重庆市江北区城市建设发展有限公司等与重庆某某建设（集团）有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0105民初7751号 原告（反诉被告）：重庆市江北区城市建设发展有限公司，住所地重庆市江北区御庭苑2号第8至第9层（名义层为6层至7层），统一社会信用代码91500105747477261D。 法定代表人：***，董事长。 原告（反诉被告）：重庆宏融资本运营管理集团有限公司，住所地重庆市江北区建新东路85号附1号1-4层，统一社会信用代码915001057500969379。 法定代表人：**，董事长。 二原告共同委托诉讼代理人：**申,北京德恒（重庆）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：***，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆**建设（集团）有限公司，住所地重庆市江北区电仪村62号11-5号，统一社会信用代码91500105203041718K。 法定代表人：**，总经理。 委托诉讼代理人：**，上海中联（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）重庆市江北区城市建设发展有限公司（以下简称江北城发公司）、重庆宏融资本运营管理集团有限公司（以下简称宏融资本公司）与被告（反诉原告）重庆**建设（集团）有限公司（以下简称**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。江北城发公司、宏融资本公司的共同委托诉讼代理人**申、***，**公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江北城发公司、宏融资本公司向本院提出诉讼请求：1．被告支付2012年10月1日至2018年10月22日期间场地租金10840170元；2．被告按合同约定租金标准自2018年11月7日起支付至实际搬离之日止的场地使用费；3．被告按每日0.03%标准支付逾期支付租金违约金及场地使用费违约金（以106万元为基数自2012年9月1日起支付，以106万元为基数自2013年9月1日起支付，以212万元为基数自2014年9月1日起支付，以212万元为基数自2015年9月1日起支付，以212万元为基数自2016年9月1日起支付，以222.6万元为基数自2017年9月1日起支付，以222.6万元为基数自2018年9月1日起支付）；4.被告限期搬离遗留在重庆儿童公园内的设施设备（以清单为准）。事实及理由：2011年3月15日，江北城发公司、宏融资本公司共同与**公司签订《重庆儿童公园整体投资运营合同》。合同约定**公司承租位于重庆儿童公园内的室外游乐项目地块、室内儿童体验馆A馆、室内儿童体验馆B馆、咖啡馆、奶牛车等经营性项目，合同租期15年，自2011年10月1日至2026年9月30日。**公司每年应缴纳场地租金212万元，免租期自2011年10月1日至2012年9月30日。2012年10月1日至2014年9月30日期间租金减半收取，2014年10月1日后全额收取，且此后每3年为一个调价期，每个调价期按5%逐期递增。**公司经现场查勘，同意以江北城发公司、宏融资本公司移交时双方确认的现状承租租赁物，租金一年一缴，**公司需提前一个月支付至指定账户。**公司未按约支付租金、水电费等费用的，应每日支付迟延欠缴费用0.3%的违约金，逾期付款超过30日的，江北城发公司、宏融资本公司有权解除合同，且**公司还应每日按年租金的0.3%赔偿经济损失，**公司已交纳保证金不予退还。合同签订后，**公司按约进场、经营，免租期届满前，江北城发公司、宏融资本公司于2012年9月25日向**公司催促支付2012年10月1日至2013年9月30日场地租金106万元，但**公司未予支付。此后江北城发公司、宏融资本公司多次函告**公司，催缴2014年度、2015年度、2016年度租金，**公司拒不理睬，仍不缴纳任何费用。2018年10月22日，经江北城发公司、宏融资本公司商定后，江北城发公司向**公司发出《关于解除<重庆儿童公园整体投资运营合同>的通知》，要求立即解除双方签订的合同，同时要求**公司15日内搬离承租范围内其名下全部设施设备，否则视为遗弃物，同时要求**公司支付欠缴租金1070.6万元及相应违约金。**公司于当日签收该函。**公司拒付租金，已达到合同约定解除条件，江北城发公司、宏融资本公司享有约定解除权。为维护自身合法权益，遂诉至法院。 **公司辩称，1．江北城发公司、宏融资本公司未交付约定的室内儿童体验馆及地下车库物管用房，违反先合同义务；根据2016年12月12日《关于儿童公园迎检相关问题的专题会议的纪要》，室内儿童体验馆未能交付的原因是建设手续未完善，属于江北城发公司、宏融资本公司的过错，**公司享有不支付租金的合法抗辩权及永久抗辩权，不构成违约；2．案涉合同目的是室外场地和室内儿童体验馆整体投资运营，其中室内儿童体验馆是实现合同目的的关键一环，江北城发公司、宏融资本公司不交付室内馆的行为直接导致**公司合同目的不能实现，属于根本违约；3．江北城发公司、宏融资本公司不享有解除权，其于2018年10月22日作出的解除通知无效，案涉合同至今未解除，**公司不应承担搬离责任和逾期搬离的场地使用费；4．