新疆优游水智能文化传播有限公司、新疆炼化建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新02民终389号 上诉人（原审原告）：新疆优游水智能文化传播有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。 法定代表人：**，该公司董事长兼总经理。 被上诉人（原审被告）：新疆炼化建设集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡新飙，男，该公司员工。 上诉人新疆优游水智能文化传播有限公司（以下简称优游公司）因与被上诉人新疆炼化建设集团有限公司（以下简称炼建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院（2022）新0202民初253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月20日立案后，依法组成合议庭，于2022年1月4日对本案进行了询问，上诉人优游公司之法定代表人**，被上诉人炼建公司之委托诉讼代理人胡新飙、**到庭参加了询问。本案现已审理终结。 优游公司上诉请求：请求撤销（2022）新0202民初253号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定优游公司要求炼建公司对于无权处置部分出租所受租金返还的诉求是重复起诉，该面积争议已经一审法院（2019）新0202民初27号、克拉玛依市中级人民法院（2019）新02民终437号判决认定。优游公司认为，在审理该案时一、二审法院、优游公司均不知在炼建公司出租的面积中包含案外人的房屋面积，炼建公司也隐瞒了该事实，从而影响判决结果，造成案外人和优游公司的利益受损，炼建公司应将本不属于自己，并且没有权利出租的房屋面积已收租金退还游优公司，用于缴纳给案外人。二、一审法院认定优游公司要求炼建公司退还2020年的租金270，000元的起诉构成重复诉讼，（2020）新0202民初228号民事调解书已对该部分债权债务予以确认，一审法院不宜再受理。优游公司认为，双方自2019年起围绕该租赁房屋多次诉讼，炼建公司多次隐瞒事实真相。（2020）新0202民初228号民事调解书正是在炼建公司隐瞒国企身份和国有房屋性质的前提下达成的，该调解书存在错误和漏洞，应当予以纠正，而不是用来佐证现在的案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定，本案并不属于重复诉讼，一审法院适用法律错误。三、优游公司要求按照国家政策减免2022年度三个月的租金91，250元，应当予以支持。理由，一是虽然炼建公司向法院起诉要求解除合同，但继续向优游公司收取租金，并出具发票，而且在2022年3月底通知上诉人缴纳2022-2023年度租金，这些行为说明其有继续履行合同的意思表示。二是根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中关于合同案件的审理规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。一审法院对炼建公司解除租赁合同的请求予以支持，明显和最高人民法院的指导意见不符。三是根据国家发改委发布的文件，炼建公司理应按照国家政策减免2022年度三个月租金，优游公司也符合减免条件，但炼建公司没有减免租金，反而要求解除合同，于法无据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审，维护优游公司的合法权益。 炼建公司辩称，请求二审法院驳回优游公司的上诉，维持原判。事实与理由，1．关于优游公司诉称炼建公司出租的涉案房屋的面积中包含案外人的房屋面积，炼建公司隐瞒了该事实的问题。（2019）新0202民初27号民事判决书、（2019）新02民终437号民事判决书、（2021）新0202民初906号民事判决书、（2022）新02民终74号民事判决书均已认定，炼建公司所出租的涉案房屋，从2018年双方当事人《谈判记录》《房屋租赁合同》就载明租赁房屋的范围为“一层部分以及二、三楼整体”，租金360，000元／年，每两年增加5，000元，并非按面积计算租金。优游公司在租房时对租赁物进行了多次实地勘察，还进行了装修，不存在炼建公司欺骗、隐瞒的问题。