重庆市江北区某建设发展集团有限公司等与重庆某建设（集团）有限公司租赁合同纠纷再审民事判决书

重庆市高级人民法院 民事判决书 （2024）渝民再180号再审申请人（一审原告、反诉被告、上诉人）：重庆市江北区某建设发展集团有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：***，董事长。委托诉讼代理人：***，北京市万商天勤（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，重庆坤源衡泰律师事务所律师。再审申请人（一审原告、反诉被告、上诉人）：重庆市江北区某投资运营管理集团有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：唐某，董事长。委托诉讼代理人：***，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、上诉人）：重庆某建设（集团）有限公司，住所地重庆市江北区。法定代表人：***，总经理。委托诉讼代理人：***，重庆溯源律师事务所律师。委托诉讼代理人：***，重庆溯源律师事务所律师。再审申请人重庆市江北区某建设发展集团有限公司（以下简称江北某建设发展公司）、重庆市江北区某投资运营管理集团有限公司（以下简称江北某投资运营公司）与被申请人重庆某建设（集团）有限公司（以下简称重庆某建设公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市第一中级人民法院（2023）渝01民终13XX1号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院审查后于2024年8月7日作出（2024）渝民申1XX8号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2024年10月18日开庭审理了本案。再审申请人江北某建设发展公司的委托诉讼代理人***、***，江北某投资运营公司的委托诉讼代理人***、***，被申请人重庆某建设公司的法定代表人***及委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司共同申请再审称：二审判决认定事实证据不足、适用法律错误、审判程序违法，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条第二项、第四项、第六项、第八项、第九项的规定，请求再审撤销二审判决，撤销重庆市江北区人民法院（2022）渝0105民初17XX3号民事判决（以下简称一审判决）第一项、第二项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项，改判支持江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的一审全部诉讼请求，由重庆某建设公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、二审法院未依法主动追加上海某投资管理有限公司（以下简称上海某投资管理公司）为本案必要共同诉讼当事人，严重违反法定程序。现有证据能够证明，上海某投资管理公司系某公园投资运营项目的投标联合体成员，为中标单位，享有相应的权利并承担相应的义务，其与重庆某建设公司共同作为《重庆某公园整体投资运营合同》（以下简称《投资运营合同》）的乙方、签订主体，是本案适格的诉讼当事人。二、因投标联合体之一的上海某投资管理公司未参与签订《投资运营合同》，该合同属于无效合同。上海某投资管理公司与重庆某建设公司组成了联合体参与投标并共同中标，根据《中华人民共和国招标投标法》《中华人民共和国招标投标法实施条例》的相关规定，上海某投资管理公司与重庆某建设公司应当共同作为合同签订主体签订《投资运营合同》。重庆某建设公司在没有上海某投资管理公司明确授权的情形下，单独以自己的名义签订《投资运营合同》，致使案涉投标行为无效，也导致《投资运营合同》无效。三、《投资运营合同》名为“投资运营合同”，性质实为租赁合同。从合同内容、合同目的、合同的主给付义务、合同利益等合同主要内容来看，案涉合同的法律性质为租赁合同。四、江北某建设发展公司、江北某投资运营公司瑕疵交付室内某体验馆A馆的行为不是根本违约行为。1.在《投资运营合同》无效或者涉及A馆租赁部分无效的情况下，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司不存在根本违约行为。2.重庆某建设公司在签订合同前，已经对租赁标的物进行了现场勘查和了解。重庆某建设公司对A馆缺少建设规划许可的瑕疵，认可并接受。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司已经完成了A馆的交付，不构成根本性违约。3.重庆某建设公司未举证证明A馆缺乏规划许可影响了其使用该场馆。从重庆某建设公司的投标材料可以看出，其对室内某体验馆A馆与室外部分的经营测算是分开预估测算的，A馆与室外部分相互独立。五、《投资运营合同》于2018年10月22日通知解除。1.根据《投资运营合同》的约定，在重庆某建设公司欠付租金的情况下，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司有权行使约定解除权及法定解除权。2.室内某体验馆A馆可以与其他场地使用分开。重庆某建设公司欠付A馆之外其他场地租金的行为属于违约，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司有权解除案涉合同。3.重庆某建设公司应当按照其实际使用租赁物面积的占比，来支付对应的租金。A馆面积占某公园投资运营项目租赁物面积的23%，重庆某建设公司最低应付至合同约定标准的77%。六、二审判决确定重庆某建设公司的损失为33571830.56元，并认定江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对该损失承担赔偿责任错误。1.室内某体验馆A馆因缺少建设规划许可而导致该部分租赁关系无效，但重庆某建设公司对此认可、接受，并签订了案涉合同，且持续运营时间长达8年。重庆某建设公司对A馆部分租赁关系无效，存在对等以上过错。2.重庆某建设公司对A馆没有投入，其不存在损失。对于合同其他有效部分，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司不存在过错，不应承担赔偿责任。3.二审判决将设施设备及基础配套退还给重庆某建设公司，但未剔除设施设备及基础配套的残值，且在计算设施设备及基础配套投入时未考虑重庆某建设公司管理过失导致的损失。4.重庆某建设公司主张的支出，如支付公园小朋友受伤医药费用、缴纳税收罚款、合同损失等营业外支出，不属于案涉投资损失。5.二审认定重庆某建设公司33571830.56元投资损失金额中，包含的保证金资金占用利息28719.44元，应予以剔除。6.B馆与A馆物理上可以区分，重庆某建设公司本可利用B馆用于经营，却予以空置。7.中某某师（2021）司法字第0XX4号司法审计报告（以下简称审计报告）中关于设施设备及基础配套投入部分的审计数据为19218791.45元，远大于重庆某建设公司在投标文件中对室外投资运营成本规划金额842万元，重庆某建设公司未尽到减损义务，存在过错。七、审计报告的审计程序违法、审计金额错误。1.在被发回重审的一审程序中，一审法院未组织对《某公园项目司法鉴定审计送审材料清单》《某公园项目司法鉴定审计送审补充材料清单》《尚某迪合同清单》《尚某迪会计凭证装箱清单》等材料进行质证，虽然本案一审、二审法院已经采取程序上的补救措施，但仍剥夺了江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的辩论权利。2.设施设备及基础配套的票据流、现金流与实物情况无法匹配。3.重庆某建设公司在投标材料中将室内某体验馆A馆与室外其他部分场地分开独自测算经营数据，表明审计报告可以单独就A馆部分区分审计、鉴定。但审计报告仅仅对整个项目进行测算，未对A馆和其他租赁物场地予以区分。八、江北某建设发展公司、江北某投资运营公司在再审中提出抗辩，主张江北某建设发展公司的支出应在重庆某建设公司案涉损失中予以扣减。包括因拆除、搬离、保管重庆某建设公司遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套，产生的费用3538547.68元；因重庆某建设公司管理重庆某某公园失职，产生的整改、维修费用5378553.88元；因履行《投资运营合同》，产生的支出4705597.84元。另外，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于再审开庭时提出，撤回再审申请书中的申请再审理由一（追加上海某投资管理公司为本案必要共同诉讼当事人）、申请再审理由二（《投资运营合同》属于无效合同）；江北某投资运营公司于再审开庭时提出，江北某投资运营公司不是合同当事人，根据《投资运营合同》第十九条约定，案涉合同由江北某建设发展公司和重庆某建设公司实际履行，江北某投资运营公司在本案中不应承担合同责任。重庆某建设公司答辩称：第一，上海某投资管理公司并非本案共同诉讼当事人。从《投资运营合同》的附件4《业务委托合同》可以看出，上海某投资管理公司与重庆某建设公司通过该合同约定了分工合作内容，上海某投资管理公司对某公园投资运营项目不享有实体权利义务。在中标案涉项目之后，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司与重庆某建设公司以合同附件形式确认了前述分工合作模式，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司以及上海某投资管理公司实体权利并未受损，并非本案必要诉讼当事人。第二，本案不存在因联合体增减、分立投资导致合同无效的情形。重庆某建设公司代表投标联合体单独签约，并非联合体增减、分立投标的情形，而是对投标事项予以内部分工。在江北某建设发展公司、江北某投资运营公司主导并同意的前提下，在中标后与重庆某建设公司签约，是各方当事人对于案涉项目合作关系的真实意思表示。第三，二审判决对《投资运营合同》性质认定正确。合同性质的认定不属于法定再审理由。第四，双方当事人之间的法律关系是投资运营合作关系，并非单纯租赁关系。儿童室内体验馆A馆未取得建设规划许可，仅能导致A馆部分租赁关系无效，不能导致合同其余部分无效。第五，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约交付儿童室内体验馆A馆的行为构成根本违约，重庆某建设公司有权拒付租金。《投资运营合同》主要目的是打造重庆儿童仿真城市，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未能按约交付A馆直接导致合同目的无法实现。且A馆、B馆均未实际交付给重庆某建设公司，A馆在合同履行期限内始终未取得规划许可，不能达到实际交付条件，且因A馆无法交付，必然导致B馆也无法使用。即使室外部分应付租金，应当按照《投资运营方案》中的每年23万元计算。第六，二审判决认定《投资运营合同》的解除时间正确。因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司根本违约，其没有合同解除权，应当赔偿重庆某建设公司全部损失。第七，审计报告的审计内容客观公正，审计程序合法，结果真实合法，应当作为认定重庆某建设公司损失的依据。第八，重庆某建设公司实际投入1921万余元是正常投资额。在重庆某建设公司持续不断的投入中，有按照江北某建设发展公司、江北某投资运营公司要求新增的部分，也有案涉项目运营配套所必需的部分。第九，江北某投资运营公司系《投资运营合同》的合同相对方，应当承担合同责任。综上，请求驳回江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的全部再审请求。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司向一审法院提出诉讼请求：1.重庆某建设公司向其支付2012年10月1日至2018年10月22日期间的场地租金10840170元；2.重庆某建设公司按合同约定租金标准向其支付自2018年11月7日至2020年12月20日期间的场地使用费4751137元；3.重庆某建设公司向其支付2012年10月1日至2014年9月30日期间的车库租金90000元；4.重庆某建设公司向其支付逾期支付租金及场地使用费违约金（以110.5万元为基数，自2012年9月1日起算；以110.5万元为基数，自2013年9月1日起算；以212万元为基数，自2014年9月1日起支付；以212万元为基数，自2015年9月1日起算；以212万元为基数，自2016年9月1日起算；以222.6万元为基数，自2017年9月1日起算，以222.6万元为基数，自2018年9月1日起算；以518688元为基数，自2020年9月1日起算；均以每日0.03%为标准，计算至前述对应款项支付完毕之日止）；5.重庆某建设公司立即搬离遗留在重庆某某公园内属于重庆某建设公司所有的设施设备。重庆某建设公司向一审法院提出反诉请求：1.解除重庆某建设公司与江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于2011年3月15日签订的《投资运营合同》；2.江北某建设发展公司、江北某投资运营公司连带赔偿重庆某建设公司投资损失45593624.8元；3.江北某建设发展公司、江北某投资运营公司退还履约保证金1000000元；4.江北某建设发展公司、江北某投资运营公司支付重庆某建设公司资金占用损失（以投资损失45593624.8元为基数，自2020年12月1日起至实际付清之日止，按一年期银行贷款基准利率计算；以履约保证金1000000元为基数，自2020年12月1日起至实际付清之日止，按一年期银行贷款基准利率计算）；5.江北某建设发展公司、江北某投资运营公司连带赔偿重庆某建设公司投资预期收益损失20454960.05元；6.本案诉讼费、鉴定费、律师费由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司承担。一审法院认定事实：江北某投资运营公司原名重庆市江北区某资产经营管理有限责任公司，于2016年4月13日、2022年1月28日经登记更名；江北某建设发展公司原名重庆市江北区某建设有限公司，于2016年4月14日、2022年1月28日经登记更名（以下均以更名后的名称作称）。2010年9月20日，江北某建设发展公司委托重庆天某工程咨询有限公司发布招商公告，重庆市某公园整体投资运营招商文件（以下简称招商文件）在“第一篇招商公告”中载明：江北某建设发展公司是重庆某公园项目业主，其委托重庆天某工程咨询有限公司对该项目室外游乐场和室内儿童体验馆整体投资运营商实行招商。招商范围为室外游乐场和室内儿童体验馆的整体投资运营。并载明室内儿童体验馆建筑面积约5200平方米，旨在设立重庆市第一家仿真儿童城市。本项目主要针对3-8岁年龄段的儿童，拟设置消防员、宇航员、记者、医生等多项职业体验项目，体现独立、自强、诚信、有序的“城市”精神。招商文件“第二篇第三章运营文件的组成”载明：运营商应提交的运营文件由资格部分和《投资运营方案》部分组成。《投资运营方案》应包括工程概况、投资方案（包括投资进度计划、融资计划等内容）、设计方案等内容。招商文件“第二篇第六章评审”载明：项目招商评审采用百分制打分方法。其中租金报价占30分，《投资运营方案》占60分，综合评价占10分。在《投资运营方案》中室内儿童体验馆设施、项目规划布置占15分，室外游乐项目占10分。上海某投资管理公司与重庆某建设公司组成投标联合体，参与了重庆某某公园整体投资运营招商的投标。重庆某建设公司针对前述招商项目提交的投标书在“项目投资进度计划及融资计划”部分载明：室外项目2010年、2011年的阶段性资金投入计划共计842万元，而室内项目2010年、2011年的阶段性资金投入计划共计4017万元。该投标书在“运营方案”部分载明：室外部分2011年-2017年度入场人数及门票收入测算，每年门票收入测算金额为2669520元。而室内部分2011年-2017年度入场人数及门票收入测算，每年门票收入测算金额为17176500元或20611800元。该投标书附件二部分罗列了大量关于上海世博会育某湾项目的媒体报道。据媒体报道该育某湾项目是世博会与上海某投资管理公司签约引入的青少年未来职场体验式主题乐园。2010年10月27日，江北某建设发展公司出具成交通知书，确定重庆某建设公司与上海某投资管理公司组成的投标联合体作为某公园招商运营项目的成交人，成交金额为年租金2120000元/年，5%的年租金增幅，3年为一调价周期。2011年3月15日，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司共同作为甲方与重庆某建设公司签订《投资运营合同》。合同约定江北某建设发展公司、江北某投资运营公司将重庆某公园内的室外指定场地及室内儿童体验馆出租给重庆某建设公司，用于公园游乐项目及儿童体验馆的投资、经营。