某某与北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京01民终1460号 上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1974年2月27日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：**，北京市融道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：***，河北英利律师事务所律师。 原审第三人：北京城建建设工程有限公司，住所地北京市海淀区学清路38号B座611室。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，女，1973年9月2日出生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：**，女，1983年1月3日出生，住北京市海淀区。 上诉人**因与被上诉人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）及原审第三人北京城建建设工程有限公司（以下简称城建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2021)京0108民初24897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 **上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判按照58平方米办公用房的租金标准每日每平方米4元支付租金，同意返还租金8120元，改判支持**的全部反诉请求。事实和理由：1.一审判决事实不清，庭审中第三人当庭确认承租合同的租期到2021年5月31日是真实的，且确认了**所同时承租共365平方米中另外215平方米合同业已履行至2021年5月31日合同到期后搬走。庭审中第三人也当庭确认**已支付了相应租金，同时其又与经纪公司签订合同收取租金，第三人收取了两份租金，但一审法院对此在判决书中未予以确认。第三人作为产权人委***物业代为出租该房屋，**也是与楠迪物业及**投资公司签订了三方租赁协议，是真实有效的，并且自租赁该地址以来，均是向第三人支付房屋租金，事实上，第三人已认可租赁期限并收取了**租金，应视为双方存在了事实租赁关系及合同。即使如第三人所述，其与**投资公司的合作于2019年11月21日到期，但**实际与第三人形成租赁合同关系并支付了租金，对本案涉及地址中的92平方米及另一间215平方米的房屋仍拥有使用权并已实际支付第三人租金，经纪公司在合同到期后拒不交接并占用该92平方米，应向**支付房屋使用费并支付违约金。且**从未收到经纪公司解除合同的通知，本案中亦未有第三人与**解除合同的通知，涉案时间内几方合同都处于履行状态。2.一审判决遗漏重要事实和诉讼主体。**作为岳家小馆（北京）餐饮管理有限公司的法人与经纪公司及第三人委托的**公司、**公司和第三人共同成立的物业公司签订合同。一审法院仅认定了涉案150平方米中的58平方米到期解除，未对另92平方米经纪公司继续使用定性及认定，遗漏重要事实。经纪公司为职务行为，故诉讼主体应为岳家小馆。虽然涉案房屋其中的118室房屋即58平方米，已于2020年12月31日租赁合同到期并由经纪公司与第三人签订合同，但该58平方米为办公用途。**同意退回经纪公司该58平方米的费用为每平方米4元*58平方米*35天等于8120元。2022年5月9日，**向一审法院提交了庭审问题回复中提出了上述意见，并因第三人庭审所述，经纪公司所占用92平方米的租金价格为15元每平方米，故申请变更诉讼请求为判决经纪公司支付房屋使用费158700元。但一审法院未体现上述意见。 经纪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。不同意**的全部上诉请求，请求二审法院予以驳回。 城建公司述称，同意一审判决，不同意**的上诉请求。城建公司不存在收取双份租金的情况。 经纪公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认经纪公司与**之间的合同于2021年1月1日解除；2.判令**支付2021年1月2日至2021年2月5日期间的租金25933元（计算方法为：年租金72万元除以365天乘以34天，再乘以58平米/150平米的比例）。3.判令**退还保证金6万元。 **向一审法院提出反诉请求：1.要求经纪公司支付房屋使用费23万（自2021年2月6日至2021年5月31日）；2.判令经纪公司给付违约金82800元；3.诉讼费由经纪公司承担。 一审法院认定事实：2018年12月11日，**作为出租人（甲方）与经纪公司作为承租人（乙方）就位于北京市海淀区中关村南大街48号7幢一层B48-3、B48-3a室北侧房屋（以下简称涉案房屋，面积为150平方米）签订联营合作协议（以下简称协议）。