浙江万兴建设有限公司宁溪分公司、***等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px} 台州市**区人民法院 民事判决书 （2022）浙1003民初1137号 原告：浙江万兴建设有限公司宁溪分公司，统一社会信用代码91331003MA28G3T671，住所地台州市**区宁溪镇东兴路1号。 代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，浙江***师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，浙江***师事务所律师。 被告：***，男，1965年3月4日出生，汉族，住台州市**区。 委托诉讼代理人：林悠悠，北京中润（台州）律师事务所律师。 第三人：***，男，1969年1月15日出生，汉族，住台州市**区。 第三人：***，男，1958年6月29日出生，汉族，住台州市**区。 第三人：***，男，1963年8月18日出生，汉族，住台州市**区。 第三人：***，男，1954年9月12日出生，汉族，住台州市**区。 上述四个第三人共同委托的诉讼代理人：**，北京中润（台州）律师事务所律师。 第三人：浙江万兴建设有限公司，统一社会信用代码913310031481338892，住所地台州市**区黄椒路28号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，台州市**区桔乡法律服务所法律工作者。 原告浙江万兴建设有限公司宁溪分公司（以下简称万兴建设宁溪分公司）为与被告***房屋租赁合同纠纷一案，于2022年3月17日向本院起诉，本院于同日立案受理。审理过程中，被告***以房屋租金系由***、***、***、***收取，至2021年11月30日的租金已经付清为由向本院申请***、***、***、***作为第三人参加诉讼，本院予以准许并通知了***、***、***、***作为第三人参加诉讼。后***、***、***、***又以涉案房屋系原集体企业台州市第四建筑安装工程公司四工区所有（以下简称四工区），四工区并未参与企业改制，涉案房产并非浙江万兴建设有限公司（以下简称万兴建设公司）或万兴建设宁溪分公司财产，原告起诉无事实和法律依据为由向本院申请追加万兴建设公司为第三人参加诉讼，本院也予以准许并通知了万兴建设公司作为第三人参加本案诉讼。本案依法由审判员***适用简易程序于2022年4月25日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2022年5月26日作出（2022）浙1003民初1137号民事裁定书，裁定将本案转为普通程序审理，并组成合议庭于2022年6月29日再次对本案公开开庭进行了审理。原告万兴建设宁溪分公司的委托诉讼代理人***，被告***及其委托诉讼代理人林悠悠，第三人***、***、***、***及其委托诉讼代理人**，第三人万兴建设公司的委托诉讼代理人***均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万兴建设宁溪分公司向本院起诉称：2015年11月17日，被告***与浙江万兴建设有限公司宁溪办事处（以下简称万兴建设宁溪办事处）签订了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限为2015年11月30日起算至2018年11月30日止，月租金为650元。合同约定租赁期满后，延期搬迁，被告按每延一天支付一个月租金。同年11月17日，双方签订了《租赁房屋变更条款合同》，将租期延至2021年11月30日止，租金增加至每月800元。现租赁期届满，被告并未搬离上述房屋，前期的房屋租金也未支付给原告。涉案的房屋原属台州市第四建筑安装工程公司四工区所有，2002年1月20日台州市第四建筑安装工程公司变更登记为台州市第四建筑安装工程有限公司，企业类型从集体变更为有限公司。