秀山县市场监督管理局与重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司等建设工程合同纠纷执行裁定书

重庆市第四中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2022)渝04执异54号

案外人：秀山土家族苗族自治县市场监督管理局，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道东风路158号，统一社会信用代码11500241MB1624800Q。

法定代表人：向昌文，该局局长。

委托代理人：徐文青，重庆丰固律师事务所律师。

委托代理人：罗镇，系该局职工，男，土家族，1984年6月5日出生，住重庆市沙坪坝区。

申请执行人：重庆钊源建材有限公司，住所地重庆市渝北区龙山街道龙华大道2号北辰花园3幢，统一社会信用代码91500112577985780J。

法定代表人：陈红，该公司经理。

委托代理人：牟联祥，重庆荣东律师事务所律师。

申请执行人：吴成财，男，汉族，1973年10月11日出生，住重庆市渝北区。

申请执行人：***，男，汉族，1970年3月6日出生，住重庆市北碚区。

申请执行人：王文，男，汉族，1969年10月21日出生，住重庆市丰都县。

被执行人：重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇朝阳路12号，统一社会信用代码915002417094773598。

法定代表人：杨贤勇，该公司总经理。

第三人：秀山县市政建设开发有限责任公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇红光街2号，统一社会信用代码91500241709419247B。

法定代表人：明大榀，该公司经理。

本院在办理申请执行人重庆钊源建材有限公司（以下简称钊源公司）、吴成财、***、王文与被执行人重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司（以下简称腾达公司）建设工程施工合同纠纷一案，查封了秀山县市政建设开发有限责任公司（以下简称秀山县市政公司）名下位于重庆市秀山土家族苗族自治县（以下简称秀山县）中和街道黄杨大道北段13号x幢x-x号房屋。案外人秀山土家族苗族自治县市场监督管理局（以下简称秀山县市场监管局）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本院于2022年3月15日组织双方进行了听证，秀山县市场监管局委托代理人徐文青、罗镇，腾达公司法定代表人杨贤勇到庭参加听证。本案现已审查终结。

案外人秀山县市场监管局称，一、被查封的房屋虽然登记在秀山县市政公司名下，但实际为秀山县市场监管局所有。1.原重庆市药品监督管理局秀山县分局（机构改革后合并为秀山县市场监管局，以下简称药监局秀山分局）已于2002年4月30日与秀山县市政公司签订《合同书》，购买被查封房屋。合同约定由秀山县市政公司建设，秀山县市场监管局监督施工，秀山县市政公司无偿办理房产证，秀山县市场监管局分三次付清120万元购房款，交房时间为2003年3月31日前。2003年11月20日，双方又签订了《购房合同》，合同约定秀山县市场监管局放弃土地购买权，将购买底层的门面折价抵给秀山县市政公司。2.秀山县市场监管局已按《购房合同》约定，从2003年4月至2004年1月实际支付秀山县市场监管局二楼办公室购房款93万余元，门面应当抵付购房款18.5万元，已经超出约定支付比例。3.秀山县市场监管局已于2003年8月将购买的二楼办公室525.2㎡（合同购买543.036㎡）进行了装修，已经办公使用至今。4.根据合同约定，应由秀山县市政公司无偿为秀山县市场监管局办理房屋产权证，被查封房屋至今未登记到秀山县市场监管局名下，系秀山县市政公司的过错。5.秀山县市场监管局可以根据法院的要求，将未支付完毕的房屋余款24.07万元（以实际结算为准）交付法院执行。二、被执行人腾达公司不是被查封房屋的物权人，不能用秀山县市场监管局的财产作为执行担保，申请执行人不享有担保物权。1.申请执行人钊源公司、吴成财、***、王文与被执行人腾达公司的建设工程施工合同纠纷，与秀山县市场监管局无任何法律意义上的权利义务关系，其判决结果与秀山县市场监管局无关。2.被查封房屋系由秀山县市政公司独立开发，与腾达公司无关，腾达公司不是被查封房屋的权利人，腾达公司无权用秀山县市场监管局的财产为其提供执行担保。3.杨贤勇不是被查封房屋的权利人，无权将秀山县市场监管局的财产为腾达公司的债务提供执行担保。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，秀山县市场监管局通过合同购买、支付购买款项、实际使用等行为，实际上获得了案涉房屋的不动产权利，是当然的物权权利人，能够排除本案执行查封之措施，（2020）渝04执恢57号之六执行裁定书应当依法予以撤销，故请求本院撤销（2020）渝04执恢57号之六执行裁定书。

申请执行人钊源公司称，一、秀山县市场监管局与秀山县市政公司没有形成合法有效的商品房买卖合同关系。1.双方于2002年4月30日、8月13日签订合同书及补充协议时，东都商厦商住楼没有达到法定销售条件，违反法律强制性规定，应属无效。2.合同书及补充协议从内容看仅系框架性协议，不具备商品房买卖合同基本构成要素，双方并没有形成有效的商品房买卖合同关系。3.2003年11月20日签订的购房合同，秀山县市政公司没有印章，该合同不成立。二、秀山县市场监管局没有按合同约定支付案涉房屋购房款，也没有办理房屋交付，其系非法占有房屋，属于违约及侵权行为，不应当作为排除执行的理由。1.政府没有购买案涉房屋的预算，秀山县市场监管局没有资金来源购买案涉房屋。2.秀山县市场监管局支付的93万元系支付给杨贤勇，没有支付给秀山县市政公司，从收据上看也不能证明系支付的购房款。3.据杨贤勇陈述，上述93万元系支付的职工住宅代收代缴部分，于案涉房屋无关。4.秀山县市场监管局所称房款结算时抵付门面价款18.5万元，双方没有约定，不能视为其支付了18.5万元款项。5.因秀山县市场监管局没有按照约定支付购房款，秀山县市政公司有权拒绝，也确实没有向秀山县市场监管局交付房屋，秀山县市场监管局没有占有案涉房屋的正当性和合法性。三、杨贤勇有权用其实际所有房屋解决腾达公司的债务，且产权人秀山县市政公司也进行了确认，于法于理有据。1.秀山县市政公司已向法院确认案涉房屋系杨贤勇所有，杨贤勇以其所有财产用于解决腾达公司债务，符合法律规定。2.基于上述第1项所述，钊源公司才同意和解，现和解协议没有按照约定履行，钊源公司有权请求法院恢复对原案的全部执行。综上，秀山县市场监管局不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行的情形，应当驳回其执行异议请求。

