某某与北京市建筑装饰设计工程有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）朝民初字第10407号

原告***，男，1970年5月19日出生。

委托代理人毛阿馨，北京市兰台律师事务所律师。

被告刘汉林，男，1960年6月9日出生。

委托代理人郝强，北京市开创律师事务所律师。

被告北京华轩新天地建设工程投资有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路67号9号楼1单元1005室。

法定代表人王素梅，总经理。

委托代理人郝强，北京市开创律师事务所律师。

被告嘉裕房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区嘉林路甲1号。

法定代表人陈鸿枝，董事长。

委托代理人郑伯奎，男，1988年2月22日出生。

被告北京市建筑装饰设计工程有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园甲3号。

法定代表人张权，总经理。

委托代理人宋诗超，男，1985年9月15日出生。

委托代理人李刚，北京市盈科律师事务所律师。

原告***（以下简称***）与被告刘汉林、（以下简称刘汉林）、北京华轩新天地建设工程投资有限公司（以下简称华轩公司）、嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）、北京市建筑装饰设计工程有限公司（以下简称北装公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。***及其委托代理人毛阿馨，刘汉林及华轩公司的共同委托代理人郝强，嘉裕公司的委托代理人郑伯奎，北装公司的委托代理人宋诗超、李刚均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

***诉称：2010年1月28日，我因购买嘉裕公司开发的北京市朝阳区将台西路10号嘉裕苑C幢第××号房屋（以下简称涉诉房屋）而与北装公司签订《北京市商品房预售合同》，约定房屋总价款为2806560元，付款方式为分期支付，交房时间为2010年7月30日。合同签订当天，刘汉林谎称该房屋是嘉裕公司向北装公司抵付工程款的房屋之一，北装公司具有完全处置权，故我于当日支付了购房款1120000元。2013年3月11日，在我不断催促下，华轩公司与我签订《关于嘉裕苑房屋合同补充协议书》（以下简称《补充协议》），约定由华轩公司承接房屋预售合同中北装公司的交房等义务，并约定了无法交房时的房款返还以及违约金、利息的支付等事项。2013年5月7日，嘉裕公司与我签订《协议书》，约定由嘉裕公司承担上述《补充协议》中华轩公司的全部还款及违约义务。然而，时至今日，涉诉房屋至今始终未向我交付，我也没有得到任何赔偿，故为维护合法权益，我现诉至法院，要求：1、解除我与北装公司签订的《北京市商品房预售合同》；2、刘汉林、华轩公司、嘉裕公司及北装公司连带向我返还购房款1120000元；3、刘汉林、华轩公司、嘉裕公司及北装公司连带向我支付违约金1530000元；4、刘汉林、华轩公司、嘉裕公司及北装公司连带向我支付利息，以上述2650000元为基数，按照年利率30%的标准，自2013年3月11日起计算至款项实际付清之日止。

刘汉林、华轩公司共同辩称：不同意***的诉讼请求。首先，原告要求解除与北装公司的房屋预售合同，则表示其认可该合同的效力，在此情况下，根据合同相对性，刘汉林、华轩公司并非合同主体，故与二者无关。现***提供的证据也显示购房款是交给北装公司，而华轩公司与北装公司并无关联，刘汉林在预售合同订立、履行过程中是北京市建筑装饰设计工程有限公司第三直属工程处（以下简称第三工程处）的负责人，代表的是北装公司。其次，***提交的《协议书》签署时间是2013年3月11日，此时是华轩公司与嘉裕公司因工程发生纠纷之际，因有诸多单位到华轩公司临时办公地点围堵闹事，华轩公司是在受到胁迫的情况下才签订此份《协议书》。最后，从《补充协议》及《协议书》的内容来看，两份协议均出自***，是***打印后找到华轩公司及嘉裕公司盖章。《补充协议》所载明的内容无任何事实依据，约定的违约赔偿金及利息也明显过高。从签订时间来看，***与华轩公司的《补充协议》在先，与嘉裕公司的《协议书》在后，因所涉是同一笔款项，若***任何与嘉裕公司形成了债权债务关系，则表示其亦认可就此放弃由华轩公司承担责任。

嘉裕公司辩称：涉诉房屋是我公司开发建设，我公司从未委托北装公司出售该房屋，北装公司与***签订的《北京市商品房预售合同》，侵害了我公司利益，应当无效。刘汉林、北装公司并无我公司代理权限，故***主张由我公司承担连带责任没有依据，请求驳回***对我公司所提出的诉讼请求。

