新疆优游水智能文化传播有限公司、新疆炼化建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）新02民终74号

上诉人（原审被告）：新疆优游水智能文化传播有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区天津路396-9-D3号。

法定代表人：刘剑，系该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：赵爽，新疆独山子西宁路街道法律服务所法律服务工作者。

被上诉人（原审原告）：新疆炼化建设集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区油城路26号。

法定代表人：王启明，系该公司董事长兼总经理。

委托诉讼代理人：华秀礼，系该公司法律事务主管。

委托诉讼代理人：寸学军，系该公司副总经济师。

上诉人新疆优游水智能文化传播有限公司（以下简称优游公司）因与被上诉人新疆炼化建设集团有限公司（以下简称炼建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院（2021）新0202民初906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人优游公司的法定代表人刘剑及委托诉讼代理人赵爽，被上诉人炼建公司的委托诉讼代理人华秀礼、寸学军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

优游公司上诉请求：撤销一审法院判决并依法驳回炼建公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院认定优游公司未提供因疫情防控措施导致其经营困难或营业收入明显减少的证据有误。本案中，炼建公司因疫情期间的房租迟延缴纳而诉至法院，以此作为优游公司的违约行为并要求解除合同。迟延交付房租正是全国新冠疫情解封后（2020年4月），2020年7月新疆地区又遭遇了疫情，各行各业再次陷入了暂停营业状态。一审法院没有严格审查承租人违约行为的时间及节点，即未按时支付租金的行为发生在疫情前和后，对于疫情发生之后的违约行为，应当按照不可抗力，免除违约责任。二、一审法院对于一审期间的答辩意见及适用的法律一概不予审理错误。本案纠纷产生的时间及违约的事实并非恶意为之，只要承租人在疫情结束后，继续履行合同且补交房租，使合同目的实现，从鼓励交易的合同精神以及疫情防控的客观现实出发，对于因疫情防控期间未按时支付房租的行为，不宜认定为根本违约，进而解除合同，这与“轻微违约不可解除合同”的精神相契合。

炼建公司辩称，1．双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，该合同第4.2.1条款明确规定了优游公司应于2021年5月1日前，向炼建公司支付2021年度至2022年度租金360，000元，其中2021年5月1日以前支付180，000元，6月1日前支付185，000元。优游公司实际向炼建公司支付的时间和价格都构成了事实违约，应于6月1日支付的185，000元实际支付时间是2021年10月15日支付100，000元，11月2日支付了100，000元，再次构成了严重的违约事实。房屋租赁合同第7.1条款载明，超过4.2条付款约定10日则视为违约，出租人可以采取任何措施收回房屋。2．优游公司在2018年至2019年度没有发生疫情也未按时支付租金，经多次催要无果，只能诉至法院。即使有了一、二审生效判决，优游公司仍未按时支付2018年至2019年度的租金，炼建公司无奈通过法院申请强制执行。3．涉案房屋2019年至2020年租金360，000元，优游公司均未按时支付，炼建公司再次通过司法途径进行救济。考虑到疫情影响，经独山子区人民法院四次调解，双方达成协议：（1）减免租金3.5万元；（2）同时减免2020年9月30日以前的利息2.7万元；（3）同意优游公司将2020年至2021年度的租金分三次向炼建公司支付，其中两次违约；（4）仅于优游公司多次违约，炼建公司才要求与优游公司解除租赁合同。4．优游公司用疫情的原因为幌子恶意拖欠租金并享有房屋租赁的权利。综上，请求二审法院驳回其上诉请求，维持原判。

