厦门市文忠装修设计工程有限公司、厦门市湖里区国有资产投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

福建省厦门市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)闽02民终3059号

上诉人（原审原告、反诉被告）：厦门市文忠装修设计工程有限公司，住所地福建省厦门市湖里区枋湖西路161、167、169号夹层。

法定代表人：傅素英，该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴凌云、胡晓勤，福建君州律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：厦门市湖里区国有资产投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区安岭二路108号湖里国投大厦6楼。

法定代表人：刘成就，该公司董事长。

委托诉讼代理人：汪家添、吴子华，福建凌一律师事务所律师。

上诉人厦门市文忠装修设计工程有限公司（以下简称文忠公司）因与上诉人厦门市湖里区国有资产投资有限公司（以下简称湖里国投公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初9127号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

文忠公司上诉请求：撤销原判第二、三、四项，改判支持文忠公司的全部诉讼请求，驳回湖里国投公司的反诉请求；一、二审诉讼费由湖里国投公司承担。理由如下：一、原审法院认为湖里国投公司没有违约行为，属事实认定错误。湖里国投公司拖欠租金、电费，提出解约事由不足，存在违约行为。原审法院以“文忠公司未提交证据证明其向湖里国投公司提供租金发票的时间”为由不支持文忠公司主张租金及房屋占有使用费逾期支付违约金的请求错误。二、湖里国投公司提出解约不诚信，解约事由不足。租赁物的厂房主体建筑在2015年11月16日已移交，租赁物的移交，除综合楼内的枋湖中心幼儿园外，其余部分于2016年6月15日已全部从租户中回收，完全有能力按时移交，对枋湖中心幼儿园的回收事关社会维稳，相关政府部门指示湖里国投公司不再以2016年6月30日为接收租赁物的届满时限，应至少推迟一个月，且湖里国投公司知情、参与并同意推延。湖里国投公司在2016年7月18日接到文忠公司的移交通知后，前往租赁现场，这也可以说明双方关于同意移交延后的事实存在。湖里国投公司为了证明房屋不符合移交条件而提交的现场拍照照片，恰恰显示2016年7月所有租户已搬离，文忠公司已具备全部交付能力。三、讼争房屋面积大、金额大、租赁期限长，文忠公司在合同履行过程中已遭受巨大经济损失，只得接受解约的现实。

湖里国投公司答辩称：原审法院认定湖里国投公司没有违约行为是正确的，文忠公司的上诉请求应予驳回。

湖里国投公司上诉请求：撤销原判第一、二项，改判驳回文忠公司的全部诉讼请求，并判令文忠公司赔偿湖里国投公司50万元；一、二审诉讼费用由文忠公司承担。理由如下：一、原审法院认定文忠公司延期交付房产行为，是瑕疵履行行为而非违约行为，属认定事实错误。文忠公司未在约定期限内交付给湖里国投公司使用，是违约行为。文忠公司虽于2016年7月18日通知湖里国投公司办理手续，但经现场查看发现并不具备交付条件，且文忠公司与原承租户的纠纷仍在持续。二、原审法院认定湖里国投公司应向文忠公司支付2016年5月16日至2016年7月25日的租金及房屋占有使用费，系事实认定错误。因综合楼部分租赁房屋发生诉讼等纠纷，致湖里国投公司无法就已移交部分进行装修，也无法进行使用。湖里国投公司系按政府及所属部门的要求租赁房屋，因文忠公司无法按时交付综合楼及外围店面等建筑物，湖里国投公司无法对整体租赁物进行统筹规则使用，无法实现其合同目的，无需支付租金及房屋使用费。即使湖里国投公司应当支付租金，其前提是文忠公司提前十五日提供租金发票，该支付条件亦未成就。三、原审法院认定湖里国投公司应支付2016年6月16日至2016年7月25日的看管费用，缺乏事实和法律依据。2016年6月16日后，湖里国投公司未委托文忠公司继续看管租赁房产，文忠公司也未举证证明其有继续看管，且综合楼部分没有也无法移交。四、原审法院认定湖里国投公司支付租赁期间房屋主体部分的基本电费无事实和法律依据。租赁合同中没有约定变压器的基本电费由湖里国投公司承担；文忠公司没有按时交付租赁房屋导致湖里国投公司根本没有使用租赁房屋，湖里国投公司不应承担该基本电费。五、原审法院认定湖里国投公司要求文忠公司支付50万元赔偿金没有依据是错误的。合同第五条约定文忠公司逾期交付租赁物，湖里国投公司有权解除合同，并要求文忠公司退还保证金并赔偿一倍保证金。六、原审法院遗漏查明本案合同的解除是由于文忠公司的违约行为所致，文忠公司应承担相应的违约责任。