江北城发公司、宏融资本公司请求的场地使用费按租金标准计算缺乏计算依据；5.2019年2月25日，江北城发公司擅自以公园整修为由强行驱赶**公司员工、关闭公园，造成**公司一直无法使用租赁物，无法营业，给**公司造成了巨大经济损失，**公司有权要求江北城发公司、宏融资本公司赔偿。 **公司向本院提出诉讼请求：1．解除**公司与江北城发公司、宏融资本公司于2011年3月15日签订的《重庆儿童公园整体投资运营合同》及《重庆儿童公园整体投资运营补充合同》；2．江北城发公司、宏融资本公司连带赔偿**公司投资损失51958434.49元；3.江北城发公司、宏融资本公司退还租赁保证金1000000元。事实及理由：在案涉《重庆儿童公园整体投资运营合同》及《重庆儿童公园整体投资运营补充合同》履行过程中，**公司一直积极履约，并为儿童公园项目投资了1600万余元，但由于江北城发公司、宏融资本公司不交付室内儿童体验馆，于2018年10月22日作出毫无依据的解除通知，于2019年2月擅自冲入租赁场地、驱赶**公司员工，已构成严重违约，造成**公司合同目的不能实现，**公司有权解除前述合同，并要求江北城发公司、宏融资本公司连带赔偿投资损失。为维护自身合法权益，请求判如所请。 江北城发公司、宏融资本公司辩称，1.案涉合同已经于2018年10月22日由江北城发公司、宏融资本公司解除，**公司未在法定期限内提出异议，因此**公司要求判决解除合同的请求不成立；2.**公司自入驻儿童公园以来，从未支付过租金，其本身存在违约，无权要求江北城发公司、宏融资本公司对其投入的款项进行赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《重庆儿童公园整体投资运营合同》及其附件1、2、3，《建设工程竣工规划核实确认书》《重庆儿童公园整体投资运营补充合同》《工作联系函》及**公司相应回函，《关于儿童公园迎检相关问题的专题会议纪要》《关于重庆儿童公园项目相关问题的函》[江北城建司函（2015）3号]、《关于限期支付重庆儿童公园租金的通知的复函》《关于重庆儿童公园项目相关问题的函》[江北城建司函（2015）30号]、《关于重庆儿童公园项目相关问题的函》[江北城建司函（2016）8号]、《关于申请返还儿童公园项目履约保证金的函》、《重庆儿童公园整体投资运营合同补充协议》《关于解除<重庆儿童公园整体投资运营合同>授权书》《关于解除<重庆儿童公园整体投资运营合同>的通知》《关于重庆儿童公园整体运营合同履行相关问题的函》，中鼎（2021）会司法字第0014号司法审计报告及其补充意见、照片等，本院予以确认并在卷佐证。 庭审中，江北城发公司、宏融资本公司还举示2019年7月重庆市勘测院作出的《儿童公园体验中心建筑面积测量报告》复印件。该报告显示儿童公园体验中心建设工程实测总建筑面积为3385.24平方米，由于建设方未能提供规划许可证，该测量报告仅反映现状建筑物各层的尺寸、面积。**公司对该证据真实性不予认可。因该证据与本案其他证据可相互印证，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 宏融资本公司原名重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司，于2016年4月13日经登记更名；江北城发公司原名重庆市江北区城市建设有限公司，于2016年4月14日经登记变更，以下均统一以更名后的名称作称。 2011年3月15日，江北城发公司、宏融资本公司共同作为甲方与**公司签订《重庆儿童公园整体投资运营合同》。合同约定江北城发公司、宏融资本公司将重庆儿童公园内的室外指定场地及室内儿童体验馆出租给**公司，用于公园游乐项目及儿童体验馆的投资、经营。租赁标的物为重庆儿童公园室外游乐项目地块（具体游乐项目及其位置应按照最终竣工图纸标示及双方确定的为准）、室内儿童体验馆A馆（原儿童体验中心）、室内儿童体验馆B馆（原游客中心）、咖啡馆、奶牛车等经营性项目（附标的物清单及招商文件，附件1）。合同订立前，**公司已对租赁标的物进行了现场查勘，并已对租赁标的物及其周边环境有充分的了解和认可，**公司同意以江北城发公司、宏融资本公司移交时双方确认的现状承租租赁标的物。合同租期15年，自2011年10月1日至2026年9月30日止。考虑到项目的实际情况（时间紧迫），**公司同意江北城发公司、宏融资本公司将不具备交付条件的租赁标的物在合同订立之日始，可由**公司穿插施工使用，但双方均同意对江北城发公司、宏融资本公司不具备交付条件的租赁标的物应于合同生效之日起3个工作日内正式交付给**公司（餐厅除外，餐厅最晚于2011年5月1日正式交付），如交付时间延期，则租赁期限相应顺延。租赁期内，**公司有权对租赁场地范围内的室外游乐、室内儿童体验馆项目及公园的部分配套设施按照合同约定进行建设、经营、管理，但不得改变所有项目的权利性质。**公司每年应缴纳场地租金212万元（含公共部分物业管理费用），免租期自2011年10月1日至2012年9月30日。2012年10月1日开始计收租金，2012年10月1日至2014年9月30日期间租金减半收取，2014年10月1日后全额收取，且此后每3年为一个调价期，每个调价期按5%逐期递增。租金应一年一缴，**公司需提前一个月将下一年度租赁费支付至指定账户。如**公司未按约支付租赁费，应每日按应缴年度租赁费的0.3%支付违约金，逾期付款超过30日的，合同即宣告解除，江北城发公司、宏融资本公司有权提前无偿收回园内**公司投资运营的所有设施、设备及其他资产作为违约金。 