租赁标的物为重庆某公园室外游乐项目地块（具体游乐项目及其位置应按照最终竣工图纸标示及双方确定的为准）、室内某体验馆A馆（原儿童体验中心）、室内某体验馆B馆（原游客中心）、咖啡馆、奶牛车等经营性项目（附标的物清单及招商文件，附件1）。合同订立前，重庆某建设公司已对租赁标的物进行了现场查勘，并已对租赁标的物及其周边环境有充分的了解和认可，重庆某建设公司同意以江北某建设发展公司、江北某投资运营公司移交时双方确认的现状承租租赁标的物。合同租期15年，自2011年10月1日至2026年9月30日止。考虑到项目的实际情况（时间紧迫），重庆某建设公司同意江北某建设发展公司、江北某投资运营公司将不具备交付条件的租赁标的物在合同订立之日始，可由重庆某建设公司穿插施工使用，但双方均同意对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司不具备交付条件的租赁标的物应于合同生效之日起3个工作日内正式交付给重庆某建设公司（餐厅除外，餐厅最晚于2011年5月1日正式交付），如交付时间延期，则租赁期限相应顺延。租赁期内，重庆某建设公司有权对租赁场地范围内的室外游乐、室内儿童体验馆项目及公园的部分配套设施按照合同约定进行建设、经营、管理，但不得改变所有项目的权利性质。重庆某建设公司每年应缴纳场地租金212万元（含公共部分物业管理费用），免租期自2011年10月1日至2012年9月30日。2012年10月1日开始计收租金，2012年10月1日至2014年9月30日期间租金减半收取，2014年10月1日后全额收取，且此后每3年为一个调价期，每个调价期按5%逐期递增。租金应一年一缴，重庆某建设公司需提前一个月将下一年度租赁费支付至指定账户。如重庆某建设公司未按约支付租赁费，应每日按应缴年度租赁费的3‰支付违约金，逾期付款超过30日的，合同即宣告解除，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司有权提前无偿收回园内重庆某建设公司投资运营的所有设施、设备及其他资产作为违约金。关于室外儿童游乐场项目，合同约定由重庆某建设公司负责整体投资建设，其设计、施工、安装及设施设备必须符合国家相关规定，全部费用由重庆某建设公司自行承担，相关报批手续由重庆某建设公司自行办理，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司给予必要支持与协助。重庆某建设公司承诺承租场地后，游泳池、激战鲨鱼岛、自控飞机、疯狂战城和太空漫步五个项目最迟应于2011年5月31日前建成，前述五个项目最迟于2011年6月30日前全部设备调试完毕达到运行条件。所有室外游乐项目须保证在2011年9月30日前运营。关于室内儿童体验馆。室内儿童体验馆项目室内装饰及其经营性设备设施由重庆某建设公司负责建设，其设计、施工、安装及设施设备等必须符合国家相关规定，全部费用由重庆某建设公司自行承担，相关报批手续由重庆某建设公司自行办理，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司给予必要支持与协助。重庆某建设公司应在签订合同后30日内对室内儿童体验馆项目进行开工建设。重庆某建设公司承诺室内项目最迟应于2011年9月30日前建成，并确保2011年10月31日前投入运营，如有延误，最多不超过60天。所有标的物在由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司移交至重庆某建设公司时其标准以移交清单为准（附件2）。配套设施包括但不限于车库、公共用房、公共配套等，具体以双方签字确认的清单为准。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提供约6000平方米车库免费使用1年。双方同意，公共部分的物业管理用房在6000平方米车库中分割，最终以江北某建设发展公司、江北某投资运营公司审定的方案为准。关于履约保证金。重庆某建设公司在收到成交通知书后7个工作日内转账支付江北某建设发展公司、江北某投资运营公司履约保证金1000万元，重庆某建设公司开工后返还500万元，室内项目启动后返还200万元，室外项目完工后再返还200万元，正式运营年限15年满后返还剩余100万元，返还保证金不计利息。重庆某建设公司应按合同约定的时间完成室内外游乐项目的建设及投入使用，否则每延期一天，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司有权扣罚履约保证金2000元/天（若因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司原因影响的工期相应顺延）。因重庆某建设公司违约导致江北某建设发展公司、江北某投资运营公司解除本合同的，履约保证金予以没收，重庆某建设公司无权要求返还。合同约定，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司须保证重庆某建设公司承租的合法权益，按约定时间投资建设好公园除承包给重庆某建设公司的设施外的一切设施，以确保项目正常运行。重庆某建设公司有权依法自雇人员、自主经营、自担风险，自负盈亏。重庆某建设公司应按合同约定及时足额缴纳本合同约定的相关费用，合同解除前，重庆某建设公司无论歇业、停业（江北某建设发展公司、江北某投资运营公司原因除外），都应按合同约定数额按时交纳。合同还约定如果江北某建设发展公司、江北某投资运营公司将物业管理委托给重庆某建设公司指定的重庆美某兴物业管理有限公司（以下简称美某兴物管公司），公园范围内所有安全管理责任主体均为重庆某建设公司。租赁期满未能续约时，重庆某建设公司应于30日内拆除经营场地内的游乐设备及自有物品，腾空场地，将租赁场地、房屋及江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提供的配套设施以完好、适租的状态交还江北某建设发展公司、江北某投资运营公司。重庆某建设公司逾期未搬走自有物品，逾期腾空场地或拒不交还的，视为重庆某建设公司自动放弃场内财产、物资的所有权，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司可自由处置该场地内的财产。重庆某建设公司逾期未交还的应每日按年租金的0.3‰赔偿江北某建设发展公司、江北某投资运营公司经济损失。关于合同变更与解除。合同约定，经协商一致，可变更合同，变更应采用书面形式。重庆某建设公司超过30日未支付租金或水电等费用的，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司有权解除合同并按相关约定执行。关于违约责任。合同约定，重庆某建设公司未按约支付租金或水电等费用，应每日向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司支付迟延租金或欠缴费用的违约金，逾期付款超过30日，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司除有权解除合同外，重庆某建设公司应每日按年租金的0.3‰赔偿经济损失，重庆某建设公司已缴纳保证金不予退还。如因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司造成重庆某建设公司停业、歇业的，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司据实赔偿重庆某建设公司的经济损失并承担违约责任。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按合同约定履行协助或协调等义务，因此给重庆某建设公司造成损失的，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司应承担相应的赔偿和违约责任。合同还约定，重庆某建设公司可在合同生效后依法设立由重庆某建设公司全额投资的“某某公园”项目管理有限责任公司，重庆某建设公司可授权前述新设公司代行重庆某建设公司在本合同的权利和义务。合同有4个附件，附件1，标的物清单；附件2，交接标准清单；附件3，招商文件；附件4，重庆某建设公司和上海某投资管理公司签订的《业务委托合同》。附件1标的物清单载明，1.公园规划的7项室外游乐项目所在地块及其范围内的设施设备包括：碰碰车（占地约400平方米），激战鲨鱼岛（占地约150平方米），自控飞机（占地约100平方米），旋转木马（占地约180平方米），疯狂战城（占地约200平方米），森林狩猎（轨道长约200米）以及太空漫步、轨道维护、售票房（约50平方米）及假山车站；2.室内某体验馆A馆（原儿童体验中心，含馆内厕所）及其馆内的设施设备，建筑面积约3300平方米；3.室内某体验馆B馆（原游客中心，含馆内的厕所）及其馆内的设施设备，建筑面积约1800平方米；4.咖啡馆1座（含馆内厕所）及其馆内的设施设备，建筑面积约220平方米；5.奶牛车4个及其设施设备：7.5平方米/个，共30平方米；6.室外游泳池及其范围内的设施设备，面积约650平方米；7.更衣室1座（含配套厕所）及其设施设备，建筑面积约160平方米；8.餐厅1处及其设施设备，面积以最终竣工图纸为准；9.地下车库1000平方米的管理用房（含厕所）及其设施设备。注意事项：清单标的物的面积、位置等相关参数，均以最后的竣工图纸为准，以上提及的所有建筑移交内容均不含专业功能房间，所有涉及建筑的面积均为建筑面积。附件2交接标准清单载明，建筑：目前室内儿童体验馆建筑约5200平方米为一整体，未进行内部分割，室内地面按砼地坪完成，墙面和天棚按抹灰完成，室内二次分隔和精装修由用户完成，门窗按设计完成，外立面按设计完成，咖啡馆、小卖部等附属建筑的外装由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司按设计完成，内装由重庆某建设公司自理。车库按现有设计完成，提供约6000平方米车库（含公共部分的物业管理用房）免费使用1年，第2、3年分别收取租金4.5万元，3年期满后再和江北某投资运营公司进行商讨。公共部分的物业管理用房预留，由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司审定方案后移交公共部分物业管理单位使用。管理用房：从现有车库中分隔出约1000平方米左右的管理用房。（使用性质仅限于管理用房，且需投资运营商在业主规定的范围内自行进行隔断和内装）。室外游乐项目场地，按现有设计提供游乐项目场地，按现有设计设置水电管线预埋通道。附件3招商文件，主要载明以下内容：江北某建设发展公司作为招商人对重庆某某公园整体投资运营招商，时间为2010年9月，招商内容为室外游乐场和室内儿童体验馆整体投资运营；重庆某某公园总用地面积96947平方米（约145亩），总建筑面积13257平方米（地上5117平方米，地下8140平方米），公园容量2500人，绿地率70%，地下停车位200个；公园分为南北两区，北区规划布置了室外儿童游泳池、生态湿地区、魔法森林区、幼儿塑胶活动场、儿童攀爬蹦床活动区，还设置了旋转木马、森林狩猎、疯狂战车等游乐项目；南区规划布置了成长主题广场、室内儿童体验馆、球类综合场地、地道迷宫，还设置了自控飞机、激战鲨鱼岛、碰碰车、太空漫步等游乐项目；重庆某某公园室外的整体运营项目包括旋转木马、激战鲨鱼岛、森林狩猎、疯狂战车、太空漫步、自控飞机、碰碰车及游泳池（约310平方米），以及咖啡馆（约200平方米）、奶牛车（3个）；室内儿童体验馆建筑面积约5200平方米，旨在设立重庆市第一家仿真儿童城市，其中A馆建面约3400平方米，建筑层高约8米，净空6.5米，B馆建面约1800平方米，建筑层高约4米，净空3米；两场馆位于重庆某某公园南区，为两栋连接的覆土式单层建筑，两场馆间以楼道相连。其中《运营商须知前附表》载明项目规模为室外游乐场部分设置7个游乐项目和游泳池，以及咖啡馆、奶牛车，建筑面积约5200平方米的室内儿童体验中心，同时载明了运营期限、履约保证金缴纳、租金标准及支付要求等。合同签订后，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司依约交付场地。重庆某建设公司支付了履约保证金1000万元。2011年10月26日，重庆市规划局向江北某建设发展公司出具《建设工程竣工规划核实确认书》，载明：重庆某某公园地下停车库，地下一层，楼层建筑面积7911.7平方米；游客中心，地下一层，楼层建筑面积1903.45平方米，合计9815.15平方米。该游客中心系指合同约定的儿童室内馆B馆。2011年12月15日，江北某建设发展公司与重庆某建设公司签订《重庆某某公园整体投资运营补充合同》（以下简称《补充合同》）。该合同约定，经过对重庆某某公园约六个月的试运行结果进行分析和论证，双方协商一致对相关项目进行调整。1.由于原森林狩猎项目处建成了人大代表林，而园内无适宜建此项目之地，故双方同意取消此项目；2.原设计公园湿地项目调整为亲水乐园，由重庆某建设公司出资改建为奶瓶鱼鱼池；3.原设计魔法森林项目由重庆某建设公司出资改建为特色儿童园林和游乐项目；4.原设计方馆（体验馆）屋顶面由江北某建设发展公司出资设为旱冰场地一并交由重庆某建设公司经营；5.太空漫步项目部分轨道和站台下为车库，为确保车壳安全和施工便利等，由重庆某建设公司自行投资将站台向南移，并在原站台处由重庆某建设公司自行投资建亲子舞台同时将轨道缩短；6.原设计激战鲨鱼岛由于地处车库顶上，不适建涉水项目，双方同意由重庆某建设公司改建为快乐卡拉丁项目；7.原设计儿童篮球场由重庆某建设公司投资改建为飓风飞椅项目；8.原设计碰碰车项目地块调整到亲子广场东面由重庆某建设公司投资建设；9.原苗圃种植园地块由重庆某建设公司投资建成快乐水吧项目；10.双方均认可在现有基础上适度增加部分游乐项目，以进一步满足需求，由重庆某建设公司全额投资增加部分游乐设施项目（具体见附表）；11.双方协商同意由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司出资增建三处公共厕所；12.由于公园仅北区有一小餐厅，难以满足游客用餐需求，故双方同意由重庆某建设公司自行投资在南区预留地处修建餐厅；13.由于公园内无游客接待中心和医务室，故双方同意由重庆某建设公司出资将南大门管理房改造成游客接待中心和医务室；14.因园区运行需要，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司增设游客应急通道和公园垃圾渣车转运通道；15.原设计太空漫步站台位置经调整后，双方同意由重庆某建设公司出资修建亲子舞台；16.双方同意自2012年3月1日起由重庆某建设公司接管并承担园区的水、电费用。后附《总平面图》显示，园中共设有39个游乐项目。2012年9月25日，江北某投资运营公司向重庆某建设公司出具《工作联系函》，要求重庆某建设公司收到函件后及时支付2012年10月1日至2013年9月30日场地租金共计106万元，并注明合同签约主体将发生变更，请重庆某建设公司及时商谈合同相关事宜。重庆某建设公司针对某公园投资运营项目设立管理公司，即重庆尚某某乐投资管理有限公司（以下简称尚某某乐公司）。2012年10月25日，重庆某建设公司以尚某某乐公司的名义向江北某投资运营公司回函。回函主要表明，江北某投资运营公司于2012年9月25日发来的《工作联系函》已收悉，但由于江北某建设发展公司的建设工期延后，致使所有租赁标的物均未在合同约定期内进行移交；截至目前室内部分方馆和圆馆因达不到相关部门的要求未通过整体验收，致使该标的物至今仍未移交，合同约定的1000平方米运营办公用房也至今未交付，希望江北某投资运营公司及江北某建设发展公司严格按照合同约定，将满足运营条件的租赁标的物尽快与重庆某建设公司完善移交手续；合同约定江北某建设发展公司最晚应于2011年3月18日前将除餐厅以外的其他设施交付，但事实上江北某建设发展公司对于公园室外部分在2011年12月15日才完工，延期了9个月，重庆某某公园项目最核心的儿童体验馆因消防问题未通过验收至今未交付，导致重庆某建设公司无法正常运营，因此重庆某建设公司认为应按照合同约定对室外部分免租期顺延9个月，室内部分在质量整改完毕完善移交手续后计算免租期，满1年后开始计取相应租金。2015年1月23日，江北某建设发展公司向重庆某建设公司出具《关于重庆某某公园项目相关问题的函》[江北城建司函（2015）X号]，主要表明，从2012年10月1日起，重庆某建设公司须依约支付场地租金，但至今未支付任何场地租金，且经2012年9月25日《工作联系函》催收后仍未支付；因此要求重庆某建设公司于2015年1月31日前依约向江北某投资运营公司及江北某建设发展公司缴纳2012年10月1日至2014年9月30日期间欠付的场地租金212万元及相应违约金。2015年8月6日，重庆某建设公司向江北某投资运营公司出具《关于限期支付重庆某某公园租金的通知的复函》，主要表明，因公园竣工手续没有完成，部分设施设计不合理，施工质量达不到要求，导致重庆某建设公司3000多万投资无法收回，故要求江北某建设发展公司尽快完成交付手续，租赁期限相应顺延。