一审法院为了公正、公平，庭审后组织合议庭成员和当事人双方到涉案房屋现场进行勘察，优游公司所谓的“三方忽略了涉案房屋包含炼建公司无权处置的面积问题”，属于重复诉讼。2．关于优游公司认为炼建公司应退还优游公司2020年租金270，000元的问题。独山子区人民法院（2020）新0202民初228号民事调解书对该部分债权债务予以了确认，且优游公司在调解书生效后已经履行完毕，不存在退还的问题。3．关于优游公司称炼建公司隐瞒事实真相、诱导其签订合同、隐瞒国企身份等达到多收租金目的的问题。这个问题在前述的四份判决书中均已认定。同时，炼建公司在法庭调查时提交一份新证据（2022）新民申1709号民事裁定书，证实炼建公司没有隐瞒真相、没有隐瞒身份，没有诱导优游公司。优游公司作为承租人应在签订合同前尽到审慎义务，双方自2018年建立租赁合同关系至案涉合同解除前，使用涉案房屋期间对该房屋没有提出异议。4．关于优游公司要求减免2022年度三个月租金91，250元的问题。 涉案房屋租赁合同已于2022年1月解除，按照判决优游公司应支付的是2021年4月1日到2022年3月31日这个年度的租金。合同解除后优游公司理应无条件将房屋退还炼建公司，但优游公司无理霸占炼建公司的房屋，炼建公司要求优游公司支付2022年4-6月非法占用房屋使用费并无不妥，也不是炼建公司与优游公司继续履行合同的意思表示。这个问题在（2022）新民申1709号民事裁定书中也给予了认定。5．关于优游公司请求减免疫情期间租金的问题。一审中炼建公司向法庭提交了（2020）新0202民初字228号民事调解书、（2022）新02民终74号民事判决书，二审中提交的（2022）新民申1709号民事裁定书。证明炼建公司已按要求履行了国家相关政策，对优游公司给予了减免部分房租和延期支付租金的优惠。按照国家、自治区缓解房屋租赁压力的指导意见第十条明确载明，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则，出租人可适当减免或延期收取租金。事实上优游公司只主张减免房租的权利，不履行诚实、守信、按时支付房租的义务；（2020）新0202民初字228号民事调解书，是在法院主持下双方自愿达成的协议，实现了优游公司主张减免房租的权利，但优游公司却未按约定履行及时支付租金的义务；国家和自治区明文规定是“适当”减免，而非全部、足额减免。炼建公司已减免优游公司2020-2021年度房屋租金35，000元和利息27，700元，并同意后期租金分期支付，做到了响应国家减免租金和延期收取租金的政策要求。综上，优游公司只想享有权利不想履行该有的义务，在炼建公司给予其租金减免和延期支付的优惠后，并不念炼建公司之好，反而歪曲事实、得寸进尺，拒不执行生效法律判决文书，重复诉讼，浪费司法资源，故意拖延时间，严重损害了炼建公司的合法权益。 优游公司向一审法院起诉请求：1．判令炼建公司退还房租17，709.08元（360，000元／1584m²×19.48m²=4，427.27元×4年）；2．判令炼建公司退还应减免的房租361，277元。 一审法院认定事实：2018年1月18日，炼建公司与优游公司签订《谈判记录》一份，就炼建公司所有的，位于克拉玛依市独山子区十一区大庆路19栋13号达成租赁协议，该涉案房产建筑面积为1584.35㎡，分户平面图四层。《谈判记录》载明：该房屋位于独山子区大庆路与南京路交汇处，面向北侧，房屋为框架结构，分为三层，租赁范围为：一层部分以及二、三层整体，面积为2131㎡。租赁价格第一年为360，000元（含税），以后每两年增加5，000元，租赁期限为8年，租赁费计算起始日为2018年4月1日。租赁费的交付期限：2018年4月1日前支付180，000元，2018年7月30日前支付180，000元，以后每年租赁费在4月1日前全额支付。2018年2月26日，优游公司收到上述房屋的钥匙后开始装修，并在该楼的四层加盖了彩钢房。装修完毕之后，优游公司将上述房屋用于经营母婴店和早教中心。2018年4月9日，根据优游公司申请，炼建公司向优游公司出具转租授权书一份，载明：授权单位（甲方）：炼建公司；被授权人（乙方）：优游公司；本授权宣布：甲方将独山子大庆东路19号综合商业服务楼出租给乙方，租期8年，授权乙方有权将该租赁物转租。转租范围：独山子大庆东路19号地上三层；转租用途：商业用途。