原告南京江标集团有限责任公司与被告南京江标标准件有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

法定代表人：***，董事长。

委托诉讼代理人：邵才成，*苏三宝律师事务所律师。

原告南京*标集团有限责任公司（以下简称*标集团）与被告南京*标标准件有限公司（以下简称标准件公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日作出（2015）浦永商初字第53号民事判决，南京市中级人民法院于2017年5月22日作出（2017）苏01民终1067号民事裁定，裁定撤销（2015）浦永商初字53号民事判决，驳回上诉人南京*标集团有限责任公司的起诉，后南京市中级人民法院于2018年7月25日作出（2018）苏01民再86号民事裁定，裁定撤销（2017）苏01民终1067号民事裁定和南京市浦口区人民法院（2015）浦永商初字第53号民事判决，本案发回南京市浦口区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告*标集团的委托诉讼代理人***、***，被告标准件公司的委托诉讼代理人邵才成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告南京*标集团有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即腾退原*浦县镀锌厂在汤泉××王村的厂区、厂房、办公楼和设备等资产。二、被告立即支付2008年和2009年租金、代垫费用、房屋拆除补偿金共计2359059元及至实际清偿之日的滞纳金（根据2010年协议书第一条，2008年承包费、代垫费用为320719.17元，被告拆除房屋赔付250000元，总计57.071917万元。被告要在2010年元月底前付清这笔费用，逾期按欠款总额的千分之零点五每天加收滞纳金，滞纳金自2010年2月1日暂计算至2018年12月19日为57.071917万元*千分之零点五每天*3239天=92.43万元。2009年租金、代垫费用合计53.233991万元，被告要在2010年6月底付清，逾期按照欠款总额千分之零点五每天支付滞纳金，滞纳金自2010年7月1日起至2018年12月19日3089天，53.233991万元*千分之零点五每天*3089天=82.22万元。被告拆除原告房屋合计应补偿原告125.6万元补偿款，被告承诺在2010年底付清，逾期按照欠款总额的千分之零点五每天支付滞纳金，自2011年1月1日起计算至2018年12月19日是2904天，125.6万元*千分之零点五每天*2904天=182.37万。被告总共需要支付各项费用为2359059元，滞纳金暂计算至2018年12月19日为3570200元）。三、被告立即支付2010年1月1日至实际返还之日的厂区、厂房、办公楼和设备等资产租金、逾期腾房占有使用费（按18万元每年计算，暂计算至2018年12月19日为1614000元）以及违约金（按年利率24%计算违约金，暂计算至2018年12月19日为1931300元。2010年租金违约金，180000元*8年*24%+180000元*（24%/365天）*353天=38.74万元。四、被告立即支付2010年1月1日至实际返还之日的土地使用税和房产税（暂计算至2018年12月19日为424791.013元。土地税加上房产税47372.05元/年，从2010年1月1日至2018年12月19日，计算424791.013元）。五、被告立即支付2008年10月11日至2013年10月10日的品牌使用费1100000元（品牌使用费每年22万元）。六、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年12月31日，原、被告就原*浦县镀锌厂在汤泉××王村的厂房签订《租赁协议》一份，约定年租金18万元，先付后用，逾期付款违约金按日1%计算。2010年1月8日，双方就2008年和2009年房屋租金、代垫费用、房屋拆除补偿金结算达成《协议书》一份，约定被告结欠上述费用2359059元，逾期付款滞纳金按日万分之五计算。上述两份协议签订后，被告一直占有使用原告的厂区、厂房、办公楼和设备等及*标品牌，虽然原告每年都向被告催讨款项，但被告一直未支付，给原告造成重大经济困难。现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。

被告标准件公司辩称，原告认为本案是租赁合同关系，标准件公司的租赁合同是与*浦县镀锌厂签订的，但是合同前后不一致，盖章的却是原告。原一审法院、二审法院审理案件合法，认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，标准件公司请求法庭驳回原告诉请。本案原告不具有诉讼主体资格，因为争议财产不是原告的，所以原告无权主张这个权利。房屋拆除补偿费用、品牌使用费等均不在本案审理范围，本案只是租赁合同关系。租赁合同之外的都不应在本案审理范围内，原告诉请有很多法律关系，标准件公司认为应当分开诉讼，对于租赁合同关系，原告已经超出了诉讼时效。原告诉请没有事实根据，没有法律规定，诉请很多错误。租赁的房产在租赁过程中由于年久失修，该房屋已经灭失，原告要求返还已经灭失的房产无法达到要求。原告的诉请依据2010年结算协议，协议是真实的，但是该协议与本案的租赁协议无关，诉请中不是本案的租赁内容。由于原告不具有主体资格，因此原告无权主张，应当由*浦县镀锌厂来主张。