2015年6月19日，江北某建设发展公司向重庆某建设公司再次出具《关于重庆某某公园项目相关问题的函》[江北某建司函（2015）XX]，主要载明重庆某建设公司未依约支付场地租金，截至目前从未缴纳任何场地租金，逾期989日未支付租金；因重庆某建设公司严重违约，江北某建设发展公司同重庆某建设公司签订的某某公园整体投资运营合同在本函件送达之日即宣告合同解除，请重庆某建设公司于30日内将某公园投资运营项目整体移交，并补交场地租金424万元，赔偿违约金677.568万元。2016年3月18日，江北某建设发展公司向重庆某建设公司出具《关于重庆某某公园项目相关问题的函》[江北某建司函（2016）X号]，再次强调重庆某建设公司应自2012年10月1日起依约支付场地租金，但重庆某建设公司至今未付任何租金；江北某投资运营公司及江北某建设发展公司已送达《工作联系函》《关于重庆某某公园项目相关问题的函》（[江北某建司函（2015）X号][江北某建司函（2015）XX]），重庆某建设公司未支付；现要求重庆某建设公司于2016年3月31日前依约向江北某投资运营公司及江北某建设发展公司缴纳2012年10月1日至2015年9月30日期间欠付的场地租金424万元及相应违约金。2016年8月22日，重庆某建设公司以尚某某乐公司的名义向江北某建设发展公司出具《关于申请返还某某公园项目履约保证金的函》。该函主要载明，重庆某建设公司已依约支付1000万元履约保证金，但由于江北某建设发展公司未能取得公园的综合验收手续，导致合同约定应交付的大部分标的物未能移交，主要为5000平方米室内场馆、配套设施及用房等，造成该司无法报建、施工装修和取得合法运营手续；目前公园室外项目仅10个，根本无法满足游客的游乐需要，经过几年的运行已连年亏损3000余万元，重庆某建设公司在经营困难之际仍坚守合同约定，期待江北某建设发展公司尽快完善手续，同时本着友好合作、互谅互助的原则，恳请将室内项目的履约保证金200万元（已返还履约保证金700万元）返还该司，以缓解巨大经济压力。2016年9月12日，重庆某建设公司再次以尚某某乐公司的名义向江北某投资运营公司、江北某建设发展公司出具《关于申请返还某某公园项目履约保证金的函》，内容大致同前。2016年12月12日，重庆市江北区人民政府组织召开“关于某某公园迎检相关问题的专题会议”并形成会议纪要。纪要载明，鉴于重庆某某公园确因前期规划和室内馆建设手续问题无法移交给重庆某建设公司，导致公园运营现状未达到预期的社会效益和经济效益，重庆某建设公司和美某兴物管公司表示愿意在原定合同期限内配合政府打造好重庆某某公园，会议研究决定原运营合同约定的室内馆启动后应返还的200万元履约保证金，因多年来重庆某某公园室内馆建设手续一直未完善，室内馆不能移交重庆某建设公司，会议决定由江北某建设发展公司先行返还200万元履约保证金，待今后公园室内馆建设手续完善后重庆某建设公司再行补缴。2016年12月21日，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司与重庆某建设公司签订《重庆某公园整体投资运营合同补充协议》，就履约保证金达成补充协议。协议约定，根据《投资运营合同》关于履约保证金的条款，重庆某建设公司支付江北某建设发展公司履约保证金1000万元，室内项目启动后返还200万元，正式运营15年满后返还100万元，现因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司原因导致重庆某建设公司无法对室内馆进行运营，为缓解重庆某建设公司经济压力，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司同意在本协议生效且重庆某建设公司出具财务票据后5个工作日内返还重庆某建设公司履约保证金200万元；双方同意在江北某建设发展公司、江北某投资运营公司完善室内馆建设手续达到正式交付条件之前，重庆某建设公司再行支付履约保证金200万元，其他事宜仍按原合同执行。另查明，江北某建设发展公司于2011年4月28日、2011年11月18日分别向尚某某乐公司支付了履约保证金200万元、500万元，2017年1月19日，重庆市江北区财政国库支付中心向尚某某乐公司支付了履约保证金200万元。2018年10月19日，江北某投资运营公司向江北某建设发展公司出具《关于解除重庆某公园整体投资运营合同>授权书》，表明鉴于《投资运营合同》履行期间，重庆某建设公司至今未付租金，经多次催收仍不支付，已严重违反合同约定，故江北某投资运营公司同意授权江北某建设发展公司解除与重庆某建设公司签订的《投资运营合同》并依约追收全部租金、追究违约责任。2018年10月22日，江北某建设发展公司向重庆某建设公司出具《关于解除重庆某公园整体投资运营合同>的通知》。该通知主要载明，根据合同约定，重庆某建设公司未依约支付租金，逾期付款超过30日，出租方有权解除合同并追究重庆某建设公司违约责任且没收保证金；在合同履行期间，重庆某建设公司至今未付租金，经多次书面催收仍拒不支付，已严重违反合同约定，故通知重庆某建设公司，1.立即解除《投资运营合同》及补充合同，重庆某建设公司应在收到通知3日内将重庆某某公园的经营管理权及相应资料移交江北某建设发展公司；2.重庆某建设公司应于收到通知之日起15日内将公园内的属于重庆某建设公司的设施设备自行搬离，如逾期搬离将视为重庆某建设公司的遗弃物，江北某建设发展公司有权自行处置；3.请重庆某建设公司立即支付欠付租金1070.6万元及相应违约金。2019年1月22日，重庆某建设公司向江北某建设发展公司回函，表明其已收到江北某建设发展公司《关于解除重庆某公园整体投资运营合同>的通知》，但认为江北某建设发展公司无权解除《投资运营合同》，重庆某建设公司不同意解除。2019年2月25日，江北某建设发展公司在重庆某某公园外张贴《关于重庆某某公园暂时关闭整修的通告》，载明其决定从2019年2月25日起对公园关闭整修，暂不对外开放。2019年3月15日，重庆某建设公司向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司出具《关于重庆某某公园整体运营合同履行相关问题的函》，主要载明，根据《投资运营合同》，由江北某建设发展公司提供室内儿童体验馆整体约5200平方米，公园室外场地包括绿化、硬质景观、办公用房10000平方等配套房屋及设施设备；重庆某建设公司拥有“重庆某某公园”整体经营管理权15年；2011年12月25日，在江北某建设发展公司整改不到位的情况下，迫于压力，重庆某建设公司应要求再次开放室外游乐设备，但江北某建设发展公司仍没有将应该交付的主体经营场所即室内职业体验馆5200平方米及办公用房1000平方米以及配套设施设备交付重庆某建设公司，迄今已有8年；整个重庆某某公园仅10来个室外小游乐项目运营，约定增加的项目也被叫停；2018年10月22日，江北某建设发展公司发函单方面解除整体投资运营合同，重庆某建设公司明确回函不同意。2019年4月25日，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司向一审法院提起原审（2019）渝0105民初7XX1号诉讼案件，诉讼过程中，重庆某建设公司提起反诉要求判决解除《投资运营合同》，一审法院于2019年9月27日向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司送达了反诉状副本。案件审理过程中，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司均认可双方合同及往来资料中显示的室内体验馆A馆即方馆、B馆（游客中心）即圆馆。在该案诉讼中，重庆某建设公司提出司法鉴定申请，要求对重庆某建设公司、尚某某乐公司、重庆尚某园林工程有限公司（以下简称尚某园林公司）为重庆某某公园支出的费用进行司法审计。经一审法院委托，重庆中某会计师事务所有限责任公司作出审计报告及《重庆某建设（集团）有限公司、重庆尚某某乐投资管理有限公司、重庆尚某园林工程有限公司为重庆某某公园支出的费用司法审计报告补充意见书》（以下简称补充意见书）。审计结果为，1.设施设备及基础配套投入为19218791.45元，无法确认金额为1644606.87元，未支付款项为446023.44元，另有1025120元未支付和未入账，未取得发票，重庆某建设公司也未申报投入；2.审核后运营净利润-14597477.41元，其中重庆某某公园项目经营费用中有612996.74元未支付；3.保证金和运营资金占用利息审定金额为11777355.94元，其中保证金利息为1597075.1元，运营资金占用利息为13240274.98元。综上，重庆某建设公司、尚某某乐公司、尚某园林公司2011年1月至2020年11月期间在重庆某某公园支出的费用为45593624.8元（其中2019年3月至2020年11月项目支出3243670.12元）。重庆某建设公司为此支付鉴定费200000元。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司因认为审计报告存在以下问题：1.审计所依据的部分材料为复印件，如何确定材料的真实性？2.报告审计时间为2011年1月1日至2020年10月30日，但实际在2020年10月30日前已经解除，为何还要把整个时间段的投入和损失纳入审计范围？3.为何要将尚某园林公司的投入纳入审计范围？4.保证金资金占用利息为何要进行审计？5.关于设施设备及基础配套投入的审计，重庆某建设公司的部分材料或者没有合同，或者没有盖章，或者没有发票，或者没有匹配内容，如何确认该部分投入？6.审计报告第12页第1段未付款项612996.74元、第13页第1段管理费用5285179.74元、第17页未入账年终奖130490元和活动费39050元，为何纳入审计范围？据此，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司申请司法审计人员出庭作证，审计人员对前述问题作出了解释：1.审计时移交的审计材料都是原件，没有复印件，只是移交送审材料包括了原件和复印件，所有材料的原件都经审计人员核实过。2.审计期间是双方当事人一起确认的，前述时间段也是法院同意的。3.某公园投资运营项目涉及重庆某建设公司的投入，其他两个公司也在参与相关建设，所以在法院的委托书上有明确对三个公司（重庆某建设公司、尚某某乐公司、尚某园林公司）的投入要求一起审计。因为三个公司是关联公司，审计人员在审计过程中也觉得共同投资上存在合理性。尚某园林公司与尚某某乐公司自行结算的款项由于没有第三方确认，审计人员也没有纳入审计报告，我们最后是以尚某园林公司实际支出的数额进行确认的，在原报告的“第四（一）项”有说明。4.申请审计的内容中有包括保证金和投资支出的资金占用利息，而且审计人员也认为占用资金应当支出资金占用成本。5.关于设施设备及基础配套投入的审计，审计人员都是看了发票和合同的，资金都是齐全的，只是当时有几笔款项暂时没有支付，但该部分款项是应付款，且确实存在，所以审计人员在附表2的“未入账部分”进行了表明。6.未付款项612996.74元是某公园投资运营项目费用，因为有对应发票、验收资料、支付的其他材料等，虽然没有实际支付，但合同事项已经实际发生，是应付款项，审计人员都纳入审计的；管理费用5285179.74元的审计过程中，只要不是尚某某乐公司抬头的发票或者不是某公园投资运营项目的材料，审计人员都是审减了的，发票不合规的是个人的，审计人员都没有纳入审计；未入账费用的年终奖130490元和活动费39050元是因为被告没有做账，但是审计人员查了原始的发放记录，审计人员比对了工资表上的人员和签字，所以纳入审计。除对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司以上问题的回复外，审计人员还对审计报告作出如下解释：1.审计报告附表1上载明的审核确定金额19218791.45元是重庆某建设公司、尚某某乐公司、尚某园林公司的总支出，扣除审计报告第9页第二段载明的重庆某建设公司直接成本5431836.77元、尚某园林公司3045475.9元外，其他都是尚某某乐公司的支出。2.审计报告附表1上载明的审核确定金额“调整后运营净利润”-14597477.41元，均属尚某某乐公司。3.保证金利息和运营资金占用利息都是记在尚某某乐公司名下的。4.审计报告中对遗留在重庆某某公园内的设施设备及基础配套是按照全新购买的价格审计的。5.无法确认设施设备及基础配套在某个固定时间点的价值，因为不能移动的无法搬走，可移动的东西在我们审计的时候都已经无法使用。6.由于审计结果必须要以自然月末作为审计的时间节点，故审计报告无法明确到2019年2月25日或2019年9月27日的数据，重庆某建设公司、尚某某乐公司、尚某园林公司在重庆某某公园项目中的投资截止2019年2月28日为42280514.69元（1.设施设备及基础配套投入为19218791.45元；2.运营净利润-13010347.45元；3.保证金和运营资金占用利息审定金额为10051375.79元，其中保证金利息为1313972.22元，运营资金占用利息为8737403.57元），截止2019年9月30日为43298961.88元（1.设施设备及基础配套投入为19218791.45元；2.运营净利润-13655500.34元；3.保证金和运营资金占用利息审定金额为10424670.09元，其中保证金利息为1342691.66元，运营资金占用利息为9081978.43元）。庭审中，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司明确其第五项诉讼请求中腾退、拆除的物品包括：1.清退公园内由重庆某建设公司及其下属美某兴物管公司、尚某某乐公司对外招租的所有摊户，如亿某公园老火锅、乐吧车、巴伦斯儿童平衡车、小火车；2.清退重庆某建设公司及其下属美某兴物管公司和尚某某乐公司所有工作人员及社会人员；3.拆除并搬离酷车堡及2号餐厅钢架结构；4.拆除并搬离方馆入口处钢架棚；5.拆除并腾空方馆前面广场上墙体及管理房内所有物品；6.腾空并搬离戏水池内所有物品；7.拆除并恢复生态亲水园旁奶嘴鱼池；8.拆除并搬离疯狂战车、旋转木马、飓风飞椅、挖掘机、金刚侠、自控飞机、乐消遥、快乐袋鼠跳、观光塔、太空漫步、奇力小屋、快乐阿拉丁、快乐水吧等电力游乐设施；9.搬离公园内所有彩色花车；10.搬离公园内杂物间所有物品；11.搬离并腾空公园各门卫亭、游客中心、售票亭、车库内由重庆某建设公司购置的所有办公用品。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《投资运营合同》的效力。二、江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约交付室内某体验馆A馆的行为是否构成根本违约。三、《投资运营合同》的状态。四、重庆某建设公司主张的损失是否应予支持。五、保证金是否应当退还。六、重庆某建设公司是否应当搬离相关设施设备及所属物品。评析如下：一、《投资运营合同》的效力。从《投资运营合同》约定内容来看，针对重庆某某公园项目，江北某建设发展公司发布的是招商文件而非招租文件，招商范围是重庆某某公园室外游乐场和室内儿童体验馆的整体投资运营，招商文件还要求运营商提供项目的《投资运营方案》。同时，招商文件和《投资运营合同》对室外游乐场和室内儿童体验馆项目的规划、设置、建设以及变更等事项作了明确的要求和约定。因此，《投资运营合同》虽然有设立建、构筑物及场地租赁关系的内容，但该合同并非单纯的租赁合同，还包括了江北某建设发展公司、江北某投资运营公司通过发出招商文件对某公园投资运营项目进行招商引资并协助重庆某建设公司进行运营的合作关系。因此，对合同效力应当分而视之。一审法院认为，首先，合同关于室内体验馆部分的租赁属于房屋租赁，应接受房屋租赁法律关系的调整，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据已查明事实，面积约为3385.24平方米的儿童室内体验馆A馆未取得建设规划许可，故江北某建设发展公司、江北某投资运营公司与重庆某建设公司关于儿童室内体验馆A馆形成的房屋租赁关系应属无效。其次，双方在《投资运营合同》关于儿童室内体验馆A馆的租赁所作的约定，仅是合同的一部分内容。因此，儿童室内体验馆A馆未取得建设规划许可，仅能导致针对儿童室内体验馆A馆所形成的房屋租赁关系无效，而不能导致合同其余部分无效。二、江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约交付室内某体验馆A馆的行为是否构成根本违约。首先，江北某建设发展公司在招商文件中要求运营商提供项目的投资方案和设计方案。同时，招商文件在“评审”部分也明确项目招商评审采用百分制打分方法，而《投资运营方案》的分值就占60分。在《投资运营方案》中，室内儿童体验馆设施、项目规划布置又占15分，大于室外游乐项目的分值。根据重庆某建设公司应招商文件的要求提供的项目投资进度计划及融资计划显示，重庆某建设公司针对重庆某某公园室外项目，在2010年、2011年计划投入资金842万元，而室内项目则计划投入4017万元。室内项目的计划投入远大于室外项目。其次，重庆某建设公司在投标书中编制的“运营方案”也显示，重庆某建设公司投资运营某某公园项目，室内部分测算的门票收入数倍于室外部分。