转租期限：自2018年4月10日至2026年4月9日，转租期满后，双方可在合同续签的基础上协商转租期的延长，或重新授权。甲方同意乙方转租后不干涉承租方的经营活动。本授权书自委托人签字或**后生效。炼建公司在“授权单位处”**。之后，优游公司将上述房屋部分转租他人用于经营母婴店等。自2019年开始，双方因优游公司迟延支付租金产生纠纷，炼建公司先后三次起诉至一审法院。1.2019年1月14日，因优游公司未缴纳2018年度租金，炼建公司诉至一审法院，优游公司以面积不符为由提出抗辩，一审法院于2019年7月1日作出（2019）新0202民初27号民事判决，判令优游公司向炼建公司支付租金360，000元。优游公司不服判决，上诉至克拉玛依市中级人民法院。该院以（2019）新02民终437号民事判决，认定涉案房屋是双方当事人认定的特定房屋，租赁费标准为360，000元，租赁费的期限随租赁年限的增加而变化，并非根据租赁房屋的面积大小计算得出；认为《转租授权书》载明的出租范围亦未明确具体的房屋面积，优游公司在2018年3月起即开始对涉案房屋装修，其作为承租人未在合理期限内提出异议，又将涉案房屋的部分进行转租，优游公司以约定合同面积与实际面积不符为由主张减付租金于法无据，判决驳回优游公司的上诉，维持原判。2．因优游公司未向炼建公司支付2019年度、2020年度租金，2020年7月6日，炼建公司诉至一审法院，请求解除与优游公司之间的房屋租赁合同，返还房屋，并要求优游公司支付2019年4月1日至2020年9月30日的租金512，083.35元、利息27，331.88元。经一审法院主持调解，当事人自愿达成如下协议：一、被告新疆优游水智能文化传播有限公司向原告新疆炼化建设集团有限公司支付租金690，000元（2019年4月1日至2021年3月31日），分别于2020年12月10日之前给付360，000元（已支付）；2021年1月31日之前给付110，000元，2021年2月28日之前给付110，000元；2021年3月31日之前给付110，000元。二、若被告新疆优游水智能文化传播有限公司未按期履行上述任意一笔付款义务，则原告新疆炼化建设集团有限公司向法院申请强制执行剩余款项及违约金60，000元。该调解书生效后，因优游公司未按期履行调解书所确定的租金数额，也未支付违约金，炼建公司就该60，000元违约金向一审法院申请强制执行。3.2021年12月2日，炼建公司因优游公司未按时交纳2021年4月1日至2022年3月31日期间的房租再次向一审法院提起诉讼，要求解除其与优游公司的房屋租赁合同。优游公司辩称因疫情造成其经营困难，要求按照最高人民法院《关于依法审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）：“承租房屋由于疫情或者疫情防控措施导致承租人的资金困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持”的规定驳回炼建公司解除合同的请求，因优游公司未提供相关证据证实其因疫情或者疫情防控措施导致资金困难或营业收入明显减少，一审法院未予采信其辩解理由，判决解除双方的租赁合同。优游公司不服判决提出上诉。在二审诉讼中，优游公司提交了涉案房屋产权证书、独山子区市场监督管理局出示的《情况说明》一份、中国建设银行自2020年11月1日至2022年3月期间流水记录一份、各级政府部门应对新冠肺炎疫情的相关政策以及指导意见、优游公司召集其他同行业出具的证明等，拟证实2020年1月至2020年10月期间，以及2021年整年期间，优游公司因疫情无法正常经营。克拉玛依市中级人民法院认定，优游公司提交的上述证据内容与涉案延迟支付租金的事实不符；对涉案待证事实即优游公司是否根本违约的关联性不予采信；认为炼建公司已经减免了部分租金，优游公司仍然辩解疫情困难导致其资金周转困难，故而迟延支付租金不符合事实。认为优游公司提供的证据不能证明其已全面履行合同主要义务，负有举证不能的后果，据此驳回上诉，维持原判。2022年5月6日，优游公司起诉至一审法院，要求炼建公司退还其缴纳的2019至2020年度九个月、2022年三个月的租金共计361，250元；要求炼建公司退还多收的19.48平方米租金17，709.08元。2022年6月1日，优游公司向一审法院申请诉讼财产保全，请求对炼建公司名下价值378，959.08元财产予以保全，优游公司为此交纳了诉讼保全费2，414.8元。