性缴纳房屋租金10,000元，因产权变更等原因需要终止租赁的，甲方有权无偿提前收回。合同签订后，该合同实际履行，何飞、***实际使用该房屋并将租金交给了星河水电建筑公司。同时，租赁合同到期后，何飞、***以刘佳名义与星河水电建筑公司续签租赁协议至2015年11月10日。何飞、***租金交至2015年11月10日。

同时查明，案涉门市房屋所有权人为广安市广安区城市资产经营中心。房屋登记时间为2015年11月4日。

庭审中查明，案涉门市目前由第三人兴安摩托车检测公司在使用，***曾为第三人公司股东后退出。

根据《广安市广安区人民政府关于广安市广安区城市资产经营中心改制相关事项的批复》（广安区府函[2015]119号）文件，原“广安市广安区城市资产经营中心”变更为“广安鼎力置业有限公司”，企业性质由全民所有制变更为有限责任公司，经营范围由“城市有形资产、无形资产的经营”变更为“管理和经营政府授权的国有资产、房地产开发和经营、市政公用工程、房屋租赁、建筑装饰装修工程、物业管理”。

一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案何飞、***作为承租方实际占用了案涉门市应当支付租金。案涉门市所有权人为鼎力置业公司，双方签订的租赁协议届满后，何飞、***及兴安摩托车检测公司仍继续使用该门市，鼎力置业公司、何飞、***及兴安摩托车检测公司形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，现鼎力置业公司要求何飞、***及兴安摩托车检测公司返还房屋，且何飞、***在庭审中表示同意返还涉案门市，故对鼎力置业公司要求何飞、***返还其涉案门市、兴安摩托车检测公司协助的诉讼请求予以支持。

本案***、何飞作为承租方应当支付租金。本案承租方在缴纳第一年租金后，又与星河水电建筑公司就涉案门市签订租赁协议并实际履行至2015年11月10日。据何飞、***称，星河水电建筑公司因与鼎力置业公司因为修建房屋产生纠纷，该门市被星河水电建筑公司实际控制，为了继续使用涉案门市，与星河水电建筑公司另行签订租赁协议，且鼎力置业公司所有的门市被星河水电建筑公司收取租金，鼎力置业公司应当知情并积极履行自己的权利，何飞、***与鼎力置业公司签订租赁协议后因此未能实际履行，并非何飞、***的过错。何飞、***作为承租人占有、使用该门市并缴纳租金至2015年11月10日，故何飞、***应当缴纳2015年11月10日之后的租金。2015年11月10日前的租金由星河水电建筑公司收取，鼎力置业公司作为所有权人可另案主张权利。

至于2015年11月10日之后的租金，作为承租方的何飞、***应当支付租金，至于支付租金的标准，何飞、***愿意按照原合同标准履行，鼎力置业公司认为合同期满后的应按照其统计的市场价格履行。一审法院认为，何飞、***与鼎力置业公司形成不定期租赁合同，双方对租金没有明确约定，作为承租人主张按照原合同支付不定期租赁期间的租金，合理合法，予以支持。鼎力置业公司主张几个门市的租金并不能代表市场价格，故何飞、***应当按照以33,550元为基数按每年浮动10%的标准支付2015年11月10日-2019年11月20日的租金共计171,275.5元。2019年11月10日之后至房屋返还之日止的租金按每天148元的标准支付，2020年11月20日之后按每年上浮10%标准支付。兴安摩托车检测公司并非合同的相对方，鼎力置业公司要求其承担责任，没有法律依据，不予支持。对于鼎力置业公司要求的违约金，未能向鼎力置业公司履行合同并非何飞、***的过错，且鼎力置业公司并未积极履行自己的权利向何飞、***催收缴纳租金，对此不予支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、何飞、***于判决生效之日起二十日内向鼎力置业公司返还《租赁协议》位于广安区许家湾2号楼周转房（临多伦多小区）1至8号门市，现房产证记载房屋坐落广安市广安区环城北××、××、××、××、××、××、××、××号，兴安摩托车检测公司负有协助义务；二、何飞、***于判决生效之日起十日内向鼎力置业公司支付2019年11月10日前的租金171275.5元，2019年11月10日之后的租金按照每天148元的标准支付至返还房屋之日止（2020年11月20日之后按每年上浮10%标准支付）；三、驳回鼎力置业公司的其他诉讼请求。案件受理费1458元，由何飞、***负担758元，鼎力置业公司负担700元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。义务人未按该判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市广安区人民法院申请执行。

