重庆升厦建设（集团）有限公司
重庆欧博房地产开发有限公司与某某商品房销售合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2020）渝01民终968号
上诉人（原审被告）：重庆欧博房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳大道619号，统一社会信用代码91500117574843250Q。
法定代表人：刘持华，董事长。
委托诉讼代理人：涂小琴，中豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅松溪，中豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：***，男，1968年4月18日出生，汉族，住重庆市合川区。
委托诉讼代理人：张永华，重庆百君律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐华，重庆百君律师事务所律师。
原审第三人：何培碧，女，1954年9月26日出生，汉族，住重庆市合川区。
原审第三人：重庆升厦建设（集团）有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字东路208号，统一社会信用代码915001172036003801。
法定代表人：刘德云，董事长。
原审第三人：重庆升厦建设（集团）捷诚建筑劳务有限公司，住所地重庆市合川区南办处上什字东路208号，统一社会信用代码91500117787468167E。
法定代表人：刘得明，总经理。
原审第三人：王何平，男，1973年2月22日出生，汉族，住重庆市渝中区。
上诉人重庆欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）因与被上诉人***，原审第三人何培碧、重庆升厦建设（集团）有限公司（以下简称升厦公司）、重庆升厦建设（集团）捷诚建筑劳务有限公司（以下简称升厦捷诚公司）、王何平商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市合川区人民法院（以下简称一审法院）（2018）渝0117民初511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人欧博公司的委托诉讼代理人涂小琴，被上诉人***的委托诉讼代理人张永华、徐华，原审第三人何培碧，原审第三人升厦公司的法定代表人刘德云，原审第三人升厦捷诚公司的法定代表人刘得明到庭参加诉讼。原审第三人王何平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
欧博公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回***的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审法院认定***向升厦公司出具700万元借条即视为完成向欧博公司支付首付款的义务，属于事实认定错误。首先，欧博公司与***、何培碧、升厦公司签订的《商品房买卖补充合同》第一条第1款只是对付款方式的细化，没有改变付款债务人是***、收款债权人为欧博公司的事实。该约定并无将***应向欧博公司支付首付房款700万元的债务转移给他人的意思表示。因此，***还应承担向欧博公司支付700万元房款的合同义务。一审法院认定***只需出具借条即完成付款义务，有违合同各方的真实意思，系对合同理解错误。其次，***并未完全履行向欧博公司支付足额房款的合同义务。即便《商品房买卖补充合同》第一条约定了由他人代***向欧博公司支付700万元房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，在欧博公司没有收到该笔房款前，其有权行使合同履行抗辩权不予交房和过户，而一审法院判决欧博公司交付房屋并过户给***，有违事实和法律。再次，一审法院按照推理确定***向升厦公司出具了借条，违反民事诉讼证据规则，属于错误认定证据和错误推理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为定案证据。***就其向升厦公司出具借条的事实，仅举示了一份只有***签字的借条复印件，该复印件依法不能作为定案证据。