北京房车宝信息科技有限公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京01民终1791号 上诉人（原审原告）：北京**天成科技股份有限公司，住所地：北京市海淀区西北旺东路10号院东区23号楼5层501。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：北京房车宝信息科技有限公司，住所地：北京市朝阳区黄厂路4号院10号楼1层108号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，女，该公司员工，住单位宿舍。 上诉人北京**天成科技股份有限公司（以下简称**天成公司）、北京房车宝信息科技有限公司（以下简称房车宝公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院(2022)京0108民初18833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年2月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 **天成公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，改判房车宝公司向**天成公司支付欠付租金3863160元；2.判令房车宝公司向**天成公司支付违约金，以欠付租金3863160元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍为标准，自2021年7月11日起计算至实际清偿之日止；3.判令房车宝公司向**天成公司支付因实现债权而支付的律师费5万元。事实与理由：**天成公司已对双方约定的日千分之五违约金标准进行酌减，一审法院再次酌减属于适用法律错误。房车宝公司违约，**天成公司有权全额扣除履约保证金。**天成公司为实现债权支出的律师费为必要支出，属于双方合同约定的房车宝公司应赔偿的一切损失，亦在合理支出范围内。 房车宝公司针对**天成公司的上诉请求辩称，房车宝公司仅需支付房租785662.5元，无须支付2478635元差额。房租合计2184525元，房车宝公司已经支付了1398862.5元。律师费没有合同依据，请求二审驳回该诉讼请求。 房车宝公司上诉请求：改判房车宝公司仅需支付785662.5元。事实与理由：双方租赁合同解除时间为2021年9月3日。 **天成公司针对房车宝公司的上诉请求辩称，不同意房车宝公司的上诉请求。1.合同的解除时间，一审认定是2021年11月15日并非房车宝公司所说的2021年9月3日，租金应该是从2021年6月1日计算到2021年11月15日。2.关于房车宝公司所说1398862.5元，租赁合同8.2条明确约定，如果房车宝公司有如下违约，包括逾期支付租金，**天成是有权提前终止合同保证金不予退还，所以**天成公司一审的请求包括二审的上诉状中均认为1398862.5元的租金保证金应当予以直接不予退还，并不是折抵到租金中。 **天成公司向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》以及《补充协议》于2021年11月15日解除；2.房车宝公司支付欠付的租金3863160元；3.房车宝公司支付违约金，以欠付租金3863160元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍为标准，自2021年7月11日起计算至实际清偿之日止；4.房车宝公司支付因实现债权而支付的律师费5万元。 一审法院认定事实：2021年6月11日，**天成公司（出租方、甲方）与房车宝公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定房车宝公司承租涉案房屋用于办公使用，租赁建筑面积为3650平方米，租赁期自2021年6月1日至2023年7月31日，其中2021年6月1日至2021年7月31日为免租装修期，2021年8月1日为起租日；租金6.3元/平方米/天，乙方应于签订本合同之日起5日内一次性向甲方支付履约保证金1398862.5元，如在承租期间乙方无违约情形，该保证金待乙方退租后，退还乙方；乙方应于签订本合同之日起5日内一次性向甲方支付首期租赁房产租金2098293.75元。该合同第8.2条约定，乙方逾期支付租金或履约保证金超过30日的，甲方有权单方面提前终止合同，对于乙方交纳的履约保证金不予退还，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。该合同第10.1条约定，如乙方未能按合同约定，如期足额向甲方交纳租金或其他应付费用，自逾期付款之日起，每逾期1天，甲方有权按拖欠金额的千分之五的标准向乙方收取违约金，逾期超过15日以上的，甲方有权采取停止供电、供水及其他适当措施。同日，双方签订《补充协议》，约定租赁期限自2021年6月1日至2026年7月31日，其中2021年6月1日至2021年7月31日为免租装修期，2021年8月1日为起租日，乙方应每6个月向甲方支付一次房屋租金，首期租金应于本协议签订之日起30日内支付。合同签订后，**天成公司向房车宝公司交付了房屋，房车宝公司足额支付了履约保证金，未按约在2021年7月11日之前支付首期租金。 2021年8月2日，房车宝公司向**天成公司发《沟通函》，主要内容为根据公司实际业务情况，希望与**天成公司协商沟通对本次租赁的建筑区域进行部分变更事宜，希望双方另行签订补充协议。