2002年1月22日台州市第四建筑安装工程有限公司变更登记为浙江万兴建设有限公司，原有企业的所有业绩业务、建筑资质和职工、财产，原有企业在册和退休职工的社会保障等，均由浙江万兴建设有限公司承受。2003年9月27日万兴建设公司设立万兴建设宁溪办事处，涉案的房屋由该办事处管理，后该办事处于2015年12月7日注销。万兴建设公司于同日重新设立了万兴建设宁溪分公司，并确认涉案房屋所有权归原告所有，由原告管业。后原告多次要求被告支付未付租金并搬离涉案房屋至今未果。故起诉至本院，诉请：1、判令被告立即搬离坐落在**区宁溪镇宁川东路30号的房屋第一层从西往东第二间街面营业房；2、判令被告支付原告房屋租金自2016年11月30日起至2021年11月30日止按每月800元支付租金计48000元；自2021年12月1日起至被告实际搬离上述房屋之日止按月租金1600元计算。 被告***答辩称：被告认为原告无诉讼主体资格，万兴建设宁溪办事处与被告签订房屋租赁合同及变更条款合同，万兴公司宁溪办事处撤销后，其权利义务应由万兴建设公司承受，应驳回原告万兴建设宁溪分公司的起诉。被告2021年11月30日以前的房屋租金已经付清，2021年12月之后房屋是第三人***借用给被告的，原告起诉无事实与法律依据。 第三人***、***、***、*****称：第三人***、***、***、***四人均系原台州市第四建筑安装工程公司四工区职工。台州市第四建筑安装工程公司系**区建设局下属集体所有制企业，下设第一、第二、第三、第四四家工区（即四家建筑工程队），四工区的前身为**县宁溪工程队（集体所有制），后因**撤县建市、撤市设区企业名称多次变更，1996年企业名称变更为台州市第四建筑安装工程公司四工区。四工区一直都是独立经营、独立核算、自负盈亏的。涉案的位于宁溪镇东兴路1号的房屋是原四工区的财产，是四工区员工集体所有的。后来台州市第四建筑安装工程公司改制为台州市第四建筑安装工程有限公司，企业性质由集体企业变成民营企业，台州市第四建筑安装工程有限公司后来又更名为浙江万兴建设有限公司，但改制的仅是原台州市第四建筑安装工程公司的本部，即黄椒路28号及北洋镇的厂房、土地等资产及人员，四工区并未参与企业改制。因企业改制后四工区失去经营主体资格，曾以万兴建设宁溪办事处的名义与被告签订过房屋租赁合同，但房屋维修、租金收取等具体事务都是第三人***、***、***、***等原四工区的职工在操办的，收取的资金也是作为四工区职工权益保障的。涉案房屋作为原四工区的财产，并未参与改制，现仍然是四工区职工的集体财产，与万兴建设公司以及万兴建设宁溪分公司无关。涉案房屋如何经营应由四工区职工决定，他人无权决定。2021年12月之后涉案房屋给四工区原退休职工***使用，原告万兴建设宁溪分公司或万兴建设公司均无权起诉。 第三人万兴建设公司**称：涉案房屋一直由万兴建设公司管理，该房屋原属四工区所有，四工区是台州市第四建筑安装工程公司的下设机构，后台州市第四建筑安装工程公司变更为万兴建设公司，万兴建设公司设立了万兴建设宁溪办事处对宁溪的房产进行管业，后取消办事处，同日设立万兴建设宁溪分公司，四工区的原有业绩、福利、社保等都是万兴建设公司在处理，财产也是万兴建设公司在管理，现万兴建设公司同意将涉案房屋交由万兴建设宁溪分公司进行处理。 本院经审理查明：2015年11月10日，第三人***以万兴建设宁溪办事处（注：括号加注原台州市第四建筑安装公司四工区）的名义与被告***签订了《房屋租赁合同》一份，约定将位于台州市**区宁溪镇宁川东路30号（宗地号003-003-000-01057-001，即宁溪镇东兴路1号）办公楼第一层从西往东第二间街面房一间出租给被告开早餐店使用，租赁期限为2015年11月30日起算至2018年11月30日止，租金为650元／月等内容。同年11月17日，双方又签订了《租赁房屋变更条款合同》一份，约定将租期延期三年，延至2021年11月30日止，2016年11月30日起的租金调整变更为每月800元，租金一年一付。2015年11月25日，被告***支付了第一年（2015年11月30日至2016年11月30日）的房屋租金7800元。