二审中，双方当事人未提交新证据。

二审中,经本院询问,何飞陈述他们在与广安市广安区城市资产经营中心签订租赁协议后,准备装修案涉门市,因星河水电建筑公司阻挠装修,经广安市广安区城市资产经营中心协调，叫他们将租金交给星河水电建筑公司,他们就又与星河水电建筑公司签订了租赁协议。

二审审理查明的其余事实与一审查明、认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1.一审对2015年11月10日后的房屋租金计算，参照标准是否正确；2.何飞、***于2008年8月19日向广安市广安区城市资产经营中心交纳的租金12,000元及保证金3000元是否应退还或抵扣欠付的租金。

关于2015年11月10日后房屋租金计算的参照标准问题。何飞、***与广安市广安区城市资产经营中心虽于2008年8月18日签订租赁协议，但该协议仅实际履行到2008年11月9日，何飞、***便与星河水电建筑公司就案涉房屋另行签订租赁协议，并实际履行与星河水电建筑公司的租赁协议，交纳租金至2015年11月10日。之后，何飞、***既未另行签订租赁协议又未交还房屋，在此情况下，一审参照何飞、***已实际履行7年之久的与星河水电建筑公司的租赁协议约定的租金标准计算2015年11月11日之后的房屋租金并无不当。何飞、***主张应按其与广安市广安区城市资产经营中心签订的租赁协议计算2015年11月11日之后的房屋租金于法无据，本院不予支持。

关于何飞、***2008年8月19日向广安市广安区城市资产经营中心缴纳的租金12,000元及保证金3000元是否应退还或抵扣欠款的问题。因何飞、***尚欠鼎力置业公司2015年11月11日之后占用房屋的租金，其主张由鼎力置业公司退还2008年租金和保证金理由不能成立，本院不予支持。至于抵扣的问题，虽然何飞、***主张2008年8月18日其与广安市广安区城市资产经营中心签订租赁协议后，准备对案涉房屋进行装修时遭到了星河水电建筑公司阻挠，但并不能就此否认广安市广安区城市资产经营中心在签订租赁协议后已向何飞、***交付了案涉房屋的事实。该租赁协议仅实际履行到2008年11月9日，何飞、***提交证据不能证明在这期间未取得案涉房屋的实际占有使用，故何飞、***应支付2008年8月19日至2008年11月9日期间的租金，该期间对应的租金为2729元。因何飞、***同时向星河水电建筑公司及鼎力置业公司交纳了2008年11月10日至2009年8月17日期间房屋的租金，而一审已判决鼎力置业公司可就2015年11月10日之前的租金向星河水电建筑公司主张权利。故广安市广安区城市资产经营中心收取的租赁协议保证金及2008年11月10日至2009年8月17日的租金可以用于抵扣何飞、***应支付的2015年11月10日后实际占用房屋应付的租金，经计算可抵扣的金额为12,271元。何飞、***主张抵扣的理由成立，予以支持。即何飞、***还应向鼎力置业公司支付2019年11月10日前的租金159,004.5元（171,275.5元-12,271元），2019年11月10日至返还房屋之日止的租金按照每天148元的标准支付，2020年11月20日之后按每年上浮10%标准支付。

综上所述，何飞、***的上诉请求部分成立，予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，但因未抵扣致使租金计算有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：

一、维持四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6462号民事判决第一项，即“一、被告何飞、***于本判决生效之日起二十日内向原告广安鼎力置业有限公司返还《租赁协议》位于广安区许家湾2号楼周转房（临多伦多小区）1至8号门市，现房产证记载房屋坐落广安市广安区环城北××、××、××、××、××、××、××、××号，第三人广安市兴安摩托车安全技术检测有限公司负有协助义务”；

二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6462号民事判决第二项、第三项，即“二、被告何飞、***于本判决生效之日起十日内向原告广安鼎力置业有限公司支付2019年11月10日前的租金171,275.5元，2019年11月10日之后的租金按照每天148元的标准支付至返还房屋之日止（2020年11月20日之后按每年上浮10%标准支付）；三、驳回原告广安鼎力置业有限公司的其他诉讼请求”；

三、何飞、***于判决生效之日起十日内向广安鼎力置业有限公司支付2019年11月10日前的租金159,004.5元，2019年11月10日之后的租金按照每天148元的标准支付至返还房屋之日止（2020年11月20日之后按每年上浮10%标准支付）；

四、驳回广安鼎力置业有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费1458元，由何飞、***负担758元，广安鼎力置业有限公司负担700元。二审案件受理费1458元，由何飞、***负担758元，广安鼎力置业有限公司负担700元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　敏

审 判 员　　陈　萱

审 判 员　　罗乔军

二〇二〇年七月九日

法官助理　　刘延娟

书 记 员　　周甜甜