文忠公司答辩称：原审法院认定文忠公司轻微延期不是违约行为，并无不当。湖里国投公司已接收租赁物，应支付相应的租金、使用费、看管费用、基本电费。湖里国投公司的上诉请求应予驳回。

文忠公司向原审法院起诉请求：1.湖里国投公司支付文忠公司从2016年5月16日至2016年7月25日的厂房主体建筑租金833673.75元及逾期支付违约金（从2016年5月10日起，按日万分之三，计至实际付款之日止）；2.湖里国投公司支付文忠公司厂房主体建筑装修改造期使用费2143732.5元；3.湖里国投公司支付文忠公司《房屋租赁合同》解除后的占用费，从2016年7月26日至湖里国投公司实际将租赁物与文忠公司交接之日止；4.湖里国投公司支付文忠公司看管费30333元（从2016年6月16日起至湖里国投公司实际将租赁物与文忠公司交接之日止，每月7000元计）；5.湖里国投公司支付文忠公司相关费用之供电变压器基本电费分摊80491元（从2015年11月16日至2016年7月18日每月分摊6649元，从2016年7月19日起应计至湖里国投公司实际将租赁物与文忠公司交接之日止，每月9100元）；6.湖里国投公司支付违约金2934033.9元。湖里国投公司向原审法院提出反诉请求：1.文忠公司向湖里国投公司退还保证金50万元；2.文忠公司向湖里国投公司赔偿50万元。

原审法院认定事实：讼争租赁房屋厦门市××区枋××路××、××、××、××、××号登记在文忠公司名下，其中有产权部分面积为8826.7平方米，无产权面积为5144.9平方米。2015年8月11日，文忠公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的湖里国投公司签订一份《房屋租赁合同》一份，约定：1.租赁物坐落在厦门市××区枋××路××、××、××、××、××号。建筑面积13978平方米，其中有产权建筑面积为8826.7平方米，无产权建筑面积5151.3平方米；2.租赁期限15年，租赁起始之日为免租期满后的次日。文忠公司同意湖里国投公司免租期（装修改造期）6个月；3.前五年每月厂房主体建筑租金（使用费）为357288.75元，综合楼及其他建筑租金（使用费）为131941.25元，此后每五年租金（使用费）递增一次，前述租金（使用费）包含了出租房屋产生的各种税费；4.文忠公司应提前十五日向湖里国投公司提供相应等额的租金（使用费）发票，否则湖里国投公司有权暂不支付该期租金（使用费），租金（使用费）每三个月一付，第一期租金于免租期届满前七日内支付，第二期及以后租金（使用费）与当前计租期开始前七日内支付；5.租赁期水电费（包括水电公摊费用）、物业管理费（包括房屋公共维修金）、通信网络费等，从交付房屋之日起由湖里国投公司承担，否则应承担延期付款的违约责任；6.文忠公司应于2015年12月31日前将租赁物中的文忠厂房建筑主体整体清空移交湖里国投公司，并经湖里国投公司书面确认接收后起算免租期，租赁物中的文忠综合楼及外围店面等建筑应在2016年6月30日前全部清空移交湖里国投公司，并经湖里国投公司书面确认接收后起算免租期；7.文忠公司逾期清空移交湖里国投公司，湖里国投公司有权单方解除合同，不承担任何责任，且文忠公司应退还湖里国投公司保证金，并赔偿湖里国投公司一倍的保证金，造成湖里国投公司损失的，由文忠公司负责赔偿湖里国投公司已投入的测量及设计费；8.建筑物确认移交后，双方不得擅自变更或解除合同，否则应承担六个月租金（使用费）的违约金，如违约金不足补偿损失，守约方还有权要求赔偿超过部分至损失；9.如文忠公司逾期交付建筑，按逾期未交付的面积的租金（使用费）每逾期一日按月租金（使用费）的万分之三向承租方湖里国投公司支付违约金，如湖里国投公司逾期交付租金及相关费用，每逾期一日按应缴费用的万分之三支付违约金；10.湖里国投公司系依湖里区人民政府及其所属相关部门要求，向文忠公司承租本合同约定的租赁建筑，湖里国投公司有权将租赁建筑通过招商引资的方式对外招商，湖里国投公司有权将租赁建筑进行整体或者部分转租，无需另行征得文忠公司同意；11.合同生效之日起七日内，湖里国投公司向文忠公司支付保证金50万元，该保证金于合同期限届满或者合同解除之日起七日内退还。此外，双方就其他房屋租赁相关的权利、义务作了相应的约定。双方又签订一份《补充协议》，将租赁物建筑总面积变更为13791.59平方米，其中无产权面积变更为5144.89平方米，并将综合楼及其他建筑前五年租金（使用费）变更为每月131716.9元，以后每五年递增一次。2015年8月13日，湖里国投公司向文忠公司支付了涉案租赁房产的保证金50万元。