本院经审理认定事实如下：

2000年7月，***人民政府与南京*标集团签订《企业产权转让协议》，产权转让范围包括标准件厂、铁塔厂、镀锌厂、银泉庄园，约定“将*标集团（含标准件厂、铁塔厂、镀锌厂、银泉庄园）经评估界定的资产以净资产出售形式，进行企业的产权转让”。经评估，*标集团（含标准件厂、铁塔厂、镀锌厂、银泉庄园）实际净资产为2493.27万元，实际售价为2221万元。该协议载明：双方同意经改制后的民政福利企业（镀锌厂）的免税部分，按*政发（1998）2号文件精神执行，20%留给企业作为残疾人保障基金；5%交县民政局作为福利生产发展基金；25%交镇政府民政办用于社会福利事业；50%作为国家扶持资金留在企业发展生产。原企业占用地76236平方米，其中国有土地18165.22平方米，集体土地58070.78平方米，电力设施不转让，同意租赁给南京*标集团使用，租赁合同另订。

2000年8月4日，*浦县人民政府发文（*政发（2000）87号），“原则同意*标集团产权制度改革方案”，“原隶属南京*标集团有限责任公司的*浦标准件厂、*浦铁塔厂、银泉庄园休闲中心以及福利企业*浦镀锌厂仍为重组后的南京*标集团有限责任公司的全资企业。”

2000年8月20日，南京*标集团有限责任公司出具***（2000）20号文，关于要求将原由*标集团买断的福利企业*浦县镀锌厂仍转为集体企业的报告，该报告载明：因福利企业必须是集体企业性质，才可享受国家免税政策，为此，南京*标集团意见，由改制时退税返还的182万元作为该企业的注册资本，由镇集体购回，仍为集体企业性质，请批转请*浦县集体资产管理办公室予以确认。

2000年8月24日，*浦县人民政府农村集体资产管理办公室出具***（2000）4号文，关于对*浦县镀锌厂集体资本金确认的批复，载明：***人民政府，你镇报来的《关于要求鉴定*浦县镀锌厂集体资本金》的报告收悉，*浦县镀锌厂属福利企业，在2000年8月14日县地税局汤泉分局根据福利企业的有关政策，退税262.2万元，镇政府考虑到该企业的发展，返还给镀锌厂182万元，根据《南京市农村集体资产管理办法》“国家对集体经济组织及其所属企业的减免税属集体所有”的规定，此税项虽留给企业使用，但其资金所有权归汤泉政府，作为政府对该企业的投资。同年8月28日，*浦县镀锌厂与*标集团签订《租赁协议》，约定*浦县镀锌厂由*标集团租赁经营，期限自2000年3月至2005年3月止。***政府在此租赁协议上加盖了公章。

2008年7月8日，浦口区汤泉街道办事处向*标集团发文《关于同意*浦县镀锌厂改制的批复》，称“一、*浦县镀锌厂作为镇办集体企业……以产权转让协议实施了企业改制，实质上作为*标集团的全资企业存续至今，后因涉及福利企业的退税政策需要，集体企业未在工商部门办理改制变更，一直以集体企业名义保留至今。二〇〇七年下半年起国家对残疾人安置的政策做了重大调整……为此，我们同意*浦县镀锌厂改制变更。由南京*标集团有限责任公司出资，改制为法人出资的有限公司。二、*浦县镀锌厂以企业注册资本200万元人民币为限实施转让，协议另订。三、同意免去陶有林*浦县镀锌厂厂长职务，由改制后的出资人重新确定企业法人代表……”同日，汤泉街道办事处与*标集团签订《企业产权转让协议》，载明“将当时镇政府返还给镀锌厂的182万元减免税作为企业资本金保留了集体企业性质”，约定“本次转让以200万元人民币资本金为限实施转让”，“乙方（*标集团）在本协议签订之日起一个月内缴还200万元人民币。甲方（浦口区汤泉街道办事处）在收到该款项后，即完成企业转让程序。”