北装公司辩称：首先，我公司从未设立第三工程处，第三工程处不是我公司下属机构，我公司从未授权他人成立第三工程处，从未授权他人与***签订《北京市商品房预售合同》，更未收取***的购房款，我公司并非本案适格被告，请法院驳回***对我公司的起诉。其次，***提交的《北京市商品房预售合同》未经相关行政管理部门的备案，合同应属无效。关于购房款，***未能提供充分证据，故其要求返还购房款的诉讼请求不应获得支持。并且，经***自行同意，其已将还返还购房款的义务转移至嘉裕公司承担。最后，***的其他诉讼请求违反法律规定，不应获得支持。

经审理查明：2010年1月28日，第三工程处（出卖人）与***（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：由***购买涉诉房屋，总价款为2806560元，***采取分期付款方式支付，出卖人应当在2010年7月30日前交付该房屋。

2013年3月11日，华轩公司（甲方）与***（乙方）签订《补充协议》，内容为：“经甲乙双方友好协商，就乙方购买嘉裕公司抵付甲方工程款房屋之事，达成如下协议：1、乙方同意原于2010年1月28日和第三工程处所签订《北京市商品房预售合同》，现由华轩公司承接并负责交付预售合同房屋或处理善后事宜。2、甲方同意在嘉裕公司抵付其工程款的房屋开盘销售时，如果上款所签订合同房屋没有销售指标，甲方负责优先考虑给乙方与《北京市商品房预售合同》中面积相当的嘉裕苑其他A栋或B栋房屋。3、如上述房屋未能实现给乙方，甲方需支付乙方在2010年1月28日所交的购房定金112万元和至2013年3月10日的赔偿及违约金153万元，共计支付265万元。4、如上述房屋未能实现给乙方，甲方同意从现在起到嘉裕苑开盘售楼三个月内所发生的利息、赔偿金和违约金按年息30%计算所产生的利息。5、如果甲方从嘉裕公司抵付甲方工程款房屋，经乙方查核实后不给乙方房屋，甲方另外承担首期支付的购房款二倍赔偿和违约金额。6、甲方同意在嘉裕苑项目的工程款结算中由嘉裕公司扣除代付给乙方。7、未尽事宜双方再行协商，协商未果，依法向人民法院起诉。8、本协议一式两份，双方签字后生效。”在协议落款处，“甲方”系华轩公司盖章，并由刘汉林在代表人处签字，“乙方”系***签字。

2013年5月7日，嘉裕公司（甲方）与***（乙方）签订《协议书》，内容为：“甲、乙双方就刘汉林以第三工程处名义私自向乙方出售甲方所有权房产事宜，经协商达成如下协议条款，共同遵守执行：一、乙方应向甲方提供与刘汉林签署的《北京市商品房预售合同》原件及给付华轩公司及刘汉林购房款的凭证原件，同时配合甲方到有关公安机关报案。二、对于乙方交付给华轩公司和刘汉林的购房款定金112万元、赔偿金和违约金153万元（合计265万元），双方约定如下：1.甲方同意向乙方承担该款项的还款义务；2.该款项从2013年3月11日起至乙方全额收到款项日止，按年息30%计算利息；3.甲方向乙方承担还款利息后，甲方将与华轩公司及刘汉林就该款项支付问题进行协商。三、本协议于2013年5月7日于北京签署。本协议一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。”。

对于此份《协议书》，嘉裕公司表示系以***将商品房预售合同及支付购房款凭证原件交付嘉裕公司，并配合进行报案为生效要件。***表示其曾将合同及付款收据原件交付嘉裕公司，并与嘉裕公司员工一同到朝阳公安分局经侦支队报案，但经侦支队未受理且未出具相关书面材料。庭审中，嘉裕公司曾表示“***报案时肯定拿了原件去经侦出示，我公司相关人员肯定看到过原件，但是***当场就将原件拿走了，未交付我公司”。但在庭审结束后，嘉裕公司向本院提交《书面》说明一份，载明其公司未收到***提供的预售合同及购房款凭证原件，且与公司法务部在职人员核实后，无人曾与***一起去过公安机关报案。为此，***到庭表示若嘉裕公司仍需其提供预售合同及购房款收据原件到公安机关报案，其仍愿意积极配合。

庭审中，***提交购房款收据及建设银行转账凭条，证明其已支付了购房款1120000元。其中，购房款收据载明的时间为2010年1月28日，金额为1120000元，收款单位处有第三工程处盖章。银行转账凭条则显示***于2010年1月28日向刘汉林名下的银行账户内转账980000元。对此，***表示银行转账以外的140000元购房款是在当天以现金形式交付给了刘汉林的妻子。刘汉林对于***陈述的上述付款过程予以认可。

