南京电力自动化设备三厂有限公司与***房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

江苏省南京市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）苏01民终8502号

上诉人（原审被告）：***，女，1983年4月8日生，汉族，住江苏省南京市建邺区。

被上诉人（原审原告）：南京电力自动化设备三厂有限公司，住所地江苏省南京市浦口区桥北村436号。

法定代表人：吴青生，该公司董事长。

上诉人***因与被上诉人南京电力自动化设备三厂有限公司（以下简称电力自动化公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

***上诉请求：请求本案发回重审或改判被上诉人支付其垫付的房屋维修费7400元；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2016年6月，涉案房屋墙面严重漏雨，影响上诉人正常经营活动。上诉人将此情况告知被上诉人，并督促被上诉人及时维修房屋，被上诉人让上诉人自己去联系人员修理。故上诉人联系南京市白下区齐炎周材料经营部进行了墙面防水处理，支付1600元的维修费用。2016年12月，涉案房屋内管道破裂，上诉人支付了材料及维修费用5800元。本案中，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同，没有约定房屋维修义务由谁承担，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”被上诉人应当承担维修房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或是延长租期。”被上诉人应当承担出租房屋的维修费用。综上所述，一审法院在判决中拒绝对维修房屋的事实进行认定，严重损害了上诉人的合法权益，故请二审法院根据上诉人的请求予以纠正。

电力自动化公司辩称：上诉人陈述非事实，房子由其负责维修，上诉人找他人维修房屋应通知其。

电力自动化公司向一审法院起诉请求：1、判令***搬出南京市建邺区湖西街7号之1门面房，将该房屋交还给电力自动化公司；2、***交清湖西路××号之1门面房所欠房租1500元，交清自己应交纳的水电费和物业费；3、***承担违约责任，承担人民币壹万元整罚款；4、***承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：***依照双方签订的租赁合同，自2014年9月1日起，一直租用电力自动化公司位于湖西路××号之1门面房，租金为每年18000元。2015年8月31日，合同到期后，***继续使用该房，房屋使用费仍为每年18000元。2017年2月28日，***不愿意接受电力自动化公司要求每年涨租7000元的要约，未再继续交纳2017年3月1日之后的房租。但***以电力自动化公司未返还房屋保证金3000元，以及曾代为维修房屋产生费用7400元需要电力自动化公司承担为由，仍在继续使用该房。

一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。电力自动化公司与***签订的合同虽然早已到期，但双方一直按原合同继续履行。电力自动化公司要求提高租金，未被***接受，双方应依照原来合同约定，妥善解决退租解约事宜。电力自动化公司应在扣除***应交水电等费用后，将房屋保证金3000元剩余部分退还***。***应将涉案房屋退还给电力自动化公司。***提出的房屋装修费用、维修费用未在合理期限内举证证实，一审法院不予支持。一审法院判决:一、电力自动化公司与***于2014年8月25日签订关于南京市湖西路××号之1的房屋租赁合同于判决生效之日起解除。二、***应于判决生效起十日内将南京市湖西路××号之1房屋恢复原状后交还给电力自动化公司。三、***应于判决生效起十日内给付电力自动化公司自2017年3月1日起至实际迁出南京市湖西路××号之1房屋之日止按每年18000元计付的房屋使用费。四、电力自动化公司应于判决生效起十日内退还***所交房屋保证金3000元扣除***应交水电等费用的剩余部分。五、驳回电力自动化公司其他诉讼请求。***如果未按判决指定期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的利息。一审案件受理费88元，减半收取44元，由***承担。

本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对对一审法院查明的事实依法予以确认。

二审查明，一审庭审中，上诉人称其当初维修房子时和被上诉人沟通过，房屋是2016年修理的，因为钱不多，其就没有提出这个事情，也没有从房租中抵扣。被上诉人称房屋是其自己修的，上诉人在被上诉人主张收回房屋前从未提出过维修过房屋。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，该合同到期后，双方仍然按原合同继续履行，事实上形成不定期租赁合同关系，后被上诉人单方提出解除合同依法应予支持。合同解除后，上诉人应当支付所欠租金及相应的占有使用费。上诉人主张，其在使用涉案房屋期间，对房屋进行了维修，被上诉人对该项费用应予返还，为此，其一审提供了两张收据以证明其支出的维修费用，而被上诉人对此不予认可。本案在上诉人仅提供两张收据，未提供其他证据予以佐证的情形下，不能证实上诉人经被上诉人同意后先行维修涉案房屋，亦不足以证实上诉人实际的维修费用，一审法院对上诉人要求返还上述费用的意见未予采纳，并无不当。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费88元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　夏海南

审判员　　汪德全

审判员　　白文虎

二〇一七年十二月十五日

书记员　　王　慧