相反，升厦公司已经明确表示未收到***的借条，足以认定***没有出具借条的事实。因此，一审法院有违《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定。最后，对***而言，要么偿还借款700万元，要么是支付房款700万元，***始终应承担该700万元债务，该债务不会无故被免除。目前升厦公司已明确不存在借贷关系，那么***自然就应当欠付房款。而一审法院错误认定***完成了支付房款700万元的义务，直接导致***应承担的700万元债务被免除，不仅违反合同约定，也违背法律的公平公正原则。二、一审法院在民事诉讼中撤销欧博公司与王何平就案涉8套房屋的网签，有违民事诉讼法的规定。根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定可知，商品房网签属于行政机关的行政行为。对于行政行为，依法应通过行政诉讼予以撤销，一审法院在民事诉讼中直接撤销有违法律规定。
在二审询问中，欧博公司增加上诉理由：一、本案一审审理程序违法。首先，一审法院于2018年6月26日的法庭审理笔录载明，一审法院在宣告法庭辩论终结后，又多次重启开庭程序，有违程序正义的基本原则。其次，本案法庭辩论终结时间为2018年6月26日，而***在2019年11月26日的庭审时增加诉讼请求，且获得一审法院准许，有违民事诉讼法的规定。再次，一审合议庭组成违反法定程序。一方面，一审法院在组织第三次庭审时，未提前3日告知各当事人合议庭成员变更情况；另一方面，在合议庭成员变动的情况下，未将此前审理情况、证据情况在庭审前向合议庭组成人员告知，或在公开开庭中予以重新质证，客观上导致合议庭不能全面了解案件事实。最后，在第三人到庭情况下，一审法院未完整告知第三人本案的证据情况，且未组织第三人对证据进行质证，剥夺了第三人质证的权利。此外，何培碧与升厦公司属于有独立请求权的第三人，一审法院未通知其到庭，系严重程序违法。二、欧博公司与***签订的合同并非真实履行的合同。该案的事实背景为案外人刘德云欠付何培碧款项共计约3394万元，遂以在欧博公司处应分得的商业门面约2272平方米用于抵偿债务。欧博公司与何培碧签订有《商品房买卖合同》。又因刘德云控制的升厦公司欠付***工程款，经各方协商一致，案涉抵偿房屋按照79656705元的价格抵偿，支付方式为以***施工的杨东路工程款5000万元支付部分，剩余部分房款29656705元中23036250元由***直接向欧博公司支付，余款按刘德云的指示支付。此方为真实的房屋买卖合同。欧博公司与***签订的《商品房买卖合同》仅是为了配合何培碧办理退税费使用，并非真实履行的协议。由此事实足以看出案涉房屋虽初始登记于欧博公司名下，但实际可以主张权利的主体包括刘德云、何培碧等，根据***与刘德云签订的《商品房买卖协议》也足以看出前述事实的真实性。在***没有结清款项之前，欧博公司不可能向其移交案涉房屋，故***的全部请求应予以驳回。
***辩称，根据《商品房买卖补充合同》第一条第1款的约定，首付款700万元不是***支付给欧博公司，而是由***向升厦公司出具700万元借条后，再由升厦公司向重庆市合川城市建设投资（集团）有限公司（以下简称合川城投公司）出具付款委托函，以升厦公司对合川城投公司的债权支付至欧博公司的指定账户，***作为重庆市炬星实业有限公司（以下简称炬星公司）的股东，与升厦公司签订了项目投资协议，中标了杨东路项目。合同约定以杨东路的工程款作为案涉房屋首付款必须取得炬星公司同意，所以***才出具了700万元借条。***按约定向升厦公司出具借条后，升厦公司就出具了委托支付函，合川城投公司也依据该函支付了对应款项至升厦捷诚公司，而后升厦捷诚公司就将700万元支付给了何培碧。欧博公司与何培碧关系密切，两方的财产存在混同，购房款都是何培碧收取的，何培碧是欧博公司的指定收款人。***已完成700万元的支付义务。一审程序不存在严重违法情形，一审法院认为事实未查清，恢复法庭调查符合规定。第三人前期虽未参加一审庭审，但经***申请追加后，一审法院主要是询问第三人相关事实，本案中的第三人均不存在独立请求权。即使本案中的第三人有独立请求权，也应自行提出主张申请参加诉讼，而非由法院追加。并且，一审法院在庭审中均询问过当事人是否清楚自身权利，第三人知晓相应情况，未提出任何异议。欧博公司称其与***签订的《商品房买卖合同》不是真实履行的合同不属实，刘德云与欧博公司签署的合同是另一法律关系，与本案无关。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法。
何培碧述称，认可欧博公司陈述，其陈述内容属实。
