广州市建隆物业管理有限公司、广东新华发行集团股份有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民事案件判决书

（2020）粤01民终21585号

上诉人广州市建隆物业管理有限公司（下简称建隆公司）因与被上诉人广东新华发行集团股份有限公司（下简称新华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人建隆公司上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判支持建隆公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由新华公司承担。事实与理由如下：一、本案诉请未过诉讼时效，诉讼时效应从建隆公司提出主张之日起算。本案原审庭审时，新华公司已确认，自2016年起，双方每两年签订一次物业服务合同。就双方签订合同之前的物业管理费，新华公司都是在建隆公司催缴后才缴纳，没有固定的缴纳时间。在双方均明确物业服务费没有固定缴纳时间，而是在建隆公司催缴后才缴纳的情况下，原审法院直接依据“一般交易习惯”认定物业管理费诉讼时效的起算点，显然属于认定错误； 二、新华公司在诉讼前已作出认可涉案债务的意思表示，在诉讼中又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，该抗辩理由应不予支持。2017年11月2日，新华公司向建隆公司发出《关于中山四路228号物业管理费缴纳回函》，载明：贵司《催费通知单》已阅；关于其中物管费问题，我司建议分时间段解决，具体如下：1．2009年11月—2010年6月17日期间的物管费共85591.5元，请予免除……2．2012年4月—2017年10月期间的物管费我司予以确认，并按照《物业管理服务合同》的相关条款约定的标准承付等。新华公司回函明确表明其对建隆公司的债务予以确认，只是一直在与建隆公司进行协商，请求免除2009年11月至2010年6月17日期间的费用，故对该债务新华公司是同意履行的。因此，即便建隆公司的主张之前已过诉讼时效，但在诉讼时效届满后，新华公司向建隆公司发出减免债务申请，可视为其作出了同意偿还债务的意思表示，新华公司诉讼中再以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，应不予支持。

被上诉人新华公司答辩称：一、我国《民法总则》第一百八十八条明确规定诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，故建隆公司在上诉状中主张“诉讼时效的起算时间应从建隆公司提出主张之日起计算"，与上述规定不符；二、本案中，新华公司欠缴2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业管理费，建隆公司最迟应在2010年7月1日知道或应当知道其获得物业管理费的权利受到损害，且新华公司作为缴纳物业管理费的义务人也一直是明确的。因此，原审判决认定建隆公司向新华公司主张2009年11月1日至2010年6月17日期间物业管理费最后一期的诉讼时效最迟从2010年7月1日开始计算是正确的；三、新华公司只是要求免除2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业管理费，从未同意缴纳该期间的物业管理费用。

建隆公司于2020年1月13日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：新华公司向建隆公司支付2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业管理费85591.5元（每月管理费标准按每平方米20.13元×561.94平方米计算）。

