苏州市木渎园林工程有限公司、苏州市吴中区木渎心和缘食品商行租赁合同纠纷民事一审民事判决书

苏州市吴中区人民法院

民 事 判 决 书

(2021)苏0506民初9543号

原告：苏州市木渎园林工程有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇凤凰桥。

法定代表人：陈关峰,系该公司总经理、执行董事。

委托诉讼代理人：徐中卿，江苏尚韬律师事务所律师。

被告：苏州市吴中区木渎心和缘食品商行，住所地苏州市吴中区木渎镇凤凰路18号（园林工程有限公司厂房）。

经营者：袁寿东，男，汉族，1966年8月7日生，住南京市浦口区。

委托诉讼代理人：杨广先，江苏锐华律师事务所律师。

原告苏州市木渎园林工程有限公司（以下简称木渎园林公司）诉被告苏州市吴中区木渎心和缘食品商行(以下简称心和缘商行)租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月15日立案受理后，依法由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告木渎园林公司的委托诉讼代理人徐中卿，被告心和缘食品公司的委托诉讼代理人杨广先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告木渎园林公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2020年3月1日起至2021年2月28日止拖欠的租金、物业费人民币289478元及违约金人民币40213元，合计人民币329691元；2、判令被告支付原告2018年3月1日起至2021年2月28日止的保安及垃圾费100533元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月1日起被告向原告承租苏州市吴中区XXXX号生产厂房及部分场地，用于其食品商行经营。为此，原、被告每年均签订《厂房租赁协议书》及《场地租赁协议书》，约定房租134044元/年、场地物业费268088元/年，并以《厂房租赁合同（附件）》确认了保安费及垃圾费33511元/年。合同签订后，原告向被告交付了厂房及场地，但被告未按约支付费用，自2019年3月1日起拖欠房租及物业费，自2018年3月1日起拖欠三年保安及垃圾费。经其多次催要未果，于2021年4月6日发送律师函给被告，催促被告支付拖欠租金、物业费、保安及垃圾费合计390011元及租金总额10%的违约金40213元。但被告未予支付，故起诉至法院。

被告心和缘商行辩称，其自2013年开始承租原告的房屋，租金为每月每平方米18元，其一直按期支付。2020年新冠疫情爆发导致其产生巨大亏损，银行抽贷200万，致其无法正常经营，后未能如期支付原告租金。由于原告的租金较高，同期原告给同地段同楼层的其他租客的租金是14元每平方米，其曾与原告协商降低租金以及减免租金，但未达成一致。被告即与原告协商搬迁，其自2020年10月1日至2020年10月10日完成了搬迁，后就相应的租金以及其他费用与原告法定代表人陈关峰的儿子进行了协商，双方确定了具体应付的金额。但因其资金确实困难，故未予支付。

本院经审理认定事实如下：

苏州市吴中区XXXX号房屋归原告所有。被告一直承租原告的厂房，双方最后一期租赁合同于2020年3月份签订。其中，《厂房租赁协议书》的主要内容为：被告承租原告6#二楼生产厂房，建筑面积1861.72平方米。租赁期间自2020年3月1日至2021年2月28日。房租全年134044元，先付后租，3月1日付67022元，9月1日付67022元。签订本协议时，被告支付保证金20000元，待本合同履行完毕后由原告退还被告。被告无正当理由拖欠租金一个月以上的，原告有权单方终止本合同收回房屋，由被告承担租金总额的10%违约金并赔偿由此造成的损失。《场地租赁协议书》的主要内容为：被告承租原告XXXXX号部分场地。租赁期间自2020年3月1日至2021年2月28日。场地物业费全年268088元，先付后租，3月1日付134044元，9月1日付134044元。被告无正当理由拖欠租金一个月以上的，原告有权单方终止本合同并且收回，由被告承担租金总额的10%违约金并赔偿由此造成的损失。《厂房租赁合同附件》中约定，房屋面积1861.72平方米，保安费及垃圾费计金额每年33511元，半年付一次，随房租日期一起付，不开票，提供收据。另，被告在原告处还有20000元保证金。

以上事实，由原告提供的《厂房租赁协议书》、《场地租赁协议书》及《厂房租赁合同附件》、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。

