新疆优游水智能文化传播有限公司、新疆炼化建设集团有限公司等房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）新02民终388号 上诉人（原审被告）：新疆优游水智能文化传播有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。 法定代表人：**，该公司董事长兼总经理。 被上诉人（原审原告）：新疆炼化建设集团有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡新飙，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：**，男，该公司员工。 原审被告：**，男，1977年11月5日出生，新疆优游水智能文化传播有限公司董事长兼总经理，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。 原审被告：**，女，1981年10月8日出生，新疆优游水智能文化传播有限公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区。 上诉人新疆优游水智能文化传播有限公司（以下简称优游公司）因与被上诉人新疆炼化建设集团有限公司（以下简称炼建公司）、原审被告**、原审被告**房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区克拉玛依市独山子区人民法院（2022）新0202民初427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年12月20日立案后，依法组成合议庭，于2023年1月3日对本案进行了询问，上诉人优游公司的法定代表人**，被上诉人炼建公司的委托诉讼代理人胡新飙、**，原审被告**、**到庭参加了调查。本案现已审理终结。 优游公司上诉请求：撤销（2022）新0202民初427号民事判决书，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定部分事实错误，导致判决不当。一、一审法院判决优游公司向炼建公司返还独山子区大庆路19栋13号房产，并于判决生效后六十日内交付。关于腾退房屋，一审法院都认为应当给予必要的腾退时间，但在判决时却只给六十天时间，不具有合理性，实际情况是1584平方的托育机构光是办理国家备案的相关托育手续就需要三个月，并且新搬迁的场所需要按照国家托育机构的要求进行精装修，还要办理相应的检测、验收等手续，估计还需4-5个月。园所有近千名学生，中间一旦停园会产生不可控的社会不良影响，希望给予最短六个月的腾退时间。二、根据《国家发展改革委等部门做好2022年降成本重点工作的通知》第六条第十九项，降低房屋租金成本。2022年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022年减免6个月，其他地区减免3个月租金。独山子自从2022年10月7日开始封控，10月16日居民可以出门，但至今单位所在的经营场所因配合政府的疫情防控暂停营业。虽然独山子未上报划定为中高风险地区，但所有的疫情防控措施均表明完全符合中高风险地区的界定，应享受减免6个月房屋租金。根据国家发改委等部门在2022年8月29日印发《养老托育服务业纡困扶持若干政策措施》的通知（发改财金【2022】1356号），应免除2022年房屋租金。三、关于支付腾退房屋期间使用费的诉讼请求，一审法院判令优游公司应当向炼建公司支付2022年6月1日至2022年9月9日期间的房屋使用费100，375元，自2022年9月10日至实际返还房屋之日的房屋使用费按照365，000元／年标准计算。一审忽略了一个问题，就是该房屋使用期间的面积里包含第三方的炼建公司无权处置的部分，该面积优游公司已向第三方支付了房租，所以炼建公司收取的房屋使用费应扣除第三方的费用后计算，并且后续的计算标准也应扣除第三方的费用后再计算。四、保全费1，820元不应由本公司全额承担，一审法院对于炼建公司主张**与**对合同之债应承担连带责任的请求不予支持，但炼建公司仍然坚持保全了**和**的个人账户，对其带来了个人权益的损害，炼建公司应承担相应的责任，所以保全费不应全额由优游公司承担。