原审法院经审理查明：建隆公司受广州市城市复建有限公司（下简称复建公司）委托对岭南复建商厦提供物业管理服务。建隆公司（受托方、乙方）与复建公司（委托方、甲方）曾签订《岭南复建商厦物业管理服务合同》，约定：岭南复建商厦位于广州市越秀区中山四路228号，占地面积3476平方米，建筑面积19568平方米，甲乙双方同意，由乙方作为岭南复建商厦的物业管理人，提供专业化的物业管理服务；本合同所称回迁户是指广州市交通委员会和广东新华发行集团股份有限公司，回迁部分物业是指本物业内根据有关回迁安置协议的约定安排回迁户回迁进驻的部分；乙方于2009年5月16日开始进场提供服务，本合同期限为三年，即自2009年5月16日至2012年5月15日止；2009年5月16日至2009年6月5日物业管理费包干总价为49311元；2009年6月6日起，集团进场装修，甲方应支付的物业管理费按月包干，商业部分（负一至四层）月包干价为32033元，写字楼部分（除集团公司使用的部分外）月包干价为9554元，共计41587元；当月服务天数不足一个月的，则按日支付物业管理服务费（每月天数按三十天计），因此2009年6月物业管理服务费按天数计算为35244元；集团公司进场装修之日起，由集团公司向乙方交纳相应的物业管理费，有关物业使用人或回迁户进驻本物业后，相关物业管理费由乙方向物业使用人或回迁户收取等。 2009年12月23日，复建公司（甲方）与新华公司（广东省外文书店）（乙方）签订《确认书》，约定：就乙方回迁仓边路复建综合楼的物业使用及管理等有关事宜，双方确认如下：仓边路复建综合楼西侧裙楼1-4楼物业回迁后，从2009年11月1日开始按20.13元/㎡标准缴纳物业管理费，3-4楼部分免租期从2009年11月1日至2010年1月31日止，免租期不免管理费；物业管理费20.13元/㎡的具体管理内容见附件等。 原审过程中，新华公司为证明其接收涉案房屋的日期，向原审法院提供如下证据：新华公司与复建公司于2010年6月18日签署的《钥匙移交记录表》，其中载明：仓边路复建综合楼西侧裙楼广东新华发行集团股份有限公司（广东省外文书店）一、二层回迁物业钥匙，按2010年3月13日会议精神，装修期间，由物业公司统管。现应广东新华发行集团股份有限公司（广东省外文书店）要求，移交代管钥匙贰把。建隆公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为其中内容明确显示是在装修期间由物业公司统管，故移交的只是代管的钥匙，建隆公司在提供物业管理服务期间新华公司已经进场装修，并不能以钥匙是否移交来判断场地是否交回。 2017年11月2日，新华公司向建隆公司发出《关于中山四路228号物业管理费缴纳回函》，载明:贵司《催费通知单》已阅；关于其中物管费问题，我司建议分时间段解决，具体如下：1、2009年11月-2010年6月17日期间的物管费共85591.5元，请予免除。我司物业为回迁物业，且存在延时回迁事实在先。我司取得该物业的实际时间为2010年6月18日，从贵司开具的水电费用凭证的时间上看，该物业实际发生水电支出的时间为2010年7月起，基于以上3点理由，我司认为该时段我司未实际取得物业的使用权，期间发生的物管理费用不应该由我司负责，请予免除。2、2012年4月-2017年10月期间的物管费我司予以确认，并按照《物业管理服务合同》的相关条款约定的标准承付等。 2018年5月9日，建隆公司向新华公司发出穗建隆函[2018]114号《广州市建隆物业管理有限公司关于中山四路228号缴交电费及公摊费用的复函》，内容为：贵司2017年11月2日来函《关于中山四路228号缴交电费的回函》收悉。一、根据来函，贵司对2010年7月至2016年6月期间的实际使用电费无异议，并愿意支付2010年7月至2016年6月期间公共分摊电费总额中的30%部分。二、对于贵司持有异议的2010年7月至2016年6月期间公共分摊电费总额中的70%部分以及2016年7月以后二楼物业的空调能耗分摊费用，我司认为按目前客户使用面积占大厦总面积比例进行分摊的方法合理，且对所有客户保持一致。三、我司不放弃本函未列明的其他任何权利，根据法律规定和《物管合同》我司还有其他权利的，我司仍保留追索的权利等。 2018年10月8日，新华公司向建隆公司发出《关于待付费用处理办法的商议函》，内容为：根据贵司来函，我司越秀区中山四路228号西侧裙楼1、2楼待付物管费85591.5元，和电费及分摊电费451875.84，合计537467.34元。1、我司于2010年6月18日与开发商复建公司办理物业移交，在此日之前的物管费用85591.5元，建议按行规由开发商负责等。 原审诉讼中，双方均确认：复建公司为涉案岭南复建商厦的开发建设单位；新华公司是作为被拆迁房产权人而被安置回迁至涉案房屋及作调换补偿；2016年起双方每两年签订一次物业服务合同。从2010年6月18日起按照20.13元/平方米的标准计付1、2层回迁面积561.94平方米的管理费，2016年以后按照所签订合同的标准支付。就双方签订合同之前的物业管理费，建隆公司是每月向新华公司追缴，新华公司都是在建隆公司催缴后才缴纳的，没有固定的缴纳时间。 原审法院向复建公司调查取证本案有关情况。复建公司向原审法院陈述：涉案岭南复建商厦是由其开发建设；新华公司回迁后，需要自行对物业进行装修，因无人现场管理，为装修工人进出物业方便，新华公司便将回迁物业的钥匙交给复建公司，由复建公司代其保管。2010年6月18日，应新华公司的要求，调整了钥匙的保管方式，由新华公司自行保管。其公司没有代新华公司装修回迁房。