升厦公司述称，对欧博公司的陈述没有意见。
升厦捷诚公司述称，对欧博公司的主张无异议。
王何平未出庭发表意见，亦未向本院提交书面陈述意见。
***向一审法院起诉请求：1.请求判令欧博公司向***交付位于重庆市合川区；2.请求判令欧博公司为***办理位于重庆市合川区合阳大道619号欧博星座5幢5-1-9、5-1-10、5-1-11、5-1-12、5-1-13、5-1-14、5-1-16、5-2-4的房屋过户手续；3.请求判令欧博公司向***支付逾期办证的违约金和逾期交房的违约金；4.本案的诉讼费、保全费、保全担保费或保全保险费等由欧博公司承担。后***增加诉讼请求，请求撤销欧博公司与王何平之间就欧博星座5幢5-1-9、5-1-10、5-1-11、5-1-12、5-1-13、5-1-14、5-1-16、5-2-4的8套房屋买卖合同在重庆市合川区规划与自然资源局的网签。***明确逾期交房违约金：从2015年10月1日起，以已付购房款2200万元为基数，按照日利率万分之二计算至2016年2月3日止；从2016年2月4日起，以已付全部购房款23036250元为基数，按照日利率万分之二计算至实际交房之日止。逾期办证违约金：从2015年7月1日起，以1-2-2号房屋已付购房款6116022元为基数，按照日利率万分之0.1计算至2015年9月30日；从2015年10月1日起，以已付购房款2200万元为基数，按照日利率万分之0.1计算至2015年10月21日；从2015年10月22日起，以已付购房款15883978元为基数，按日利率万分之0.1计算至2016年2月3日；从2016年2月4日起，以已付购房款16920228元为基数，按照日利率万分之0.1计算至原告取得8套房屋的产权证之日止。
一审法院认定事实：2015年4月17日，***作为乙方与欧博公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同补充协议》，约定***购买欧博公司开发建设的欧博星座1幢1-2-2及5幢5-1-9、5-1-10、5-1-11、5-1-12、5-1-13、5-1-14、5-1-16、5-2-4号非住宅房屋，总成交金额为23036250元。付款方式为分期付款，即第一期：于2015年4月25日前支付700万元；第二期：于2015年5月30日前支付1500万元；第三期：于2015年8月30日前支付1036250元。
合同第七条约定，预售商品房的，甲方应当在2014年9月16日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第九条关于甲方逾期交房违约责任的约定：逾期超过90日后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。
合同第十三条关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过120日后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。
《重庆市商品房买卖合同补充协议》第六条约定：乙方办理房屋交付手续时，需已经付清买卖合同约定的该商品房总价款。无论何种原因乙方未付清该商品房总价款，包括但不限于其贷款申请未获得银行批准或其贷款尚未到达甲方的银行账户或其贷款被银行索回或应支付的各项违约金及有关款项尚未付清，则甲方均有权拒绝并迟延向乙方交付该商品房直至乙方付清全部应付款项，且不因此承担任何逾期交房违约责任。同时，自买卖合同约定房屋交付日起，由乙方承担该商品房毁损、灭失的风险以及物业服务费等费用。
当日，欧博公司（甲方）、***（乙方）、何培碧（丙方）、升厦公司（丁方）就欧博公司与***之间的商品房买卖付款方式及相关事宜签订了《商品房买卖补充合同》，该补充合同约定：
一、付款方式
1.首付款700万元，由乙方负责在2015年4月20日前办理好杨东路工程款支付审批手续后，乙方向丁方出具700万元借条后，丁方出具委托支付函给杨东路业主单位，由区城投公司协调杨东路业主单位按丁方的委托支付函于2015年4月25日前将首付款700万元支付到甲方指定账户。
2.第二次付款金额1500万元，由乙方在2015年5月30日前支付到甲方指定账户。
