北京**天成科技股份有限公司与北京房车宝信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院 民 事 判 决 书 (2022)京0108民初18833号 原告：北京**天成科技股份有限公司，住所地：北京市海淀区西北旺东路10号院东区23号楼5层501。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京大成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京大成律师事务所律师。 被告：北京房车宝信息科技有限公司，住所地：北京市朝阳区黄厂路4号院10号楼1层108号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**。 原告北京**天成科技股份有限公司（以下简称**天成公司）与被告北京房车宝信息科技有限公司（以下简称房车宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告**天成公司的委托诉讼代理人***、***，被告房车宝公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **天成公司向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认双方签订的《租赁合同》以及《补充协议》于2021年11月15日解除；2、房车宝公司支付欠付的租金3863160元；3、房车宝公司支付违约金，以欠付租金3863160元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍为标准，自2021年7月11日起计算至实际清偿之日止；4、房车宝公司支付因实现债权而支付的律师费5万元。事实与理由：我公司与房车宝公司就北京市海淀区X层（以下简称“涉诉房屋”）的租赁事宜进行商谈，2021年6月11日，我公司与房车宝公司正式签订《租赁合同》及《补充协议》，合同约定租赁建筑面积为3650平方米，用于办公使用；租赁期限自2021年6月1日起至2026年7月31日止；租金单价：6.3元/平方米/天；租金及支付方式为签订本合同之日起5日内一次性向甲方支付履约保证金，应每6个月支付一次房屋租金，首期租金应于补充协议签订之日起30日内支付，支付租金金额为人民币4196587.5元。《租赁合同》第八章及第十章对相关条款进行了约定。合同签订后，房车宝公司于当日向我公司支付履约保证金1398862.5元。其后房车宝未能按《租赁合同》及《补充协议》约定于2021年7月11日前支付首期租金。2021年8月2日，房车宝公司向我公司发出《沟通函》，希望与我公司协商沟通对本次租赁的建筑区域进行部分变更事宜，希望双方另行签订补充协议。2021年8月5日，我公司向房车宝公司回复《关于变更房屋租赁面积《沟通函》的复函》，明确房车宝公司未按约定支付租金已经构成违约，同时愿意配合房车宝公司寻找新的承租方，但在新的承租方正式承接前，房车宝公司应按合同约定支付首期租金及其他费用。2021年8月13日，我公司向房车宝公司发出《法务函》：明确截至发函日，房车宝公司已拖欠租金、水费、电费、其他费用超过30日，按照《租赁合同》第8.2条、第10.1条约定，现没收履约保证金1398862.5元，并请5日内重新补足履约保证金，支付首期租金4196587.5元，承担违约金713419.86元（自7月11日起，每日按拖欠金额的5%计算）。若未按期履行给付义务，**天成公司将考虑按照《租赁合同》第10.1条采取断水断电措施。2021年8月17日，房车宝公司向我公司回复《关于房屋租金支付事宜《法务函》的复函》：告知租金预计于2021年8月28日前进行支付，并希望**天成公司免除罚则部分款项。2021年8月20日，我公司向房车宝公司发出《复函》：如在2021年8月28日前（含当日），房车宝公司一次性支付首期租金4196587.5元及利息21，991元，我公司即视为房车宝公司履行支付首期租金的付款义务，并免除逾期支付的违约责任。如在2021年8月28日前（含当日），房车宝公司未履行支付义务，我公司将严格按照租赁合同及补充协议向房车宝公司追究违约责任。其后房车宝公司并依旧未按期支付租金。2021年11月15日，我公司向房车宝公司发出《合同解除通知函》。截止起诉前，房车宝公司依旧未按期支付租金及违约金。故诉至法院。 房车宝公司辩称，合同解除时间应该是2021年9月3日，我方证据4中，我方人员和**天成公司对接人的微信聊天记录，我们告知他们9月3日搬走了。具体为何搬离的原因我不太清楚。租金我方是未支付过，但付过保证金。租金我方同意从2021年6月1日支付至9月3日总计2184525元，应扣除之前的保证金，不同意支付利息，双方约定的违约金过高，要求法院酌减，律师费不同意支付。 本院经审理认定事实如下：2021年6月11日，**天成公司（出租方、甲方）与房车宝公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定房车宝公司承租涉案房屋用于办公使用，租赁建筑面积为3650平方米，租赁期自2021年6月1日至2023年7月31日，其中2021年6月1日至2021年7月31日为免租装修期，2021年8月1日为起租日；租金6.3元/平方米/天，乙方应于签订本合同之日起5日内一次性向甲方支付履约保证金1398862.5元，如在承租期间乙方无违约情形，该保证金待乙方退租后，退还乙方；乙方应于签订本合同之日起5日内一次性向甲方支付首期租赁房产租金2098293.75元。