协议约定，甲方将涉案房屋给乙方用于房屋中介营业厅使用，期限为2019年2月6日至2021年2月5日。在上述期间，乙方向甲方每年支付72万元，即每月6万元。乙方共向甲方交纳6万元保证金。 诉讼中，双方均表示在2021年2月5日之前的租金并无争议，均已付清。经纪公司业已向甲方交纳了保证金6万元。 经法院询问，涉案房屋150平方米系**从本案第三人处取得，分为面积为58平方米的房屋（以下简称58房屋）和58平方米之外的房屋，其中58房屋合同到期日为2020年12月31日。合同到期后由经纪公司与第三人就该58房屋另行签订租赁合同，合同期限自2021年1月1日起算。58房屋之外面积房屋系2021年2月5日到期。经纪公司与第三人就58房屋之外面积房屋另行签订租赁合同，租期自2021年2月6日起算。 另查，本案第三人曾于2020年11月就涉案房屋向经纪公司发出通知，显示涉案房屋存在租金拖欠情况，要求经纪公司5日内重新与第三人签订房屋租赁合同，逾期要求经纪公司搬离涉案房屋。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、通知等证据在案佐证。 一审法院认为，经纪公司与**签订的协议，名为联营合作协议，但从协议约定权利义务内容来看符合房屋租赁合同关系的构成要件，故双方实为房屋租赁合同关系，且系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。 本案中经纪公司与**签订的租赁合同于2021年2月5日到期，但从查明事实来看，**作为房屋出租人只有权将58房屋出租至2020年12月31日，经纪公司的合同目的无法实现，故使得经纪公司不得不与本案第三人另行签订租赁期限自2021年1月1日起的房屋租赁合同以便继续使用涉案房屋。故经纪公司与**签订的协议中涉及58房屋租赁关系应于2021年1月1日解除，法院予以确认。合同解除后，对于已经履行的租金部分，**应予退还。至于保证金部分，经纪公司与**签订协议均已到期，**理应退还保证金。 关于**要求的房屋使用费以及违约金一节，均不具有事实依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、确认北京我爱我家房地产经纪有限公司与**签订的联营合作协议中58平方米房屋的租赁合同关系于2021年1月1日解除；二、**于判决生效之日起七日内返还原告北京我爱我家房地产经纪有限公司2021年1月1日至2021年2月5日期间租金25933元；三、**于判决生效之日起七日内返还北京我爱我家房地产经纪有限公司保证金6万元；四、驳回**的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，**围绕其上诉请求提交了一份委托书照片及岳家小馆（北京）餐饮管理有限公司工商打印文件复印件，拟证明岳家小馆的法人代表**根据公司授权签署的协议。 经纪公司对于上述材料的质证意见为：真实性由法官核准，证明目的及关联性均不认可。经纪公司并不知道**代表的是公司，合同签订主体是**，收款人是**，因此合同主体就是**。这份证据材料与本案无关。 城建公司未发表质证意见。经纪公司、城建公司均未提交新的证据。 本院经审查认为，上述材料在一审中均已客观存在，**逾期提交并无正当理由，且与本案缺乏关联性，故本院不予采纳。 经审查，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，**与经纪公司签订的联营合作协议中58平方米房屋的租赁合同关系于2021年1月1日解除，合同解除后的租金应予退还。关于58平方米租金计算标准，鉴于双方未在联营合作协议中对租金支付标准进行具体区分，一审法院按照58平方米占协议整体承租面积150平方米之比例计算并无不当，本院不再另行调整。关于保证金退还，鉴于双方签的联营合作协议业已届满，**亦未举证证明经纪公司存在违约行为，故**应当退还6万元保证金。关于**反诉请求92平方米房屋使用费及违约金一节，根据一二审查明的事实，经纪公司与**的联营合作协议于2021年2月5日到期后，经纪公司与第三人城建公司签订租赁合同并向城建公司支付租金。故经纪公司系基于其与第三人城建公司租赁合同关系使用92平方米房屋并支付租金，**主张经纪公司支付其房屋使用费、违约金的依据不足，一审法院不予支持并无不当。**就其与第三人城建公司的租赁合同履行等问题可另行解决。**上诉主张本案遗漏诉讼主体的依据不足，本院不予支持。当事人发表的其他意见不影响本院依据查明的事实依法作出裁判，本院不再一一评述。 综上所述，**的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7292元，由**负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　张　琳 审 判 员　　刘　慧 审 判 员　　丁少芃 二〇二三年五月十一日 法官助理　　*** 书 记 员　　***