某某与武安市第一建筑工程有限公司合同纠纷一审民事判决书

河北省武安市人民法院

民 事 判 决 书

(2019)冀0481民初1055号

原告：南一平，男，1968年5月27日出生，汉族，现住武安市。

委托诉讼代理人：靳号亮，河北玉塔律师事务所律师。

被告：武安市第一建筑工程有限公司，住所地武安市中兴路与兴安街交叉口西南角。

法定代表人：李栋，该公司经理。

委托诉讼代理人：王玉祥，该公司法律顾问。

原告南一平与被告武安市第一建筑工程有限公司(以下简称一建公司)合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南一平及委托诉讼代理人靳号亮、被告一建公司法定代表人李栋及委托诉讼代理人王玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

南一平向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行2018年1月9日签订的《不动产转让合同》，立即协助原告办理房产登记及相应的不动产过户手续；2、要求被告承担违约责任并给付原告违约金672万元；3、要求被告不得阻拦原告正常使用房产，不得阻拦原告装修施工；4、被告承担本案全部诉讼费用和律师费。事实与理由，2018年1月9日，原告与被告签订《不动产转让合同》，合同约定：“甲方（一建公司）自愿将拥有合法所有权的位于建发大厦的部分房屋产权（第五层、六层、十层、十四层、十八层及地下五个车位）以1600万元的价格一次性转让给乙方（南一平）”。合同同时约定：“本协议所涉上述转让的不动产房屋和车位，在本协议签署之时甲方尚未办理不动产权证登记事宜，甲方必须保证于2018年7月31日前办理完毕房产不动产登记手续，并根据乙方要求将房产过户到乙方指定的第三方名下”。合同签订后，原告依约履行给付被告相应房屋转让款的义务，但是被告至今未履行上述合同义务且多次阻拦原告对上述不动产的使用和装修，属于严重违约。原告派人多次找被告协商装修用水、用电问题，均以领导不同意，领导不在为由拒绝原告的要求，而且18层至今由被告占用。依据合同第七条约定，应当承担给付原告480万元违约金，并按房屋转让总价款的日万分之五计算违约金的违约责任，恳请法院支持原告的诉讼请求。

一建公司辩称，一建公司已另案起诉确认合同的效力，原告主张的违约金，应以确认合同效力案件为前提，故本案应中止审理，待合同效力案件结案后，再恢复审理。南一平也存在违约行为，第一次付款，迟延一天。违约金规定的是赔偿原告所受到的损失，至今原告未提供所受损失的数额，而只是依本合同约定的违约金主张权利，合同约定的违约金明显违反法律规定，法院不应支持。

诉讼中，南一平为支持自己的主张，出示了如下证据材料：

1、2018年1月9日双方签订的《不动产转让合同》一份、一建公司出具的收款收据四张。证明合同上有一建公司公章及法定代表人李栋签字及南一平的签字，合同内容系双方真实意思表示，合法有效；一建公司（甲方）将拥有合法所有权的建发大厦的部分房屋产权（五层、六层、十层、十四层、十八层及地下五个车位）以1600万元的价格一次性转让给南一平（乙方），南一平依约分四次给付一建公司1500万元；合同第三条第二款约定：“本协议所涉及转让的不动产房屋和车位，在本协议签署之时甲方尚未办理不动产权证登记事宜，甲方必须保证于2018年7月31日前办理完毕不动产登记手续，并根据乙方的要求将房产过户给乙方或乙方指定的第三方名下”，但至今一建公司未履行上述义务，属于严重的违约；合同第七条违约责任条款规定：“双方必须全面遵守和履行本协议，任何一方违约，违约方需给付守约方480万元违约金。如该违约金不足弥补守约方的经济损失，守约方有权继续向违约方索赔，且违约方导致守约方产生的司法维权费全部由违约方承担。如甲方未及时给乙方完成房产过户手续，每逾期一日，甲方应当按照转让总价款的万分之五向乙方支付逾期违约金，该逾期违约金和上述一次性违约金乙方可同时主张”。依据该条款违约方需给付守约方480万元一次性违约金和按房屋转让总价款的日万分之五计算违约金，一建公司应当承担违约责任并给付南一平上述违约金；

