某某与江阴市华厦建筑设计工程有限公司一审民事判决书

江苏省宿迁市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）宿中民初字第00168号

原告***。

委托代理人梁凤才。

委托代理人梁淮保，上海标胜律师事务所律师。

被告江阴市华厦建筑设计工程有限公司,住所地江阴市周庄镇世纪南大道70号。

法定代表人李军，该公司董事长。

委托代理人陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。

第三人江苏金厦置业有限公司,住所地沭阳县沭城镇金城花园6号楼2单元201室。

法定代表人王军，该公司董事长。

原告***与被告江阴市华厦建筑设计工程有限公司（以下简称华厦公司）、第三人江苏金厦置业有限公司（以下简称金厦公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2015年12月30日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月9日公开开庭进行审理。原告***的委托代理人梁凤才、梁淮保、被告华厦公司的委托代理人陆兴明到庭参加诉讼。第三人金厦公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***诉称：2013年6月，***决定购买金厦公司开发的沭阳县金地鑫城小区E3栋1单元301室房屋，当时交付定金50000元。2014年6月20日，金厦公司又收取***购房款130000元，该款实际是***父亲梁凤才以金厦公司应付梁凤才的工程款冲抵，***当时还是学生，没有经济来源，涉案房屋是梁凤才、***家庭共同购买。2014年7月8日，***与金厦公司签订认购协议确认房屋价格为922739元。***与金厦公司签订的房屋认购协议合法有效，***虽然直接交付金厦公司的购房款只有180000元，但金厦公司已同意用签订房屋认购协议前欠梁凤才的工程款冲抵其余购房款。根据梁凤才与金厦公司签字的”关于金地鑫城（原沃德嘉园）大门及B2栋楼房情况说明及申请”，可以证实签订认购协议时金厦公司欠梁凤才大门工程款超过500000元。冲抵后，***实际交付金厦公司的购房款已超过应付购房款的50%。虽然未办理具体的结算手续，但金厦公司应支付梁凤才的工程款已处于金厦公司控制之下，结算与否，不影响该工程款用于冲抵应付的购房款。金厦公司也认可剩余购房款已为梁凤才的工程款冲抵。华厦公司因与金厦公司侵犯著作权纠纷一案，宿迁市中级人民法院于2015年4月10日作出（2015）宿中执字第00037号执行裁定，查封沭阳县金地鑫城小区E3栋1单元301室房屋，并裁定对该房屋进行评估、拍卖。***得知情况后，提出执行异议，宿迁市中级人民法院于2015年12月16日作出（2015）宿中执民字第0111号执行裁定，驳回***的异议申请。***认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，法院应停止对涉案房屋的执行。综上，请求判决确认***与金厦公司于2014年7月8日签订的房屋认购协议合法有效，解除对沭阳县沭城镇金地鑫城小区E3栋1单元301室房屋的查封，并停止执行，本案诉讼费用由华厦公司承担。

被告华厦公司辩称：1、根据法律规定，即使***与金厦公司签订房屋买卖合同，在没有付清全部房款，没有实际交付房屋的情况下，法院对房屋进行查封和拍卖符合法律规定。***要求停止查封、执行没有法律依据。涉案房屋仍然属于金厦公司所有。2、***与金厦公司签订的认购协议书并非真实的房屋买卖意思表示，***未交清认购协议书约定的相关房款。***诉称由其父亲梁凤才用工程款冲抵，但认购协议书并未约定该内容，而是约定以银行按揭的方式支付购房款。双方并没有签订商品房买卖合同，也没有在房产管理部门进行备案登记。***未支付合同总价的50%，也不属于购买用于居住的房屋，而是用于冲抵工程款。法院对涉案房屋进行查封、拍卖符合法律规定。***不享有停止执行的抗辩权。3、金厦公司实际上是以涉案房屋冲抵案外人武长安的工程款，并没有将该房屋处置给梁凤才。综上，请求驳回***的诉讼请求。

第三人金厦公司提交书面意见称：2013年6月，***与金厦公司达成意向，购买金厦公司开发的金地鑫城E3栋1单元301室房屋，并交付定金50000元。2014年6月20日，金厦公司收取***购房款130000元。2014年7月8日，金厦公司与***订立《认购协议书》，约定***购买前述房屋及相应车库，总价款为922739元。扣除已付款180000元，对其余购房款金厦公司同意以欠梁凤才的工程款冲抵，后***即对上述房屋进行装修并入住。***已付清购房款并入住，未办理房屋产权证的责任在金厦公司，与***无关。请求法院支持***的诉讼请求。

***针对自己的主张提交如下证据：

1、***与金厦公司2014年7月签订的认购协议书，以证明认购协议书具备了房屋买卖合同的全部要件，合同的主体、房屋的位置、价款都是明确的。

2、金厦公司2013年6月23日出具的50000元定金收据及2014年6月20日出具的130000元购房款收据，以证明双方签订的认购协议已经履行，已经变成房屋买卖合同，并且按照合同开始履行。