此外，招商文件还明确要在重庆某某公园室内儿童体验馆设立重庆市第一家仿真儿童城市，拟主要针对3-8岁年龄段的儿童设置消防员、宇航员、记者、医生等多项职业体验项目。而与重庆某建设公司组成投标联合体共同参与某公园投资运营项目投标的上海某投资管理公司，据媒体报道是上海世博会青少年未来职场体验式主题乐园“育乐湾”项目的运营商。因此，综合以上事实，可以认定双方在签订《投资运营合同》时，均清楚拟在室内儿童体验馆设置的项目是某某公园游乐项目的核心和主体。室内儿童体验馆项目的收入也是重庆某建设公司投资运营儿童项目的主要投资收益来源。现江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约向重庆某建设公司交付室内某体验馆A馆，势必导致重庆某建设公司的合同目的无法实现，因此江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的相关行为已构成根本违约。因此，结合《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”的规定，在江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未履行合同主要义务的情况下，其无权要求重庆某建设公司支付室内某体验馆A馆部分的租金，但重庆某建设公司应就其使用的除室内某体验馆A馆部分向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司支付租金。案件审理过程中，由于评估机构无法对某公园投资运营项目室内、室外部分的租金标准进行区分评估，考虑到江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对该事实的举证难度，一审法院对其要求重庆某建设公司支付的租金标准酌情按照合同约定的四折予以支持，即848000元每年。此外，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司认为2018年10月22日双方合同已经解除，从而主张2018年10月22日之后的场地占用费，由于该解除时间与一审法院后文认定的解除时间不一致，故其主张的两笔费用在双方合同解除前实际均为租金，因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于2019年2月25日已经将重庆某某公园进行关闭，重庆某建设公司也无法继续使用，故对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司主张的租金，一审法院以2012月10日1日起至2014年9月30日按每年424000元的标准，2014年10月1日至2017年9月30日按每年848000元的标准，2017年10月1日至2019年2月25日按每年890400元的标准，予以支持。据此，重庆某建设公司应当向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司支付租金共计4643438.6元。至于江北某建设发展公司、江北某投资运营公司主张的车库租金90000元。一审法院认为，《交接标准清单》约定，江北某建设发展公司提供约6000平方米车库（含公共部分的物业管理用房）免费使用1年，且车库按现有设计完成，提供约6000平方米车库（含公共部分的物业管理用房）免费使用1年，第2、3年分别收取租金4.5万元。结合江北某建设发展公司、江北某投资运营公司已经向重庆某建设公司交付了6000平米车库的事实，重庆某建设公司理应承担免费使用1年后的相关租金，故一审法院对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司要求重庆某建设公司支付2012年10月1日至2014年9月30日车库租金90000元的诉讼请求，予以支持。三、《投资运营合同》的状态。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司主张因重庆某建设公司未缴纳租赁费用，合同已于2018年10月22日由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司行使解除权解除，但结合前文评述，重庆某建设公司有权在江北某建设发展公司、江北某投资运营公司履行合同主要义务不符合约定的情况下拒绝向其支付租金，因此，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司据此行使合同解除权的行为并不产生解除合同的效果。相反，在江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未向重庆某建设公司交付室内某体验馆A馆的行为已经构成根本违约，重庆某建设公司有权据此解除合同，结合一审法院在前审中向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司送达反诉状副本时间的事实，一审法院认定，《投资运营合同》于2019年9月27日解除。四、重庆某建设公司主张的损失是否应予支持根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，重庆某建设公司当然有权要求解除《投资运营合同》及相关补充合同。重庆某建设公司在本案起诉之前未行使合同解除权以及在2016年12月21日，就履约保证金问题与江北某建设发展公司等达成相关协议的行为，并不当然导致重庆某建设公司丧失合同解除权。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，案涉合同解除后，重庆某建设公司有权要求江北某建设发展公司、江北某投资运营公司赔偿其相应损失，包括投资损失、预期收益损失两部分。虽然江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对鉴定报告提出异议，但前案鉴定程序合法，鉴定人员也在本案审理过程中出庭对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提出的异议进行合理解释，因此，司法审计报告应当作为本案中认定重庆某建设公司损失的依据。但是需要特别指出的是，第一，审计时间的节点问题。因双方当事人早于2016年就因未缴纳租金产生争议，且重庆某建设公司实际于2019年2月25日就已经因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司强行关系重庆某某公园而无法继续使用，其继续对重庆某某公园项目进行投入及运营明显有违常理，故审计报告中重庆某建设公司的损失（除资金占用利息损失外）应当以2019年2月28日的数据为准。第二，运营资金占用利息的问题。运营资金在投入运营后实际已经转化为运营损失，应属于实际经营过程中重庆某建设公司应当承担的风险范畴，审计报告中运营净利润已有弥补运营资金占用利息的效果。因此，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司不应当向重庆某建设公司支付运营资金占用利息损失。综上，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司应当承担的损失赔偿截止至2019年2月28日为33543111.12元。五、保证金是否应当退还。因《投资运营合同》系因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司违约导致解除，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司理应退还保证金并承担保证金的资金占用利息损失，因资金占用利息损失在审计报告中已经计算出截至2019年2月28日的具体数据，且一审法院已对重庆某建设公司主张的该部分损失予以支持，故江北某建设发展公司、江北某投资运营公司应当返还重庆某建设公司保证金1000000元，并承担资金占用利息损失（以1000000元为基数，自2019年3月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。六、重庆某建设公司是否应当搬离相关设施设备及所属物品。虽然双方合同有约定，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司有权在合同解除后自行处理重庆某建设公司遗留在案涉场地内的所有物品，但是考虑到多数物品拆卸、搬运费用极高，重庆某建设公司作为承租人在合同解除后也有恢复案涉场地原状的附随义务，故重庆某建设公司应当搬离遗留在重庆某某公园内所有设施设备。一审法院判决：一、重庆某建设公司于本判决生效之日起十五日内向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司支付2012月10日1日起至2019年2月25日的租金4643438.6元；二、重庆某建设公司于本判决生效之日起十五日内向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司按照每日万分之三的标准支付违约金（以424000元为基数，自2012年9月1日计至款项付清日止；以424000元为基数，自2013年9月1日计至款项付清日止；以848000元为基数，自2014年9月1日计至款项付清日止；以848000元为基数，自2015年9月1日计至款项付清日止；以848000元为基数，自2016年9月1日计至款项付清日止；以890400元为基数，自2017年9月1日计至款项付清日止；以361038.6元为基数，自2018年9月1日计至款项付清日止）；三、重庆某建设公司于本判决生效之日起十五日内向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司支付2012年10月1日至2014年9月30日车库租金90000元；四、重庆某建设公司于本判决生效之日起三十日内将遗留在重庆某某公园内的设施设备搬离；五、驳回江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的其他诉讼请求；六、重庆某建设公司与江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于2011年3月15日签订的《投资运营合同》于2019年9月27日解除；七、江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于本判决生效之日起十五日内赔偿重庆某建设公司投资损失33571830.56元及资金占用利息损失（以1000000元为基数，自2019年3月1日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；八、江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于本判决生效之日起十五日内退还重庆某建设公司保证金1000000元；九、驳回重庆某建设公司其他反诉请求。本诉受理费129316.93元，由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司承担72825.76元，由重庆某建设公司承担56491.17元。反诉受理费189521.46元、鉴定费200000元，合计389521.46元，由重庆某建设公司承担135237.70元，由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司承担254283.76元。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的一审全部诉讼请求，并驳回重庆某建设公司的一审反诉请求；2.一审诉讼费及反诉费、二审诉讼费由重庆某建设公司承担。重庆某建设公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.撤销一审判决第七项，改判江北某建设发展公司、江北某投资运营公司赔偿重庆某建设公司投资损失45593624.8元及资金占用利息损失；3.判令江北某建设发展公司、江北某投资运营公司赔偿重庆某建设公司预期收益损失20454960.05元；4.本案一二审诉讼费、鉴定费由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司承担。二审法院对一审法院查明的事实予以确认。二审法院认为，本案二审的争议焦点主要有以下几方面：一、案涉《投资运营合同》性质的认定；二、在合同履行中江北某建设发展公司、江北某投资运营公司是否存在根本性违约及重庆某建设公司在合同履行中是否存在过错；三、合同解除权以及解除时间的认定；四、一审认定重庆某建设公司欠付的租金及租赁违约金是否正确；五、一审对重庆某建设公司损失的认定是否正确。具体评述如下：一、案涉《投资运营合同》的性质的认定。关于案涉合同的性质，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司上诉认为案涉合同应当整体认定为租赁合同关系，一审认定双方之间并非单纯的租赁合同，还包括了合作运营合同关系，系认定事实错误。二审法院认为，合同性质的认定不能仅凭合同名称而确定，还应根据合同内容及所涉及的民事法律关系进行认定，即根据合同双方当事人所设权利义务关系进行全面理解和准确判定。就本案而言，案涉合同为“投资运营合同”，合同中除了就建、构筑物及场地形成租赁关系的内容外，还约定了江北某建设发展公司、江北某投资运营公司与重庆某建设公司就某某公园项目进行运营合作等相关内容，故一审认定案涉《投资运营合同》所涉及的法律关系并非单纯的租赁合同关系，还包括运营合作关系并无不当，二审法院予以确认，对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的该项上诉理由，二审法院不予采纳。二、在合同履行中江北某建设发展公司、江北某投资运营公司是否存在根本性违约以及重庆某建设公司是否存在过错。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，如前所述，案涉合同并非单纯的租赁合同，合同中关于儿童室内体验馆租赁所作的约定仅是合同约定的一部分内容，故该部分合同内容的效力问题并不能导致合同其余部分无效。根据一审查明的事实，合同约定的部分租赁标的物即儿童室内体验馆A馆未取得建设规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，故一审关于儿童室内体验馆A馆所形成房屋租赁关系无效的认定正确，二审法院予以确认，但该部分租赁无效不导致合同其余部分无效。关于江北某建设发展公司、江北某投资运营公司是否存在根本性违约及重庆某建设公司在合同签订及履行中是否存在过错。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司上诉认为，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司不构成根本违约，儿童室内体验馆A馆占比较小，不会影响到合同目的的实现，一审认定错误。二审法院认为，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约交付儿童室内体验馆A馆的行为构成根本违约，重庆某建设公司对此不具有过错。具体理由如下：第一，关于未按约交付儿童室内体验馆A馆的行为是根本违约还是瑕疵交付，应根据案涉合同的约定内容、租赁用途及目的、租赁合同的履行情况等综合认定。虽然儿童室内体验馆A馆占地面积约为3300平方米，但对于重庆某某公园整体项目而言，占地面积并不是衡量项目重要性的唯一标准，此时，应根据某某公园整体项目的目标、特色来综合衡量室内儿童体验馆项目的重要性。首先，从合同约定内容来看，重庆某建设公司与江北某建设发展公司、江北某投资运营公司签订案涉《投资运营合同》的目的系为了整体打造某公园投资运营项目，江北某建设发展公司前期发布的招商文件、投标书以及案涉合同对室内、室外项目均作出了明确的约定。在江北某建设发展公司招商文件项目评审部分打分办法以及重庆某建设公司提供的项目投资进度计划中，从计划投资、预估运营人数到收入、成本测算数据等方面，室内儿童体验馆所占份额均远远大于室外部分，在整个项目中占重要比例。其次，就租赁用途及目的来看，重庆某建设公司租赁案涉场地系为了整体打造某公园投资运营项目，旨在将重庆某某公园打造成重庆第一家儿童仿真城市，而在室内儿童体验馆设置多种不同的职业体验项目属于该项目中的重要亮点，相对于室外项目而言，室内儿童体验馆项目在某某公园整体项目中处于核心地位。最后，从合同的履行情况来看，2016年12月12日，重庆市江北区人民政府组织召开“关于某某公园迎检相关问题的专题会议”所形成的会议纪要也明确载明“鉴于某某公园确因前期规划和室内馆建设手续问题无法移交给重庆某建设公司，导致公园运营现状未达到预期的社会效益和经济效益”，可以进一步印证室内儿童体验项目对整个合同履行具有重大影响。