3.第三次付款时间2015年8月30日前，由乙方将购房款尾款1036250元支付到甲方指定账户。另外，乙方欠丁方的13620455元应在2015年8月30日前由乙方支付给丁方。（1）刘德云欠何培碧本息22030230元、欧博公司本息11916000元，共计33946230元，扣除1-3项的23036250元的购房款后，剩余10909980元按丁方要求支付到丙方指定个人账户（其中的4289525元冲抵乙方向丁方的借款700万元）。（2）剩余2710475元付给丁方（用于维护银行信用），冲减乙方向丁方的借款，加上已冲减的4289525元，乙方向丁方的700万元借款已还清，丁方返还乙方借条，若未按时返还乙方借条，则该借条自然失效。（3）若由乙方负责具体实施的杨东路项目在2015年8月30日前已完成竣工审计结算，其结算金额若大于5000万元，多余金额乙方向丁方出具收款委托书后，可等额冲减第三期房款。若杨东路工程审计结算金额少于5000万元，差额部分由乙方负责协调县道打捆工程施工单位向业主单位出具委托支付函，委托业主单位将差额部分委托支付给丁方，提前支付手续由乙方负责办理。
二、其它补充事项
1.甲方与乙方签订商品房买卖合同（纸质件，不网签）和商品房买卖补充合同后，按规定支付首付款。
2.第二次付款到账后5日内完成商品房买卖合同网签备案，并将1-2-2房屋移交给乙方。
3.2015年6月30日前甲方负责向乙方移交1-2-2房屋产权证。
4.2015年9月30日前甲方负责向乙方移交其余房屋和房屋产权证。
5.自乙方将一、二、三期款支付给甲方后，刘德云向甲方和丙方的借款本息全部结清，甲方和丙方返还刘德云借据。
6.自乙方将一、二、三期款支付给甲方后，甲方应立即将由刘德云为李文洪代持的甲方5%的股权变更到李文洪名下，甲方全体股东应予以支持和配合。
2015年4月28日，升厦公司向合川城投公司发出委托支付函，委托合川城投公司将升厦公司应向合川城投公司收取的杨东路改建工程部分工程款700万元支付到升厦捷诚公司。后合川城投公司将该款支付到了升厦捷诚公司账户，2015年4月30日，升厦捷诚公司又将该款支付至何培碧个人账户。2015年8月7日，合川城投公司向欧博公司转款6472851.94元，2015年9月30日又转款8527148.06元，两次共转款1500万元。2016年2月3日，炬星公司代***向欧博公司支付了购房款200万元。
2015年10月22日，欧博公司将案涉9套房屋中的1-2-2号〔合川区合阳城街道办事处合阳大道647号（1-2-2）〕房屋产权过户至***名下（证号：204房地证2015字第××号），其余8套房屋的产权〔证号：渝（2016）合川区不动产权第000171519号〕仍登记在欧博公司名下并均未交付给***。
一审审理中，***向一审法院书面申请撤回了要求欧博公司交付1-2-2号房屋和支付该房的逾期交房违约金的请求。
一审审理中，欧博公司提出未交付房屋给***的原因系欧博公司未收到***应支付的购房首付款700万元，也没有指定何培碧收款；***提出升厦捷诚公司于2015年4月30日转账给何培碧的700万元就是首付款，并举示了700万元的借条，该借条盖有***指纹。
一审法院另查明：本案一审审理中，***向一审法院申请财产保全，一审法院依法查封了除1-2-2号房屋外的其余8套房屋，该8套房屋现座落位置分别为：重庆市合川区。2016年1月，该8套房屋由欧博公司与王何平在原重庆市合川区国土资源和房屋管理局（现重庆市合川区规划和自然资源局）网签至王何平名下。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。***与欧博公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同补充协议》，以及欧博公司（甲方）、***（乙方）、何培碧（丙方）、升厦公司（丁方）就欧博公司与***之间的商品房买卖付款方式及相关事宜签订的《商品房买卖补充合同》，系各方当事人的真实意思表示，上述合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。对各方当事人均有约束力，均应当按照合同的约定履行义务。欧博公司、***、何培碧、升厦公司签订的《商品房买卖补充合同》所涉及本案案涉房屋的内容应系对欧博公司与***所签的商品房买卖合同内容的变更。
一审审理中，***撤回了要求欧博公司交付1-2-2号房屋和支付该房的逾期交房违约金的请求，一审法院依法予以准许。
关于***是否已付清了购房首付款700万元的问题。