2015年11月16日，文忠公司、湖里国投公司签订了一份《移交备忘录》，载明：1.湖里国投公司不对两台货梯进行交接，由文忠公司自行拆除后处理，如由湖里国投公司拆除，则视为文忠公司自行拆除，湖里国投公司不承担任何责任，且拆除后由文忠公司运走处理；2.湖里国投公司新增的电梯在合同解除或到期时，经第三方评估后，文忠公司在同等条件下有优先购买权；3.文忠公司向湖里国投公司移交的产权证明、建设图纸、竣工验收文件等相关资料详见附件《移交材料清单》；4.文忠公司不得干涉或否决乙方招商所选择的业态，否则由此造成的损失由文忠公司承担；5.文忠公司应积极配合湖里国投公司对建筑进行装修和改造，若因消防审查及验收要求需要拆除部分无规划手续的搭盖，文忠公司应同意且无条件配合，否则由此造成的损失由文忠公司承担；6.湖里国投公司在项目改造装修、招商租赁、经营管理过程中，若要求产权人盖章时，文忠公司应无条件配合。该备忘录附移交资料清单一份，载明移交的内容包括文忠厂房施工图、办公楼施工图、管线综合图、产权复印件。2015年12月15日，文忠公司与湖里国投公司签订一份《临时托管协议》，约定湖里国投公司委托文忠公司看管湖里区枋湖西路“文忠厂房”项目的厂房建筑主体及院落场地，临时委托期三个月，自2015年12月15日起至2016年3月15日止。临时委托期间，湖里国投公司每月支付文忠公司看管费7000元，文忠公司向湖里国投公司开具相应金额的发票。2016年3月9日。文忠公司与湖里国投公司又签订一份《临时托管协议》，临时委托看管费标准不变，委托期限自2016年3月16日起至2016年6月15日止。2016年1月16日、2016年4月6日，湖里国投公司各向文忠公司21000元管理费。

2016年7月18日，文忠公司向湖里国投公司发出一份《房屋租赁物交接通知函》，要求湖里国投公司安排人员办理房屋交接手续，2016年7月20日湖里国投公司复函称，文忠公司与原租赁方的纠纷引发了一些不良社会事件，对招商经营工作产生严重的干扰和负面影响，文忠公司在未妥善处理原租赁纠纷的情况下，租赁物仍不具备移交条件，2016年7月22日，文忠公司又复函湖里国投公司称，文忠公司已于2016年7月12日收回幼儿园房屋，并未引发不良社会事件，未给湖里国投公司招商经营工作产生干扰和负面影响，望湖里国投公司安排人员与文忠公司办理交接手续。2016年7月25日，湖里国投公司向文忠公司发出一份《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，载明文忠公司未依约于2016年6月30日之前移交租赁物，经湖里国投公司人员勘察完全不符合交付条件，故通知双方签订的房屋租赁合同自2016年7月25日解除，文忠公司于接到通知5日内协助处理已移交部分建筑的交还手续及其他善后事宜；2016年7月28日，文忠公司回函称，文忠公司不存在根本违约行为，不同意解除合同，要求继续履行合同，若湖里国投公司执意单方解除，应承担相应的违约责任。