综上，从前期招商到案涉合同签订以及合同履行中，重庆某建设公司与江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对室内儿童体验项目在整体某公园投资运营项目的地位以及之于合同目的实现的重要性系明知的，故一审据此认定室内儿童体验项目系某某公园游乐项目的核心和主体，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约交付室内某体验馆A馆，导致合同目的无法实现，其构成根本违约并无不当，二审法院予以确认。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司在二审中提交的重庆某某公园总平面图等证据，并不能否定室内儿童体验馆在整个项目中的核心地位，达不到证明目的，二审法院不予采信。同时，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提交的空调施工合同等证明亦不能证明其按约交付儿童室内体验馆A馆，达不到证明目的，二审法院亦不予采信。第二，关于重庆某建设公司在合同签订以及履行中是否存在过错。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司上诉认为，重庆某建设公司在签订案涉合同时对标的物进行了勘察和了解，重庆某建设公司明知租赁物存在报建手续等问题，仍然同意接手不具备交付条件的租赁物，重庆某建设公司对儿童室内体验馆A馆租赁无效的后果也具有一定的过错。二审法院认为，案涉儿童室内体验馆A馆未取得建设规划许可而导致该部分租赁无效，重庆某建设公司对此并无过错。首先，某公园投资运营项目系针对儿童规划设计的特殊游乐项目，无论项目规划设计还是场地、构筑物及设施设备均应符合相关安全规范和要求，而江北某建设发展公司、江北某投资运营公司在室内场馆未取得规划许可证的情况下即进行招商并签订案涉合同，且截止公园关闭之日室内A馆仍未补充完善相关手续，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司存在明显过错。其次，案涉合同第二条第二款虽然约定“双方均同意对甲方不具备交付条件的租赁标的物应于合同生效之日起3个工作日内正式交付给乙方”，但重庆某建设公司租赁案涉场地及儿童室内体验馆系为了整体打造儿童体验项目，重庆某建设公司同意整体接手租赁标的物，并不代表其认可A馆符合交付条件，亦不能据此推定重庆某建设公司同意租赁没有建筑规划许可证的室内A馆进行运营，更不能据此免除江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的交付义务。最后，在合同履行过程中，重庆某建设公司一直向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司反映A馆建设手续问题以及重庆某某公园无法正常经营的问题，同时，2016年重庆市江北区人民政府形成的会议纪要也明确载明“鉴于某某公园确因前期规划和室内馆建设手续问题无法移交给重庆某建设公司，导致公园运营现状未达到预期的社会效益和经济效益”，由此可见，重庆某建设公司一直就A馆的交付问题向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提出主张并推进问题的处理，其并未认可江北某建设发展公司、江北某投资运营公司已经履行完毕交付义务。综上，重庆某建设公司对儿童室内体验馆A馆的未能按约交付并不存在过错，对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的该项上诉理由，二审法院不予采纳。三、关于合同解除权以及解除时间的认定。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司上诉认为重庆某建设公司未支付租金构成违约，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司有权解除合同，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于2018年10月22日正式发出解除通知，案涉《投资运营合同》应于该日解除，重庆某建设公司不享有合同解除权。二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”，如前所述，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未能按约交付儿童室内体验馆A馆，构成根本违约，导致案涉《投资运营合同》的合同目的无法实现，重庆某建设公司据此享有法定合同解除权。同时，重庆某建设公司拒付租金系因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未履行合同主要义务，重庆某建设公司据此可以行使抗辩权，该公司并不构成违约，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司不享有合同解除权，一审对案涉《投资运营合同》的解除原因及解除时间的认定并无不当，二审法院予以确认。四、一审认定重庆某建设公司欠付的租金及支付违约金是否正确。关于租金，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司上诉认为，儿童室内体验馆A馆占整个合同租赁面积的23%，一审仅按照40%的比例判定重庆某建设公司支付租金显失公平。而重庆某建设公司则上诉认为，室内项目占重要比例，综合占比应为85%，即使认定重庆某建设公司支付租金，也仅应就室外部分支付租金，租金标准不应超过合同约定金额的15%。同时，即使计算租金，也应将租金计入重庆某建设公司的运营亏损。二审法院认为，虽然江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约定交付儿童室内体验馆A馆，但对于除A馆之外的其他部分，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司按约进行了交付，重庆某建设公司亦实际占有使用，故对于A馆部分之外的其他租赁标的物，重庆某建设公司应当支付租金，重庆某建设公司无权以A馆未按约交付而拒绝支付其他租赁标的物的租金。对于租金标准，由于案涉《投资运营合同》约定的系整体计租，并未具体区分A馆、B馆及其他部分的租金，故一审法院综合考虑A馆、B馆及其他租赁物在某某公园整体项目的评估占比以及合同履行情况，对于除A馆部分的其他租赁标的物的租金酌情按照合同约定四折予以认定并无不当，二审法院予以确认。对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司及重庆某建设公司的该上诉理由，二审法院均不予支持。关于租金违约金，重庆某建设公司上诉认为其拒付租金系因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司存在根本违约，重庆某建设公司行使抗辩权，故不应承担支付租金违约金的责任。二审法院认为，重庆某建设公司迟延支付租金的行为，虽然系行使抗辩权，但鉴于其已实际占有使用除A馆部分以外的其他租赁标的物，该部分租赁物的租金应予支付，其未支付租金的行为客观上造成了江北某建设发展公司、江北某投资运营公司存在资金占用损失，故一审法院判定重庆某建设公司支付租金违约金具有事实和法律依据，二审法院予以确认。五、一审对重庆某建设公司损失的认定是否正确。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案涉《投资运营合同》第十六条第二款约定：“如因甲方原因造成乙方停业、歇业的，甲方应据实赔偿乙方的经济损失并承担违约责任。”本案中，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约交付儿童室内体验馆A馆，构成根本违约，导致合同目的无法实现，客观上给重庆某建设公司造成了损失，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司应予赔偿。关于损失的认定问题，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司上诉认为一审委托鉴定的审计报告存在重大问题，不应作为认定损失的依据，损失鉴定还应考虑投入设施设备的折旧残值，同时损失鉴定应单独针对室内A馆列明，其他部分的租赁运营，即使有损失，也是重庆某建设公司的商业风险范畴，不应支持。二审法院认为，首先，如前所述，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司因未按约交付儿童室内体验馆A馆而构成根本违约，鉴于室内儿童体验项目在整个重庆某某公园中的核心地位，该行为导致重庆某建设公司某某公园整体项目运营的合同目的无法实现，进而导致合同解除。故江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的违约行为给重庆某建设公司造成的损失系整个某公园投资运营项目的损失，并不仅仅是室内A馆部分租赁无效的损失，故对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司关于不应支持其他租赁部分的运营损失的上诉理由，二审法院不予采纳。其次，关于审计报告，重庆中某会计师事务所系具有鉴定资质的专业机构，鉴定人员亦系具有鉴定资格的从业人员，该鉴定机构接受一审法院的委托并根据相关审计材料作出的审计报告客观真实，程序合法。一审中，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对该审计报告曾提出异议，该鉴定机构亦派员针对其异议进行了充分的阐述及解释说明，故该鉴定结论合法有效。目前，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对该鉴定意见提出异议并申请重新鉴定，但并无证据证实鉴定程序存在违法情形，亦无证据证明该鉴定意见明显依据不足或经过质证认定不能作为证据使用的其他情形，不符合法律规定重新鉴定的情形，故对该项上诉理由以及重新鉴定的申请，二审法院不予支持。关于损失的认定，重庆某建设公司上诉认为，损失应以审理报告最终数据为准，即使要以合同存续为前提，也应计算至合同解除之日即2019年9月27日，同时应赔偿预期收益损失2045960.05元。二审法院认为，首先，根据一审查明的事实，重庆某某公园已经于2019年2月25日关闭，重庆某建设公司在2019年2月25日之后已不可能再对重庆某某公园进行投入及运营，故一审认定重庆某建设公司的损失应以2019年2月28日为时间截止点，认定正确，二审法院予以确认。其次，对于运营资金占用损失的认定，一审已经详细阐述，二审法院予以认可，不再赘述。最后，一、二审审理中，重庆某建设公司并未举示相应证据证明其存在逾期收益损失及具体损失金额，其主张按其总投资并以1年期贷款利率计赔逾期收益损失2045960.05元无事实和法律依据，该上诉理由二审法院不予支持。综上所述，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司与重庆某建设公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司负担115887.84元，由重庆某建设公司负担227400.96元。本案再审审理期间，当事人围绕再审请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提交证据如下：上海某投资管理公司工商信息打印件。拟证明上海某投资管理公司没有投标资格。重庆市建筑某研究院监理公司用表会议纪要。拟证明建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等在2011年12月9日，对除了室内某体验馆A馆之外的建设工程进行了竣工验收，其已经向重庆某建设公司合法交付案涉所有租赁物。江北某建设发展公司与第三人签订的房屋拆除委托合同、保安服务协议、搬迁合同、公证服务合同等，以及相关的申请单、转账支付凭证、发票等记账凭证。拟证明江北某建设发展公司因拆除、搬离、保管重庆某建设公司遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套，产生费用3538547.68元，该费用应在重庆某建设公司案涉损失中予以扣减。江北某建设发展公司与第三人签订的咨询合同、施工合同、服务合同、设计合同等，以及相关的申请单、转账支付凭证、发票等记账凭证。拟证明因重庆某建设公司失职，重庆某某公园存在安全隐患，无法正常运营，导致江北某建设发展公司产生整改、维修费用5378553.88元，该费用应在重庆某建设公司案涉损失中予以扣减。江北某建设发展公司与第三人签订的施工合同、物业服务合同、委托书等，以及相关的申请单、转账支付凭证、发票等记账凭证。拟证明江北某建设发展公司因履行《投资运营合同》产生支出4705597.84元，该费用应在重庆某建设公司案涉损失中予以扣减。重庆某建设公司质证称，对证据1的真实性认可，但达不到对方的证明目的。联合体投标的主投标人重庆某建设公司符合投标人资格要求，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司亦认可联合体投标资格。上海某投资管理公司是否有投标资格不影响投标联合体的整体投标资格。对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，且达不到对方的证明目的。该份证据系江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于一、二审审理期间一直掌控的证据，不能作为再审中新证据举示。建筑工程竣工验收应严格依照法定程序进行，该会议纪要仅是业主方与相关施工单位之间的内部纪要，不能证明其已向重庆某建设公司交付了全部租赁物。对证据3-5的真实性、合法性、关联性均不予认可，且达不到证明目的。重庆某建设公司在再审期间未提交新证据。本院认为，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提交的证据1、2，真实、合法，且与本案具有关联性，能够反映某公园投资运营项目招投标情况及室内某体验馆A馆建设情况，对此本院予以采信；对于证据3、4中，能够证明江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于重庆某某公园闭园后，实际控制了重庆某某公园，对重庆某建设公司遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套予以拆除、搬离、保管等基本事实，本院予以采信；对证据1-5，能否达到江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的证明目的，本院将在下文中结合相关事实予以评述。本院再审中经核查一、二审证据，认定事实如下：某公园投资运营项目的招商文件载明：“第二篇运营商须知第三章运营文件的组成（二）《投资运营方案》部分3、设计方案3.1室外游乐项目设施的具体布置情况、咖啡馆及游泳池更衣室的装饰设计方案；3.2、室外装修、设施设备及物品购置概算及清单；3.3馆内设施、项规划布置，装饰装修初步设计方案；3.4馆内设施、项目规划布置、装饰装修进度计划；3.5馆内土建、装修、设施设备及物品购置概算及清单（注明厂家、产地、品牌）。第六章评审（二）评分办法本项目招商评审采用百分制打分方法1、租金报价（30分）2、《投资运营方案》（60分）2.1投资方案（10分）2.2设计方案（25分）（1）室内儿童休验馆设施、项目规划布置（15分）（2）室外游乐项目（10分）2.3运营方案（25分）（1）运营计划及目标（5分）（2）投资运营安全管理措施（7分）（3）投资运营管理工作制度（7分）（4）管理团队资历简况（6分）3、综合评价（10分）第四篇室内儿童体验馆项目简介及要求二、室内儿童体验馆的主要设计要求室内儿童体验馆突出弘场中华传统美德，陶治思想情操和加强能力培养，以内容的丰富性、表现形式的多样性和少年儿童的参与互动为特征，融思想性、教育性、知识性、趣味性于一体，具有教育、启迪、引导和服务少年儿童的功能，室内儿童体验馆不论是静态展示还是动手参与，都贯穿对少年儿童进行传统美德教育和能力培养训练这条主线。第五篇室外游乐场要求一、室外游乐项目需求一览表旋转木马森林狩猎疯狂战城激战鲨鱼岛太空漫步自控飞机碰碰车二、室外游泳池三、咖啡馆及奶牛车。”重庆某建设公司递交的某公园投资运营项目投标材料中的《投资运营方案》载明：“三、方案部分1、工程概况某某公园总用地面积96947平方米（约145亩），总建筑面积13257平方米（地上5117平方米，地下8140平方米），公园容量约2500人，绿地率70%，地下停车位200个。公园分为南北两区，北区规划布置了室外儿童游泳池、生态湿地区、魔法森林区、种植感知园、幼儿塑胶活动场、儿童攀爬蹦床活动区，还设置了旋转木马、森林狩猎、疯狂战城等游乐项目；南区规划布置了成长主题广场、游客中心、室内儿童体验馆、球类综合场地、地道迷宫，还设置了自控飞机、激战鲨鱼岛、碰碰车、太空漫步等游乐项目。某某公园土建部分正在施工过程中，预计2010年10月完成土建部分。