关于室外游乐场项目，合同约定由**公司负责整体投资建设，其设计、施工、安装及设施设备必须符合国家相关规定，全部费用由**公司自行承担，相关报批手续由**公司自行办理，江北城发公司、宏融资本公司给予必要支持与协助。**公司承诺承租场地后，游泳池、激战鲨鱼岛、自控飞机、疯狂战城和太空漫步五个项目最迟应于2011年5月31日前建成，上述五个项目最迟于2011年6月30日前全部设备调试完毕达到运行条件。所有室外游乐项目须保证在2011年9月30日前运营。 关于室内儿童体验馆。室内儿童体验馆项目室内装饰及其经营性设备设施由**公司负责建设，其设计、施工、安装及设施设备等必须符合国家相关规定，全部费用由**公司自行承担，相关报批手续由**公司自行办理，江北城发公司、宏融资本公司给予必要支持与协助。**公司应在签订合同后30日内对室内儿童体验馆项目进行开工建设。**公司承诺室内项目最迟应于2011年9月30日前建成，并确保2011年10月31日前投入运营，如有延误，最多不超过60天。 所有标的物在由江北城发公司、宏融资本公司移交至**公司时其标准以移交清单为准（附件2）。配套设施包括但不限于车库、公共用房、公共配套等，具体以双方签字确认的清单为准。江北城发公司、宏融资本公司提供约6000平方米车库免费使用1年。双方同意，公共部分的物业管理用房在6000平方米车库中分割，最终以江北城发公司、宏融资本公司审定的方案为准。 关于履约保证金。**公司在收到成交通知书后7个工作日内转账支付江北城发公司、宏融资本公司履约保证金1000万元，**公司开工后返还500万元，室内项目启动后返还200万元，室外项目完工后再返还200万元，正式运营年限15年满后返还剩余100万元，返还保证金不计利息。**公司应按合同约定的时间完成室内外游乐项目的建设及投入使用，否则每延期一天，江北城发公司、宏融资本公司有权扣罚履约保证金2000元/天（若因江北城发公司、宏融资本公司原因影响的工期相应顺延）。因**公司违约导致江北城发公司、宏融资本公司解除本合同的，履约保证金予以没收，**公司无权要求返还。 合同约定，江北城发公司、宏融资本公司须保证**公司承租的合法权益，按约定时间投资建设好公园除承包给**公司的设施外的一切设施，以确保项目正常运行。**公司有权依法自雇人员、自主经营、自担风险，自负盈亏。**公司应按合同约定及时足额缴纳本合同约定的相关费用，合同解除前，**公司无论歇业、停业（江北城发公司、宏融资本公司原因除外），都应按合同约定数额按时交纳。 合同还约定如果江北城发公司、宏融资本公司将物业管理委托给**公司指定企业--重庆美嘉兴物业管理有限公司（以下简称美嘉兴物管公司），则公园范围内所有安全管理责任主体均为**公司。租赁期满未能续约时，**公司应于30日内拆除经营场地内的游乐设备及自有物品，腾空场地，将租赁场地、房屋及江北城发公司、宏融资本公司提供的配套设施以完好、适租的状态交还江北城发公司、宏融资本公司。**公司逾期未搬走自有物品，逾期腾空场地或拒不交还的，视为**公司自动放弃场内财产、物资的所有权，江北城发公司、宏融资本公司可自由处置该场地内的财产。**公司逾期未交还的应每日按年租金的0.3%赔偿江北城发公司、宏融资本公司经济损失。 关于合同变更与解除。合同约定，经协商一致，可变更合同，变更应采用书面形式。**公司超过30日未支付租金或水电等费用的，江北城发公司、宏融资本公司有权解除合同并按相关约定执行。 关于违约责任。合同约定，**公司未按约支付租金或水电等费用，应每日向江北城发公司、宏融资本公司支付迟延租金或欠缴费用的违约金，逾期付款超过30日，江北城发公司、宏融资本公司除有权解除合同外，**公司应每日按年租金的0.3%赔偿经济损失，**公司已缴纳保证金不予退还。如因江北城发公司、宏融资本公司造成**公司停业、歇业的，江北城发公司、宏融资本公司据实赔偿**公司的经济损失并承担违约责任。江北城发公司、宏融资本公司未按合同约定履行协助或协调等义务，因此给**公司造成损失的，江北城发公司、宏融资本公司应承担相应的赔偿和违约责任。 合同还约定，**公司可在合同生效后依法设立由**公司全额投资的“儿童公园”项目管理有限责任公司，**公司可授权前述新设公司代行**公司在本合同的权利和义务。合同有4个附件，附件1，标的物清单；附件2，交接标准清单；附件3，《重庆市儿童公园整体投资运营招商文件》；附件4，**公司和上海寓教于乐投资管理有限公司签订的《业务委托合同》。 附件1《标的物清单》载明，1.公园规划的7项室外游乐项目所在地块及其范围内的设施设备包括：碰碰车（占地约400平方米），激战鲨鱼岛（占地约150平方米），自控飞机（占地约100平方米），旋转木马（占地约180平方米），疯狂战城（占地约200平方米），森林狩猎（轨道长约200米）以及太空漫步、轨道维护、售票房（约50平方米）及假山车站；2.室内儿童体验馆A馆（原儿童体验中心，含馆内厕所）及其馆内的设施设备，建筑面积约3300平方米；3.室内儿童体验馆B馆（原游客中心，含馆内的厕所）及其馆内的设施设备，建筑面积约1800平方米；4.咖啡馆1座（含馆内厕所）及其馆内的设施设备，建筑面积约220平方米；5.奶牛车4个及其设施设备：7.5平方米/个，共30平方米；6.室外游泳池及其范围内的设施设备，面积约650平方米；7.更衣室1座（含配套厕所）及其设施设备，建筑面积约160平方米；8.