某某1、某某等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

河南省登封市人民法院

民 事 判 决 书

（2021）豫0185民初2872号

原告：**1，女，汉族，2005年5月26日出生，住郑州市金水区。

法定代理人：**2，男，汉族，1974年5月23日出生，住河南省登封市，系**1父亲。

委托诉讼代理人：梁红杰，河南群达律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，1986年3月2日出生，住河南省鄢陵县。

委托诉讼代理人：周海良，北京华泰（郑州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊家祥，北京华泰（郑州）律师事务所律师。

被告：郑州市锦鹏置业有限公司，统一社会信用代码：914101857891610703，住所地：登封市少林大道东段锦鹏大厦。

法定代表人：刘庭杰，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：史金峰，河南嵩峰律师事务所律师。

原告**1与被告***、郑州市锦鹏置业有限公司（简称锦鹏公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告**1的委托诉讼代理人梁红杰，被告***的委托诉讼代理人熊家祥，被告郑州市锦鹏置业有限公司的委托诉讼代理人史金峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

**1向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于登封市××道××路××路××路××小区××号楼××层××商铺（商品房买卖合同号：ＤＦ20006191175）的强制执行，并解除对上述商铺的强制执行措施（包括查封、扣押、拍卖等强制措施）。2、判决确认原告与被告郑州市锦鹏置业有限公司签订达成的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于登封市××道××路××路××路××小区××号楼××层××商铺（商品房买卖合同号：ＤＦ20006191175）归原告所有。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：河南鼎鼎电力工程有限公司（以下简称鼎鼎公司）曾为郑州市锦鹏置业有限公司开发的锦鹏观山悦小区进行过施工，鼎鼎公司承包的工程完工后，锦鹏公司累计拖欠鼎鼎公司工程款961000元，考虑到锦鹏公司的经济现状，经协商，由锦鹏公司将观山悦小区17＃楼105号商铺抵偿给鼎鼎公司，用于折抵工程款，该合同约定商铺面积为95.72平方米，一平方按9300元单价计算，折抵总款为890196元，剩余欠款由锦鹏公司继续向鼎鼎公司履行。同时约定，该商铺办理到梁晓丽名下（原告**1之母）。2016年6月15日，原告之母梁晓丽又与锦鹏公司协商，欲将案涉商铺办理到原告名下，经协商到位，又以原告名义与锦鹏公司签订了商品房预定协议书，约定将案涉商铺办理到**1名下，锦鹏公司为此也给原告开具了全部房款收据（收据编号：ＮＯ．3116415），原告取得钥匙获得商铺使用权，并将商铺长期对外出租，一直占有使用收益，支付相关费用。期间，因被告对案涉房屋设置有抵押权未解押，致使没有办理产权过户登记手续。在原告的一再催促下，锦鹏公司才给原告完善相关手续，原告于2020年8月26日在登封市房管局完成备案，并于2020年9月29日向登封市国税局缴纳了该房产34134.78元的契税。

2019年9月24日，被告***与被告郑州市锦鹏置业有限公司因建设工程合同纠纷一案涉诉，登封市人民法院作出（2019）豫0185民初5030号民事调解书，因被告郑州市锦鹏置业有限公司未履行该生效调解书，2020年7月31日被告***向登封市人民法院申请强制执行，登封市人民法院作出（2020）豫0185执1694号执行裁定书，裁定将原告购买所有的登封市××道××路××路××路××小区××号楼××层××商铺（不动产权证号：1401080150）的房产予以查封。原告**1依法向登封市人民法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2021年5月17日登封市人民法院作出（2021）豫0185执异51号执行裁定书，裁定驳回原告**1的异议，并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。

综上，原告认为，原告与被告锦鹏公司双方签订达成的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。原告购买涉案房产后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日生效）第208条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房产后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。为维护合法权益，原告特提起诉讼。

***辩称，一、涉案商铺登记于被告郑州市锦鹏置业有限公司名下，依据《中华人民共和国民法典》的规定，该商铺的所有权属于锦鹏公司，***申请查封合法有效。二、原告没有证据证明其实际支付了购房款，也不能证明涉案商铺未办理过户登记非自身原因所导致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。三、原告签订《商品房买卖合同》的时间在被告申请执行之后，对抗执行的意图非常明显。原告称其在2016年就已经购买涉案房产，但在几年的时间内都未办理不动产证书，在被告申请执行后却立即网签备案，主观上具有明显过错，显然是为了对抗法院的强制执行临时采取的措施。另原告提供的购房款收据系买卖合同签订四年之前出具，明显与常理不符。综上，原告的执行异议之诉不能成立，请求依法予以驳回。

郑州市锦鹏置业有限公司辩称，锦鹏公司欠鼎鼎公司工程款，因锦鹏公司无现金支付，2016年6月15日与鼎鼎公司、梁晓丽签订《以房抵债协议书》，锦鹏公司将锦鹏观山悦小区17号楼105号商铺作价890196元抵债给鼎鼎公司。锦鹏公司与原告签订了《商品方预定协议书》，同时给梁晓丽开具了收款收据，并将涉案房产交付给原告。因锦鹏公司将涉案房屋抵偿给鼎鼎公司时存在抵押贷款，无法办理房屋所有权变更登记手续，以致涉案房屋仍登记在锦鹏公司名下，原告就涉案房产享有的权利足以排除普通债权人的强制执行，法院应依法停止对涉案房产的执行，并予以解除查封。