室内儿童体验馆建筑面积约5200平方米，旨在设立重庆市第一家仿真儿童城市。其中A馆建筑面积约3400平方米，建筑层高约8.0m，净空6.5米，B馆建筑面积约1800平方米，建筑层高约4.0m，净空3.0米。两场馆均位于某某公园南区，为两栋连接的覆土式单层建筑，两场馆间以楼道相连。本项目主要针对3-8岁年龄段的儿童，拟设置消防员、字航员、考古学家、记者、医生、机长、设计师、主播、驾驶员、建筑工人等多项职业体验项目，体现独立、自强、诚信、有序的城市精神。儿童可以在封闭的小城市中应聘各种职业岗位、扮演各种社会角色、学习各项工作技能，依靠自己的努力去打工赚钱，然后可以领到工资——城市自己的货币。用它可以买自己想要的东西、学习感兴趣的事情，还可以把货币存到银行里，拥有自己的银行卡，提早体会到通过劳动取得报酬的生存道理，学习正确的价值观和理财观念，并逐步了解社会运行规则、体验职业成长经历、积累社会生活经验，学会做事、学会生活、学会合作、学会生存，打下扎实的生活实践基础。2、项目投资进度及融资计划室外项目投资进度计划合计842万室内项目投资进度计划合计4017万融资计划：自有资金3、设计方案3.1室外游乐设施布置情况3.2室外装修、设施设备、物品购置概算及清单3.3馆内设施、项目规划布置、项目概念、装饰装修初步设计方案3.4馆内设施、项目规划布置、装饰装修进度计划3.5馆内土建、装修、设施设备、物品购置概算及清单（注明厂家、厂地、品牌）4、运营方案4.1运营计划及目标4.1.1室外部分2011年-2017年度入场人数及门票收入测算2011年-2016年度衍生品及餐饮销售收入测算年度项目公司管理干部税前工资总额年度项目现场员工税前工资总额室外正式运营收支测算表4.1.2室内部分经营测算数据依据项目建造及开办相关费用2011年-2017年度入场人数及门票收入测算2011年-2016年度衍生品及餐饮销售收入测算2011年—2016年度租赁成本2011年2016年度物业管理费2011年-2016年度水、电、煤的使用费用保险+第三者人身保险年度项目公司管理干部税前工资总额高管工资设定年度项目现场员工税前工资总额项目现场员工数量及月税前工资设定（30个场馆完全到位计算）年度企业赞助款收入正式运营收支测算表。”2011年3月15日，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司共同作为甲方与乙方重庆某建设公司签订《投资运营合同》。该合同载明：“第五条项目建设及设备安装、运营时间一、室外游乐场项目2、乙方应主动向甲方申报游乐项目的设计方案，经甲方同意后方可进行（甲方需在5个工作日内作出明确的批复意见，否则视为甲方同意乙方的设计方案，乙方可推进该项工作开展），否则甲方有权要求乙方停止施工，由此造成的经济损失由乙方自行承担。3、乙方应在签订本合同后10日内对游乐项目进行开工建设。建设施工期间，因乙方原因造成的所有安全以及引起的任何人身及财产损害概由乙方自行承担所有责任和损失。4、甲方应结合本项目的具体情况，将水、电、天然气、宽带等接口引入项目内相关处，以满足乙方工作的开展。5、乙方在游乐项��施工整体完工和游乐设施、设备通过甲方和国家技术监督部门验收合格并取得运营资格后方可正式对外经营。二、室内儿童体验馆2、乙方应主动向甲方申报室内儿童体验馆项目的设计方案，经甲方同意后方可进行（甲方需在5个工作日内作出明确的批复意见，否则视为甲方同意乙方的设计方案，乙方可推进该项工作开展），否则甲方有权要求乙方停止施工，由此造成的经济损失由乙方自行承担。3、乙方应在签订本合同后，30日内对室内儿童体验馆项目进行开工建设。建设施工期间，因乙方原因造成的所有安全以及引起的任何人身及财产损失概由乙方自行承担所有责任和损失。4、甲方应结合本项目的具体情况，将水、电、宽带等接口引入项目内相关处，以满足乙方工作的开展。5、乙方在室内儿童体验馆项目施工整体完工和游乐设施、设备通过甲方和国家技术监督部门验收合格并取得合格证后方可正式经营。”“第十一条乙方权利和义务1、乙方有权按合同约定依法自雇人员、自主经营，自担风险，自负盈亏。乙方在经营过程中须诚实守信，规范经营，统一管理，优质服务，其工作人员必须符合有关上岗要求。自觉遵守公园的四统一的管理规定，即：（1）统一规范经营，不损害公众利益和公园利益，维护公园良好的旅游秩序和社会形象；（2）统一售票；（3）统一广告标识牌；（4）统一员工服装、工牌。5、本合同期内，乙方的经营活动不得超过本合同约定的经营范围，非经甲方书面同意，不得擅自增加或更改服务项目，不得将租赁场地转让或转租或分包公园内所有项目及内容（因经营需要而引进的联合体除外，但应报甲方同意），不得将租赁场地进行任何形式的抵押、担保、融资，否则甲方有权单方终止合同，乙方承担因此产生的一切损失。6、乙方应按本合同的约定按时足额缴纳本合同约定的相关费用。本合同解除前，乙方无论歇业、停业（甲方原因除外），都应按本合同约定的数额按时缴纳。8、乙方有权根据市场变化和提升经营等需要，在经营过程中对经营项目和设备设施进行改造。但其改造方案需报甲方批准后实施，由此造成乙方的停歇业的，在一个月以内甲方不免收租金，如果超过两个月以上，经甲方同意可减半收取租金。”“第十三条关于租赁标的物的交还租赁期满未能续约，乙方应于30日内拆除经营场地内的游乐设备及自有物品，腾空场地，将租赁的场地、房屋及甲方提供的配套设施应以完好、适租的状态交还甲方，若有人为毁损的，应向甲方承担赔偿责任。乙方逾期未搬走自有物品，腾空场地的，或者拒不交还的，视为乙方自动放弃该场地内财产、物资的所有权，财产、物资归甲方所有，甲方可自由处置该场地内的财产，同时停止租赁场地的水电供应，对乙方已交付的保证金予以退还，但乙方逾期未交还的应每日按年租金的3‰赔偿甲方的经济损失。”“第十四条合同的变更与解除1、经协商一致，双方可变更本合同，变更应当采用书面形式。2、经协商一致，双方可以解除本合同，双方协商一致解除本合同的，应当订立书面的终止协议。3、乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并按相关约定执行：（1）未按照合同约定的用途使用场地的；（2）进行违法活动的；（3）因乙方管理原因被游客有效投诉及新闻媒体曝光造成极其恶劣影响的；（4）将项目擅自转租、转让、转借给第三人，或和其他租户交换场地的（报甲方同意的，因经营需要而引进的联合体除外。）；（5）逾期30日支付租金或水电等费用的；（6）未经甲方同意，延期开展经营活动3个月以上的；（7）出现重大质量、安全责任事故的；（8）本合同中约定的其他应当解除合同的违约行为。4、因政府行为、甲方规划或建设需要，甲方须提前一个月通知乙方解除本合同，乙方同意服从甲方规划和建设的需要，在规定期限内拆除所有设备和自有物品。所涉及的损失由双方协商解决。5、因不可抗力的因素使本合同无法履行时，本合同解除，甲、乙双方互不承担违约责任，各自承担经济损失。6、乙方确认：如租期未满，乙方欲单方面解除本合同，应提前6个月书面通知甲方，按照本合同第十三条执行双方场地的交付约定。如乙方未提前6个月书面通知甲方，甲方可对乙方交付的保证金不予退还，同时乙方还应赔偿甲方100万元的经济损失。”附件4，重庆某建设公司和上海某投资管理公司签订的《业务委托合同》，约定由重庆某建设公司成立项目管理公司负责某公园投资运营项目的运营、管理；由上海某投资管理公司提供某公园投资运营项目咨询和业务委托服务，配合重庆某建设公司和项目管理公司推进项目。经一审法院委托，重庆中某会计师事务所有限责任公司作出审计报告，该报告载明：“四、分析说明荣某集团提供了重庆某某公园支出的相关的会计凭证、发票、合同等相关资料，以下是我们对前述审计资料进行审计的分析说明：（一）设施设备及基础配套投入荣某集团申报设施设备及基础配套投入21579950.57元，主要包括某某公园基础设施及配套工程、某某公园景观提升工程、双层豪华转马游乐设备、观光塔、飓风飞椅设备、太空漫步游乐设备、游乐场膜结构工程、快乐水吧、疯狂战城游乐设备、花车、快乐卡拉丁设备、自控飞椅游乐设备、亲水园湿地工程水处理设备、袋鼠跳游乐设备、某某公园电子门票系统、地下车库监控设备、奇力小屋、逍遥车等。本次审计现场人员对荣某集团申报的设施设备及基础配套投入进行了现场盘点，发现大部分游乐设施已拆除，部分实物杂乱堆放在库房，无法一一核对；逐笔对有关凭证进行审查，检查了会计凭证后附资料，对于附有发票、合同、付款依据等佐证资料的设施设备及基础配套投入，我们确定为某某公园项目投入。”“（三）保证金和运营资金占用利息1、保证金占用利息2011年3月15日，重庆市江北区某建设有限公司、重庆市江北区某资产经营管理有限公司与荣某集团签订了《重庆某公园整体投资运营合同》（合同租赁期限为15年，即2011年10月1日起至2016年9月30日），合同第六条约定荣某集团公司在收到成交通知书后7个工作日内以转账方式向重庆市江北区某建设有限公司支付履约保证金1000.00万元，目前尚某某乐投资公司账面上有应收保证金余额100万元。审计人员根据银行回单的收付日期、相关利息回单的利率和银行计息方法，对截至2020年11月30日保证金利息进行计算，审减保证金利息195855.66元（计算金额与申报金额的差异），经审核后保证金利息金额为1401219.44元（其中：2019.3-2020.11利息为87247.22元）。”“五、审计意见（三）特别事项说明1、设施设备及基础配套投入盘点情况说明。我们现场盘点发现某某公园的部分设施设备、部分绿化景观工程已拆除，办公设施设备杂乱堆放在库房，导致审核人员无法进行实施盘点程序，仅对尚存至今的能辨识的设施设备进行了盘点。2、低值易耗品盘点情况说明。我们现场盘点发现，低值易耗品杂乱堆放在库房，导致审核人员无法进行实施盘点程序。”2021年9月23日，重庆中某会计师事务所有限责任公司作出补充意见书，对审计报告表述不准确的部分进行补充更正说明：“一、原审计报告中第四、（一）中第三段内容表述为......现更正为：本次审计对设施设备及基础配套投入的相关费用审减716552.25元，无法确定金额为1644606.87元（系设施设备及基础配套投入中的土建工程和景观提升工程账面列支直接成本金额与申报金额的差额，详见本报告第五、（二）1项），审核后设施设备及基础配套投入金额为19218791.65元，其中未付款446023.44元。另外，根据荣某集团提供的合同反映，有1025120.00元的设施设备及基础配套投入未支付和未入账，未取得发票，荣某集团也未申报投入，我们暂不能确定未入账款项是否需要支付，故未确认为荣某集团的设施设备及基础配套投入。二、原审计报告中第五、审计意见（一）1.内容表述为......现更正为：荣某集团申报设施设备及基础配套投入21579950.57元。本次审计对设施设备及基础配套投入的相关费用支出审减716552.25元，无法确定金额为1644606.87元，审核后设施设备及基础配套投入金额为19218791.45元，其中：未支付的款项为446023.44元。另外，根据荣某集团提供的合同反映，有1025120.00元的设施设备及基础配套投入未支付和未入账，未取得发票，荣某集团也未申报投入，我们暂不能确定未入账款项是否需要支付，故未确认为荣某集团的设施设备及基础配套投入。”2023年8月16日，重庆中某会计师事务所有限责任公司作出《重庆某建设（集团）有限公司、重庆尚某某乐投资管理有限公司、重庆尚某园林工程有限公司为重庆某某公园支出的费用审计补充说明》（以下简称补充说明），载明：“根据法院审判工作的需要，我们对相关事项说明如下：一、关于审计材料中‘复印件’事项说明：审计报告中审计材料所述‘复印件’系我们审计工作底稿中留底的复印件，荣某集团在提交审计的申报资料同时提供了原件和复印件，我们在审计过程中对原件和复印件进行了核对，复印件与原件核对相符。二、尚某园林公司建设投入事项说明：该事项在报告中‘四、（一）、2’中有对该事项的披露，尚某园林公司建设了某某公园基础设施及配套工程、景观提升工程，与尚某某乐投资公司双方自结价款为3344245.00元，未经中介机构进行结算审核。本次审计我们根据尚某园林公司核算的某某公园工程施工账簿、会计凭证及附件，其账面列支相关直接成本3045475.90元进行确认。三、截止2019年2月25日和2019年9月27日支出情况说明：对于截止2019年2月25日和2019年9月27日支出情况，由于前述截止日不是会计核算的月末截止时点，因此受会计核算和资料的限制，审计人员难以对前述时点支出进行区分。我们对荣某集团、尚某某乐投资公司和尚某园林公司分别截止2019年2月28日和2019年9月30日在某某公园项目中支出进行了分析计算，结果如下：截止2019年2月28日在某某公园项目中支出的费用总额为42280514.69元。具体情况详见附表二。截止2019年9月30日在某某公园项目中支出的费用总额为43298961.88元。具体情况详见附表三。”补充说明的附件二《重庆某建设（集团）有限公司、重庆尚某某乐投资管理有限公司、重庆尚某园林工程有限公司2011年1月至2019年2月期间在重庆某某公园项目中支出的费用的司法审计汇总表》载明“设施设备及基础配套投入审核确定金额19218791.45元；调整后经营净利润审核确定金额-13010347.45元；保证金利息审核确定金额1313972.22元”。补充说明的附件三《重庆某建设（集团）有限公司、重庆尚某某乐投资管理有限公司、重庆尚某园林工程有限公司2011年1月至2019年9月期间在重庆某某公园项目中支出的费用的司法审计汇总表》载明“保证金利息审核确定金额1342691.66元”。2022年5月9日，某体验馆A馆办理渝（2022）江北区不动产权第000XXX857号不动产权证，载明房屋建筑面积3366.8㎡。2022年5月9日，某体验馆B馆办理渝（2022）江北区不动产权第000XXX154号不动产权证，载明房屋建筑面积1902.81㎡。2022年5月9日，停车用房办理渝（2022）江北区不动产权第000XXX785号不动产权证，载明房屋建筑面积7303.74㎡。本院再审查明，对于案涉租赁物的交付：江北某建设发展公司、江北某投资运营公司认为其于2011年1月之前以整体交付的方式，将包括某体验馆A馆在内的所有租赁物实际交付给重庆某建设公司，重庆某建设公司实际控制了包括A馆在内的所有租赁物。重庆某建设公司认为A馆未交付，除A馆之外的租赁物已交付。结合在卷证据，本院认定，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司至迟于2011年1月，已将除某体验馆A馆之外的租赁物交付给重庆某建设公司，某体验馆A馆未交付给重庆某建设公司。对于案涉租赁物的收益、使用：双方当事人均认可，1.重庆某建设公司未对室内某体验馆A馆、B馆实际投资、运营（此处不包括重庆某建设公司主张的60万元的前期规划设计费支出）；2.重庆某建设公司对室外部分儿童游乐场项目、车库部分实际进行了投资、运营，设施设备及基础配套投入为室外儿童游乐场项目及车库部分；3.室外儿童游乐场项目于2011年6月1日运营至2019年2月25日，2019年2月25日为江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对重庆某某公园实施闭园之日。对于重庆某某公园闭园之后的实际控制，以及遗留在某某公园的设施设备及基础配套的处理：江北某建设发展公司、江北某投资运营公司自认，1.重庆某某公园于2019年2月25日闭园之后，由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司实际控制；2.江北某建设发展公司于2019年4月、2020年8月至12月以及2023年8月至11月，对重庆某建设公司遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套陆续进行拆除、搬离；3.重庆某某公园已于2023年4月由江北某建设发展公司对外重新挂网招商，2023年5月至8月确定重庆山某城文化旅游发展有限公司竞得运营权，并向其移交场地。结合在卷证据，本院对前述双方当事人均认可的事实，以及江北某建设发展公司、江北某投资运营公司自认的事实，予以确认。对于室内某体验馆A馆、B馆的支出：重庆某建设公司主张，其对A馆、B馆存在60万元的前期规划设计费支出，属于案涉损失；该60万元支出分别产生于2010年9月30日、2010年12月23日，用于支付上海某投资管理公司对某公园投资运营项目的分阶段设计费用。本院对一、二审查明的其他事实予以确认。本院经审理认为，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司再审中申请撤回追加上海某投资管理公司作为本案必要共同诉讼当事人，对此双方当事人均无异议且认可重庆某建设公司系某公园投资运营项目投标方的权利义务承担主体，此系双方当事人对各自诉讼权利以及权利义务的处分及安排，结合《投资运营合同》《业务委托合同》约定内容及实际履行情况，本院对该申请予以认可。根据双方当事人再审请求及辩论意见，确定本案的争议焦点为：一、关于《投资运营合同》的性质和效力。二、《投资运营合同》应于何时解除？三、关于重庆某建设公司欠付租金的认定。四、关于重庆某建设公司投资损失的认定。