餐厅1处及其设施设备，面积以最终竣工图纸为准；9.地下车库1000平方米的管理用房（含厕所）及其设施设备。注意事项：清单标的物的面积、位置等相关参数，均以最后的竣工图纸为准，以上提及的所有建筑移交内容均不含专业功能房间，所有涉及建筑的面积均为建筑面积。 附件2《交接标准清单》载明，建筑：目前室内儿童体验馆建筑约5200平方米为一整体，未进行内部分割，室内地面按砼地坪完成，墙面和天棚按抹灰完成，室内二次分隔和精装修由用户完成，门窗按设计完成，外立面按设计完成，咖啡馆、小卖部等附属建筑的外装由江北城发公司、宏融资本公司按设计完成，内装由**公司自理。车库按现有设计完成，提供约6000平方米车库（含公共部分的物业管理用房）免费使用1年，第2、3年分别收取租金4.5万元，3年期满后再和宏融资本公司进行商讨。公共部分的物业管理用房预留，由江北城发公司、宏融资本公司审定方案后移交公共部分物业管理单位使用。管理用房：从现有车库中分隔出约1000平方米左右的管理用房。（使用性质仅限于管理用房，且需投资运营商在业主规定的范围内自行进行隔断和内装）。室外游乐项目场地，按现有设计提供游乐项目场地，按现有设计设置水电管线预埋通道。 附件3《招商文件》，主要载明以下内容：江北城发公司作为招商人对重庆市儿童公园整体投资运营招商，时间为2010年9月，招商内容为室外游乐场和室内儿童体验馆整体投资运营；儿童公园总用地面积96947平方米（约145亩），总建筑面积13257平方米（地上5117平方米，地下8140平方米），公园容量2500人，绿地率70%，地下停车位200个；公园分为南北两区，北区规划布置了室外儿童游泳池、生态湿地区、魔法森林区、幼儿塑胶活动场、儿童攀爬蹦床活动区，还设置了旋转木马、森林狩猎、疯狂战车等游乐项目；南区规划布置了成长主题广场、室内儿童体验馆、球类综合场地、地道迷宫，还设置了自控飞机、激战鲨鱼岛、碰碰车、太空漫步等游乐项目；儿童公园室外的整体运营项目包括旋转木马、激战鲨鱼岛、森林狩猎、疯狂战车、太空漫步、自控飞机、碰碰车及游泳池（约310平方米），以及咖啡馆（约200平方米）、奶牛车（3个）；室内儿童体验馆建筑面积约5200平方米，旨在设立重庆市第一家仿真儿童城市，其中A馆建面约3400平方米，建筑层高约8米，净空6.5米，B馆建面约1800平方米，建筑层高约4米，净空3米；两场馆位于儿童公园南区，为两栋连接的覆土式单层建筑，两场馆间以楼道相连。其中《运营商须知前附表》载明项目规模为室外游乐场部分设置7个游乐项目和游泳池，以及咖啡馆、奶牛车，建筑面积约5200平方米的室内儿童体验中心，同时载明了运营期限、履约保证金缴纳、租金标准及支付要求等。 合同签订后，江北城发公司、宏融资本公司依约交付场地。**公司支付了履约保证金1000万元。 2011年10月26日，重庆市规划局向江北城发公司出具《建设工程竣工规划核实确认书》。确认书载明江北区儿童公园地下停车库，地下一层，楼层建筑面积7911.7平方米；游客中心，地下一层，楼层建筑面积1903.45平方米，合计9815.15平方米。该游客中心系指合同约定的儿童室内馆B馆。 2011年12月15日，江北城发公司与**公司签订《重庆儿童公园整体投资运营补充合同》。该合同约定，经过对重庆儿童公园约六个月的试运行结果进行分析和论证，双方协商一致对相关项目进行调整。1.由于原森林狩猎项目处建成了人大代表林，而园内无适宜建此项目之地，故双方同意取消此项目；2.原设计公园湿地项目调整为亲水乐园，由**公司出资改建为奶瓶鱼鱼池；3.原设计魔法森林项目由**公司出资改建为特色儿童园林和游乐项目；4.原设计方馆（体验馆）屋顶面由江北城发公司出资设为旱冰场地一并交由**公司经营；5.太空漫步项目部分轨道和站台下为车库，为确保车壳安全和施工便利等，由**公司自行投资将站台向南移，并在原站台处由**公司自行投资建亲子舞台同时将轨道缩短；6.原设计激战鲨鱼岛由于地处车库顶上，不适建涉水项目，双方同意由**公司改建为快乐卡拉丁项目；7.原设计儿童篮球场由**公司投资改建为飓风飞椅项目；8.原设计碰碰车项目地块调整到亲子广场东面由**公司投资建设；9.原苗圃种植园地块由**公司投资建成快乐水吧项目；10.双方均认可在现有基础上适度增加部分游乐项目，以进一步满足需求，由**公司全额投资增加部分游乐设施项目（具体见附表）；11.双方协商同意由江北城发公司、宏融资本公司出资增建三处公共厕所；12.由于公园仅北区有一小餐厅，难以满足游客用餐需求，故双方同意由**公司自行投资在南区预留地处修建餐厅；13.由于公园内无游客接待中心和医务室，故双方同意由**公司出资将南大门管理房改造成游客接待中心和医务室；14.因园区运行需要，江北城发公司、宏融资本公司增设游客应急通道和公园垃圾渣车转运通道；15.原设计太空漫步站台位置经调整后，双方同意由**公司出资修建亲子舞台；16.双方同意自2012年3月1日起由**公司接管并承担园区的水、电费用。后附《总平面图》显示，园中共设有39个游乐项目。 2012年9月25日，宏融资本公司向**公司出具《工作联系函》，要求**公司收到函件后及时支付2012年10月1日至2013年9月30日场地租金共计106万元，并注明合同签约主体将发生变更，请**公司及时商谈合同相关事宜。 2012年10月25日，**公司以重庆**迪乐投资管理有限公司（**公司针对儿童公园设立的管理公司，以下简称**迪乐公司）的名义向宏融资本公司回函。