原审中，证人李某1陈述：其系文忠公司的实际负责人，公司的副经理，亲历了房屋租赁合同的签订与解除的整个过程；为了尽早将场地交付，文忠公司对幼儿园停水停电，经多次调解因幼儿园不接受调解而调解工作以失败告终；文忠公司断水断电，幼儿园就私自接水电用，黄书记说考虑到幼儿园小孩的安全，供电局让幼儿园临时用电到2016年6月30日，政府会在2016年6月30日关闭幼儿园；我们当时要求戴副区长就延期交付租赁房屋给一个承诺函，他说保证于2016年6月30日关闭幼儿园，湖里国投公司同意延期交付叫我们放心；湖里国投公司的尤小斌给文忠公司的李某2打电话叫我们写一张延期交房的补充协议送给他以便领导签字盖章，文忠公司于2016年5月9日写了一张延期交房补充协议让李某2送给尤小斌，之后文忠公司发函给湖里国投公司来接收房子，湖里国投反而发了一张解除函给文忠公司。证人李某2陈述：李某2把国投二期综合楼补充协议交给湖里国投公司后一直没有得到回复，开租金发票的资料也交给了湖里国投公司的尤小斌。

原审中，因部分租赁房屋无合法批建手续，原审法院告知双方当事人该部分的房屋租赁关系无效，文忠公司表示将其主张没有产权部分的租金变更为房屋使用费；湖里国投公司抗辩认为文忠公司没有将全部房产交付使用，无法实现合同目的，无权要求租金或者房屋占用费。

原审法院认为，文忠公司与湖里国投公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均于法不悖，有产权房屋部分应认定合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务，无产权部分5144.49平方米租赁关系应当认定无效。根据合同约定，文忠公司应于2016年6月30日交付讼争租赁房屋，文忠公司未在约定期限交付房产，湖里国投公司向文忠公司发出解除合同的函件，双方租赁合同于2016年7月25日解除。文忠公司依约向湖里国投公司交付了讼争房屋的主体部分，湖里国投公司在租赁合同关系终止后应支付该部分免租期后（2016年5月16日至2016年7月25日）的租金及房屋占有使用费为357288.75元/月×（2个月+10天÷31天/月）=829831.94元。因文忠公司未提交证据证明其向湖里国投公司提供租金发票的时间，故文忠公司主张租金及房屋占有使用费逾期支付违约金的请求原审法院依法不予支持。厂房主体建筑装修改造期系双方约定的免租期，在湖里国投公司没有违约行为的情况下，文忠公司无权主张该期间的使用费。讼争租赁房屋的主体部分由湖里国投公司委托文忠公司看管，应按照双方约定支付至合同解除之日止的看管费用，湖里国投公司未举证证明其支付2016年6月16日起的看管费用，故湖里国投公司应按约定每月7000元的标准支付2016年6月16日合同解除之日的文忠公司看管费用，看管费用为：7000元/月×（1个月+10天÷31天/月）=9258.06元。合同解除后湖里国投公司发函要求文忠公司在5日内办理交接手续，文忠公司未予配合，租赁房屋未办理交接的后果并非湖里国投公司造成，且讼争房屋的主体建筑一直处于文忠公司看管之下，文忠公司即可自行收回房屋，故文忠公司无权要求湖里国投公司支付合同解除后的房屋占有使用费。根据合同约定租赁期间的电费应由湖里国投公司承担，湖里国投公司应承担租赁期间房屋主体部分的电费公摊部分为：9100元/月×10208.25平方米÷13971.59平方米×（8个月+10天÷31天/月）=55335.63元，房屋租赁合同解除后公摊电费应由文忠公司自行承担。考虑到本案讼争租赁房屋面积比较大，文忠公司仅逾期交付少部分房屋，且并非出于主观故意，延期交付的时间仅25天，综合整个合同的履行情况与公平原则，文忠公司的延期行为仅应认定为瑕疵履行行为，不能认定为根本性的违约行为。文忠公司虽主张湖里国投公司曾同意延期交付租赁房屋，但未举证加以证明，不予支持。双方合同中约定的合同解除条件成就后，湖里国投公司解除合同亦不存在违约行为。双方在均不存在违约行为而解除合同的情况下，文忠公司应退还湖里国投公司交付的保证金50万元，但文忠公司请求湖里国投公司支付2934033.9元违约金及湖里国投公司请求按照保证金标准支付50万元赔偿均没有相应的依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、厦门市湖里区国有资产投资有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市文忠装修设计工程有限公司支付租金及房屋占有使用费829831.94元；二、厦门市湖里区国有资产投资有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市文忠装修设计工程有限公司支付看管费9208.06元、基本电费分摊费用55335.63元；三、厦门市文忠装修设计工程有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市湖里区国有资产投资有限公司退还保证金50万元；四、驳回厦门市文忠装修设计工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回厦门市湖里区国有资产投资有限公司的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费32260元，由厦门市文忠装修设计工程有限公司负担3831元，由厦门市湖里区国有资产投资有限公司负担28429元；反诉案件受理费6900元，由厦门市湖里区国有资产投资有限公司、厦门市文忠装修设计工程有限公司各负担3450元。