炼建公司一审法院起诉请求：判令解除双方当事人的房屋租赁合同并由优游公司负担水、电、物业费等费用。

一审法院认定事实：2020年初，优游公司与炼建公司签订《房屋租赁合同》一份，主要内容约定“出租方（甲方）炼建公司将其所有的，位于独山子区大庆路与南京路交汇处房屋的一层部分及二、三层整体出租给承租方（乙方）优游公司，租期自2020年4月1日至2026年3月31日。约定租金及押金的数额：2020年4月1日至2021年3月3日租金为330，000元，2021年4月1日至2022年3月31日的租金为36，500元，……。乙方须交付房屋租赁押金，金额为18，000元，乙方于2021年1月31日前交付押金。乙方租赁到期如不再续租，双方对房屋验收合格后，甲方将租金如数退还乙方。水、电、暖、物业等费用由乙方自行承担。关于支付租金的期限，双方约定，2020年4月1日至2021年3月31日的租金为330，000元，乙方于2021年1月31日前支付110，000元，于2021年2月28日前支付110，000元，于2021年3月31日前支付租金110，000元；2021年4月1日至2022年3月31日的租金为365，000元，乙方应于2021年5月1日支付180，000元和6月1日支付185，000元。后每年4月1日前支付下年年度租金。关于违约责任，双方约定超过约定付款时间10日，则视为承租方违约，甲方可采取任何措施收回所租赁房屋，并终止原甲方允许一方可以转租的授权，由此承租人及转租户不能向甲方提出任何索赔和任何要求。所有责任与甲方无关。”上述合同生效后，关于2021年4月1日至2022年3月31日的租金365，000元给付情况：优游公司分别于2021年9月1日支付100，000元、于9月22日支付65，000元、于11月2日支付100，000元、于11月15日支付100，000元。一审法院认为，本案中，对于2021年4月1日至2022年3月31日的租金交付，优游公司应当按照约定于2021年5月1日支付租金180，000元，实际分别于2021年9月1日和9月22日共交付16.5万元；应当于2021年6月1日支付租金18.5万元，实际于2021年11月2日、2021年11月15日共支付20万元。优游公司辩解因疫情防控措施导致其不能正常经营，从而不能按期支付租金。对此主张，优游公司未提供因疫情防控措施导致其经营困难或营业收入明显减少的证据，应当对此承担举证不能的后果。炼建公司依据合同约定，起诉要求与优游公司解除房屋租赁合同符合法律规定，予以支持。关于水、电、暖、物业等费用，炼建公司主张“水、电、物业费等费用以实缴为主”属主体不符，诉求不明，按照双方合同约定，水、电、暖、物业等费用应当由优游公司承担，相关费用应由有关债权主体主张，如炼建公司因此产生垫付责任，则应在相关法律事实发生后可另行处理。一审法院遂依法判决：解除炼建公司与优游公司的房屋租赁合同并驳回炼建公司的其他诉讼请求。

二审诉讼中，优游公司提供了以下证据：证据一、涉案房屋产权证书，拟证实涉案诉争房屋资产类别是国有资产，应当按照国家的相关政策，对于租金进行减免；证据二、克拉玛依市独山子区市场监督管理局出示的《情况说明》一份，拟证实在2020年1月26日至2020年3月9日，2020年7月27日至2020年8月28日新冠疫情期间，优游公司没有正常营业；中国建设银行自2020年11月1日至2022年3月期间流水记录一份，拟证实在此期间因公司没有正常营业，在没有收入的同时从该账户中还向炼建公司正常支付了租金。证据三、关于应对新冠肺炎疫情的相关政策以及指导意见：（一）关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体户缓解房屋租金压力的指导意见，拟证实2020年5月9日国家发改委等八部委发布指导意见，实施房屋租金减免，指出对承租国有资产房屋出现困难的免除房屋租金，要确保免租惠及最终承租人。（二）独山子区落实自治区28条政策，拟证实独山子区为落实新疆维吾尔自治区因疫情帮扶政策第17条中关于落实中小微企业和个体工商户房屋租金减免政策，同样对承租国有资产类经营性房产或摊位的，免除2020年上半年租金。（三）2020年8月26日新疆维吾尔自治区人民政府新闻办公室工作新闻发布会提出中小微企业和个体工商户承租国有资产经营用房，自7月起免收3个月租金。（四）关于疫情独山子减免房租的倡议书。证明2020年8月31日由独山子区市场监管局、独山子区商务局、独山子区工商联和独山子区私个协会联合发布的关于疫情期间减免独山子区房租的倡议书，要求大家积极响应政府号召，继续为承租户减免或缓收房屋租金。（五）优游公司召集其他同行业出具的证明，证实2020年1月至2020年10月期间，以及2021年整年期间，五次因新冠疫情防控造成的托育行业以及教培行业整体行业处于停业封控的状态。有各个商户盖章以及法人的签字。经炼建公司质证认为，优游公司疫情导致封闭事实证据是一审结束后搜集的，对房屋产权证的真实性和合法性认可，但与本案无关联性。炼建公司是改制企业，在疫情期间同样也遭受了前所未有的困难，疫情期间也停工停产，炼建公司在册职工1000余人，也需要国家政策的支持和帮扶。关于租金减免的问题，炼建公司已对部分租金和利息进行了减免，优游公司提供的银行流水不能实际证明收入减少。上述证据经本院审核认为，优游公司提交的上述证据，其内容与涉案延迟支付租金的事实不符，与涉案待证事实即优游公司是否根本违约的关联性不予采信。