回函主要表明，宏融资本公司于2012年9月25日发来的《工作联系函》已收悉，但由于江北城发公司的建设工期延后，致使所有租赁标的物均未在合同约定期内进行移交；截至目前室内部分方馆和圆馆因达不到相关部门的要求未通过整体验收，致使该标的物至今仍未移交，其次合同约定的1000平方米运营办公用房也至今未交付，希望宏融资本公司及江北城发公司严格按照合同约定，将满足运营条件的租赁标的物尽快与**公司完善移交手续；合同约定江北城发公司最晚应于2011年3月18日前将除餐厅以外的其他设施交付，但事实上江北城发公司对于公园室外部分在2011年12月15日才完工，延期了9个月，儿童公园项目最核心的儿童体验馆因消防问题未通过验收至今未交付，导致**公司无法正常运营，因此**公司认为应按照合同约定对室外部分免租期顺延9个月，室内部分在质量整改完毕完善移交手续后计算免租期，满1年后开始计取相应租金。 2015年1月23日，江北城发公司向**公司出具《关于重庆儿童公园项目相关问题的函》[江北城建司函（2015）3号]，主要表明从2012年10月1日起，**公司须依约支付场地租金，但至今未支付任何场地租金，且经2012年9月25日《工作联系函》催收后仍未支付；因此要求**公司于2015年1月31日前依约向宏融资本公司及江北城发公司缴纳2012年10月1日至2014年9月30日期间欠付的场地租金212万元及相应违约金。 2015年8月6日，**公司向宏融资本公司出具《关于限期支付重庆儿童公园租金的通知的复函》，主要表明因公园竣工手续没有完成，部分设施设计不合理，施工质量达不到要求，导致**公司3000多万投资无法收回，故要求江北城发公司尽快完成交付手续，租赁期限相应顺延。 2015年6月19日，江北城发公司向**公司再次出具《关于重庆儿童公园项目相关问题的函》[江北城建司函（2015）30号]，主要载明**公司未依约支付场地租金，截至目前从未缴纳任何场地租金，逾期989日未支付租金；因**公司严重违约，江北城发公司同**公司签订的重庆儿童公园整体投资运营合同在本函件送达之日即宣告合同解除，请**公司于30日内将重庆儿童公园项目整体移交，并补交场地租金424万元，赔偿违约金677.568万元。 2016年3月18日，江北城发公司向**公司出具《关于重庆儿童公园项目相关问题的函》[江北城建司函（2016）8号]，再次强调**公司应自2012年10月1日起依约支付场地租金，但**公司至今未付任何租金；宏融资本公司及江北城发公司已送达《工作联系函》《关于重庆儿童公园项目相关问题的函》[江北城建司函（2015）3号]及[江北城建司函（2015）30号]，**公司未支付；现要求**公司于2016年3月31日前依约向宏融资本公司及江北城发公司缴纳2012年10月1日至2015年9月30日期间欠付的场地租金424万元及相应违约金。 2016年8月22日，**公司以**迪乐公司的名义向江北城发公司出具《关于申请返还儿童公园项目履约保证金的函》。该函主要载明：**公司已依约支付1000万元履约保证金，但由于江北城发公司未能取得公园的综合验收手续，导致合同约定应交付的大部分标的物未能移交，主要为5000平方米室内场馆、配套设施及用房等，造成该司无法报建、施工装修和取得合法运营手续；目前公园室外项目仅10个，根本无法满足游客的游乐需要，经过几年的运行已连年亏损3000余万元，**公司在经营困难之际仍坚守合同约定，期待江北城发公司尽快完善手续，同时本着友好合作、互谅互助的原则，恳请将室内项目的履约保证金200万元（已返还履约保证金700万元）返还该司，以缓解巨大经济压力。2016年9月12日，**公司再次以**迪乐公司的名义向宏融资本公司、江北城发公司出具《关于申请返还儿童公园项目履约保证金的函》，内容大致同前。 2016年12月12日，重庆市江北区人民政府组织召开“关于儿童公园迎检相关问题的专题会议”并形成会议纪要。纪要载明，鉴于儿童公园确因前期规划和室内馆建设手续问题无法移交给**公司，导致公园运营现状未达到预期的社会效益和经济效益，**公司和美嘉兴物管公司表示愿意在原定合同期限内配合政府打造好儿童公园，会议研究决定原运营合同约定的室内馆启动后应返还的200万元履约保证金，因多年来儿童公园室内馆建设手续一直未完善，室内馆不能移交**公司，会议决定由江北城发公司先行返还200万元履约保证金，待今后公园室内馆建设手续完善后**公司再行补缴。 2016年12月21日，江北城发公司、宏融资本公司与**公司签订《重庆儿童公园整体投资运营合同补充协议》，就履约保证金达成补充协议。协议约定，1.根据《重庆儿童公园整体投资运营合同》关于履约保证金的条款，**公司支付江北城发公司履约保证金1000万元，室内项目启动后返还200万元，正式运营15年满后返还100万元，现因江北城发公司、宏融资本公司原因导致**公司无法对室内馆进行运营，为缓解**公司经济压力，江北城发公司、宏融资本公司同意在本协议生效且**公司出具财务票据后5个工作日内返还**公司履约保证金200万元；2.双方同意在江北城发公司、宏融资本公司完善室内馆建设手续达到正式交付条件之前，**公司再行支付履约保证金200万元，其他事宜仍按原合同执行。 2018年10月19日，宏融资本公司向江北城发公司出具《关于解除<重庆儿童公园整体投资运营合同>授权书》，表明鉴于《重庆儿童公园整体投资运营合同》履行期间，**公司至今未付租金，经多次催收仍不支付，已严重违反合同约定，故宏融资本公司同意授权江北城发公司解除与**公司签订的《重庆儿童公园整体投资运营合同》并依约追收全部租金、追究违约责任。 