本院二审期间，文忠公司提交通话录音为证，证明相关政府部门就文忠公司与湖里国投公司的租赁事宜进行协调。文忠公司向本院申请向戴仲磊、吴首钢、张卫兵进行调查。湖里国投公司对证据的真实性、合法性、关联性均不予确认；文忠公司的调查取证申请属于当事人举证范围，不予认可。本院认为，文忠公司提供的通话录音与本案缺乏关联性，本院不作认定；文忠公司提出的调查取证申请，属当事人举证范围，其该项申请不予采纳。

经审理查明，原审法院认定的事实属实，本院予以确认。

二审另查明，租赁物中的文忠综合楼及外围店面中，有1747.53平方米的房屋系案外人王亚丽于2014年4月1日向文忠公司租赁用于开办枋湖中心幼儿园。2016年1月至2月间，文忠公司以幼儿园未获许可证、未通过消防验收为由，多次阻止幼儿园招生和经营，王亚丽因此多次报警。2016年2月25日，文忠公司通过手机短信方式向王亚丽发送《律师函》，内容：因王亚丽无法按月支付租金、尚欠租金109569.95元以及利用租赁物经营的幼儿园至今仍处于无证照状态、未完成租赁物的二次消防手续，文忠公司将依约解除《租赁合同》，合同解除时间为2016年2月24日等。2016年6月30日，厦门市湖里区教育局发出《湖里区教育局关于枋湖中心幼儿园停止招生办学公告》、《致枋湖中心幼儿园家长的一封信》，主要内容为：“今年以来，枋湖中心幼儿园与房东因租赁问题产生经济纠纷，进而引发了多起严重影响正常教育教学秩序和师生安全的事件，经区教育局和禾山街道多次调解无效。鉴于幼儿园目前存在严重安全隐患，办园场所安全基础不复存在，不符合规范办园要求，对在园幼儿身心健康也造成较大影响，不适宜继续办园。经研究，现责令枋湖中心幼儿园于2016年6月30日起自行停止招生办学行为，暑期不得办班”。另，二审中文忠公司与湖里国投公司共同确认案涉《屋租赁合同》及其《补充协议》的解除时间为2016年7月25日。以上事实，有（2016）闽0206民初1450号民事判决书、《湖里区教育局关于枋湖中心幼儿园停止招生办学公告》、《致枋湖中心幼儿园家长的一封信》以及双方当事人的陈述为证。

本院认为，文忠公司与湖里国投公司于2015年8月11日就讼争租赁房屋签订的《房屋租赁合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，租赁物中有产权部分面积8826.7平方米的租赁合同合法有效；其余5144.49平方米房屋无合法批建手续，租赁关系无效。

根据合同约定，文忠公司应于2015年12月31日前将租赁物中的文忠厂房建筑主体整体清空移交湖里国投公司，于2016年6月30日前将租赁物中的文忠综合楼及外围店面等建筑全部清空移交湖里国投公司。合同履行中，文忠公司于2015年12月15日将租赁物中的文忠厂房建筑主体移交湖里国投公司，其余部分于2016年7月18日通知求湖里国投公司办理房屋交接手续。根据查明的事实，租赁物中的文忠综合楼及外围店面中，有1747.53平方米的房屋原系案外人王亚丽向文忠公司租赁用于开办枋湖中心幼儿园。文忠公司于2016年2月25日向王亚丽提出解除《租赁合同》。因王亚丽与文忠公司的租赁纠纷引发了多起严重影响正常教育教学秩序和师生安全的事件，湖里区教育局和禾山街道多次进行调解。2016年6月30日，湖里区教育局责令枋湖中心幼儿园即日起自行停止招生办学行为，文忠公司得以收回相关房屋。合同当事人有谨慎签约的义务。文忠公司与湖里国投公司签订时，未充分考虑到部分租赁物已用于幼儿教育场所的特殊性，导致合同履行过程中部分租赁物未能于2016年6月30日交付，双方于2016年7月25日解除租赁合同，对此，文忠公司与湖里国投公司都负有一定的责任，本院酌定文忠公司承担70%责任，湖里国投公司承担30%责任。