2、2018年1月8日总经理办公室形成的《会议纪要》（复印件）一份。证明2018年1月8日（签订合同的头天），在一建公司法定代表人李栋总经理办公室，包括李栋在内的股东及公司全体领导班子成员6人举行会议，参加会议人员均签名捺印；会议议题关于建发大厦5、6、10、14、18楼层捆绑销售，一次性解决公司职工集资款本息问题的议案；关于公司职工工资集资款本息的兑付办法议案；会议内容主要是公司经营不善，建发大厦剩余代售楼盘，至今无人问津，造成公司资金周转困难，职工及社会集资本金1275万元，一年本息将达1800余万元，每年利息325万元。在此情况下，经全体领导班子商议将本案所涉房产捆绑售价以1600万元的价格售予南一平，并将南一平缴纳的购房款及时偿还相应债权人；本案案涉房产销售方式、销售价格、销售前提均是经过被告公司全体领导班子成员（也是股东）共同商议决定的，也进一步证实《不动产转让合同》的真实合法有效；

3、2013年6月8日中国农业发展银行武安市支行与武安市第一建筑工程有限公司签订的《合作建房合同》、《合作建房补充合同》（复印件）各一份。证据来源双方签订合同时作为合同附件由一建公司给付南一平，系《不动产转让合同》所列的附件。证明上述材料现存放于一建公司处，该合同对双方在合作意向、建房资金、报批手续、设计、建筑、施工、产权划分的权利义务予以确定，证实建发大厦的建房资金全部是由一建公司出资，包括本案案涉房产在内的建发大厦部分产权归一建公司所有，一建公司有完全的处分权；

4、（2013）武住建房预售字第××号《商品房预售许可证》、邯建竣备（130481X201630）《河北省建设工程竣工验收备案证明书》（复印件）各一份。证据来源双方签订合同时作为合同附件由一建公司给付南一平，属《不动产转让合同》的附件。证明上述证据材料现存放于一建公司，证明包括本案案涉房产在内的建发大厦的房产在竣工完成后均由一建公司支配和处分，一建公司具有房屋所有权。

一建公司为证明自己的辩解意见，出示了如下证据材料：

1、《不动产转让合同》，证明南一平用1600万元价格购买一建公司建发大厦写字楼中5层和5个车位（每个8万元），5层写字楼的面积合计是4851.91㎡；平均含税、维修基金等3215.23元/㎡；维修基金、契税、过户税金等由一建公司承担，维修基金120元/㎡，4851.91㎡为582229.2元，契税为购房价的4%，1600万元×4%＝64万元，过户税金等约30万元，合计约150万元。2018年7月31日前，未办理完毕房产过户手续，即为违约，一次性违约金为480万元，逾期日违约金为8000元，二者可同时主张；一建公司违约1400天，一建公司就得给付南一平违约金1600万元（南一平给付1500万元），也就是说，南一平用1500万元购买房产，1400天就得到4851.91㎡写字楼、5个车位和100万元回报，1400天后，一建公司继续违约，南一平每天还能得8000元违约金。本合同违反《税管法》31条、《税管法实施细则》第3条、《契税暂行条例》第1条由购买方缴税的规定，还违反《民法总则》第6条公平原则，《物权法》79条维修基金由业主缴纳的规定；

2、南一平银行转款凭证6张，证明南一平给付一建公司购房款6笔合计为1500万元。2018年1月10日付100万元，按合同约定迟付了一天。2018年1月11日付300万、200万元，2018年1月12日付400万元，2018年1月15日付300万元、200万元，共计1500万元；

3、武安市巨鹏房地产开发有限公司开具给杨向利卖同一写字楼的增值税普通发票一张，证明买楼价4200元/㎡（不包括维修基金和契税），比一建公司卖给南一平的每平方米多1000元。