2018年10月22日，江北城发公司向**公司出具《关于解除<重庆儿童公园整体投资运营合同>的通知》。该通知主要载明，根据合同约定，**公司未依约支付租金，逾期付款超过30日，出租方有权解除合同并追究**公司违约责任且没收保证金；在合同履行期间，**公司至今未付租金，经多次书面催收仍拒不支付，已严重违反合同约定，故通知**公司1.立即解除《重庆儿童公园整体投资运营合同》及补充合同，**公司应在收到通知3日内将重庆儿童公园的经营管理权及相应资料移交江北城发公司；2.**公司应于收到通知之日起15日内将公园内的属于**公司的设施设备自行搬离，如逾期搬离将视为**公司的遗弃物，江北城发公司有权自行处置；3.请**公司立即支付欠付租金1070.6万元及相应违约金。 2019年1月22日，**公司向江北城发公司回函，表明其已收到江北城发公司《关于解除<重庆儿童公园整体投资运营合同>的通知》，但不同意解除，江北城发公司无权解除《重庆儿童公园整体投资运营合同》。 2019年2月25日，江北城发公司在重庆儿童公园外张贴《关于重庆儿童公园暂时关闭整修的通告》，载明其决定从2019年2月25日起对公园关闭整修，暂不对外开放。 2019年3月15日，**公司向江北城发公司、宏融资本公司出具《关于重庆儿童公园整体运营合同履行相关问题的函》，主要载明根据《重庆儿童公园整体投资运营合同》，由江北城发公司提供室内儿童体验馆整体约5200平方米，公园室外场地包括绿化、硬质景观、办公用房10000平方等配套房屋及设施设备；**公司拥有“重庆儿童公园”整体经营管理权15年；2011年12月25日，在江北城发公司整改不到位的情况下，迫于压力，**公司应要求再次开放室外游乐设备，但江北城发公司仍没有将应该交付的主体经营场所即室内职业体验馆5200平方米及办公用房1000平方米以及配套设施设备交付**公司，迄今已有8年；整个儿童公园仅10来个室外小游乐项目运营，约定增加的项目也被叫停；2018年10月22日，江北城发公司发函单方面解除整体投资运营合同，**公司明确回函不同意。 庭审中，江北城发公司、宏融资本公司均认可双方合同及往来资料中显示的室内体验馆A馆即方馆、B馆（游客中心）即圆馆。 诉讼中，江北城发公司及宏融资本公司明确，其要求**公司腾退、拆除的物品包括以下内容：1.清退公园内由**公司及其下属美嘉兴物管公司、**迪乐公司对外招租的所有摊户，如亿吧公园老火锅、乐吧车、巴伦斯儿童平衡车、小火车；2.拆除并搬离酷车堡及2号餐厅钢架结构；3.拆除并搬离方馆入口处钢架棚；4.拆除并腾空方馆签名广场上墙体及管理房内所有物品；5.腾空并搬离戏水池内所有物品；6.拆除并恢复生态亲水园旁奶嘴鱼池；7.拆除并搬离疯狂战车、旋转木马、飓风飞椅、挖掘机、***、自控飞机、***、快乐袋鼠跳、***、太空漫步、奇力小屋、快乐***、快乐水吧等电力游乐设施；8.搬离公园内所有彩色花车；9.搬离公园内杂物间所有物品；10.搬离并腾空公园各门**、游客中心、售票亭、车库内由**公司购置的所有办公用品。 诉讼中，**公司于2020年11月17日向我院申请保全其位于重庆儿童公园内的设施设备。具体如下：1.疯狂战车、旋转木马、飓风飞椅、挖掘机、***、自控飞机、快乐袋鼠跳、***、太空漫步、奇力小屋、快乐***、快乐水吧、酷车堡、游乐花车、戏水池及海洋世界、海盗船、小火车、手摇船、碰碰车、逍遥车、精钢侠、淘气堡；2.咖啡馆室内室外设施设备；3.2号餐厅、1号餐厅内部所有设备；4.地下停车库内所有的设施设备及办公区域及储物间内物品；5.各售票厅及门卫室等其他公园内物品。对此，江北城发公司、宏融资本公司于2020年12月14日回复如下：1.旋转木马、飓风飞椅、袋鼠跳、疯狂战城、自控飞机、***、太空漫步、快乐卡拉丁、酷车堡、快乐水吧、奇力小屋均在原地；2.游乐花车因腐朽已拆除；3.戏水池及海洋世界场内物品已搬迁至钢结构内；4.挖掘机已搬迁至钢结构内；5.海盗船由政府投资，不属于**公司资产；6.小火车2019年4月24日已由经营者补椿搬走；7.手摇船、碰碰车、逍遥车、精钢侠等未见实物；8.淘气堡已搬迁至地下车库集中堆放；9.咖啡馆室内外可移动物品已搬迁至2号餐厅，不可移动物品仍在原地；10.2号餐厅系未建成的钢结构，仅有框架仍在原地；11.地下停车库内所有设施设备及办公区域内及储物间内物品仍在原地；12.各售票厅及门卫室等其他公园内物品已分别存放于2号餐厅和地下停车库。另，因**公司拒不搬离的行为直接影响到群众利益，故要求**公司立即搬离所有设施设备，在其拒绝搬离的情况下，江北城发公司、宏融资本公司有权处置其遗留在场地内的物品。 另，法庭于2020年8月13日询问**公司是否愿意在法庭或第三方组织见证下对租赁场地内**公司所有物品进行交接，**公司未予同意。对于**公司关于证据保全的申请，我院未予准许。 诉讼中，**公司提出司法鉴定申请，要求对**公司、**迪乐公司、重庆**园林工程有限公司（以下简称**园林公司）为重庆儿童公园支出的费用进行司法审计。经我院委托，重庆中鼎会计师事务所有限责任公司于2021年7月10日作出中鼎（2021）会司法字第0014号司法审计报告。审计结果为：1.**公司申报设施设备及基础配套投入21579950.57元，审减716552.25元，无法确定金额为1644606.87元，审核后设施设备及基础配套投入为19218791.45元，未支付款项为1471143.44元；2.