经询，刘汉林、华轩公司、嘉裕公司、北装公司均表示未向***交付过涉诉房屋。

北装公司表示刘汉林并非其公司员工，其公司从未设立也从未授权刘汉林设立第三工程处，第三工程处并非其公司下属机构，系刘汉林冒用该工程处名义承接工程，故本案与北装公司无关。为此，北装公司提交了（2012）二中民终字第07769号民事判决书、（2014）一中民终字第4686号民事裁定书以及2009年1月至2010年12月期间的单位职工社保缴费记录。***对于上述证据的真实性认可，但不认可与本案的关联性。刘汉林与华轩公司认为北装公司没有出具两份法院文书的原件，故不认可真实性，并认为社保缴费记录无法代表北装公司的全部员工情况。

以上事实，有双方当事人陈述以及《北京市商品房预售合同》、购房款收据、《补充协议》、《协议书》、（2012）二中民终字第07769号民事判决书、（2014）一中民终字第4686号民事裁定书、社保缴费记录等证据在案佐证。

本院认为：存在两方以上的当事人是合同成立的最基本条件。***要求北装公司承担责任系以涉诉商品房预售合同及购房款收据中盖有第三工程处公章为依据，但法人单位及其下属机构的设立不应仅凭存在形式上的公章进行推定。本案中，***及刘汉林均未能举证证明第三工程处系合法设立、真实存在，更未举证证明第三工程处与北装公司间存在联系，本院无法认定第三工程处系北装公司之下属机构，在此情况下，涉诉的商品房预售合同不符合法律规定的合同成立要件，因该合同未成立，故不涉及解除问题。对于***要求解除本案《北京市商品房预售合同》的诉讼请求，本院不予支持。

庭审中，刘汉林已认可在涉诉商品房预售合同签订及履行过程中，其系第三工程处负责人，现上述商品房预售合同虽未成立，但因合同未成立而产生的法律责任，应由刘汉林承担。根据***提供的证据，其已向第三工程处支付了购房款1120000元，该款项刘汉林应当予以退还。

在签订上述商品房预售合同的三年后，华轩公司与***签订《补充协议》，该协议应当是双方深思熟虑并综合衡量了得失利弊后达成的一致意见，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行。***要求华轩公司返还购房款1120000元并支付1530000元违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。此协议中的违约金及利息均是在因华轩公司违约而给***造成损失时，对***具体损失的弥补。因双方所约定的违约金已经较高，该金额能够弥补***的相关损失，华轩公司亦提出了违约金及利息之约定过高的抗辩意见，故综合考虑***的相关损失以及双方过错程度等因素后，对于***要求华轩公司按照年息30%的标准支付利息的诉讼请求，本院不予支持。华轩公司以《补充协议》系在***的胁迫下签定作为抗辩，但未能提供证据，本院不予采信。因《补充协议》已明确载明双方当事人系***与华轩公司，从协议的具体内容中也没有针对刘汉林个人权利义务的约定，因此刘汉林在该协议落款处的签字，应认定为代表华轩公司，该协议不对刘汉林个人发生效力，故刘汉林不应承担向***支付违约金的责任。

关于嘉裕公司与***签订的《协议书》，嘉裕公司认为此协议书系以***将商品房预售合同及支付购房款凭证原件交付嘉裕公司，并配合进行报案为生效要件。但从《协议书》的具体约定来看，也是双方当事人综合考虑了得失利弊后达成的一致意见，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书经双方盖章、签字后即成立并生效。***将相关材料原件交付嘉裕公司并配合进行报案，并非该《协议书》的生效要件，此项约定与嘉裕公司向***返还购房款并支付违约赔偿金之间系双务合同中双方当事人所互负的对待给付义务。而根据法律规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。嘉裕公司虽以***未将相关材料原件交付并配合报案作为不承担付款责任的抗辩，但其并未举证证明嘉裕公司曾要求***交付材料原件并配合报案而***予以拒绝，现***已在本案审理过程中明确表示愿意将相关材料原件交付嘉裕公司并配合报案，在此情况下，嘉裕公司亦应按照《协议书》中的约定向***返还购房款1120000元并支付违约赔偿金1530000元。但对于***所主张的利息，本院亦不予支持。

因现有证据下，无法认定第三工程处系北装公司之下属机构，故对于***要求北装公司承担相关付款责任的诉讼请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条以及第一百一十四条之规定判决如下：

一、被告刘汉林、北京华轩新天地建设工程投资有限公司、嘉裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内连带向原告***返还购房款一百一十二万元。

二、被告北京华轩新天地建设工程投资有限公司、嘉裕房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内连带向原告***支付违约金一百五十三万元。

三、驳回原告***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费40190元，由原告***负担6740元（已交纳），由被告刘汉林负担14880元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京华轩新天地建设工程投资有限公司、北京嘉裕房地产开发有限共同负担18570元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　　孙茜倩

代理审判员　　余　昉

代理审判员　　李甲军

二〇一五年十一月三十日

书　记　员　　柳　叶