3、梁凤才2012年5月18日”关于金地鑫城（原沃德嘉园）大门及B2栋楼房情况说明及申请”，以证明梁凤才为金厦公司开发的金地鑫城小区建造大门，经结算确认总价为977000元，大门工程仅支付了250000元，尚有727000元没有支付给梁凤才，在2013年1月18日梁凤才与金厦公司达成协议，剩余款项要支付利息，B2栋楼工程款未结算。按照双方约定，梁凤才对金厦公司的债权远大于金厦公司对***的债权，因为多出部分金厦公司没有款项支付，所以双方长期没有办理结算手续，但双方在签订认购协议时已经确定用大门款冲抵购房款之后剩余部分再由金厦公司支付给梁凤才。

4、沭阳县房地产管理处出具的***在沭阳县沭城镇规划区内国有土地范围内没有登记备案的房屋的证明，以证明***没有其他房屋。

5、商品房预售许可证，以证明涉案房屋取得预售许可的时间。

6、梁凤才与金厦公司于2009年8月24日签订的以沭阳县金地鑫城小区8号楼2单元504室、A4号楼105室冲抵工程款的协议书，以证明金厦公司以房屋冲抵梁凤才工程款的情况。

华厦公司对上述证据质证称：

1、对证据1的真实性没有异议，但该认购协议不具备商品房买卖合同的条款，协议内容只是双方订立合同的约定，不是商品房买卖合同。

2、对证据2的真实性没有异议，但不能证明***因生活消费需要向金厦公司交付180000元购房款，实际是金厦公司与梁凤才之间形成了以房抵款的约定。

3、证据3仅能证明梁凤才与金厦公司之间的工程款结算情况，并无冲抵涉案房屋购房款的约定，梁凤才已经以冲抵工程款方式获得4套房屋，***当时作为在校学生，无独立经济来源，与父母同住，涉案房屋并非***出资购买，而是梁凤才获取工程款的方式。

4、对证据4的真实性没有异议，但不能排除***在其他地方购房的可能，梁凤才通过抵工程款已获得沭阳县金地鑫城小区4套房屋，***与父母同住，并非无其他居住的房屋。

5、对证据5的真实性没有异议，但***与金厦公司未签订商品房买卖合同，也未办理备案登记。

6、对证据6的真实性没有异议，该证据证明***家庭已有多套房屋，梁凤才与金厦公司以房抵工程款都是以书面协议确定，梁凤才与金厦公司并未最终对工程款数额和冲抵涉案房屋购房款进行书面确认，应当以双方签订备案的房屋买卖合同并进行登记办证为最终完成债务结清，否则金厦公司与梁凤才之间仍然是工程款债权债务关系。

第三人金厦公司对上述证据未发表质证意见。

华厦公司、金厦公司在本案中未提供证据。

本院对上述证据的认证意见为：华厦公司对***提交的证据真实性均没有异议，本院对其真实性予以确认。

经审理查明，2013年6月23日，金厦公司出具交款单位为***的50000元购房款收据。2013年7月12日，金厦公司取得涉案房屋商品房预售许可证。2014年6月20日，金厦公司出具交款单位为***（梁凤才）的130000元购房款收据，并在收据上注明为E#号楼1单元301室房款。2014年7月，金厦公司（甲方）与***（乙方）签订”金地鑫城”认购协议书，主要内容为：第一条、甲乙双方在正式签订《商品房买卖合同》（预售）之前，自愿签订本协议。第二条、乙方自愿向甲方购买”金地鑫城”E3号楼1单元301号房，建筑面积约217.11平方米。乙方自愿向甲方购买”金地鑫城”E3号楼1单元301室楼下东1号车库，建筑面积为40平方米。第三条、乙方在本协议签订时须交纳订金人民币18万元。第四条、”金地鑫城”E3号楼1单元301号房，乙方采取银行按揭付款方式付款，商品房售价为人民币4250.1元/平方米，总金额人民币922739元。第五条、本认购协议书签订后，乙方需在_年_月_日前按上述方式付清应付楼款（含订金）、车库全款，签订正式《商品房买卖合同》。第六条、注意事项，1、甲乙双方均不得违反本协议条款，乙方如未按合同第四、五条规定之办法按期付款，则甲方有权单方面解除和终止本认购书；同时甲方有权将乙方所认购房屋转售他人，乙方所交订金不予退还；因乙方延期付款所造成的甲方相关损失由乙方承担……。2、乙方按指定日期与甲方签署房管局统一印制的《商品房买卖合同》（预售），所有条款均以双方所签合同为准。3、甲乙双方自签订正式《商品房买卖合同》（预售）后本认购书自行失效。……