审核后运营净利润-14597477.41元（其中涉及2019年3月至2020年11月的费用金额为-1517979.95元），其中儿童公园项目经营费用中有612996.74元未支付；3.**集团申报保证金和运营资金占用利息14837350.08元，经审减后审定金额为11777355.94元。综上，**公司、**迪乐公司、**园林公司2011年1月至2020年11月期间在儿童公园支出的费用为45593624.8元（其中2019年3月至2020年11月项目支出3243670.12元）。**公司为此支付鉴定费200000元。 本院认为，本案的争议焦点为1.《重庆儿童公园整体投资运营合同》的效力？2.**公司是否享有不支付租金的抗辩权？3.如若**公司应支付租金，数额是多少？4.**公司主张的损失是否应予支持？ 关于合同效力。江北城发公司、宏融资本公司与**公司签订的《重庆儿童公园整体投资运营合同》属于建、构筑物及场地的混合租赁合同，合同关于室内体验馆部分的租赁属于房屋租赁，应接受《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的调整。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。证据显示，面积约为3385.24平方米的儿童室内体验馆A馆（方馆）未取得建设规划许可，故，江北城发公司、宏融资本公司与**公司关于儿童室内体验馆A馆形成的房屋租赁关系应属无效。《重庆儿童公园整体投资运营合同》及相关补充协议中关于A馆以外的约定，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按照合同全面履行。 关于**公司是否享有不支付租金的抗辩权。**公司主张，因江北城发公司、宏融资本公司违反交付合同约定标的物的先合同义务，故此享有不支付租金的抗辩权。关于未交付标的物，**公司明确为《标的物清单》中的“2.3.9”，分别对应室内儿童体验馆A馆、B馆及地下车库1000平方米管理用房。附件2《交接标准清单》显示，儿童体验馆A馆、B馆为一整体；2016年12月《关于儿童公园迎检相关问题的专题会议纪要》载明，儿童室内体验馆因建设手续等原因未能交付**公司，本院予以确认。而关于“地下车库1000平方米管理用房”，江北城发公司、宏融资本公司陈述约6000平方米的地下车库已整体交付，1000平方米管理用房包含其中，需要**公司自行搭建；根据《交接标准清单》，江北城发公司提供约6000平方米车库（含公共部分的物业管理用房）免费使用1年，从现有车库中分隔出约1000平方米左右的管理用房（使用性质仅限于管理用房，且需投资运营商在业主规定的范围内自行进行隔断和内装）。从上述约定可以看出1000平方米的管理用房确系从现有车库中分隔，且需投资运营商即**公司自行隔断和内装。既然6000平方米车库已交付，本院认定，江北城发公司、宏融资本公司也已交付其中的1000平方米管理用房；**公司向本院提交的证据保全申请中亦提到其在地下停车库设有办公区域，可与此印证。对于**公司关于前述管理用房未按约交付的意见本院不予采纳。 关于江北城发公司、宏融资本公司未交付建筑面积约为5200平方米的室内儿童体验馆，是根本违约还是瑕疵交付。《重庆儿童公园整体投资运营合同》及相关补充协议约定，租赁标的物主要包括室外游乐项目及室内儿童体验馆两部分。根据《招商文件》，儿童公园总用地面积96947平方米（约145亩），总建筑面积13257平方米（地上5117平方米，地下8140平方米）。**公司系对儿童公园进行整体运营，也即其使用并运营的除了室内部分，还有大量室外项目。从儿童公园的总用地面积及规划来看，室外项目占比更大。而**公司自2011年6月1日开业直至2019年，整体运营儿童公园近8年，从未提出室内馆未交付致使其合同目的不能实现。另，经**公司于2016年8月22日本着“友好合作、互谅互助的原则”申请，双方在2016年12月通过《关于儿童公园迎检相关问题的专题会议纪要》及补充协议，约定由江北城发公司返还200万元履约保证金且“其他事宜仍按原合同执行”，表明双方对室内馆问题达成了一定程度的谅解，故，本院认定，就室内馆问题江北城发公司、宏融资本公司仅构成瑕疵交付。在瑕疵交付情形下，**公司可以减少租金支付金额，但不能免除租金支付义务。因此，**公司自2011年3月15日签订合同以来不支付租金的行为已构成违约。江北城发公司、宏融资本公司具有约定解除权，其于2018年12月22日发出的解除通知发生解除后果。本院认定《重庆儿童公园整体投资运营合同》及相关补充协议于2018年12月22日解除。由此，**公司反诉要求判决解除《重庆儿童公园整体投资运营合同》及相关补充协议的诉请，本院不予支持。 另，需要指出的是虽然江北城发公司于2015年6月19日发函主张《重庆儿童公园整体投资运营合同》于**公司收到函件后即宣告解除，但该函件系江北城发公司单方作出的意思表示，宏融资本公司未予追认，**公司亦未认可。且该函件之后，合同双方仍继续按照约定履行，故本院认定该函件不发生解除后果。 关于应付租金及场地使用费金额。室内馆未交付对《重庆儿童公园整体投资运营合同》的履行具有客观影响，本院综合全案证据，酌情参照合同约定租金标准的60%对**公司应付租金及场地使用费予以支持。