被执行人腾达公司称，1.秀山县市场监管局与秀山县市政公司签订的只是一个框架协议，包含了职工住宅部分及案涉的办公部分。2.秀山县市场监管局支付的93万元仅是其代收的住宅部分的部分购房款，办公部分其未支付购房款。3.秀山县市场监管局单方得出的决算价格是不正确的。4.双方签订的合同具有特殊性，因秀山县市场监管局的违约，导致优惠政策无法享受，秀山县市政公司打算解除合同。故秀山县市场监管局所述不实，无法律依据，请求驳回其异议请求。

本院审查查明，钊源公司、吴成财、***、王文与腾达公司建设工程施工合同纠纷一案，重庆仲裁委员会于2016年12月20日作出（2013）渝仲字第373号裁决书。本案原债权人为北城致远集团有限公司，经一系列的债权转让、申请执行人变更，本案现申请执行人为钊源公司、吴成财、***、王文，执行案件案号为（2020）渝04执恢57号。2022年1月24日，本院作出（2020）渝04执恢57号之六执行裁定书载明，本院在执行过程中查明，腾达公司法定代表人杨贤勇对秀山县市政公司开发的坐落于秀山县中和街道黄杨大道北段13号房屋x楼x号525.2平方米享有归属权利，杨贤勇将该房屋用于本案执行担保，故裁定查封上述房屋。该裁定书于2022年1月29日送达秀山县规划和自然资源局。

另查明，渝（2022）秀山县不动产权第00003XXXX号不动产权证书载明，坐落于秀山县中和街道黄杨大道北段13号房屋层数1-7层权利人为秀山县市政公司。2021年11月11日，第三人杨贤勇向本院出具《执行担保书》称，就钊源公司、吴成财、***、王文与腾达公司建设工程施工合同纠纷一案，为确保2020年11月23日签订的《执行和解确认书》得到履行，其自愿承诺在位于秀山县中和街道黄杨大道北段13号东都商厦二楼x号525.2平方米商业门面办理房产证后，以该房产作为本案执行担保。2022年1月16日，杨贤勇出具《关于对秀城东都商厦部分房屋产权归属的申请》称，秀山县城东大街东都商厦项目是秀山县市政公司名义开发建设，实际投资和操作人为腾达公司法定代表人杨贤勇，该项目现剩x楼x号525.2平方米属杨贤勇所有。该项目于2022年1月14日才核准产权证，产权证号渝（2022）秀山县不动产权第00003XXXX号，现申请将该部分房屋归为杨贤勇个人使用或处理。秀山县市政公司于2022年1月17日出具《对秀城东都商厦部分产权归属意见致函》称，东都商厦由秀山县市政公司名义开发，实则由杨贤勇投资和建设施工，剩余房产（包括x楼x号525.2平方米）全部归属于杨贤勇，由杨贤勇自行处理。

再查明，2002年4月30日，药监局秀山分局与秀山县市政公司签订《合同书》，约定秀山县市政公司修建东大街东都商厦商住楼，药监局秀山分局愿意购买其中1-6间1-7楼约2963.6㎡的商住房，由秀山县市政公司无偿为药监局秀山分局办理房产证及其他产权相关资料，药监局秀山分局分三期共计支付购房款120万元。2002年8月13日，双方又签订了《补充合同》。2003年11月20日，杨贤勇以秀山县市政公司名义与药监局秀山分局签订《购房合同》，约定秀山县市政公司在东大街修建东都商厦商住楼，药监局秀山分局在放弃购置土地共同开发、将修建规划中的底层门面抵价秀山县市政公司的前提下，双方重新签订协议，药监局秀山分局购买二楼约534.036平方米，总价为47.57万元；购买三楼至七楼约2116平方米，总价88万元；购房款结算时，一次性扣除抵价给秀山县市政公司的门面所得款18.5万元；收方完成后，支付购房款总额（含门面折抵款）的80%，正式交付使用后支付10%，剩余10%作为工程质量回访金（保证金），回访期6个月，到期无质量问题支付全部余额。上述《购房合同》上仅有杨贤勇签字，秀山县市政公司未加盖印章。

本院认为，本案系案外人提出的排除执行异议。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案涉房屋登记在秀山县市政公司名下，而秀山县市政公司并非（2020）渝04执恢57号案件的被执行人，故本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条进行审查。

其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第一项规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，案涉房屋系渝（2022）秀山县不动产权第00003XXXX号证载房屋内的一部分，登记的权利人为秀山县市政公司。故本案中无法认定秀山县市场监管局系案涉房屋的权利人，秀山县市场监管局享有的权利不足以排除对案涉房屋的执行。

综上所述，案外人秀山县市场监管局的异议不成立，其异议请求不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款第十一项、第二百三十四条之规定，裁定如下：

驳回案外人秀山土家族苗族自治县市场监督管理局的异议请求。

案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审 判 长　蒲开明

审 判 员　黄　瑶

审 判 员　万永福

二〇二二年三月十六日

法官助理　李小威

书 记 员　徐　洁

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