一审法院认为，根据各方签订的《商品房买卖补充合同》约定，首付款700元由***向升厦公司出具借条后，升厦公司出具委托支付函将该款支付到欧博公司的指定账户。虽然升厦公司称未收到***的借条，但按常理分析，《商品房买卖补充合同》签订后***应当是向升厦公司出具了借条的。对首付款700万元的支付，根据该补充协议约定，***的义务就是向升厦公司出具借条，***向升厦公司出具700万元的借条后，即应视为完成了向欧博公司支付首付款的义务。
关于欧博公司是否应将涉案5-1-9、5-1-10、5-1-11、5-1-12、5-1-13、5-1-14、5-1-16、5-2-4号8套房屋交付给***并办理过户手续；是否应支付逾期交房、逾期办证违约金的问题。
除首付款700万元外，***另已支付欧博公司购房款1700万元，共计支付2400万元，已付清了房款，欧博公司应当按合同约定将上述房屋交付给***并办理过户手续。因上述房屋现仍网签在第三人王何平名下，一审审理中，王何平与欧博公司均称网签的目的是为保护欧博公司与***之间的交易，故该网签应依法撤销。
根据《商品房买卖补充合同》约定，欧博公司应在2015年9月30日前将上述房屋和房屋产权证移交给***，但欧博公司至今未移交，已构成违约，应承担向***支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的违约责任，但按商品房买卖合同约定，逾期交房违约金应在实际交房之日起30日内、逾期办证违约金应在取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付，现支付违约金的条件尚未成就。故在本案中***要求欧博公司支付前述违约金的诉请，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、撤销被告重庆欧博房地产开发有限公司与第三人王何平就位于重庆市合川区规划和自然资源局的网签；二、由被告重庆欧博房地产开发有限公司在本判决生效后十日内将位于重庆市合川区共8套房屋交付给原告***，并将该8套房屋的产权过户至原告***名下；三、驳回原告***的其他诉讼请求。案件受理费177969元，财产保全费5000元，合计182968元，由原告***负担67397元，被告重庆欧博房地产开发有限公司负担115571元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。欧博公司举示了以下证据：
1.刘德云、***和升厦公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖协议》，欧博公司、***、何培碧和升厦公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖补充合同》。拟证明一审法院认定的***与欧博公司签订的《重庆市商品房买卖合同》只是一个表面合同，仅用于办证，刘德云、***和升厦公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖协议》才是各方履行的真实协议，案涉房屋总价值为7900余万元，在刘德云未确认收到全部房款前，欧博公司无法为***办理权证。
2.欧博公司与何培碧于2014年9月25日签订的8份《重庆市商品房买卖合同》以及8份加盖有“重庆市合川国土房管局土地房屋登记业务专用章”的注销网签审批单。拟证明案涉房屋在2015年因让与担保网签于何培碧名下，何培碧在收到升厦公司的款项后，经政府协调，办理了注销网签手续，***与欧博公司签订的《重庆市商品房买卖合同》不是孤立存在的。
3.***于2015年4月24日出具的《委托收款书》。该《委托收款书》载明***与刘德云、升厦公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖协议》的基本情况，以及***委托升厦公司收取杨东路改建工程款5000万元，用于充抵***从刘德云处购买案涉房屋等内容。拟证明***与刘德云、升厦公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖协议》才是真实履行的合同。