对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于优游公司起诉要求炼建公司返还19.48平方米租金是否构成重复起诉。一审法院认为，经过现场勘验，双方所争议的该部分面积为19.574平方米。优游公司提交的《房屋租赁合同》所附示意图中虽然包含有该部分面积，但该面积争议已经一审法院（2019）新0202民初27号、克拉玛依市中级人民法院（2019）新02民终437号判决认定。生效判决确认，涉案房屋租赁合同约定租赁范围为该建筑“一层部分以及二、三楼整体”，租金以360，000元起按年计算，每两年增加5，000元，并非按面积计算租金，故优游公司主张房屋租赁合同面积存在19.48平方米误差，要求炼建公司返还该部分租金的诉求属于重复起诉。二、关于优游公司起诉炼建公司退还361，277元租金是否应得到支持一审法院认为，该部分诉求分为两个部分：1．优游公司主张退还2020年的租金270，000元是否构成重复起诉。一审法院认为，由于克拉玛依市独山子区人民法院（2020）新0202民初228号民事调解书已对该部分债权债务予以确认，且优游公司在调解书生效后已经履行完毕。优游公司以有关政策文件为依据起诉要求退还租金属于重复起诉，一审法院不宜受理。2．优游公司要求减免2022年三个月的租金91，250元是否应得到支持。一审法院认为，优游公司要求炼建公司按照相关政策文件减免2022年三个月的租金的主张无事实依据和政策依据。炼建公司因优游公司迟延缴纳2021年4月1日至2022年3月31日的房屋租金，根据合同约定“超过付款约定时间10日，则视为承租方违约，甲方可采取任何措施收回所租赁房屋并终止原甲方允许乙方可以转租的授权……”，于2021年12月2日诉至一审法院要求解除房屋租赁合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。炼建公司向法院起诉要求解除合同应视为通知行为。故自炼建公司向法院起诉，一审法院向优游公司送达起诉书之日应视为通知到达，双方的房屋租赁合同解除。自合同解除之日至返还房屋，优游公司应向炼建公司支付占有、使用房屋期间的相关费用。即使按照相关文件精神，2022年减免三个月租金也应当本着公平合理的原则，按照全年承租十二个月减免三个月的比例，即按照四分之一比例的原则，优游公司仅预付了三个月租金，也仅能要求返还四分之三个月即22.5天的租金。双方合同解除后，优游公司预付的租金应当折抵房屋使用费。依据法律规定，房屋租赁合同自一审法院向优游公司送达起诉书之日既已解除，优游公司主张的三个月租金发生在租赁合同解除之后，故优游公司要求按照租赁关系享受2022年租金减免政策即无事实根据也无法律依据。一审法院认为，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。优游公司起诉要求炼建公司返还19.48平方米的租金17，709.08元、减免2020年租金270，000元的诉求与生效裁判冲突，构成重复起诉，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院也无权管辖，一审法院对该部分起诉予以驳回；优游公司与炼建公司解除租赁合同关系后，优游公司继续占有、使用涉案房屋应当交纳占有、使用费，其主张减免2022年租金91，250元无事实依据和法律依据，一审法院对该部分诉讼请求亦不予支持。综上所述，依据相关法律规定，判决：一、驳回新疆优游水智能文化传播有限公司要求新疆炼化建设集团有限公司返还2022年租金91，250元的诉讼请求。二、驳回新疆优游水智能文化传播有限公司其他部分的起诉。案件受理费6，984.39元，由新疆优游水智能文化传播有限公司负担1，681.66元（已交纳），退还新疆优游水智能文化传播有限公司诉讼费5，302.73元。保全费2，414.8元由新疆优游水智能文化传播有限公司负担（已交纳）。 本院二审期间，被上诉人炼建公司提交一份新证据，新疆维吾尔自治区高级人民法院（2022）新民申1709号民事裁定书，拟证实：1．炼建公司没有隐瞒真相和身份，诱导优游公司签订合同；2．炼建公司已按要求履行国家政策对优游公司减免了部分租金和延期支付租金的优惠；3．涉案房屋租赁合同已于2022年1月解除，优游公司无理霸占该房屋，炼建公司要求优游公司支付2022年4-6月占用房屋费用是合理的。优游公司质证认为，这份证据与本案没有直接关联性。