根据合同约定，租赁起始之日为免租期满后的次日，文忠公司同意湖里国投公司免租期（装修改造期）6个月。讼争房屋的《屋租赁合同》签订于2015年8月11日，2016年7月25日即已解除，履行时间不满一年。由于文忠公司与湖里国投公司对合同履行过程中部分租赁物未能如期交付都负有一定的责任，对于已交付文忠厂房部分的装修改造期使用费2143732.5元，应由文忠公司与湖里国投公司共同承担，其中湖里国投公司承担30%，应支付文忠公司装修改造期费用643119.75元。一审认定湖里国投公司无需支付装修改造期费用不当，予以纠正。

根据合同约定，“文忠公司应提前十五日向湖里国投公司提供相应等额的租金（使用费）发票，否则湖里国投公司有权暂不支付该期租金（使用费）”。本案中，文忠公司未能提供证据证明其已提前将相应等额的租金（使用费）发票提供给湖里国投公司，湖里国投公司未支付相应租金（使用费）的行为并不构成违约。鉴于文忠公司与湖里国投公司对部分租赁物未能如期交付都负有一定的责任，双方于2016年7月25日解除租赁合同，文忠公司主张湖里国投公司存在违约行为、应支付违约金的上诉缺乏依据，湖里国投公司主张文忠公司存在违约行为、应支付赔偿金的主诉亦缺乏依据，均不予采纳。

根据查明的事实，合同履行过程中，文忠公司向湖里国投公司交付讼争房屋的主体部分后，湖里国投公司即委托文忠公司进行看管。文忠公司与湖里国投公司的租赁合同解除后，文忠公司未配合湖里国投公司办理交接手续。鉴于租赁合同解除后即讼争房屋的主体部分已由文忠公司实际控制，文忠公司要求湖里国投公司支付合同解除后的房屋占有使用费、看管费用、基本电费，缺乏事实和法律依据，不予采纳。一审法院对文忠公司的该部分诉求不予采纳并无不当。综上，文忠公司关于装修改造期使用费的上诉意见本院予以部分采纳，文忠公司、湖里国投公司的其余上诉理由均予以驳回。一审判决认定部分事实错误，本院依法查清后予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初9127号民事判决第一项，即：厦门市湖里区国有资产投资有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市文忠装修设计工程有限公司支付租金及房屋占有使用费829831.94元；第二项，即：厦门市湖里区国有资产投资有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市文忠装修设计工程有限公司支付看管费9208.06元、基本电费分摊费用55335.63元；第三项，即：厦门市文忠装修设计工程有限公司于判决生效之日起十日内向厦门市湖里区国有资产投资有限公司退还保证金50万元；第五项，即：驳回厦门市湖里区国有资产投资有限公司的其他反诉诉讼请求；

二、撤销福建省厦门市湖里区人民法院（2016）闽0206民初9127号民事判决第四项；

三、厦门市湖里区国有资产投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门市文忠装修设计工程有限公司支付装修改造期费用643119.75元；

四、驳回厦门市文忠装修设计工程有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费32260元，由厦门市文忠装修设计工程有限公司负担25808元，由厦门市湖里区国有资产投资有限公司负担6452元；反诉案件受理费6900元，由厦门市文忠装修设计工程有限公司、厦门市湖里区国有资产投资有限公司各负担3450元。二审案件受理费61758元，由厦门市文忠装修设计工程有限公司负担51877元，厦门市湖里区国有资产投资有限公司负担9881元。

本判决为终审判决。

审 判 长　　江　伟

审 判 员　　郑文雅

审 判 员　　龙　辉

二〇一七年九月十八日

代书记员　　巫粤峰

附本案适用的相关法律：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。