故**公司应自2012年10月1日至2018年12月22日支付租金6502587元（其中2012年10月1日至2013年9月30日636000元；2013年10月1日至2014年9月30日636000元；2014年10月1日至2015年9月30日1272000元；2015年10月1日至2016年9月30日1272000元；2016年10月1日至2017年9月30日1272000元；2017年10月1日至2018年9月30日1335600元；2018年10月1日至2018年10月22日78987元）。关于场地使用费。因江北城发公司已于2019年2月25日张贴《关于重庆儿童公园暂时关闭整修的通告》，且委托专业保安公司对公园各入口进行值守，故应视为江北城发公司已经于当日收回案涉场地。**公司应支付的场地使用费截至当日为411015元（2018年11月7日至2019年2月25日，1335600元÷12个月÷30天×24天+1335600元÷12个月×2个月+1335600元÷12个月÷28天×25天）。 关于违约金。《重庆儿童公园整体投资运营合同》约定，租金应一年一缴，**公司需提前一个月支付下一年度租赁费；**公司未按约支付租金或水电等费用，应每日向江北城发公司、宏融资本公司支付迟延租金或欠缴费用的违约金，逾期付款超过30日，江北城发公司、宏融资本公司除有权解除合同外，**公司应每日按年租金的0.3%赔偿经济损失，**公司已缴纳保证金不予退还。**公司现逾期支付租金及场地使用费，应承担合同约定的违约金。江北城发公司、宏融资本公司自愿按照日利率0.03%的标准主张违约金，系其对自身权利的处分，本院予以支持。**公司应按0.03%的日利率标准支付违约金（以636000元为基数，自2012年9月1日计至款项付清日止；以636000元为基数，自2013年9月1日计至款项付清日止；以1272000元为基数，自2014年9月1日计至款项付清日止；以1272000元为基数，自2015年9月1日计至款项付清日止；以1272000元为基数，自2016年9月1日计至款项付清日止；以1335600元为基数，自2017年9月1日计至款项付清日止；以78987元为基数，自2018年9月1日计至款项付清日止）。而江北城发公司、宏融资本公司主张的逾期支付场地使用费的违约金因缺乏合同依据，本院不予支持。 关于限期搬离。《重庆儿童公园整体投资运营合同》已于2018年10月22日解除，**公司有义务及时腾退场地内相关设施设备及所属物品。对于该项请求，本院予以支持。 关于**公司的反诉请求。因《重庆儿童公园整体投资运营合同》系因**公司违约导致解除，根据合同约定，履约保证金1000000元江北城发公司、宏融资本公司有权不予退还。另，**公司主张的投资经济损失，系针对已交付部分标的物运营的投入，不能证明未交付标的物致其损失的大小，且案涉合同系因**公司违约所致解除，故，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）重庆**建设（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）重庆市江北区城市建设发展有限公司、重庆宏融资本运营管理集团有限公司租金6502587元； 二、被告（反诉原告）重庆**建设（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）重庆市江北区城市建设发展有限公司、重庆宏融资本运营管理集团有限公司场地使用费411015元； 三、被告（反诉原告）重庆**建设（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）重庆市江北区城市建设发展有限公司、重庆宏融资本运营管理集团有限公司支付违约金（按照0.03%的日利率，以636000元为基数，自2012年9月1日计至款项付清日止；以636000元为基数，自2013年9月1日计至款项付清日止；以1272000元为基数，自2014年9月1日计至款项付清日止；以1272000元为基数，自2015年9月1日计至款项付清日止；以1272000元为基数，自2016年9月1日计至款项付清日止；以1335600元为基数，自2017年9月1日计至款项付清日止；以78987元为基数，自2018年9月1日计至款项付清日止）； 四、被告（反诉原告）重庆**建设（集团）有限公司于本判决生效之日起十五日内将遗留在案涉场地内的物品搬离； 五、驳回原告（反诉被告）重庆市江北区城市建设发展有限公司、重庆宏融资本运营管理集团有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）重庆**建设（集团）有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费129316.93元，由原告（反诉被告）重庆市江北区城市建设发展有限公司、重庆宏融资本运营管理集团有限公司负担51726.93元，被告（反诉原告）重庆**建设（集团）有限公司负担77590元。反诉案件受理费153296.08元，鉴定费200000元，由被告（反诉原告）重庆**建设（集团）有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审　判　长　　陈　花 人民陪审员　　*** 人民陪审员　　*** 二〇二一年十二月六日 法官　助理　　甘　霖 书　记　员　　*** 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