综上，一审判决认定部分事实错误，导致判决不当，恳请二审法院依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。 炼建公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。一、优游公司上诉认为一审法院判决给其60**退房屋的时间不具有合理性，希望给予最短六个月的腾退时间。这是优游公司拒不执行人民法院生效判决，为重复起诉找借口。2022年1月12日，独山子区人民法院作出（2021）新0202民初906号民事判决：“解除原告新疆炼化建设集团有限公司与被告新疆优游水智能文化传播有限公司的房屋租赁合同”。优游公司不服，提起上诉，2022年5月10日，二审法院作出（2022）新02民终74号判决，驳回上诉，维持原判。以上两份判决说明因优游公司的违约，涉案房屋的租赁合同自2022年1月已经解除，优游公司拒不腾退房屋，拖至现在，距生效判决确定的解除合同时间已经12个月了，还要求给予最短六个月的腾退时间，明显是在耍赖，浪费司法资源。发生法律效力的判决，当事人必须履行。优游公司自房屋租赁合同解除之日起，就应该腾退房屋，但其以向自治区高院申请再审为由，拒不返还房屋，给炼建公司造成很大损失。二、优游公司主张炼建公司应该根据国家有关政策文件，免除2022年房屋租金。双方合同已经解除，优游公司无理占用炼建公司的房屋，找各种借口既不腾退房屋，又不缴纳租金，还要求免除2022年租金，明显是恶意诉讼。三、关于优游公司提出涉案房屋面积和费用问题。（2019）新0202民初27号民事判决和（2019）新02民终437号民事判决、（2021）新0202民初906号民事判决和（2022）新02民终74号民事判决均已认定涉案房屋的租赁范围：一层部分以及二、三层整体，并约定了涉案房屋的位置、结构、面积、费用等。涉案房屋是双方认可的特定房屋，不存在一审时优游公司所谓三方忽略了涉案房屋包含炼建公司无权处置的面积问题，炼建公司出租的是涉案房屋“一层部分以及二、三层整体”，不是按平方米收租金的，这个问题上述四份生效判决已经认定。一审中承办法官组织合议庭成员和双方当事人到涉案房屋进行现场勘察，最终认定优游公司属于重复起诉（理由见2022新02**民初253号民事判决书第16页本院认定如下第一条）。四、保全费应由优游公司承担。综上，请二审法院公正判决，驳回上诉人全部诉讼请求，维持原判。 **述称，同意优游公司的意见，答辩意见与优游公司的上诉意见一致。 **述称，同意优游公司的意见，答辩意见与优游公司的上诉意见一致。 炼建公司向一审法院起诉请求：1．判令优游公司、**、**于判决生效后十五日内向炼建公司退还位于独山子区大庆路19栋13号房屋；2．判令优游公司、**、**共同向炼建公司支付房屋使用费100，375元（自2022年6月1日至9月9日，实际使用费及滞纳金按照房屋实际归还日计算）；3．判令**、**对本案承担连带责任。 一审法院认定事实：2018年1月18日，炼建公司与优游公司签订《谈判记录》一份，就炼建公司所有的，位于克拉玛依市独山子区十一区大庆路19栋13号房屋达成租赁协议。租赁价格为第一年为360，000元，以后每两年增加5，000元，租赁期限为8年，租赁费计算起始日为2018年4月1日。租赁费的交付期限为2018年4月1日前支付180，000元，2018年7月30日前支付180，000元，以后每年租赁费在4月1日前全额支付。优游公司、**、**将上述房屋用于经营母婴店和早教中心，并对部分面积进行转租。自2019年开始，双方因优游公司违约未按时支付租金产生纠纷，炼建公司先后三次起诉至法院。2021年12月2日，因优游公司未按时交纳2021年4月1日至2022年3月31日期间的房租，炼建公司再次向法院提起诉讼，要求解除与优游公司的房屋租赁合同。一审法院以（2021）新0202民初906号民事判决判令解除双方的租赁合同。优游公司不服判决提出上诉。2022年5月，克拉玛依市中级人民法院以（2022）新02民终74号民事判决驳回优游公司的上诉，维持原判。合同解除后，优游公司已交纳房屋使用费至2022年6月1日。一审法院认为，结合查明的事实及双方的诉辩主张，对炼建公司的各项诉讼主张评判如下：一、关于优游公司向炼建公司退还房屋的诉讼请求。一审法院认为，发生法律效力的民事判决，裁定，当事人必须履行。