2008年12月31日，*浦县镀锌厂（协议中的甲方）与标准件公司（协议中的乙方）签订《租赁协议》一份，约定“乙方因生产经营需承租甲方的场地、厂房和设备，经甲、乙双方协商一致达成如下协议:一、甲方同意将所属*浦县镀锌厂在汤泉××王村的厂区、厂区内厂房、办公楼和设备等资产出租给乙方使用。依据谁使用谁缴税的原则，乙方同意在租赁期缴纳土地租金、土地使用税和房产税等税费。二、租期为乙方企业存续期间，自2008年10月11日至2013年10月10日（暂定五年）。……在租赁期内，承租方不得拆除、改造或变卖属甲方的房产和设备，租赁设备应保持完好。……承包期内如遇镇级以上人民政府征用拆迁等，乙方应无条件服从。……乙方租赁期间在甲方厂内地面所建的建筑物和其他设施拆迁赔偿费用归乙方所有，属甲方的资产赔偿费用归甲方所有。三、租金为每年18万元，乙方须于每年12月30日前交清，逾期承担违约金，以未交部分总额，每日按1%计算，逾期超过3个月，甲方有权解除本租赁协议。四、甲、乙双方一致同意，将甲方原有在册残疾人24人转入乙方新公司，合同期满后签订劳动合同，按国家残疾人安置税收优惠政策规定支付工资、福利及各种保险等。残疾人就业安置税收优惠政策乙方享有，自行办理退免税，甲方给予指导和协助。退税优惠和使用“*标”商标，乙方同意每年支付甲方22万元。”等内容。合同上加盖了*标集团、标准件公司的印章，并有**、***的签名。

2010年1月，*标集团（协议中的甲方）与标准件公司（协议中的乙方）签订《协议书》一份，约定:“乙方要拆除甲方资产及补偿等有关问题协商达成一致，协议如下:一、依据甲、乙双方2008年12月31日所签订协议，乙方在标准件生产承包期间2008年度的承包费以及甲方为乙方代垫缴的费用合计320719.17元；乙方拆除甲方房屋赔付25万元，总计57.071917万元。乙方同意在2010年元月底前付清，逾期按欠款总额的每天千分之0.5加收滞纳金。二、2009年度租金以及代垫的费用合计53.233991万元，甲方同意乙方在2010年6月底付清，逾期不付清，甲方对乙方加收滞纳金，乙方同意按欠款总额的每天千分之0.5支付。三、甲方同意镀锌厂保留成品库956平方米、办公楼680平方米、标准件车间475平方米，甲方房屋面积三幢合计面积2111平方米（甲方不准拆除），乙方使用并负责其房屋维修保持完好。甲方同意拆除的房屋，其中房屋面积840平方米，按每平方米1000元计为84万元，大棚832平方米按每平方米500元计41.6万元，合计125.6万元补偿款，乙方同意按此价并承诺在2010年底付清。逾期不付清，甲方所加收滞纳金，乙方同意按欠款总额的每天千分之0.5支付。”等内容。合同上加盖了*标集团、标准件公司的印章，并有**、***的签名。2018年3月27日，*标集团出具说明一份，2010年2月5日扣标准件公司货款24万余元，冲抵租金。

2019年3月11日，南京市浦口区人民政府汤泉街道办事处财政所出具《情况说明》一份，载明：2019年3月11日，经汤泉街道财政所对本级账务2008年7月-12月进行查证，没有找出*标集团给与汤泉街道关于企业转让资金200万元。*标集团陈述，汤泉政府应当退税的182万元和*标集团应支付的转让款200万元是相互抵消的；标准件公司不予认可，陈述只有*浦镀锌厂归政府所有才能享受退税，*标集团是不能享有退税的。

截至2019年6月，*浦县镀锌厂工商登记显示：成立日期为1997年9月23日，法定代表人***，主管部门（出资人）为***人民政府，持股比例100%，注册资本200万元。*标集团对于其主张出租的厂区、厂房、办公楼，厂区指*浦县镀锌厂的厂区，*标集团不能提供厂房和办公楼间数、结构、面积、房屋状况等相关证据，对于主张出租的设备不能提供设备清单和票据等相关证据。*标集团未能提供房产税、土地税的票据，厂房批建手续、土地使用证及厂房、办公楼的权属证书。标准件公司主张翻修、扩建了房屋，并提供工程建设相关合同，*标集团不予认可。原告陈述品牌使用费指被告租用原告厂房，使用原告设备，企业名称也带“*标”两字；被告不认可使用原告商标。