一、关于《投资运营合同》的性质和效力（一）案涉合同为复合型合同本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，准确认定合同性质，是厘清当事人之间权利义务、请求权基础、举证责任、法律适用等关键问题的前提条件之一。而合同性质主要取决于合同当事人的共同意思表示以及合同主要条款反映的各方权利义务内容。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司与重庆某建设公司于2011年3月15日签订案涉合同，合同全名为《重庆某公园整体投资运营合同》，合同开篇即载明了江北某建设发展公司、江北某投资运营公司将重庆某某公园室外场地及室内场馆出租给重庆某建设公司，由重庆某建设公司投资并运营室外公园游乐项目及室内儿童体验项目。从招投标文件、《投资运营合同》具体条款可以看出，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司采取向公众招投标的方式，对某公园投资运营项目予以招商引资；江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的主要合同义务为交付适合投资运营的室外场地、室内场馆等租赁物；重庆某建设公司经投标后中标，其主要合同义务为对重庆某某公园室外游乐场和室内儿童体验馆投资、运营，并支付租金。因此，二审法院认定《投资运营合同》为复合型合同，包括了投资运营合同关系和租赁合同关系，并无不当。（二）案涉合同合法、有效在审理合同纠纷案件过程中，人民法院对于合同效力的审查判断，并不受当事人诉讼请求、辩论理由的限制，可以依职权对合同效力作出认定。虽然江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于再审阶段，向本院申请撤回《投资运营合同》属于无效合同的请求，但本院仍依职权对案涉合同的效力作出如下评判：第一，当事人在平等自愿基础上订立的民事合同，在不损害国家利益、社会公共利益和第三人合法权益前提下，人民法院要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。本案中，签订《投资运营合同》的双方当事人，即江北某建设发展公司、江北某投资运营公司与重庆某建设公司，均系具备相应民事权利能力和民事行为能力的法人，《投资运营合同》内容系双方真实意思表示。对于江北某投资运营公司提出的其不是案涉合同当事人、不应承担合同责任的主张，与基本事实不符，本院不予支持。第二，如前所述，《投资运营合同》为包括租赁合同关系在内的复合型合同。对于租赁合同关系内容，因作为租赁物之一的室内某体验馆A馆，在本案一审法庭辩论终结前，仍未取得建设工程规划许可，且未取得建设工程规划许可的原因在于江北某建设发展公司、江北某投资运营公司。二审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条之规定，认定《投资运营合同》中涉及室内某体验馆A馆的租赁内容无效，正确。第三，投标联合体之一重庆某建设公司单独与招标人江北某建设发展公司、江北某投资运营公司签订《投资运营合同》的行为，并不导致《投资运营合同》整体无效。本案中，上海某投资管理公司与重庆某建设公司组成投标联合体，共同参与了某公园投资运营项目的投标事项，但是仅有重庆某建设公司一个主体与招标人签订了《投资运营合同》，该单方与招标人签约的行为，违反了《中华人民共和国招标投标法》第三十一条第三款“联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连带责任。”之规定，但并不一定导致合同无效。理由：一是，《中华人民共和国招标投标法》第三十一条第三款，系对联合体共同签约、连带担责的规定，立法目的在于明确联合体对外承担责任的方式，即联合体之中的任何一方都有义务履行联合体的全部责任，不得以联合体内部的约定为由拒绝履行义务。前述条款并非对违反招投标竞争性缔约方式或是严重扰乱市场秩序的行为之规范，其不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的“法律、行政法规的强制性规定”范畴。在卷证据亦不能证明投标人存在其他违反法律、行政法规的强制性规定，而导致合同无效之行为。二是，招标人（江北某建设发展公司、江北某投资运营公司）、投标联合体（上海某投资管理公司、重庆某建设公司）对重庆某建设公司单独与招标人签订《投资运营合同》的行为均予以认可。且重庆某建设公司、上海某投资管理公司之间签订了《业务委托合同》，就联合体内部合作分工形成了各自权利义务安排。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司在本案中，亦明确放弃追加上海某投资管理公司作为本案必要共同诉讼当事人。三是，招标人与投标联合体之一重庆某建设公司履行了《投资运营合同》，合同履行也未背离招投标文件的实际内容，尚某某乐公司亦按照其与重庆某建设公司签订的《业务委托合同》履行了相关义务。重庆某建设公司单独与招标人签订《投资运营合同》的行为，未对合同的履行造成实质影响。因此，《投资运营合同》中除室内某体验馆A馆租赁合同法律关系之外的合同内容，不存在损害国家利益、社会公共利益和第三人合法权益的情形，且系双方当事人的真实意思表示，应属合法、有效。二、《投资运营合同》于2019年9月27日解除根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，享有法律规定或者合同约定解除权的当事人一方，有权以通知方式解除合同，合同自通知到达对方时解除。本案中，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司以重庆某建设公司未缴纳租金为由，于2018年10月22日出具《关于解除重庆某公园整体投资运营合同>的通知》，并向重庆某建设公司送达。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司认为《投资运营合同》已于2018年10月22日通知解除。对此，本院评析如下：（一）江北某建设发展公司、江北某投资运营公司不享有整个《投资运营合同》的约定解除权《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。合同当事人可以约定一方解除合同的条件。当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方当事人均存在违约行为。一是，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司存在未按约交付室内某体验馆A馆的违约行为。虽然《投资运营合同》第二条“租赁期限”中约定，考虑到某公园投资运营项目的实际情况（时间紧迫），重庆某建设公司同意江北某建设发展公司、江北某投资运营公司将不具备交付条件的租赁标的物，于合同生效之日起3个工作日内正式交付给重庆某建设公司，但是第十条“甲方权利和义务”中亦载明了江北某建设发展公司、江北某投资运营公司须保证重庆某建设公司承租的合法权益，按约定时间投资建设好除承包给重庆某建设公司的设施之外的设施设备，以确保项目正常运行。即使重庆某建设公司于合同中同意先行接收A馆，但仍不能免除江北某建设发展公司、江北某投资运营公司应当按约交付具备使用、收益条件的租赁物之合同义务。室内某体验馆A馆于一审法院庭审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未交付具有建设工程规划许可的A馆之行为，明显违约。该违约行为，造成了重庆某建设公司无法对室内某体验馆A馆予以运营、使用，进而必然导致重庆某建设公司无法对毗邻A馆（运营规划用途为儿童体验中心场馆）的B馆（运营规划用途为游客中心场馆）开展运营、使用。二是，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司向重庆某建设公司交付了室外场地及车库部分（含公共部分的物业管理用房），重庆某建设公司对室外儿童游乐项目实际投资、运营。因重庆某建设公司未支付室外场地、车库租金，其存在一定违约行为。《投资运营合同》中并未明文约定，在江北某建设发展公司、江北某投资运营公司自身存在明显违约行为的情形下，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司具备单方解除整个合同的权利。因此，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于本案之情形下，并不享有整个《投资运营合同》的约定解除权，其无权依据《投资运营合同》第十四条“3、乙方（重庆某建设公司）有下列情形的，甲方（江北某建设发展公司、江北某投资运营公司）有权解除合同，并按相关约定执行：......（5）逾期30日未支付租金或水电等费用的”之约定，以单方通知的形式解除合同。（二）江北某建设发展公司、江北某投资运营公司不享有整个《投资运营合同》的法定解除权《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。如前所述，《投资运营合同》为复合型合同，包括投资运营合同关系和租赁合同关系；《投资运营合同》内容不仅包括场地交付、租金支付，还包括重庆某建设公司对设施设备及基础配套投资建设、对某公园投资运营项目正常运营等内容；《投资运营合同》涉及的租赁物，不仅包括室内儿童体验馆项目中的建筑物A馆、B馆，还包括室外儿童游乐场项目所占用的室外场地，以及车库部分（含公共部分的物业管理用房）。一方面，从《投资运营合同》合同目的看，即使重庆某建设公司存在未支付室外场地、车库租金的违约行为，但是该违约行为并不能直接导致江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的某公园投资运营项目（室外儿童游乐场项目及室内儿童体验项目）之所有租赁目的及投资运营目的，均无法实现。另一方面，从合同履行情况看，在江北某建设发展公司、江北某投资运营公司存在未按约交付室内某体验馆A馆的违约行为之情形下，若仅仅以重庆某建设公司存在未支付室外场地、车库租金的违约行为，而简单认定江北某建设发展公司、江北某投资运营公司据此享有整个《投资运营合同》的约定解除权，将有违公平、诚信原则。因此，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司并不享有整个《投资运营合同》的法定解除权，其不能据此主张以2018年10月22日之通知解除整个合同。（三）2019年9月27日为案涉合同解除之日本案中，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司于2018年10月22日通知解除《投资运营合同》的行为，因其不享有解除权而不能产生解除合同的法律后果，但江北某建设发展公司、江北某投资运营公司在2019年2月25日强制关闭重庆某某公园后，随即对部分设施设备予以拆除，并提起本案诉讼。重庆某建设公司在案涉合同已经无法继续履行的情况下，于本案诉讼中提出反诉并请求解除《投资运营合同》。此时，双方当事人对合同解除的事宜达成一致，二审法院以江北某建设发展公司、江北某投资运营公司收到重庆某建设公司反诉状副本之日期（2019年9月27日）作为《投资运营合同》解除之日，并无不当，本院予以认可。三、关于重庆某建设公司欠付租金的认定《投资运营合同》第四条约定，“乙方（重庆某建设公司）每年向甲方（江北某建设发展公司、江北某投资运营公司）缴纳场地租金212万元（含公共部分物业管理费用）。租赁标的物的免租期自2011年10月1日至2012年9月30日。免租期界满的次日起（即2012年10月1日）开始计收租金，并且从2012年10月1日至2014年9月30日期间内为优惠期，租金按50%收取。从2014年10月1日起租金按合同年租金全额收取，此后即按3年为一个调价期，每个调价期按5%的增幅逐期递增。”该合同涉及的租赁物，包括室内某体验馆A馆、B馆，室外儿童游乐场项目所占用场地，以及车库部分（含公共部分的物业管理用房），合同条款中未对前述各个租赁物的租金予以区分。虽然《投资运营合同》中涉及室内某体验馆A馆的租赁合同内容无效，但是《投资运营合同》效力并不因A馆租赁部分无效而导致整体无效。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司与重庆某建设公司之间形成的投资运营合同关系以及其他租赁物的合同关系效力仍有效，双方当事人仍应按照《投资运营合同》的约定，履行合同义务，承担违约责任。（一）针对室内某体验馆A馆，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司无权主张租金或房屋占有使用费根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第四条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而该条款适用的前提应是对方当事人实际占有、使用了该房屋。本案中，一方面，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未向重庆某建设公司交付室内某体验馆A馆。另一方面，《投资运营合同》中涉及室内某体验馆A馆的租赁合同内容无效的原因，系A馆未取得建设工程规划许可，而室内某体验馆A馆未取得建设工程规划许可，又使得重庆某建设公司不具备对A馆进行投资、运营的基本条件，且双方当事人对A馆未进行投资、运营的事实均予以认可。因此，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司要求重庆某建设公司支付室内某体验馆A馆的租金或者房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）针对除室内某体验馆A馆之外的室内、室外部分租金，酌情按照《投资运营合同》约定的整体租金的四折予以确认本案双方当事人认可，重庆某某公园室外儿童游乐场项目于2011年6月1日开园对公众开放，于2019年2月25日闭园，重庆某建设公司未对室内某体验馆A馆、B馆投资、运营。重庆某建设公司认可审计报告及补充意见书、补充说明从2011年1月开始审核计算其投资、运营款项的内容。2011年12月15日，江北某建设发展公司与重庆某建设公司签订《投资运营补充合同》，对室外儿童游乐场项目进行调减、调增，并增加配套设施，而后重庆某建设公司对室外儿童游乐场项目实施了调整并运营。由此，本院认为，对于室外儿童游乐场项目所占用场地，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司至迟于2011年1月向重庆某建设公司交付，重庆某建设公司对该室外场地实际进行了投资、运营。《投资运营方案》约定的为某公园投资运营项目中所有租赁场地的整体租金，对各租赁物的租金并未按照场地类型或使用面积予以区分。在评估机构也无法对案涉项目中的室内场馆、室外场地租金标准区分评估的情况下，二审法院根据《投资运营方案》中预估收益占比、评审评分办法，以及《投资运营合同》中各租赁物的规划属性、功能定位，结合案涉合同的实际履行情况，酌情按照《投资运营合同》约定的全部租赁物整体年租金（自2011年10月1日起，第一年免租，之后每年租金2120000元，5%的年租金增幅，三年为一调价周期）之四折，计算除室内某体验馆A馆之外的室内、室外部分租金，本院予以认可。另外，针对车库部分（含公共部分的物业管理用房）租金的支付责任（二审判决重庆某建设公司向江北某建设发展公司、江北某投资运营公司支付2012年10月1日至2014年9月30日车库租金90000元），因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未提出异议，对此租金承担，本院亦予以认可。四、关于重庆某建设公司投资损失的认定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司未按约交付室内某体验馆A馆的行为，重庆某建设公司所产生的损失，应由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司承担赔偿责任。关于投资损失的认定，本院评析如下：（一）审计报告及补充内容可以作为本案损失认定的依据江北某建设发展公司、江北某投资运营公司认为案涉审计报告的审计程序违法、审计金额错误。经查，案涉审计报告、补充意见书、补充说明系由具有鉴定资质的专业机构、符合鉴定要求审计人员作出，鉴定程序合法。一审审理程序中，鉴定所依据的材料系经庭审质证，且针对江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提出的审计异议，鉴定机构作出书面说明，鉴定人员出庭予以解释。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提出对于票据流、现金流与实物情况无法匹配，审计金额错误，审计报告不应被采信等问题，因其举示的证据不足以证明其主张，本院不予支持。对于审计报告、补充意见书、补充说明载明的，截止2019年2月28日，重庆某建设公司产生的运营亏损为13010347.45元，设施设备及基础配套投入为19218791.45元，本院予以确认。