该合同第8.2条约定，乙方逾期支付租金或履约保证金超过30日的，甲方有权单方面提前终止合同，对于乙方交纳的履约保证金不予退还，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。该合同第10.1条约定，如乙方未能按合同约定，如期足额向甲方交纳租金或其他应付费用，自逾期付款之日起，每逾期1天，甲方有权按拖欠金额的千分之五的标准向乙方收取违约金，逾期超过15日以上的，甲方有权采取停止供电、供水及其他适当措施。同日，双方签订《补充协议》，约定租赁期限自2021年6月1日至2026年7月31日，其中2021年6月1日至2021年7月31日为免租装修期，2021年8月1日为起租日，乙方应每6个月向甲方支付一次房屋租金，首期租金应于本协议签订之日起30日内支付。合同签订后，**天成公司向房车宝公司交付了房屋，房车宝公司足额支付了履约保证金，未按约在2021年7月11日之前支付首期租金。 2021年8月2日，房车宝公司向**天成公司发《沟通函》，主要内容为根据公司实际业务情况，希望与**天成公司公司协商沟通对本次租赁的建筑区域进行部分变更事宜，希望双方另行签订补充协议。2021年8月5日，**天成公司向房车宝公司发《关于变更房屋租赁面积<沟通函>的复函》，明确房车宝公司未按约定支付租金已经构成违约，同时表示愿意配合房车宝公司寻找新的承租方，但在新的承租方正式承接前，房车宝公司应按合同约定支付首期租金及其他费用。 **天成公司称，按照合同第8.2条约定，房车宝公司未按期支付租金的，**天成公司有权单方解除合同，故公司在2021年11月15日通过邮寄、微信以及留置送达等方式向房车宝公司送达解除函，并于2021年11月15日收回房屋，双方合同应于2021年11月15日解除。房车宝公司称其在2021年9月3日搬走，双方合同应于2021年9月3日解除，并提交微信记录，欲证明公司在当日给**天成公司发微信“周总，我们9月3日也就是今天就正式搬走退租了，后续未尽事项随时沟通联系”，就此，**天成公司不认可，亦不认可房车宝公司当时已搬出。房车宝公司称，当时搬走的证据只有微信记录，是否交接不清楚。至于未付租金的原因，房车宝公司称公司经营状况不好，并提交腾讯新闻截图、社保缴纳凭证、财务报表等证据。 就房车***的履约保证金，房车宝公司称应在租金中予以抵扣。**天成公司称按照合同约定，房车宝公司逾期支付租金，故履约保证金不应退还，作为违约金的一部分，同时，**天成公司称因合同约定的违约金标准过高，故对于违约**以酌减，除去不退还履约保证金外，另按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算违约金。就**天成公司的损失情况，该公司称涉案房屋是自有产权，存在房屋空置期的损失。就**天成公司主张的律师费，其称按照合同约定，房车宝公司违约的，**天成公司有权要求赔偿其遭受的一切损失，该损失理应包括律师费。 本院认为，**天成公司与房车宝公司依法建立房屋租赁合同法律关系，其合同内容未违反国家效力性、强制性法律规定，依法具有法律效力，双方均应遵守执行。合同签订后，**天成公司已向房车宝公司交付房屋，房车宝公司未按期支付租金，**天成公司有权依照双方合同约定，行使提前解除合同权利并收回房屋，现**天成公司提交证据，证明在2021年11月15日行使提前解除合同的权利，故本院对于该公司要求确认双方合同于2021年11月15日解除的诉讼请求依法予以支持。房车宝公司称其于2021年9月3日搬走、双方合同于2021年9月3日解除，但其仅提交微信记录，未提交充分的证据证明当日已经搬走并与**天成公司交接房屋，故本院对房车宝公司的主张依法不予采信。 房车宝公司未按期支付租金的行为构成违约，故**天成公司除有权要求房车宝继续支付租金外，有权要求房车宝公司承担违约责任。就租金支付的金额，房车宝公司认为应支付2021年6月1日至2021年9月3日期间的租金，**天成公司认为应支付2021年6月1日至2021年11月15日期间的租金，结合前述本院确定的合同解除的时间，本院对**天成公司的诉讼请求依法予以支持。就违约金，考虑到双方违约金标准约定过高，**天成公司未提交相关证据证明其损失情况，故本院综合合同履行情况、损失情况，按照公平原则和诚实信用原则，对违约**以酌减，确定违约金为80万元，对**天成公司主张的履约保证金作为违约**以全部没收、以及另支付利息作为违约金的主张不予支持。故对于履约保证金，其中80万元作为违约金不予退还，剩余598862.5元直接抵扣房车宝公司应付的租金。对于**天成公司主张的律师费，该费用并非诉讼所必须支出的费用，且双方在合同中并未明确对该费用进行约定，且**天成公司主张该费用系损失的一部分，而本院亦判决房车宝公司支付了违约金，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，本院判决如下： 北京房车宝信息科技有限公司与北京**天成科技股份有限公司签订的《租赁合同》以及《补充协议》于2021年11月15日解除； 北京房车宝信息科技有限公司于本判决生效后七日内支付北京**天成科技股份有限公司租金3264297.5元； 驳回北京**天成科技股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38105.28元（北京**天成科技股份有限公司已预交），由北京**天成科技股份有限公司负担487.28元，已交纳，由北京房车宝信息科技有限公司负担37618元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。 审判员　卢　秋 二〇二二年十一月二十九日 书记员　***