2017年10月30日，***支付了2016年11月30日至2017年11月30日按变更条款合同增加的租金1800元。2017年12月30日，被告***支付了2016年11月30日至2018年11月30日的租金15600元。2018年2月13日，被告***支付了2017年11月30日至2018年11月30日按变更条款合同增加的租金1800元。2018年10月23日，被告***支付了2018年11月30日至2019年11月30日的房屋租金9600元。2019年11月15日，被告***支付了2019年11月30日至2020年11月30日的房屋租金9600元。2020年10月28日，被告***支付了2020年11月30日至2021年11月30日的房屋租金9600元。上述房屋租金由第三人***、***、***、***、案外人***等人收取并向被告***出具了收据。租赁合同到期后，涉案房屋现仍由被告***使用。 另查明：第三人***、***、***、***及案外人***均系原台州市第四建筑安装工程公司的员工。台州市第四建筑安装工程公司原系**区建设局下属的集体企业，于1991年2月7日成立台州市第四建筑安装工程公司四工区。四工区位于台州市**区宁溪镇，涉案位于台州市**区宁溪镇东兴路1号（现宁川东路30号）的房屋系四工区在划拨土地上建造，并由台州市**区土地管理局于2001年1月5日颁发了土地使用权证。因厂房扩建后实测面积增加，四工区于2008年11月24日向台州市国土局**分局申请变更登记，经重新调查勘界后台州市**区人民政府于2009年1月6日重新颁发了土地使用权证。上述土地使用权证载明土地使用权人均为台州市第四建筑安装工程公司四工区。2001年间，台州市第四建筑安装工程公司进行改制，但并未包含四工区。台州市第四建筑安装工程公司改制过程中对包括坐落在黄椒路28号和北洋镇下路廊的土地等公司资产进行了评估。2001年12月21日，台州市**区经济体制改革委会员作出《关于同意台州市第四建筑安装工程公司终止重组改革总体方案的复函》，同意该改革方案，公司终止经营活动、办理注销手续，公司现有资质、业绩及其他相关业务由重组的台州市第四建筑安装工程有限公司承接。2002年1月22日，台州市第四建筑安装工程公司更名为台州市第四建筑安装工程有限公司，企业性质由集体企业变更为民营性质的有限责任公司，2002年3月12日，台州市第四建筑安装工程有限公司又更名为浙江万兴建设有限公司。2003年9月27日，万兴建设公司设立万兴建设宁溪办事处。2015年12月7日，万兴建设公司撤销万兴建设宁溪办事处，另设立万兴建设宁溪分公司。台州市第四建筑安装工程公司改制后，下属四工区因主体资格问题难以对外经营，曾以万兴建设宁溪办事处的名义对外签订房屋租赁合同，但因权利主体不明、责任不清等问题发生矛盾。原四工区职工***与万兴建设公司之间曾多次发生诉讼。 以上事实，有原告万兴建设宁溪分公司提供的房屋租赁合同、租赁房屋变更条款合同、国有土地使用权证，被告***提供的房屋出租收款收据，第三人***、***、***、***提供的万兴建设公司登记基本情况、土地估价报告、资产评估立项申请表、资产评估报告书及评估说明、台州市**区建设局关于同意台州四建在改制中核销部分固定资产、流动资产的批复、台州市**区建设局关于台州市第四建筑安装工程公司改制工作会议纪要、台州市第四建筑安装工程公司终止重组改革总体方案、台州市**区经济体制改革委员会关于同意台州市第四建筑安装工程公司终止重组改革总体方案的复函、**住房和城乡建设局信访答复意见书及各方当事人的到庭**等证据证实。 本院认为：本案争议的焦点在于原告万兴建设宁溪分公司是否有权要求被告***支付房租、搬出涉案房屋。这一问题涉及集体企业改制过程中产生的历史遗留问题，应当结合涉案房产的权属状况、企业改制的历史状况、涉案房屋租赁合同的签订与履行情况及各方当事人的当前现状等因素综合加以考虑。首先，从涉案房屋及土地的权属状况看。涉案的宗地号为003-003-000-01057-001（原坐落于宁溪镇东兴路1号，后新颁发的门牌证记载地址为宁溪镇宁川东路30号）的土地使用权人历次登记均为四工区，四工区应为涉案房产的合法权利人，依法对涉案房产享有占有、使用、出租等权利。