本院经审理查明，2013年1月23日，鼎鼎公司中标锦鹏观山悦小区供电工程，后鼎鼎公司与锦鹏公司签订一系列观山悦住宅小区供电设备安装合同。工程竣工后，因锦鹏公司尚欠鼎鼎公司工程款，2016年6月15日锦鹏公司与鼎鼎公司、梁晓丽签订以房抵债协议书，约定：锦鹏公司在锦鹏观山悦小区开发建设工程中欠鼎鼎公司工程款，经三方友好协商，锦鹏公司在签订本协议时将自己开发的锦鹏观山悦小区17＃楼105号商铺面积95.72平方米，以9300元／平方米的单价，总计房款人民币890196元抵给鼎鼎公司，抵锦鹏公司欠鼎鼎公司的工程款，鼎鼎公司应为锦鹏公司出具正规发票。鼎鼎公司同意在签订本协议时，以梁晓丽的名义与锦鹏公司签订《商品房买卖合同》，同时按国家相关政策办理产权登记等手续。协议签订后需办理此房产权登记的其他手续的，鼎鼎公司同意由锦鹏公司、梁晓丽直接办理登记在梁晓丽名下，需鼎鼎公司协助时，鼎鼎公司应积极配合；需要锦鹏公司与梁晓丽直接签订商品房买卖合同时，无需征得鼎鼎公司另行同意，双方可直接签订，鼎鼎公司应无条件予以认可。2016年6月15日，锦鹏公司与梁晓丽签订《商品房预定协议书》，约定梁晓丽预定观山悦小区17楼105商铺，销售单价为每平方米9300元，总价款为890196元。合同签订之日，锦鹏公司出具收据，注明：今收到梁晓丽商业诚意金人民币捌拾玖万零壹佰玖拾陆元整。同日，锦鹏公司将涉案房产交付给梁晓丽。2017年7月15日，梁晓丽与屈海霞签订房屋租赁合同，将涉案房屋予以出租，租赁期限自2017年7月15日至2022年7月15日止，租金为每月2500元，每年30000元。2020年8月5日，梁晓丽签订授权委托书，授权由**1与锦鹏公司签订锦鹏观山悦17＃楼105商铺的《商品房买卖合同》，并请锦鹏公司为其办理产权登记等手续。2020年8月5日，锦鹏公司与**1签订关于涉案商铺的《商品房买卖合同》，合同总价款890196元。2020年8月17日涉案商铺在房管部门进行备案。2020年9月29日，**1缴纳涉案房产的印花税及契税共计34134.78元。

2014年1月8日，发包方锦鹏公司（嵩阳公园东扩项目部）与承包方河南新大地园林生态建设有限公司（以下简称大地公司）签订《嵩阳公园东扩功能提升建设项目施工合同》，合同总价款6551592.53元，该工程实际由***施工，大地公司收取1%的管理费。工程完工验收合格后，尚欠1299595元工程款未付。2019年7月9日，大地公司与***签订债权转让协议，将锦鹏公司所欠大地公司上述合同工程款1299595元及逾期利息转让给***，以抵偿大地公司对***的债务。同日，大地公司向锦鹏公司发送债权转让通知书。2019年7月10日，***向本院提起诉讼，请求判决锦鹏公司向其偿还工程款1299595元及逾期利息。本院于2019年9月24日作出（2019）豫0185民初5030号民事调解书，根据双方调解协议，就当事人下欠工程款1278795.14元，确认：一、被告郑州市锦鹏置业有限公司在收到调解书后10日内支付原告***工程款10万元；2019年1月30日前向原告***支付工程款20万元；被告郑州市锦鹏置业有限公司在收到登封市住建局出具的审定结果后20天内，向原告***一次性支付下余工程款项；如到2020年7月24日前仍未收到登封市住建局的审定报告，由被告郑州市锦鹏置业有限公司将下余款项支付给原告***；二、被告郑州市锦鹏置业有限公司如逾期付款，按照中国人民同期同类贷款利率标准支付利息，从逾期付款之日开始计算至款项付清之日止；三、被告郑州市锦鹏置业有限公司在支付工程款时，原告***应当提供相应金额的发票。后被告未履行生效文书所确定的义务，2020年7月31日***申请强制执行。本院在执行过程中，于2020年9月9日作出（2020）豫0185执1694号执行裁定书，裁定：一、将被执行人郑州市锦鹏置业有限公司所有的位于登封市××道××路××路××路××小区××号楼××（不动产权证号：1401080150）的房产予以查封；二、将被执行人郑州市锦鹏置业有限公司所有的位于登封市××道××路××路××路××小区××号楼××商铺（不动产权证号：1401069111）的房产予以查封；三、查封期限为三年。**1对查封不服依法向本院提出书面执行异议，2021年5月17日本院作出（2021）豫0185执异51号执行裁定书，裁定驳回**1的异议请求，后**1对驳回裁定不服提起执行异议之诉。

另查明，涉案商铺自2016年5月5日至2017年5月5日及自2017年5月22日至2018年5月22日办有抵押登记。梁晓丽与**1系母女关系。

本院认为，本案的争议焦点为**1对涉案商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付全部价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封涉案房屋之前，虽然锦鹏公司与鼎鼎公司、梁晓丽达成以房抵债协议，锦鹏公司与梁晓丽签订关于涉案商铺的《商品房预定协议书》、与**1签订关于涉案商铺的《商品房买卖合同》，但原告**1没有支付相应的购房款，且从2016年6月15日签订《商品房预定协议书》至2020年9月涉案商铺被查封，合同购买方未办理涉案商铺的过户登记存在过错。综上所述，**1对涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：

驳回原告**1的诉讼请求。

案件受理费12702元，由原告**1负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院。

审　判　长　　杨军献

人民陪审员　　耿进才

人民陪审员　　段彩霞

二〇二一年十一月十五日

书　记　员　　乔梦亭