原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”建隆公司与涉案岭南商厦的开发建设单位复建公司签订的上述《岭南复建商厦物业管理服务合同》出自双方真实的意思表示，为合法有效合同，对建隆公司及涉案复建商厦全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。建隆公司已提供了物业管理服务，新华公司理应支付相应的物业管理费。关于新华公司主张其于2010年6月18日才接收涉案的广州市越秀区中山四路228号岭南复建商厦西侧裙楼1-2楼物业，故无需支付此前的物业管理费的抗辩意见，原审法院认为，新华公司与复建公司签订的《确认书》明确约定新华公司自2009年11月1日起计付物业管理费，且双方签署的《钥匙移交记录表》亦载明装修期间由物业公司统管以及向新华公司移交代管钥匙，上述情况能够与复建公司所作关于新华公司在接收房屋后自行装修但由复建公司代为保管钥匙的陈述相互印证，足以证明新华公司自2009年11月1日起便接收涉案房屋，故根据上述《岭南复建商厦物业管理服务合同》的约定，新华公司应向建隆公司支付自2009年11月1日起的物业管理费。 关于新华公司主张建隆公司诉请超过诉讼时效的抗辩意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。因建隆公司与新华公司此前并未约定物业管理费的支付期限，于建隆公司所主张费用期间前亦未收、交过物业管理费，故根据一般交易惯例，应确定为物业管理费按月计收，即2009年11月的物业管理费应于2009年11月30日前交纳，以此类推，2010年6月1日-17日的物业管理费应于2010年6月30日前交纳。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。因此，建隆公司主张的2009年11月1日起至2010年6月17日期间的物业管理费，其诉讼时效应自2010年7月1日起计。而现有证据未能反映建隆公司在上述物业管理费诉讼时效届满前即2013年6月30日前曾向新华公司提出过主张，故建隆公司现要求新华公司支付上述物业管理费的诉讼请求已超过三年的诉讼时效期间，对此不予支持。 综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，于2020年7月13日作出判决如下：驳回广州市建隆物业管理有限公司的诉讼请求。本案受理费1940元，由广州市建隆物业管理有限公司负担。 经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点是建隆公司向新华公司主张2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业服务费是否已超过法定的诉讼时效。 《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。本案中，依据双方陈述，在2016年之前，双方之间未签订书面的物业服务合同，但基于建隆公司与复建公司签订并实际履行《岭南复建商厦物业管理服务合同》及新华公司与复建公司签订并实际履行《确认书》等事实，建隆公司与新华公司之间成立事实上的物业服务合同关系。新华公司作为涉案房屋的业主，实际享受了建隆公司提供的物业服务，应向建隆公司履行按期支付物业服务费的义务。虽然双方未明确约定物业服务费的支付期限，但仍可参照交易习惯确定。据此，原审认定2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业服务费应由新华公司在每月月底前按月支付符合物业服务活动的一般交易习惯，并无不当，本院予以确认。依此，建隆公司向新华公司主张2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业服务费至迟应自2010年7月1日起算诉讼时效。因建隆公司未充分举证证明其有在法定诉讼时效内向新华公司主张权利导致时效中断，故原审判决以超过诉讼时效为由驳回建隆公司的诉请合法有据，可予维持。 建隆公司以新华公司支付2016年之前的物业服务费均系在建隆公司催缴后再支付，故其主张2009年11月1日至2010年6月17日期间的物业服务费的诉讼时效应从其提出主张之日起算为由，上诉认为其诉请未超过诉讼时效，但催缴后支付仅是新华公司支付物业服务费的方式，无证据反映双方已就将建隆公司进行催缴设定为新华公司支付物业服务费的条件或期限一项达成合意，故催缴时间与起算诉讼时效无涉，故建隆公司的该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。 建隆公司以新华公司已作出同意履行债务的意思表示为由，上诉认为新华公司无权就建隆公司的诉请提出诉讼时效抗辩，对此，本院认为，虽然新华公司在2017年11月2日向建隆公司发出的《关于中山四路228号物业管理费缴纳回函》中要求“请予免除”2009年11月至2010年6月17日期间的物管费，但新华公司在该函中同时声称“我司认为该时间段我司未实际取得物业的使用权，期间发生的物管费用不应由我司负责，请予免除”。从新华公司在该函件中表述内容的上下文反映，新华公司并未认可对建隆公司负有支付2009年11月至2010年6月17日期间的物业服务费的义务。据此，建隆公司以新华公司在诉讼时效届满后重新确认债务为由，上诉认为其诉请应予支持，缺乏事实根据，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人建隆公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1940元，由广州市建隆物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。

审判长　　谭红玉 审判员　　韩志军 审判员　　邓　颖

书记员　　王文杰