4.升厦公司及***于2015年7月9日向重庆市合川交通建设发展有限公司出具的《承诺书》。该《承诺书》载明升厦公司因资金困难，向重庆市合川交通建设发展有限公司申请提前支付杨东路改建工程的工程款，并承诺在项目审计决算时自愿下浮相应工程款。炬星公司、四川省升辉建筑安装工程有限公司贵州分公司于2015年2月11日向升厦公司出具的《委托书》。该《委托书》载明***享有炬星公司及四川省升辉建筑安装工程有限公司贵州分公司在合川区改建工程中的一切权利，并承担全部义务。拟证明***与相关各方的关系。
***质证认为，1.证据1中的《商品房买卖协议》系***、刘德云、升厦公司三方签订，只能表明三方可能存在其他债权债务关系，该证据与本案没有直接关系。本案系***与欧博公司之间的商品房买卖合同纠纷，案涉房屋的产权人是欧博公司，欧博公司并非《商品房买卖协议》的当事人，第三人无权处置他人财产。***与欧博公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的案涉房屋总价款为23036250元，与欧博公司、***、何培碧和升厦公司在《商品房买卖补充合同》中的相关约定一致，故欧博公司关于《商品房买卖补充合同》是针对《商品房买卖协议》而签订的陈述不成立。2.对证据2的真实性无异议，但不认可欧博公司的证明目的，该证据只能证明欧博公司曾将案涉房屋售与何培碧，并于2015年解除网签，故***才同意购买这些房屋。该证据与***与欧博公司之间的商品房买卖合同无关。3.证据3只能证明***与刘德云另外的债权债务关系，与本案无关。4.证据4不能达到欧博公司的证明目的，与本案无关。何培碧、升厦公司和升厦捷诚公司对证据1-4的真实性均无异议。
本院认为，1.本案系***与欧博公司之间的商品房销售合同纠纷，而欧博公司并非证据1中的《商品房买卖协议》的合同相对方，故《商品房买卖协议》与本案不具有关联性，本院对该证据不予采纳。因***已在一审中举示过证据1中的《商品房买卖补充合同》，且一审法院已经采信该证据。故本院对《商品房买卖补充合同》不作为二审证据进行认证。2.证据2只能证明欧博公司与何培碧之间的法律关系，与本案不具有关联性，本院对该证据不予采纳。3.证据3和证据4均未涉及***与欧博公司之间的房屋买卖关系，故该证据与本案缺乏关联性，本院对证据3和证据4亦不予采纳。
本院二审期间，欧博公司为证明其与***之间就案涉房屋的真实交易价格为79656705元，申请证人秦某出庭作证。证人秦某出庭述称，当时合川区政府下属国有公司给升厦公司担保了债务，需要化解担保风险，而刘德云的公司又承包了政府项目，所以时任合川区人民政府办公室副主任的秦某就站在政府的角度参与了一些协调工作。当时协调中确认了何培碧的应收款为3000万元左右，各方在政府那边签了两个购房协议，还有些其他协议，由于涉及其他人的协商，政府在中间就没有干涉。***与升厦公司达成的购房金额大概为7900余万元。由于各方债权债务关系复杂，为了保证协议的履行，在***没有完全付款的情况下，当时将案涉房屋网签到了王何平名下，以避免被其他债权人申请查封。王何平系何培碧之子。***对证人证言质证认为，首先，证人未提供证据证明其陈述的在2015年4月时任合川区人民政府办公室副主任这一身份，其基于该身份才可能接触到的与本案案情有关的证言不应采信。其次，证人陈述中多是模糊性、推测性的表述，多处不合常理，证言内容的真实性无法确定。本院认为，秦某的证言既不能证明***与欧博公司在《重庆市商品房买卖合同》中就案涉房屋成交价格的约定并非双方当事人的意思表示，更不能证明***与欧博公司重新就案涉房屋的交易价格达成79656705元的事实。故秦某的证言不能实现欧博公司的证明目的。
***在二审中向本院举示了（2018）渝01民终4513号民事判决书和炬星公司的工商资料，拟证明炬星公司借用升厦公司名义中标了杨东路工程，依据相关协议，***享有杨东路工程所有权益。由于***系炬星公司的股东，所以才约定由***向升厦公司出具700万元的借条。欧博公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但不认可关联性和***的证明目的，前述判决所涉工程款与本案无关。升厦捷诚公司质证认为，对上述证据的真实性无异议，但不认可其关联性。何培碧、升厦公司明确表示不对上述证据发表质证意见。本院认为，本案系***与欧博公司之间的商品房销售合同纠纷，上述证据只能证明炬星公司与升厦公司、***与炬星公司以及***与升厦公司之间的相互关系，与本案并无直接的关联性，故本院对***举示的上述证据不予采纳。
此外，欧博公司还向本院提交《调查取证申请书》，申请本院向合川区人民政府办公室调查了解该部门在2014年协调处理***与欧博公司、升厦公司纠纷的相关情况。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定，“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”欧博公司申请本院调查收集的证据与本案待证事实之间不具关联性，本院不予准许。