庭审中，原告为证明其向被告催要过租金，提供律师函及其人员与被告法定代表人的聊天记录。其还称，2020年3月1日至2021年2月28日的租金、物业费共计402132元，被告已支付112654元，还欠289478元。

被告表示，2021年4月9日其和原告法定代表人陈关峰儿子商量过租金支付事宜，陈关峰儿子还给其写了一张字条，双方结算的金额是257198元。为此，提供手机拍照件一份，其中写明：1、2019.3.1至2020.2.2847346元2、2020.3.1-2020.11.10119258元3、物业费：2018.3.1-2019.2.28：33511元、2019.3.1-2020.2.28：33511元、2020.3.1-2020.11.10：23572元。字条下方写明257198（总额）元。被告称，第一项就是其结欠的2019年3月1日至2020年2月28日的剩余房屋和场地租金，第二项就是其自2020年3月1日至2020年11月10日结欠的房屋和场地租金。第三项是其结欠的2018年3月1日至2020年11月10日的保安和垃圾费。

经质证，原告称，该证据并非原件，其无法确认真实性，文字内容也非原告人员所写，无相关负责人的签字，原告对该字条不予认可。但从该证据中可以看出被告明确认可垃圾和保安费即每年33511元自2018年3月1日起就未支付过。原告儿子表示，租期结束后，被告将该纸条拿给他看过，但上面的字并非他所写。被告搬离时，并未履行任何交接手续，其并未收到原告交还的钥匙，其是不知情的。租赁到期后，其人员到涉案房屋处去看，看到房屋里面没什么东西了，才知道被告搬离了，其就换了门锁，再过了几个月于2021年6月11日才将涉案房屋再行出租，为此提供了其将被告承租部分（6#二楼生产厂房，建筑面积1861.72平方米）出租给邹某的租赁协议，租赁时间自2021年6月11日起至2026年6月30日止。

经质证，被告认为该证据系复印件，无法确认真实性。

本院认为，原、被告签订的《厂房租赁协议书》、《场地租赁协议书》及《厂房租赁合同附件》系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均有约束力。被告理应按照上述合同的约定，向原告支付房屋租金、物业费及保安、垃圾费。被告辩称，其于2020年10月10日搬离涉案房屋，但并未提供与原告交接涉案房屋的证据，原告对此亦不认可，结合原告于2021年6月才将涉案房屋出租，故被告仍应向原告支付涉案房屋租期内的所有费用。虽被告提供字条表示就上述费用已与原告结算，但原告否认系该字条系其人员签写，被告对此亦未提供证据予以证明且该字条上确无相关人员签字确认，故本院对被告所作双方已以字条上的金额进行结算的辩称不予采纳。但，从被告认可该字条之情形来看，被告已认可自2018年3月1日起就开始结欠原告的保安和垃圾费。此外，被告亦未提供证据证明其就原告主张的租金、物业费支付过相应款项，故本院认定被告理应向原告支付租金、物业费289478元，保安和垃圾费100533元。因《厂房租赁协议书》、《场地租赁协议书》均约定，被告拖欠费用一个月以上，应承担10%的违约金。故原告有权按合同约定要求被告支付违约金，考虑到原告的实际损失及被告的过错，原告主张违约金40213元属合理范围，本院予以支持。因被告在原告处的保证金20000元可用于抵扣被告应支付的租金、物业费，故被告还应向原告支付租金、物业费269478元。

综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十六条、第七百二十一条之规定，判决如下：

一、被告苏州市吴中区木渎心和缘食品商行于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市木渎园林工程有限公司自2020年3月1日起至2021年2月28日止拖欠的租金、物业费人民币269478元及违约金人民币40213元。

二、被告苏州市吴中区木渎心和缘食品商行于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市木渎园林工程有限公司2018年3月1日起至2021年2月28日止的保安及垃圾费人民币100533元。

（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴中区人民法院，开户名：苏州市吴中区人民法院，开户行：中国建设银行苏州吴中经济技术开发区支行，账号：322XXXXXX********；汇款时请注明案号）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取人民币3877元，由被告苏州市吴中区木渎心和缘食品商行负担3727元，原告苏州市木渎园林工程有限公司承担150元（被告负担部分已由原告预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付，原告预交的诉讼费用本院不再退还）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审判员　　吴宁剑

二〇二一年十二月十四日

书记员　　李　萍