**、长春市金质房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

**省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）吉0103民初21号 原告：**，女，1991年12月30日出生，汉族，住广州市南沙区。 委托诉讼代理人：**，***可律师事务所律师。 被告：长春市金质房地产开发有限公司，住所地长春市宽城区金质融城23号楼102室。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。 被告：北京市建筑装饰设计工程有限公司，住所地北京市朝阳区甘露园甲3号。 法定代表人：**，执行董事 委托诉讼代理人：由龙运，******事务所律师。 被告：***，男，1981年7月8日出生，汉族，住**省长春市绿园区。 第三人：***，男，1965年8月13日出生，汉族，住黑龙江省虎林市。 第三人：***，女，1945年9月24日出生，汉族，住**省农安县。 委托诉讼代理人：***。 原告**与被告长春市金质房地产开发有限公司（以下简称：金质地产）、***、北京市建筑装饰设计工程有限公司（以下简称：建筑公司），第三人***、***房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。**的委托诉讼代理人**、建筑公司的委托诉讼代理人由龙运、***的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，***、金质地产经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 **向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告立即协助原告将位于长春市宽城区北人民大街金质融城二期B5栋2**1303号房屋的产权办理至原告名下；二、本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实与理由：2010年5月5日，金质地产与建筑公司**分公司（现已注销）签订《顶账协议》，约定被告金质地产将其开发的金质融城项目商品房建筑面积约35,525.6平方米（包括金质融城B1号楼、B2号楼、B5号楼、B27号楼）抵顶给建筑公司**分公司冲抵欠付工程款，由建筑公司**分公司销售房屋，由金质地产协助办理产权登记，***系《顶账协议》所涉工程的实际施工人也是建筑公司**分公司实际控制人。2012年4月份，案外人***与***共计花费1,125,900元从建筑公司**分公司为**及***、**购买三套房屋（即金质融城二期B5栋2**1203、1303、1403号房屋，其中1303号房屋系为**购买），每套房屋375,300元。2014年1月9日，装饰公司**分公司在收取原告案涉房屋差价款18,600元后，将房屋交付原告占有使用至今。在案涉房屋能够办理产权登记后，被告至今一直没有为原告办理案涉房屋的产权登记手续。 金质地产未到庭参加诉讼，提交书面答辩状辩称，金质地产与**没有签订过房屋买卖合同，也没有收到过**交付的购房款，故双方没有商品房买卖合同关系，其对金质地产的告诉依法应予以驳回。即使法院判决金质地产协助**办理不动产权登记，因金质地产没有任何过错，案涉受理费也不应由金质地产承担。 建筑公司辩称，**对建筑公司的诉请没有事实和法律依据，请驳回对建筑公司的诉讼请求。理由如下：一、本案为房屋买卖合同纠纷，根据法律规定，房屋买卖合同属要式合同，也就是说必须有书面的房屋买卖合同。可**与建筑公司及原**分公司之间没有签订任何的房屋买卖合同，也没有形成过事实的买卖合同。二、建筑公司没有拥有、占有过本案案涉房屋，更没有出售过案涉房屋，也没有收到过案涉房屋的销售款。建筑公司与案涉房屋没有任何关系，与**也没有任何关系。三、本案***的行为不能代表建筑公司，建筑公司没有给予过***任何授权。***曾经以建筑公司原**分公司的名义在金质融城二期施工，建筑公司发现后及时终止了***的挂靠行为，并于2012年11月23日注销了原**分公司。四、2012年4月，***、***向案外人**转账1,125,900元，不能确认为向原**分公司购买房屋，因为这笔钱没有转入原**分公司账户，也没有任何证据证明该笔款项是购房款。据了解***在外有很多借款，在还不上时用房屋进行抵顶，无论***是什么目的让**收的这笔钱，建筑公司及原**分公司都不知情，更没有授权和追认。原告称的2014年入住及2019年***承诺之事，均发生在原**分公司注销以后，是***的个人行为。五、原**分公司的营业执照上写明的营业范围为“在总公司授权范围内从事工程承揽业务”，建筑公司没有授权原**分公司承揽案涉房地产项目，没有向该项目投资，更没有授权对房屋进行销售。***的行为应由其自行承担责任。六、***的行为对原**分公司也不发生表见代理。一是房屋买卖合同是要式合同，第三人***、***应当知道需要签订书面合同；二是购房款应当转入房产开发公司，第三人***、***应当知道；三是***是否有售房权利或者授权，第三人***、***应当负有审慎的查验义务。