原告万兴建设宁溪分公司及第三人万兴建设公司均非涉案房地产的权利人，原告在庭审中也明确，原告万兴建设宁溪分公司及第三人万兴建设公司主张的是对涉案房屋进行“代管”的权利，但并没有证据证明其获得了权利人或原集体企业主管部门对涉案房地产进行“代管”的明确授权，故原告主张直接对涉案房屋行使出租人的权利，依据不足。其次，从集体企业改制的历史状况看。涉案房屋一直是四工区的集体财产，四工区与台州市第四建筑安装工程公司虽存在隶属关系，但一直是独立核算、自负盈亏的。在台州市第四建筑安装工程公司改制的过程中，参与改制的也仅是隶属台州市第四建筑安装工程公司总部位于**区黄椒路28号及北洋镇下路廊的资产，四工区所属涉案房产并未参与改制，现仍登记在四工区名下。台州市第四建筑安装工程公司改制为民营企业后，四工区因不具备独立的主体资格而难以运营，但其集体企业财产仍应受法律保护。即使万兴建设公司或万兴建设宁溪分公司（办事处）基于企业改制的历史原因事实上对涉案房屋进行了一定的管理，但并不能说该种管理已经成为其法定权利，这种事实上的管理也不足以对抗四工区作为涉案房产法定权利人的权利。如果确认原告或第三人万兴建设公司对于涉案房屋事实上的管理高于四工区的法定权利，则可能损害原四工区职工的合法权益。再次，从涉案房屋租赁合同的签订与履行情况看。涉案房屋租赁合同签订时，虽然使用了原告万兴建设宁溪办事处的名义，但房屋租赁合同中出租方万兴建设宁溪办事处后面，明确括号加注（原台州市第四建筑安装公司四工区），表明合同双方均知晓涉案租赁合同的实际出租人为四工区，且代表出租方签订该租赁合同并收取租金的，也系四工区原职工***和第三人***、***、***、***等人，表明事实上也是原四工区职工代表在代行涉案房屋租赁合同的权利和义务。被告***也有权主张实际履行该合同的原四工区职工代表作为合同相对人，其向原四工区职工代表支付租期内的租金并无不当。最后，从各方当事人当前现状来看。当前万兴建设公司、万兴建设宁溪分公司与四工区职工之间因涉案房屋租赁问题已经产生较大矛盾，缺乏信任，已经多次发生诉讼。如果万兴建设公司、万兴建设宁溪分公司与原四工区职工信任基础良好，在四工区缺乏相应主体资格，对外运营不便的情况下，结合四工区与万兴建设公司、万兴建设宁溪分公司的历史渊源，由四工区职工委托万兴建设公司、万兴建设宁溪分公司代为对涉案房屋进行管业，以更好地发挥房屋效用、维护四工区职工的利益，也属可行。但在四工区职工，特别是在涉案租赁合同中实际行使出租人权利的第三人***、***、***、***等人与万兴建设公司、万兴建设宁溪分公司存在较大矛盾对立、缺乏必要信任的情况下，显然不宜由原告或第三人万兴建设公司行使出租人权利。涉案房屋管理的具体事项，宜由四工区原职工依法通过自治程序解决。综上，原告万兴建设宁溪分公司并非涉案房地产的实际权利人，涉案房地产作为原四工区的集体财产也并未通过企业改制成为原告万兴建设宁溪分公司或第三人万兴建设公司的财产，涉案房屋租赁合同事实上也由原四工区职工代表实际履行，涉案房屋租赁合同以原告名义签订事实上是由于企业改制的历史原因造成的，并不能证明原告对涉案房地产法律上具有代为管理的权利。涉案房地产作为原四工区集体企业财产，其管理问题宜由原四工区职工依法通过自治程序解决。原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第三百四十四条、第三百四十九条、第三百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典时间效力〉的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下： 驳回原告浙江万兴建设有限公司宁溪分公司的诉讼请求。 案件受理费1000元，由原告浙江万兴建设有限公司宁溪分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省台州市中级人民法院在线提交上诉状。 审判长*** 人民陪审员*** 人民陪审员黄金花 二〇二二年九月六日 法官助理*** 代书记员***