本院经审查认为，该证据的真实性、合法性、与本案的关联性本院予以确认。 本院查明的事实与一审法院认定事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2022年9月1日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2022）新民申1709号民事裁定书，驳回优游公司的再审申请。 本院认为，本案双方争议的焦点是：1．上诉人优游公司认为被上诉人炼建公司租赁房屋包含并隐瞒了案外人所有的面积，请求退还该部分房屋租金的事实和法律依据；2．上诉人优游公司要求被上诉人炼建公司减免2020年租金270，000元的事实和法律依据，即优游公司的此项诉求是否构成重复起诉；3．上诉人优游公司要求被上诉人炼建公司减免2022年租金的事实和法律依据。 第一个争议焦点，关于上诉人优游公司认为被上诉人炼建公司租赁房屋包含隐瞒了案外人所有的面积，并要求退还该部分房屋租金的事实和法律依据。本院认为，第一，自2018年1月双方签订房屋租赁合同至本案诉讼前已经四年，期间因合同履行问题产生纠纷多次进行诉讼，在法院判决双方解除合同之前优游公司从未提出该问题，对租赁范围亦未提出异议；第二，双方签订的房屋租赁合同第一条，房屋的基本情况载明：“该房屋位于独山子区大庆路与南京路交汇处，面向北侧，房屋为框架结构，分为3层，租赁范围为：一层部分及二、三层整体”。优游公司所称的案外人所有的房屋面积应该位于一层，但合同中约定的租赁房屋的具体面积是多少并不明确，全部租金数额并没有按照房屋面积计算。同时优游公司也没有提交相应的证据证实炼建公司租赁的房屋面积包含案外人所有的部分；第三，本案在审理中，炼建公司提交的新疆维吾尔自治区高级人民法院（2022）新民申1709号民事裁定书可以证实：对优游公司关于“炼建公司未提前告知优游公司案涉租赁房屋中有炼建公司无权处置的案外人房产，致使优游公司在已交纳2018年4月至2022年6月租金的情况下，又向案外人重复支付租金。”问题的再审申诉已被驳回。根据上述分析，可以认定优游公司的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信，对其要求退还该部分房屋租金的主张不予支持。 第二个争议焦点，关于上诉人优游公司要求被上诉人炼建公司减免2020年度租金270，000元的事实和法律依据，即优游公司的此项诉求是否构成重复起诉的问题。优游公司要求减免的2020年度270，000元租金，应在（2020）新0202民初228号案件审理中提出，此前该案经独山子区人民法院调解，优游公司与炼建公司自愿达成协议，至今已经履行完毕，优游公司现在已经丧失了要求炼建公司就2020年度租金再次减免的事实和法律依据，一审法院认定优游公司的该诉求构成重复起诉正确，本院予以确认。 第三个争议焦点，关于上诉人优游公司要求被上诉人炼建公司减免2022年租金的事实和法律依据。根据2022年独山子区受疫情影响的停业事实，不足以构成合同履行障碍，且在时间上达到数月的程度；优游公司据以减免租金的政策文件并非强制性规定，也非迟延履行支付租金的免责事由；根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，优游公司迟延履行合同也不属于不可抗力；根据（2021）新0202民初906号和（2022）新02民终74号民事判决，炼建公司与优游公司的房屋租赁合同已于2022年1月解除，此后双方已不存在租赁关系，优游公司要求炼建公司减免租金没有合同依据，也没有事实和法律依据。一审中优游公司的该项诉讼请求是减免2022年三个月的租金91，250元，二审中变更诉求为减免2022年全年的租金。根据上述分析，无论优游公司主张因疫情影响减免2022年的全部租金还是三个月的租金，其上诉理由均不能成立，上诉请求不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律及判决结果正确，新疆优游水智能文化传播有限公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6，984.39元，由新疆优游水智能文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　吴　婷 审 判 员　*** 二〇二三年二月二日 法官助理　刘　飞 书 记 员　***