（二）对于室外儿童游乐场项目运营亏损的认定及责任承担第一，重庆某某公园室外儿童游乐场项目与室内儿童体验项目能够区分投资、运营。理由：一是，从招商文件看，招商文件在招商范围中对室外项目、室内项目分别介绍，在招商要求中对室外项目、室内项目分篇要求，在招标评审评分中对室外项目、室内项目的投资方案分别进行打分。二是，从投标文件看，《投资运营方案》在工程方案概括中对室外项目、室内项目分别介绍，在项目投资进度计划中对室外项目、室内项目分别安排，在设计方案中对室外项目、室内项目分别设计，在运营方案中对室外项目、室内项目分别设定运营方案。特别是在对某某公园《投资运营方案》的经营测算中，重庆某建设公司对入场人数及门票收入测算（室外票价及室内票价）、衍生品及餐饮销售收入测算、员工工资测算、正式运营收支测算表等细目，均是按照室外项目、室内项目予以区分、详列。以上均体现出，重庆某建设公司对某公园投资运营项目的设计、投资、运营，系按照室外项目、室内项目分列预算、独立收支。三是，从合同内容看，《投资运营合同》在第五条“项目建设及设备安装、运营时间”中，对室外项目、室内项目的投资运营内容，分别约定。四是，从合同履行看，室外项目已独立于室内项目单独履行。在合同缔约之时，重庆某建设公司即知晓案涉项目存在不具备交付条件的租赁标的物。在合同履行初期，双方当事人于2011年6月1日开园，将室外儿童游乐场项目单独正式对公众开放。经过约六个月的试运行，根据案涉项目实际情况，双方当事人于2011年12月15日签订《补充合同》，对已投资、运营的室外儿童游乐场项目内容予以调整，该《补充合同》亦实际履行。五是，从项目功能布局看，室外项目、室内项目的坐落布局以及设计的功能属性，具有明显的区分。根据某公园投资运营项目总平面图及项目现场实际情况可知，室外儿童游乐场项目主题、设计内容、游玩内容，与室内儿童体验项目“设立重庆市第一家仿真儿童城市”的投资、运营目标存在差异。六是，双方当事人均认可，重庆某建设公司对室外场地和车库部分予以使用，并实际进行了投资、运营了室外儿童游乐场项目，但重庆某建设公司未对室内某体验馆A馆、B馆进行投资、运营。综上，结合前述招投标文件及《投资运营合同》内容，合同履行以及某公园投资运营项目实际投资、运营情况，本院认为，室外儿童游乐场项目与室内儿童体验项目能够区分投资、运营，且实际上室外儿童游乐场项目也已独立于室内儿童体验项目投资、运营。第二，室外儿童体验项目属于商业运营项目，其本身的投资、运营就存在不确定的商业风险。从招投标文件及案涉合同看，某公园投资运营项目的盈利、亏损，不仅仅取决于项目本身属性，更取决于经营者、管理者的商业决策及实际运营方式。第三，现有证据不能证明重庆某建设公司因运营室外儿童游乐场项目所致的亏损，与江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的违约行为存在何种因果关系及原因力大小。理由：其一，审计报告等所指向的重庆某建设公司13010347.45元运营亏损，系重庆某建设公司因运营室外儿童游乐场项目所致亏损。重庆某建设公司未对室内某体验馆A馆、B馆进行投资、运营，重庆某某公园室外儿童游乐场项目已实际独立于室内儿童体验项目投资、运营。再结合审计报告、补充意见书、补充说明及其附件等材料可以得知，审计报告、补充意见书、补充说明所审计的重庆某建设公司运营亏损13010347.45元，指向的就是重庆某建设公司因运营室外儿童游乐场项目。其二，在重庆某建设公司对室外儿童体验项目单独投资、运营的情况下，其作为整个某公园投资运营项目的投标人、实际决策者和经营者，主张其因江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的违约行为，产生了运营损失。因此重庆某建设公司对其前述主张，有责任提交证据证明。其三，本院在对全案在卷证据依法审查后，确认重庆某建设公司举示的证据，尚不足以证明审计报告及补充意见书、补充说明确定的重庆某建设公司因运营室外儿童游乐场项目产生的13010347.45元运营亏损，与江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的违约行为（未按约交付室内某体验馆A馆的行为）存在何种因果关系，以及原因力之大小。因此，重庆某建设公司应当承担举证不能的不利后果。二审判决江北某建设发展公司、江北某投资运营公司承担重庆某建设公司某公园投资运营项目运营亏损13010347.45元，缺乏事实依据，本院不予支持。（三）对于设施设备及基础配套投入损失的认定结合审计报告、补充意见书、补充说明及审计人员庭审说明，能够证明：重庆某建设公司对某公园投资运营项目的设施设备及基础配套投入为19218791.45元，此金额系按照全新采购的设施设备及基础配套价格审计；审计确定的19218791.45元设施设备及基础配套投入，绝大部分用于室外儿童游乐场项目，少数用于车库部分（含公共部分的物业管理用房）的监控设施及车库配套设施。首先，重庆某建设公司对于室外部分及车库部分设施设备及基础配套投入，目的是为了正常开展室外儿童游乐场项目部分的商业运营。自重庆某某公园项目开园（2011年6月1日）之前至闭园之日（2019年2月25日），重庆某建设公司对室外儿童游乐场项目实际进行投资、运营，对车库部分实际予以使用。因此，重庆某建设公司实际运营室外儿童游乐场项目期间，设施设备及基础配套的折旧（即资产损耗），应由重庆某建设公司自行承担。其次，重庆某建设公司不存在单方面加大投资，导致损失扩大的行为。从《投资运营合同》《补充合同》约定内容，以及双方当事人往来函件可以看出，重庆某建设公司负责室外游乐场项目设施设备及基础配套的设计、投资、经营；江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对重庆某建设公司报送的设计方案进行审批、对经营活动进行监督管理；经过约六个月的试运行，双方当事人签订《补充合同》，对已投资、运营的室外儿童游乐场项目内容予以调整，并履行。虽然重庆某建设公司在《投资运营方案》中，对室外投资运营成本预计投入为842万元，与审计报告中确定的设施设备及基础配套投入部分金额1921余万元存在较大差距，但是江北某建设发展公司、江北某投资运营公司作为投资运营项目方案审批方、经营活动监督方，其对重庆某建设公司变更投资运营项目、追加投入之情况，应为明知。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提出的重庆某建设公司单方面加大投资部分的损失由重庆某建设公司自行承担的理由，缺乏事实依据，本院不予支持。第三，重庆某建设公司提出室内某体验馆A馆、B馆存在60万元前期设计费损失，应由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司承担的主张，不能成立。本案中，重庆某建设公司于再审审理阶段自述，该60万元前期设计费产生于2010年9月30日、2010年12月23日，系用于支付上海某投资管理公司对某公园投资运营项目的分阶段设计费用。结合江北某建设发展公司、江北某投资运营公司发布某公园投资运营项目招商公告时间（2010年9月20日）及招标方案要求，以及重庆某建设公司提交投标材料设计方案、《投资运营合同》签订时间（2011年3月15日）可知，该A馆、B馆60万元前期设计费支出，产生于案涉项目招投标阶段，早于双方当事人《投资运营合同》签订之日，此60万元前期设计费支出，系投标人重庆某建设公司为参与某公园投资运营项目竞标而产生的必要费用，并非其因履行《投资运营合同》产生的损失。故对于重庆某建设公司提出的前述主张，本院不予支持。第四，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司应当对其提前终止合同，造成重庆某建设公司无法收回剩余合同期限内室外部分及车库部分的设施设备及基础配套投入，承担赔偿责任。理由：其一，室外部分场地及车库部分（含公共部分的物业管理用房）已经向重庆某建设公司交付，并由重庆某建设公司实际对室外儿童游乐场项目投资、运营。因重庆某建设公司未对室内某体验馆A馆、B馆投资、运营，此处实际损失指向为室外部分及车库部分的设施设备及基础配套投入部分。其二，《投资运营合同》约定，案涉租赁物租期共15年，自2011年10月1日至2026年9月30日止（共计180个月）。江北某建设发展公司、江北某投资运营公司无权单方通知解除案涉合同，其于2019年2月25日对重庆某某公园实施闭园的行为，导致重庆某建设公司无法在剩余合同期限内对室外儿童游乐场项目继续运营，重庆某建设公司当然无法收回剩余合同期限内室外部分及车库部分的设施设备及基础配套投入。对于此部分无法收回的设施设备及基础配套投入，本院认为，应属于重庆某建设公司在闭园之后产生的实际损失。其三，对于剩余合同期限内室外部分及车库部分的设施设备及基础配套的价值，应以室外儿童游乐场项目及车库部分设施设备及基础配套于2019年2月25日（闭园之日）的实际价值计算。因审计报告及补充意见书、补充说明中未对2019年2月25日室外儿童游乐场项目及车库部分设施设备及基础配套的实际价值进行审计确认，本院结合《投资运营合同》实际履行情况（已履行近89个月，剩余合同期限91个月零4天），以及设施设备及基础配套全新采购价值（19218791.45元），酌情认定重庆某建设公司在剩余合同期限内（自2019年2月25日至2026年9月30日）无法收回的室外部分及车库部分的设施设备及基础配套价值为9716166.79元（19218791.45÷180×91=9716166.79元），即重庆某建设公司的损失为9716166.79元。最后，对于遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套的处理问题。结合案涉合同实际履行情况，合同解除原因及时点，以及闭园方式、闭园后重庆某某公园的实际控制人、双方过错行为等，参照《投资运营合同》对“租赁期满未能续约”情形之约定，本院认为，因重庆某建设公司在提交反诉状之后，未在合理期限内主动拆除、搬离遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套，视为其按照《投资运营合同》约定，自动放弃该场地内财产、物资的所有权；江北某建设发展公司、江北某投资运营公司在单方关闭重庆某某公园之后，已于2019年4月至2023年11月对遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套实施了拆除、搬离及保管，该拆除、搬离及保管的行为，视为其按照《投资运营合同》约定，自由处置了重庆某建设公司遗留在重庆某某公园场地内的财产。理由：第一，双方当事人至今未对重庆某建设公司遗留在重庆某某公园内的设施设备及基础配套物品进行清点、交接，现该部分设施设备及基础配套已经由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司拆除、搬离及保管。根据审计人员对现场设施设备及基础配套清点所作“大部分游乐设施已拆除，部分实物杂乱堆放在库房，无法一一核对”“（遗留在重庆某某公园内的设施设备及基础配套）不能移动的无法搬走，可移动的东西在我们审计的时候都已经无法使用......无法审计出具体价值”之说明，可知对于遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套于审计人员审计（2021年7月）之时，已无法通过审计的方式确定残值。第二，重庆某某公园于2019年2月25日闭园之后，由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司实际控制。2023年4月至8月，江北某建设发展公司重新对某公园投资运营项目挂网招投标，并向第三人（重庆山某城文化旅游发展有限公司）移交场地，现重庆某某公园已经整体由第三人运营、使用。第三，如前所述，本院已认定江北某建设发展公司、江北某投资运营公司对重庆某建设公司在剩余合同期限内无法收回的室外部分及车库部分的设施设备及基础配套9716166.79元，承担赔偿责任。第四，双方当事人签订的《投资运营合同》第十三条“关于租赁标的物的交还”中，对于“租赁期满未能续约”之情形租赁物的处置有约定，本院参照合同“租赁期满未能续约”之情形，对合同终止后的租赁物予以处置，符合双方当事人合同预期，且不存在不公平之情形。因此，对于江北某建设发展公司、江北某投资运营公司主张重庆某建设公司搬离遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套的请求，以及重庆某建设公司主张返还遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套的请求，本院均不予支持；对于江北某建设发展公司、江北某投资运营公司主张其于2019年4月至2024年10月底因拆除、搬离及保管遗留在重庆某某公园的设施设备及基础配套产生的费用，在重庆某建设公司损失范围内予以扣减之抗辩，本院不予采纳。另外，对于江北某建设发展公司、江北某投资运营公司提出的在重庆某建设公司损失范围内扣减整改维修费、履约费的抗辩，因其未举示有效证据证明该整改维修费、履约费与重庆某建设公司的履约行为存在何种关联性，且超出其一审诉讼请求之范围，故对此抗辩，本院不予采纳。二审判决江北某建设发展公司、江北某投资运营公司承担重庆某建设公司设施设备及基础配套的全部投入，以及重庆某建设公司将遗留在重庆某某公园内的设施设备搬离，缺乏事实依据，本院不予支持。（四）对于履约保证金的退还及资金占用损失的认定对于履约保证金，因双方当事人在《投资运营合同》中明确约定“返还保证金均不计利息”，二审判决江北某建设发展公司、江北某投资运营公司向重庆某建设公司支付保证金占用利息1342691.66元，缺乏事实依据，本院不予支持。针对重庆某建设公司在收到（中标）成交通知书后支付给江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的1000万元履约保证金，双方当事人已根据合同的实际履行情况，经多次协商，由江北某建设发展公司、江北某投资运营公司分批向重庆某建设公司退还了900万元，现仍余100万元。在《投资运营合同》于2019年9月27日解除的情况下，本院认为，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司应于合同解除之日向重庆某建设公司退还余下的100万元保证金，并赔偿重庆某建设公司该100万元资金占用利息损失（以100万元为基数，自2019年9月27日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）。综上所述，江北某建设发展公司、江北某投资运营公司的再审请求部分成立，本院予以支持。二审判决认定事实部分有误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条第一款、第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院（2023）渝01民终13XX1号民事判决和重庆市江北区人民法院（2022）渝0105民初17XX3号民事判决第四项、第五项、第七项、第九项；二、维持重庆市江北区人民法院（2022）渝0105民初17XX3号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项、第八项；三、重庆市江北区某建设发展集团有限公司、重庆市江北区某投资运营管理集团有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿重庆某建设（集团）有限公司投资损失9716166.79元；四、重庆市江北区某建设发展集团有限公司、重庆市江北区某投资运营管理集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向重庆某建设（集团）有限公司返还履约保证金1000000元的资金占用利息损失（以1000000元为基数，自2019年9月27日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；五、驳回重庆市江北区某建设发展集团有限公司、重庆市江北区某投资运营管理集团有限公司的其他诉讼请求；六、驳回重庆某建设（集团）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费129316.93元，由重庆市江北区某建设发展集团有限公司、重庆市江北区某投资运营管理集团有限公司负担72825.76元，由重庆某建设（集团）有限公司负担56491.17元。一审反诉案件受理费189521.46元、鉴定费200000元，合计389521.46元，由重庆某建设（集团）有限公司承担259235.94元，由重庆市江北区某建设发展集团有限公司、重庆市江北区某投资运营管理集团有限公司负担130285.52元。二审案件受理费343288.8元，由重庆市江北区某建设发展集团有限公司、重庆市江北区某投资运营管理集团有限公司负担88607.84元，由重庆某建设（集团）有限公司负担254680.96元。本判决为终审判决。审判长***审判员***审判员***二〇二四年十二月十日法官助理***书记员***-