本院二审审理，查明的事实与一审法院认定的事实一致，故对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，依法成立的租赁合同受法律保护。本案中，炼建公司与优游公司平等协商一致，炼建公司将其所管理使用的房屋出租给优游公司正常经营使用并签订书面《房屋租赁合同》，其内容不违反法律法规禁止性规定，双方当事人意思表示真实，属于有效合同。双方当事人均应依合同约定全面积极履行各自义务，否则将承担相应的法律责任。双方当事人对2018年至2021年合计支付房屋租金数额1，050，000元、炼建公司减免35，000元房屋租金的事实以及优游公司多次未按合同约定迟延支付租金的行为双方无异议，对此本院亦予以确认。本案的争议焦点是：优游公司迟延支付租金是否构成根本违约，涉案《房屋租赁合同》可否解除。

首先，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三、四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”及第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之效力性条款规定，因承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金超过合理期限时，出租人有权行使解除权。根据双方当事人合同约定内容即超过约定付款时间10日，则视为承租方违约，出租人可采取任何措施收回所租赁房屋，以及优游公司作为承租人并非仅在疫情期间未按合同约定支付租金，即使在2018年至2019年度没有发生疫情期间，亦未按合同约定支付租金的实际情况，其行为必然造成炼建公司期待利益一定损失。尤其，在双方当事人诉讼过程中，经一审法院多次调解并达成协议后，优游公司仍未按调解协议时间履行主要义务，优游公司违反诚信原则且已构成根本违约。现炼建公司失去信赖，按合同约定行使解权的条件成就。一审法院依上述理由解除案涉《房屋租赁合同》并无不当。

其次，虽然有关新冠肺炎疫情的相关政策，要求帮扶服务小微企业和个体户缓解房屋租金压力，但并非无原则地进行减免租金，更不能对国有企业的合法利益置之不理，理应公平合理地同等保护。承前所述，本案中，炼建公司已减免了部分租金，优游公司仍然辩解疫情导致其资金周转困难，故而迟延支付租金合理的主张不符合上述查明事实。优游公司提供的证据均不能有效证明其依合同约定全面履行主要义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之效力性条款规定，当事人对自己的诉求主张或抗辩事实均有责任在举证期限内提供客观、合法、真实有效的证据予以佐证。本案中，优游公司对其不能全面履行合同主要义务的主张所依据的事实，不能提供有效证据加以证明，故其负有举证不能的后果。一审法院认定本案《房屋租赁合同》因承租人优游公司根本违约而解除，依据公平原则，合理确定双方当事人应承担的责任得当。

综上，优游公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。据此，一审法院认定事实清楚，适用法律及处理结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十六条第一款、第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费70元，由上诉人新疆优游水智能文化传播有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　　　 耀　　　 军

审判员　    莱提排伊米提

审判员　        魏 艳 美

二〇二二年五月十日

书记员　     　　  孙 娟