经庭审质证，对南一平提交的1号证据材料，一建公司对合同及收据真实性无异议，认为按合同约定，南一平第一笔付款100万元迟延付款1天，合同中的有关约定是违反法律规定，根据合同法第五十二条第五款规定，应属无效合同。本院对该组证据材料的真实性予以确认。对南一平提交的2号证据材料，一建公司对真实性无异议，认为会议纪要内容违反法律规定，同样无效，不能因为股东同意就违反法律规定。本院对该组证据材料的真实性予以确认。对南一平提交的3号、4号证据材料，一建公司对真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关联性。本院对该两组证据材料的真实性予以确认。

对一建公司提交的1号证据材料，南一平对真实性无异议，对证明目的有异议，认为案涉合同为双方当事人真实意思表示，合同价款及条款内容均是双方在多次协商情况下达成的一致意见，违约条款约定也是双方意见一致的体现，一建公司对违约金的推算及主张违约金过高，不是确认合同无效的法定理由，所述合同违反税法等行政规章规定，不适用本案，不是认定合同效力的强制性规定。合同违反公平原则，也不是认定合同无效的法定依据。不能仅凭合同约定内容就确订合同为无效合同。本院审查后认为，一建公司提交的该证据材料与南一平提交的合同一致，对该证据材料的真实性，本院予以确认。对一建公司提交的2号证据材料，南一平对真实性无异议，认为一建公司出具的收据是4张，共计1500万元。仅能证明被告履行了合同义务，不能证实合同无效。本院对该组证据材料的真实性予以确认。对一建公司提交的3号证据材料，南一平对真实性无异议，认为与本案无关联性，开票时间是2016年12月28日，南一平购房是2018年1月9日，房产交易价格因交易时间不同而不同，与楼层和销售方式不同，南一平购买的房产系捆绑式销售，且几乎为一次支付全款。一建公司提供的发票不同楼层不同业主，购买房产的单价均不同，不能证实购买房产的单价不符合市场规律，也不能因一建公司所述的单价低而认定合同无效。本院审查后认为，一建公司提交的该证据材料与本案涉案合同无直接关联性，本院不予采信。

本院经审理，根据当事人的陈述以及上述有效证据，确认本案事实如下：2013年6月8日一建公司与中国农业发展银行武安市支行签订《合作建房合同》，建设工程名称为武安市建发大厦，双方合作建成十九层框架结构办公楼，该工程于2015年5月1日竣工，并于2016年10月19日办理河北省建设工程竣工验收备案证明书。一建公司取得除办公楼东段一至六层部分面积外其他楼层的房屋权属。2018年1月8日，一建公司召开议题《关于建发大厦5、6、10、14、18楼层捆绑销售一次性解决公司职工集资款本息问题的议案；关于公司职工集资款本息兑付办法议案》办公会议，由包括一建公司法定代表人李栋在内的领导班子成员（股东）6人参加，形成《会议纪要》决定：将（建发大厦）5、6、10、14、18共计5层楼（面积约4800㎡）捆绑售价以1600万元的价格售于南一平（先支付1500万元，剩余100万元作为押金待公司办理完结房产证后结清）。尽早回笼资金，一次性解决公司职工及社会集资款的本息问题。