庭审中，原告陈述《企业产权转让协议》的资产评估报告书中土地使用证里面有一块汤泉街道建筑面积为2560.95平方米房产就是涉案的租赁物，并认为另有面积2396.69平方米房产，两块房产没有明确登记在相关企业名下，只能是*浦县镀锌厂名下，原告未能提供相关证据证明所述权属关系；被告不予认可。原告认可没有实际缴纳200万元企业转让资金，亦未提供进行土地流转或者变更登记相关手续。*标集团举证录音资料一组，用于证明双方对此纠纷经过多次协商，标准件公司对该证据不予认可。

上述事实，有《企业产权转让协议》、*浦县人民政府发文、浦口区汤泉街道发文、南京*标集团发文、租赁协议、协议书、《情况说明》及原、被告当庭陈述等有关证据在卷证实。

本院认为，*浦县镀锌厂于2000年8月4日经*浦县人民政府发文批准，转制为*标集团的全资企业。2000年8月20日，南京*标集团发文，要求将原由*标集团买断的福利企业*浦县镀锌厂仍转为集体企业的报告，该报告载明因福利企业必须是集体企业性质，才可享受国家免税政策，故要求由镇集体购回，仍为集体企业性质。*浦县人民政府农村集体资产管理办公室批复同意，并明确表示“退税返还给镀锌厂182万元，此税项虽留给企业使用，但其资金所有权归汤泉政府，作为政府对该企业的投资。”其后*浦县镀锌厂作为***政府投资的集体福利企业。2008年7月8日浦口区汤泉街道办事处发文《关于同意*浦县镀锌厂改制的批复》，称：“同意*浦县镀锌厂改制变更，由南京*标集团有限责任公司出资，改制为法人出资的有限公司”，按照2008年7月8日汤泉街道办事处与*标集团签订《企业产权转让协议》*标集团应在本协议签订之日起一个月内缴还200万元人民币，甲方（浦口区汤泉街道办事处）在收到该款项后，即完成企业转让程序，而根据案涉政府文件享有退税的集体经济组织及其所属企业的减免税属集体所有，*标集团并非享有集体福利企业退税的主体，其未缴纳200万元改制款，浦口区汤泉街道财政所出具证明未收到改制款，原告认可没有实际缴纳200万元企业转让资金，亦无进行土地流转或者变更登记相关手续。2008年12月31日仍以*浦县镀锌厂名义与标准件公司签订本案《租赁协议》，至2019年，*浦镀锌厂未变更登记，股东仍为汤泉政府，法定代表人亦未按照相关文件变更，一直未办理“改制为法人出资的有限公司”的手续。对于诉争标的，原告不能提供厂房和办公楼间数、结构、面积、房屋状况等，未能提供房产税、土地税的票据，未能提供厂房批建手续、土地使用证及厂房、办公楼的权属证书，对于主张出租的设备不能提供设备清单和票据等相关证据。原告陈述《企业产权转让协议》的资产评估报告书中土地使用证里面有一块汤泉街道建筑面积为2560.95平方米房产就是涉案的租赁物，另有面积是2396.69平方米房产，是*浦县镀锌厂资产，原告未能提供相关证据证明且被告不予认可，本院不予采信。*浦县镀锌厂作为政府投资的企业至今仍然处于存续期间，依法享有企业的资产。原告对自己的主张所依据的事实有提供证据加以证明的义务。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。综上，*标集团提起本案租赁合同诉讼，主张返还租赁物、支付租金、滞纳金等诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案为合同纠纷，合同具有相对性，被告申请追加南京市浦口区汤泉街道办事处为本案当事人，涉及集体资产与改制企业产权界定等，不属本案租赁合同纠纷审理范围，本院不予追加。

原告诉请包含租赁合同纠纷、返还财产纠纷（返还房产、设备、房屋拆除补偿金）、追偿权纠纷（垫付款）、商标权纠纷（品牌使用费），涉及多种法律关系，经过释明询问，原告不同意分开主张。对其租赁合同以外的纠纷，与租赁合同并非同一法律关系，不属于本案审理范围，当事人可基于其他法律关系另案主张。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、第四十六条、第五十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告南京*标集团有限责任公司的全部诉讼请求。

本案受理费87836元，由原告南京*标集团有限责任公司负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于*苏省南京市中级人民法院。根据最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费87836元。

审判长***

审判员朱敏

审判员汪会中

二〇一九年十月十五日

书记员弓亚伟