2021年8月5日，**天成公司向房车宝公司发《关于变更房屋租赁面积<沟通函>的复函》，明确房车宝公司未按约定支付租金已经构成违约，同时表示愿意配合房车宝公司寻找新的承租方，但在新的承租方正式承接前，房车宝公司应按合同约定支付首期租金及其他费用。 **天成公司称，按照合同第8.2条约定，房车宝公司未按期支付租金的，**天成公司有权单方解除合同，故公司在2021年11月15日通过邮寄、微信以及留置送达等方式向房车宝公司送达解除函，并于2021年11月15日收回房屋，双方合同应于2021年11月15日解除。房车宝公司称其在2021年9月3日搬走，双方合同应于2021年9月3日解除，并提交微信记录，欲证明公司在当日给**天成公司发微信“周总，我们9月3日也就是今天就正式搬走退租了，后续未尽事项随时沟通联系”，就此，**天成公司不认可，亦不认可房车宝公司当时已搬出。房车宝公司称，当时搬走的证据只有微信记录，是否交接不清楚。至于未付租金的原因，房车宝公司称公司经营状况不好，并提交腾讯新闻截图、社保缴纳凭证、财务报表等证据。 就房车***的履约保证金，房车宝公司称应在租金中予以抵扣。**天成公司称按照合同约定，房车宝公司逾期支付租金，故履约保证金不应退还，作为违约金的一部分，同时，**天成公司称因合同约定的违约金标准过高，故对于违约**以酌减，除去不退还履约保证金外，另按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。就**天成公司的损失情况，该公司称涉案房屋是自有产权，存在房屋空置期的损失。就**天成公司主张的律师费，其称按照合同约定，房车宝公司违约的，**天成公司有权要求赔偿其遭受的一切损失，该损失理应包括律师费。 一审法院认为，**天成公司与房车宝公司依法建立房屋租赁合同法律关系，其合同内容未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应遵守执行。合同签订后，**天成公司已向房车宝公司交付房屋，房车宝公司未按期支付租金，**天成公司有权依照双方合同约定，行使提前解除合同权利并收回房屋，现**天成公司提交证据，证明在2021年11月15日行使提前解除合同的权利，故法院对于该公司要求确认双方合同于2021年11月15日解除的诉讼请求依法予以支持。房车宝公司称其于2021年9月3日搬走、双方合同于2021年9月3日解除，但其仅提交微信记录，未提交充分的证据证明当日已经搬走并与**天成公司交接房屋，故法院对房车宝公司的主张依法不予采信。 房车宝公司未按期支付租金的行为构成违约，故**天成公司除有权要求房车宝继续支付租金外，有权要求房车宝公司承担违约责任。就租金支付的金额，房车宝公司认为应支付2021年6月1日至2021年9月3日期间的租金，**天成公司认为应支付2021年6月1日至2021年11月15日期间的租金，结合前述法院确定的合同解除的时间，法院对**天成公司的诉讼请求依法予以支持。就违约金，考虑到双方违约金标准约定过高，**天成公司未提交相关证据证明其损失情况，故法院综合合同履行情况、损失情况，按照公平原则和诚实信用原则，对违约**以酌减，确定违约金为80万元，对**天成公司主张的履约保证金作为违约**以全部没收、以及另支付利息作为违约金的主张不予支持。故对于履约保证金，其中80万元作为违约金不予退还，剩余598862.5元直接抵扣房车宝公司应付的租金。对于**天成公司主张的律师费，该费用并非诉讼所必须支出的费用，且双方在合同中并未明确对该费用进行约定，且**天成公司主张该费用系损失的一部分，而法院亦判决房车宝公司支付了违约金，故法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、北京房车宝信息科技有限公司与北京**天成科技股份有限公司签订的《租赁合同》以及《补充协议》于2021年11月15日解除；二、北京房车宝信息科技有限公司于判决生效后七日内支付北京**天成科技股份有限公司租金3264297.5元；三、驳回北京**天成科技股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 经审查，一审法院查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于双方合同解除时间，房车宝公司称其在2021年9月3日搬走、合同应于当日解除，对此本院认为，房车宝公司作为合同违约方不享有单方解除权，其并未提供证据证明双方在2021年9月3日就合同解除事宜达成合意、完成交接，应承担举证不能的法律后果。一审法院结合**天成公司行使合同解除权的时间，确认双方合同于2021年11月15日解除并无不当，本院予以确认。据此，房车宝公司应支付2021年6月1日至2021年11月15日期间的租金，一审法院对此认定正确。关于房车宝公司应支付的违约金，本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案中，房车宝公司主张合同约定的违约金过高、请求法院酌减，一审法院综合合同履行情况、损失情况，按照公平原则和诚实信用原则，酌定违约金数额80万元并未明显偏低，本院不再另行调整。关于**天成公司主张的律师费一节，双方未在合同中对此明确约定，考虑到该笔费用并非实现债权所必须支出，一审法院未予支持并无不当，本院予以确认。 综上所述，**天成公司、房车宝公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36918元，由北京**天成科技股份有限公司负担10289元，由北京房车宝信息科技有限公司负担26629元，均已交纳。 本判决为终审判决。 审 判 长　　张　琳 审 判 员　　刘　慧 审 判 员　　丁少芃 二〇二三年四月二十日 法官助理　　*** 书 记 员　　***