2018年1月9日，一建公司为甲方，南一平为乙方，双方签订《不动产转让合同》，合同约定：甲方自愿将拥有合法所有权的位于建发大厦的部分房屋产权（第五层、六层、十层、十四层、十八层及地下五个车位）一次性转让给乙方。其中转让楼层面积为：第五层面积为762.56㎡，第六层、第十层、十四层面积为1104.68㎡，第十八层面积为775.31㎡；五个车位区域分布为6、7、8、9、59号。第五层、六层、十层、十四层已由武安市巨鹏房地产开发有限公司给甲方开具正式购房发票，第十八层未开具正式购房发票，但第十八层不动产所有权已经属于甲方独自享有。房屋转让总价款这1600万元（含税金、包括地下车位）；付款方式为银行转账，自本协议签订之日乙方先给付甲方100万元，于2018年1月12日之前乙方给付甲方900万元，2018年1月15日之前乙方给付甲方500万元，剩余100万元在甲方给乙方办理完房产过户登记和房产登记手续后由乙方一次性付清；甲方应当在收取乙方购房款后向乙方出具收款收据，其中第十八层由甲方指定武安市巨鹏房地产开发有限公司直接给乙方开具正式购房发票，第五层、六层、十层、十四在办理房产过户登记手续时由甲方给乙方开具正式相应发票。合同同时约定：本协议签订之日，甲方需将本协议所涉房产的相关手续一次性移交给乙方，并将本协议所涉及到的不动产及车位等实际交付给乙方，自交付之日起产权自行转移乙方所有。本协议所涉上述转让的不动产房屋和车位，在本协议签署之时甲方尚未办理不动产权证登记事宜，甲方必须保证于2018年7月31日前办理完毕房产不动产登记手续，并根据乙方要求将房产过户到乙方指定的第三方名下，房产过户税费及其他相关费用由甲方独自承担。违约责任条款：双方必须全面遵守和履行本协议，任何一方违约，违约方需给付守约方480万元违约金。如该违约金不足弥补守约方的经济损失，守约方有权继续向违约方索赔，且因违约方导致守约方产生的司法维权费全部由违约方承担。如甲方未按照本协议及时向乙方履行交付义务，或甲方未及时给乙方完成房产过户手续，每逾期一日，甲方应当按照转让总价款的万分之五每日向乙方支付逾期违约金，该逾期违约金和上述一次性违约金乙方可同时主张。

2018年1月10日，南一平向合同约定的一建公司沧州银行武安支行账号（63×××09）转款100万元，一建公司开具100万元收据。2018年1月11日转款300万、200万元，一建公司开具500万元收据。2018年1月12日转款400万元，一建公司开具400万元收据。2015年1月15日转款300万元、200万元，一建公司开具500万元收据，共计支付购房款1500万元。合同履行过程中，一建公司因内部管理人员调整至开庭时仍未办理合同转让房产的不动产登记手续，也未履行合同约定房产相关过户义务。

本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。一建公司以合作开发的方式取得的建发大厦写字楼的相应产权，通过会议研究，形成会议纪要，以1600万元的价格将建发大厦5、6、10、14、18楼层捆绑转让给南一平，一次性解决公司职工集资款本息问题，和南一平签订的《不动产转让合同》，是双方事人的真实意思表示，双方对诉争房产所有权无争议，涉案房产已具备办理产权登记条件，虽未办理不动产产权登记，转让合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一建公司辩称，涉案合同违反税法及民法总则的公平原则及合同法五十二条第五款的规定，辩解意见不成立，本院不予采信。南一平依约向一建公司支付了合同约定的购房款项，一建公司应当按照合同约定及时向南一平交付房产，协助办理房产权属登记的义务。违反合同约定不履行办理房产权属登记，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。南一平要求被告继续履行合同，立即协助办理房产登记及相应的不动产过户手续的请求，于法有据，本院予以支持。

关于南一平主张的违约金672万元，根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案合同约定违约方需给付守约方480万元违约金。同时约定甲方未按照合同约定及时给乙方完成房产过户手续，每逾期一日，甲方按合同总价款的每日万分之五向乙方支付逾期违约金，该逾期违约金和上述一次性违约金乙方可同时主张。合同约定的违约金明显过高，一建公司辩解主张由法院应依法予以调整。按合同约定的转让房价款每日万分之五计算，至2019年8月24日，违约金金额已达450万元，再行计算违约金已超过合同总额的30%，对南一平主张的违约金672万元，本院予以部分支持，按480万元计算。

南一平要求一建公司不得阻拦其正常使用房产，不得阻拦装修施工的诉讼请求，未提供相关证据证明，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：

一、武安市第一建筑工程有限公司于判决生效后十五日内协助南一平办理建发大厦5、6、10、14、18共计5层楼（面积约4800㎡）及地下五个车位的不动产过户手续；

二、武安市第一建筑工程有限公司于本判决生效后十日内支付南一平合同违约金480万元；

三、驳回南一平的其他诉讼请求。

案件受理费58840元，由武安市第一建筑工程有限公司承担45200元，南一平承担13640元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

审　判　长　　孙海永

审　判　员　　董耿耿

人民陪审员　　王彦斌

二〇一九年十月十四日

书　记　员　　宋学军

附相关法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。