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。优游公司自房屋租赁合同解除之日起，就应主动履行腾退房屋的义务。优游公司以向法院申请再审为由拒不返还房屋，应当承担本案全部责任。炼建公司要求优游公司退还房屋的诉讼请求符合法律规定，且有证据证实，一审法院予以支持；但应当给予优游公司必要的腾退时间。优游公司辩称给予其8至12个月的腾退时间不具有合理性。自2021年12月炼建公司起诉至一审法院，双方租赁关系既已解除。截至2022年9月，优游公司占用涉案房产已达9个月之久，损害了炼建公司的合法权益，基于优游公司租赁房屋后将该房屋用于幼儿教育等现实，一审法院酌定优游公司应当于判决生效后六十日内退还房屋。二、关于支付腾退房屋期间使用费的诉讼请求。一审法院认为，优游公司应当支付自2022年6月1日起至9月9日占用房屋期间的使用费100，375元，优游公司对房屋使用费的计算方法以及数额均无异议，一审法院对炼建公司的该项诉讼请求予以支持。三、关于被告**和**的连带责任问题。炼建公司与优游公司签订的《房屋租赁合同》中，约定“甲方起诉时把乙方法定代表人**及**作为共同被告”，**表示在签订合同时双方对此并无协商，**在合同中并未签名，炼建公司也未提供证据证实**知悉并同意该条款；故对炼建公司主张的，该项约定系双方协商一致，**与**自愿就合同债务承担连带责任未提供充足的证据；且该项约定并未明确**、**对合同债务承担连带责任，故对炼建公司据此主张**与**对合同之债应承担连带责任的请求不予支持。综上所述，依据相关法律规定，判决：一、新疆优游水智能文化传播有限公司向新疆炼化建设集团有限公司返还独山子区大庆路19栋13号房产，于判决生效后六十日内交付；二、新疆优游水智能文化传播有限公司向新疆炼化建设集团有限公司支付2022年6月1日至2022年9月9日期间的房屋使用费100，375元，于判决生效之日给付。自2022年9月10日至实际返还房屋之日的房屋使用费按照365，000元／年标准计算；三、驳回新疆炼化建设集团有限公司其他诉讼请求。案件受理费2，307.50元、保全费1，820元，由新疆优游水智能文化传播有限公司负担，于判决生效之日缴纳。 本院二审期间，优游公司提交一份新证据：国资委关于《进一步做好2022年服务业小微企业和个体工商户房屋租金减免工作的通知》（国资厅财评【2022】253号），用以证明优游公司属于该通知中的减免主体，炼建公司应当减免优游公司的租金。炼建公司经质证，对该证据的真实性认可，与本案关联性不认可，按照法律规定应减免的房租在此前的两个诉讼中均已减免，现在优游公司要求减免2022年的租金，2022年双方已解除租赁合同，不存在减免租金的问题。本院经审查认为，优游公司提交的该证据与本案没有关联性。炼建公司提交新证据一份：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2022）新民申1709号民事裁定书，证明优游公司关于炼建公司租赁的房屋包括案外人的房屋面积的主张不成立，申诉被驳回。优游公司质证认为，对裁定书的真实性认可，关联性不认可。本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、与本案关联性均予以确认。 本院查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，对一审认定的事实予以确认。本院另查明，2022年9月1日，新疆维吾尔自治区高级人民法院作出（2022）新民申1709号民事裁定书，驳回优游公司的再审申请。 本院认为，本案双方争议的焦点是，1．一审判决给予优游公司腾退房屋时间为60天是否适当；2．优游公司要求炼建公司减免2022年房屋租金的事实和法律依据；3．一审法院判决由优游公司向炼建公司支付占用房屋期间的使用费是否合法有据；4．一审法院认定保全费1，820元由优游公司全部承担是否合法有据。 第一个争议焦点，关于一审法院判令优游公司腾退房屋时间为60天是否适当的问题。2021年12月，炼建公司向独山子区人民法院起诉要求解除与优游公司的房屋租赁合同，2022年1月12日，独山子区人民法院作出（2021）新0202民初906号民事判决解除双方的房屋租赁合同。优游公司不服，提起上诉，2022年5月10日，本院作出（2022）新02民终74号判决，驳回上诉，维持原判。