本院二审查明以下事实：
1.在一审法院于2018年9月14日组织的庭审中，何培碧、升厦公司和升厦捷诚公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。
2.本案一审审理过程中，原合议庭组成人员中的人民陪审员张泽军因其人民陪审员的任期在本案审理期间届满，变更为人民陪审员周建玲。一审法院在2019年11月26日组织的庭审中，将变更后的合议庭组成人员情况及法定回避事由告知了***、欧博公司和王何平，上述当事人均未申请变更后的合议庭组成人员回避。但一审法院未及时将变更后的合议庭组成人员情况通知未参加当日庭审的何培碧、升厦公司和升厦捷诚公司。
3.欧博公司在一审中举示了升厦捷诚公司于2018年7月26日出具的一份《情况说明》，该说明载明：“关于***诉重庆欧博房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，所涉及到重庆升厦建设（集团）捷诚建筑劳务有限公司于2015年4月30日转账支付柒佰万元给何培碧一事，我公司特说明如下：此款系用于处理刘德云与何培碧之间的债权债务问题，与重庆欧博房地产开发有限公司和***无关。”因***在一审质证时对上述《情况说明》的真实性无异议，本院对该《情况说明》的真实性予以确认。
4.二审询问中，欧博公司称合川城投公司分别于2015年8月7日、2015年9月30日向其转款6472851.94元、8527148.06元，共计1500万元系合川城投公司代***支付的购房款。加上炬星公司于2016年2月3日代***向欧博公司支付的200万元购房款，欧博公司确认总共收到***支付的案涉房屋购房款为1700万元。
5.针对《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》和《商品房买卖补充合同》中关于欧博公司向***交付案涉房屋及办理案涉房屋产权登记的约定存在不一致的问题，欧博公司与***在二审中一致确认，案涉房屋的交付及办理产权登记以《商品房买卖补充合同》中的相关约定为准。
6.关于网签的问题。欧博公司在一审庭审中陈述其与王何平没有签订合同，王何平也没有交房款，与王何平网签是为了案涉房屋不被其他人查封；***付清房款后就将房屋过户给***，就是为了保护***与欧博公司之间的交易。王何平在一审中陈述，因欧博公司因材料款存在其他债权债务关系，为了房屋不被查封，在相关部门的协调下网签在王何平名下；***按照协议付清房款后，同意欧博公司将诉争房屋过户、交付给***。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”***与欧博公司于2015年4月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同补充协议》，以及欧博公司、***、何培碧、升厦公司于2015年4月17日签订的《商品房买卖补充合同》中涉及对上述《重庆市商品房买卖合同》及《重庆市商品房买卖合同补充协议》的补充内容，系各方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按照约定全面履行各自的合同义务。欧博公司在二审中陈述其与***签订的合同并非双方真实履行的合同，但并未举示充分的证据证明双方除达成上述合同及补充协议之外，还就案涉房屋的买卖作了另行约定。故欧博公司的上述陈述缺乏事实基础，本院不予采信。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第二项规定，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。***在本案中主张其已足额支付了欧博公司案涉房屋总价款，即主张其向欧博公司支付案涉房屋总价款的债务已消灭，但欧博公司仅认可收到***支付的1700万元案涉房屋购房款，故***应举证证明其已支付欧博公司其余部分案涉房屋购房款的事实。尽管《商品房买卖补充合同》第一条第1款约定了***向欧博公司支付首付款700万元的具体履行方式，但***既未举示充分的证据证明其按照上述约定向升厦公司出具了700万元的借条，亦未举示充分的证据证明前述700万元购房款已进入欧博公司的指定收款账户。此外，***也未举示其他证据证明其除向欧博公司支付1700万元外，还另向欧博公司支付案涉房屋购房款的事实。因此，***关于其已足额支付欧博公司案涉房屋购房款的陈述，缺乏事实基础，本院不予采信。一审法院认定***向升厦公司出具了700万元的借条，并据此认定***已完成700万元首付款的支付义务，最终认定***已付清欧博公司案涉房屋总价款错误，本院予以纠正。