另查明，2009年8月24日，***父亲梁凤才（甲方）与金厦公司（乙方）签订以房抵款协议书，内容为：甲方承建由乙方开发的”沃德嘉园”（后更名为”金地鑫城”）小区一期工程中的B2栋楼房，按约定应支付其工程款，因乙方资金运作困难，不能及时支付应付款，甲乙双方经协商一致，达成如下协议：1、甲方同意乙方支付其已完工程量的部分工程款。2、甲方同意乙方用一期工程中竣工楼房冲抵应付款。3、乙方同意用一期工程中8#楼2单元504室、A4#楼105室冲抵应付的部分工程款。4、以楼房冲抵工程款后，余款支付时间及方式由双方另行协商。5、乙方同意为甲方制作《沃德嘉园工程项目资金调配计划表》，对资金支付方式及支付金额予以确认。6、乙方负责为甲方办理楼房冲抵工程款及楼房备案登记等相关手续。7、未尽事宜双方另行协商解决。8、本协议一式两份，甲乙双方各执一份。2012年5月18日，梁凤才出具”关于金地鑫城（原沃德嘉园）大门及B2栋楼房情况说明及申请”，主要内容为：1、大门工程由本人于2008年9月开始兴建，于2010年1月1日交付给金厦公司使用。其间共从金厦公司领取两次工程款，第一次15万元，第二次10万元，具体票据可从公司账户上查实。2、本人同意金厦公司决算的大门总造价97.7万元。3、恳请金厦公司对本人所做的投入给予一定的经济补偿。按决算的总价减去已领取的工程款视为本人的投入，本人要求从大门交付之日算起，以月息_分计算，从房屋交付日开始结算利息。4、B2栋楼房于2008年12月30日开工兴建，2009年9月7日已确定了工程产值为壹佰叁拾伍万元，之后又把三楼做好，又做了部分阁楼，也就是目前楼房面貌，大约产值在160万元。5、本人已从金厦公司抵了四套房屋，分别是二号楼504、505室，A4-105室及8号楼504室，共计房屋总价约为105万元。……8、本人同意金厦公司用房屋冲抵工程款，房屋价格与其它工程队抵房价格相同。9、甲方已付款及抵房以甲方财务账目为准。2012年5月18日，金厦公司法定代表人王军在该申请上签署”同意”并加盖公章。2013年1月8日，金厦公司法定代表人王军在前述申请上签署”同意大门所欠工程款延误支付的部分按月息1.5%计息，大门交付时间及欠款数额以财务及验收资料时间为准”的内容。

再查明，2013年8月15日本院作出（2012）宿中知民初字第0087号民事调解书，确定金厦公司向华厦公司支付设计费用750000元，于2013年8月31日前支付200000元，余款550000元于2013年10月31日前付清，违约则支付设计费用及违约金1123218.85元及诉讼费14000元。因金厦公司未履行该调解书确定的义务，华厦公司向本院申请执行，本院于2015年1月19日立案执行。在执行过程中，本院于2015年4月10日作出（2015）宿中执字第00037号执行裁定，查封金厦公司位于沭阳县沭城镇金地鑫城小区F3号楼2单元603室、E3号楼1单元301室两套房产。2015年6月4日，本院作出（2015）宿中执字第00037-1号执行裁定：对金厦公司前述两套房产进行评估、拍卖。***向本院提出异议，要求停止对沭阳县沭城镇金地鑫城小区E3号楼1单元301号房屋的执行。本院于2015年12月16日裁定驳回***的异议申请。***不服该裁定，提起执行异议之诉。

根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：***与金厦公司之间是否成立了合法有效的商品房买卖合同，法院是否应当停止对涉案房屋的执行。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

本案中，***与金厦公司签订的仅为认购协议，该认购协议虽然约定了买卖的房屋、价款等内容，但对剩余款项的支付时间、签订正式商品房买卖合同时间等内容未作明确约定，并且认购协议明确约定双方需要另行签订正式的《商品房买卖合同》。因此，本案的认购协议书仅为预约协议，而非商品房买卖合同。根据***陈述，涉案房屋实际为其与父亲梁凤才家庭共同购买，而根据***提交的证据及其起诉状住址，***家庭已从金厦公司以抵工程款的方式取得多套房屋，***实际居住的为沭阳县金地鑫城A4号楼105室房屋。故***提交的证据不足以证明其购买涉案房屋系用于居住。另根据认购协议书，涉案房屋总价为922739元，在本院查封之前仅支付180000元。***主张，其父亲梁凤才与金厦公司之间的大门工程款已结算确认，金厦公司在签订认购协议时已同意以欠梁凤才的工程款冲抵涉案房屋的剩余购房款，但***与金厦公司于2014年7月签订的订购协议书第四条约定的剩余购房款项付款方式为以银行按揭贷款支付。***在本案中的陈述与认购协议书约定的内容相矛盾。并且，梁凤才与金厦公司之间并无以工程款冲抵涉案房屋购房款的书面约定，也未实际办理以工程款冲抵涉案房屋购房款的手续。在法院查封涉案房屋之后，***仅凭金厦公司陈述，主张已经以金厦公司欠梁凤才的工程款冲抵涉案房屋购房款，其已付款超过合同约定总价款的百分之五十，证据不足。

综上，***与金厦公司之间并不存在合法有效的商品房买卖合同，***提交的证据，不足以证明其购买涉案房屋是用于居住并且已付款超过合同约定总价款的百分之五十，其要求法院停止对涉案房屋的执行不符合法律规定，其诉讼请求依法不应得到支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费13028元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费13028元（户名：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：10×××75）。

审　判　长　　覃卫东

代理审判员　　徐金鸽

代理审判员　　吴振环

二〇一六年七月十五日

书　记　员　　袁海燕

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