优游公司不服向新疆维吾尔自治区高级人民法院提出申诉，按照法律规定申诉期间不停止执行，且至本案庭审前自治区高院已作出裁定，认定双方签订的房屋租赁合同符合约定的解除条件，炼建公司解除合同符合法律规定，驳回申诉并送达双方，优游公司仍坚持其主张。优游公司从收到生效判决书的次日起就应当履行判决书确定的义务，至今拒不履行，在权利人炼建公司再次诉讼后，还要求对方给予六个月房屋腾退时间，没有任何事实和法律依据，本院不予支持。一审法院给予其60**退时间足够，判决结果适当，本院予以确认。 第二个争议焦点，关于优游公司要求炼建公司减免2022年房屋租金的问题。根据2022年独山子区受疫情影响的停业事实，不足以构成合同履行障碍，且在时间上达到数月的程度；优游公司据以减免租金的政策文件并非强制性规定，也非迟延履行支付租金的免责事由；根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，优游公司迟延履行合同也不属于不可抗力；根据（2021）新0202民初906号和（2022）新02民终74号民事判决，炼建公司与优游公司的房屋租赁合同已于2022年1月解除，此后双方已不存在租赁关系，优游公司要求炼建公司减免租金没有合同依据。因此优游公司主张因疫情影响减免2022年租金的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。 第三个争议焦点，关于一审法院判决由优游公司向炼建公司支付占用房屋期间的使用费是否合法有据的问题。承前所述，在生效判决解除双方的房屋租赁合同以后，优游公司继续占用该房屋已没有合同和事实依据，拒不腾退且占用房屋为侵权行为，应当支付使用费，一审法院按照合同约定的房屋租金标准计算使用费符合法律规定，并无不妥，本院予以确认。 关于优游公司上诉认为，炼建公司给其租赁的房屋中包含有炼建公司无权处置的案外人所有的面积，造成优游公司向案外人重复支付租金。本院认为，第一，自2018年1月双方签订房屋租赁合同至本案诉讼前已经四年，期间因合同履行问题产生纠纷多次进行诉讼，在法院判决双方解除合同之前优游公司从未提出该问题，对租赁范围并未异议；第二，双方签订的房屋租赁合同第一条，房屋的基本情况载明：“该房屋位于独山子区大庆路与南京路交汇处，面向北侧，房屋为框架结构，分为3层，租赁范围为：一层部分及二、三层整体”。优游公司所称的案外人所有的房屋面积应该位于一层，但合同中约定的租赁房屋的具体面积是多少并不明确，全部租金数额并没有按照房屋面积计算。同时优游公司也没有提交相应的证据证实炼建公司租赁的房屋面积包含案外人所有的部分；第三，本案在审理中，炼建公司提交的新疆维吾尔自治区高级人民法院（2022）新民申1709号民事裁定书可以证实：对优游公司关于“炼建公司未提前告知优游公司案涉租赁房屋中有炼建公司无权处置的案外人房产，致使优游公司在已交纳2018年4月至2022年6月租金的情况下，又向案外人重复支付租金。”问题的再审申诉已被驳回。根据上述分析，可以认定优游公司的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。 第四个争议焦点，关于保全费1，820元由优游公司全部承担是否合法有据。优游公司上诉称，炼建公司主张**与**对合同之债应承担连带责任，申请保全了**和**的个人账户，对其带来了个人权益的损害，炼建公司应承担相应的责任，所以保全费不应全额由优游公司承担。本院认为，诉讼保全是当事人为维护自身利益，保障权利得以实现而在诉讼活动中申请采取的措施，由此产生的保全费也是必要的费用，应由责任人即败诉方承担。本案中，优游公司因多次迟延履行合同，造成合同不能继续履行而解除，构成违约，应当承担败诉责任，保全费也应由其负担，本案其他当事人没有过错，不应承担保全费的责任。一审法院认定优游公司负担保全费符合法律规定，本院予以支持。 综上，一审判决认定事实清楚、适用法律及判决结果正确，新疆优游水智能文化传播有限公司的上诉没有事实和法律依据，上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2，307.50元，由新疆优游水智能文化传播有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　吴　婷 审 判 员　*** 二〇二三年一月二十九日 法官助理　刘　飞 书 记 员　***