因欧博公司与***一致确认案涉房屋的交付及办理产权证的时间应以各方在《商品房买卖补充合同》中的相关约定为准，根据《商品房买卖补充合同》第二条第4款的约定，欧博公司应于2015年9月30日前向***交付案涉房屋及房屋产权证。据此可知，欧博公司最迟应于2015年9月30日前将案涉房屋的产权过户至***名下，并将案涉房屋产权证交与***。虽然***尚未足额支付欧博公司案涉房屋购房款，但根据双方的约定，并不影响***要求欧博公司在上述期限内履行交付案涉房屋和办理过户的义务。鉴于***于2018年1月9日向一审法院起诉时，其已向欧博公司支付了大部分案涉房屋的购房款，且双方在《商品房买卖补充合同》中约定的交房和过户的期限已经届满，故一审法院判决欧博公司向***交付案涉房屋，并将案涉房屋过户至***名下，并无不当。至于***尚欠欧博公司的购房款，欧博公司可通过另案提起诉讼方式予以解决。
本案中，***诉请撤销欧博公司与王何平就案涉房屋在重庆市合川区规划和自然资源局的网签，本质上系诉请撤销欧博公司与王何平之间的网签合同。因欧博公司与王何平均认可双方并未基于案涉房屋的买卖而办理上述网签，且上述网签必然影响到欧博公司履行将案涉房屋过户至***名下的合同义务。因此，***在一审中诉请撤销欧博公司与王何平就案涉房屋在重庆市合川区规划和自然资源局的网签，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定。如上所述，一审法院判决撤销欧博公司与王何平就案涉房屋在重庆市合川区规划和自然资源局的网签，本院予以维持。
关于本案一审相关程序问题。第一，一审法院根据案件审理的具体情况，在法庭调查环节之后，发现尚有基本事实需要查明的，恢复法庭调查并无不当。第二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的相关规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，***在一审法院恢复法庭调查过程中增加诉讼请求，一审法院经审查后合并审理，符合上述司法解释的规定。第三，虽然一审法院未及时将合议庭成员的更换情况通知何培碧、升厦公司和升厦捷诚公司，但何培碧、升厦公司和升厦捷诚公司在二审中既未就此提出异议，亦未提出变更后的合议庭成员存在应当回避的情形，故一审法院的上述程序瑕疵不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序行为，且上述程序违法行为亦未对何培碧、升厦公司和升厦捷诚公司的民事权利造成实质性影响。第四，何培碧、升厦公司和升厦捷诚公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对各自包括对本案其他当事人在一审中举示的证据进行质证等诉讼权利的放弃，欧博公司称一审法院剥夺了上述第三人质证的权利，与事实不符。第五，本案系欧博公司与***之间的商品房销售合同纠纷，何培碧和升厦公司既不是案涉房屋买卖合同的相对方，也未在本案中提出独立的诉讼请求，故何培碧和升厦公司在本案中并非有独立请求权的第三人。欧博公司关于一审法院未将何培碧与升厦公司确定为有独立请求权的第三人并通知其到庭系严重程序违法的陈述，与事实不符，且于法无据，本院不予采信。
综上所述，欧博公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定***已足额支付欧博公司案涉房屋购房款有误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费110571元，由重庆欧博房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 万 怡
审 判 员 邓 山
审 判 员 朱华惠
二〇二〇年五月十八日
法官助理 傅典模
书 记 员 江 波