四是商品房销售必须在取得（预）销售许可证后才是有效合同，第三人***、***应当知道。表见代理的产生基础是相对人有理由相信行为人的有权代理，且相对人无过错的情况，可是本案第三人***、***对此有明显的过错。所以，不能认为***的行为对原**分公司也发生表见代理。七、**诉状中所称的金质地产与建筑公司原**分公司的《顶账协议书》是无效协议。一是原**分公司无权对外签订合同，该协议未经过建筑公司的授权和追认；二是建筑公司及原**分公司没有接收该《顶账协议书》中的任何房屋，也没有收到过金质地产给付的任何款项；三是建筑公司对《顶账协议书》中的房屋没有拥有和行使过任何权利，同时也没有履行过任何义务，更没有出售过案涉房屋。八、建筑公司不具备协助**办理产权手续任何职责。办理商品房买卖产权手续，只能是房地产开发商和商品房买受人之间的权利义务，建筑公司没有在案涉房屋中拥有和设定过任何权利。在产权办理机构办理产权时，是不需要建筑公司出具任何协助。**对建筑公司的诉请没有任何实际意义，也无法实际履行。 ***、*****，我对原告主张没有异议。 ***未到庭参加诉讼，无答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人**和经审查确认的证据，本院认定事实如下：依据本院于2020年12月30日作出的（2020）吉0103民初4073号民事判决书，认定***是建筑公司**分公司与金质地产协议约定项目的实际施工人，是个人挂靠建筑公司**分公司施工。***实际控制建筑公司**分公司的资金流动、公章使用等事务。根据建筑公司**分公司与金质地产签订的《顶账协议书》约定，建筑公司**分公司对协议中顶账房产有实质处置的权利，金质地产仅有形式上的销售权。金质地产销售《顶账协议书》中约定的房产均须由***出具《金质融城销售审批单》确认才能签订商品房买卖合同、办理权属登记。顶账协议书中包含本案诉争的B5号楼。建筑公司**分公司于2012年11月23日注销登记。建筑公司亦认可***挂靠其公司。 2012年4月8日，***向案外人转账750,600元，2012年4月29日，***向案外人转账375,300元，前述款项合计1,125,900元。2014年1月9日，**交纳补差款18,600元后实际占有使用坐落于长春市宽城区金质融城二期B5栋2**1303室房屋。2015年1月16日，***代收手续费（1403／1303／1203）合计3528元。2019年9月12日，***出具承诺书一份，内容为：金质融城三期5栋2**1203／1303／1403住宅房产共计1,125,900元房款由***转**账户，此房产已具备办理产权证条件，承诺11月1日前办理产权手续到指定人名下（***、**、**）。第三人***、***认可所交1,125,900元中的375300元系用于为**购房。经过前往物业核实，**系涉案房屋在物业登记的房屋使用人，前往实地踏查，**亦实际占有使用该房屋。 本院认为，**通过***购买案涉金质融城二期B5栋2**1303室房屋，其已经实际交付购房款并自2014年占有使用房屋至今。***系诉争房屋的实际施工人并按照其与金质地产的约定，对案涉房屋具有实际的处置权。现诉争房屋已经具备办理产权登记的条件，***应按照承诺书的约定协助办理案涉房屋的产权登记。因金质地产系该房屋的房地产开发企业，为实质解决当事人之间的矛盾，金质地产亦应负责协助办理产权登记手续。建筑公司未收取**购房款、不实际控制房屋出售亦未参与房地产开发建设，对**要求建筑公司亦承担协助义务的主张，本院不予保护。 ***、金质地产经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，应由其承担于己不利的法律后果。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定，判决如下： 一、***、长春市金质房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助**办理坐落于长春市宽城区金质融城二期B5栋2**1303室房屋的不动产权登记； 二、驳回**的其他诉讼请求。 案件受理费3465元（**已预交），由***负担。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，支付***行金。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于**省长春市中级人民法院。 本判决书生效后，负有义务当事人应当按期履行全部义务。执行案件立案后，本条内容即为执行通知，被执行人应当如实申报财产。对自动履行义务的，依当事人申请出具履行证明或推送纳入社会信用服务平台给予正向激励。对逾期未履行或拒绝履行义务的，将依法采取限制高消费、纳入失信名单、限制出境、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。享有权利当事人应当在法定期限内申请强制执行，并积极提供可供执行财产线索。 审判员　　*** 二〇二三年二月二十七日 书记员　　***