上海农村商业银行黄楼支行与上海浦东新区华联羊毛衫厂、上海新东方假日广场有限公司借款合同纠纷其他执行裁定书

上海市浦东新区人民法院

执 行 裁 定 书

（2014）浦执异字第10号

案外人上海新世纪绿化建设有限公司，住所地浦东新区上丰路XXX号XXX幢XXX室。

法定代表人马战育。

委托代理人夏玉林。

申请执行人上海农村商业银行黄楼支行，住所地上海市浦东新区。

负责人戴丹琦。

委托代理人孟令娟，上海市金石律师事务所律师。

被执行人上海浦东新区华联羊毛衫厂，住所地上海市浦东新区。

法定代表人杜建祥。

被执行人上海新东方假日广场有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人杜勋祥。

本院在执行上海农村商业银行黄楼支行(以下简称农商行黄楼支行)申请执行上海浦东新区华联羊毛衫厂(以下简称华联羊毛衫厂)、上海新东方假日广场有限公司(以下简称新东方公司)借款合同纠纷一案中，案外人上海新世纪绿化建设有限公司(以下简称新世纪公司)向本院提某书面异议，要求解除对华联羊毛衫厂名下位于上海市川沙镇南高桥村四队薛家宅XXX号1-9全幢房屋(以下简称系争房屋)的查封。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了听证审查，现已审查终结。

案外人新世纪公司称，法院在执行本案借款纠纷案中，系争房屋被查封。由于房屋无法变现，2002年10月8日，在法院协调下，申请执行人、被执行人和案外人签订《协议书》，约定由案外人出资人民币50万元购买系争房屋，申请执行人在收到案外人支某的50万元房款后，同意解除系争房屋。协议签订后，案外人支某50万元后，已经取得系争房屋的权利，并在2004年将部分房屋出租给上海东港置业有限公司。鉴于系争房屋的土地属于集体所有，因此房屋的产权至今无法过户。现法院又恢复执行本案，对系争房屋进行查封，损害了案外人的合法权益，故要求解除对系争房屋的查封。

申请执行人农商行黄楼支行辩称，2002年10月8日签订的《协议书》是当事人私下签订，并非在法院主持下形成，协议书内容多处违反法律规定应无效。首先，系争房屋土地使用权为集体所有，必须严格符合法律法规条件方可转让。因房屋所属浦东新区川沙地区，受让的对象必须是川沙的集体组织和企业，而案外人工商注册登记地址在浦东新区唐镇；其次，根据《房地产管理法》的有关规定，集体所有的土地，必须先行征用转为国有土地才能出让。即使是符合规划并取得建设用地的企业，也只有因破产、兼并才能使土地使用权发生转移。案外人明显不符合集体土地可转移的情况；再次，根据最高院的相关规定，查封财产应当通过拍卖程序进行，而案外人却某系争房屋未评估的基础上，直接低价收购，违背了公平等价有偿的原则，损害了申请执行人的合法权益。案外人不是善意第三人，其本身有过错，不同意解除对系争房屋的查封。

经审查查明，原告上海市浦东新区黄楼农村信用合作社(以下简称黄楼信用社)与被告华联羊毛衫厂、新东方公司借款合同纠纷一案，本院于1999年12月24日作出(1999)浦经初字第4606号民事判决书。判令一、被告华联羊毛衫厂应于本判决生效之日起10日内归还原告黄楼信用社人民币200万元；二、被告华联羊毛衫厂同时应支某原告黄楼信用社上述借款的约定利息(起止日1997年9月30日起至1997年11月30日止，利率为年息13.104%)和逾期利息(自1997年12月1日至清偿之日止，利率为银行同期罚息率)；三、被告新东方公司对华联羊毛衫厂的上述一、二项付款义务承担连带责任。案件受理费人民币23,586元由二被告负担。因二被告未履行判决义务，原告黄楼信用社于2000年3月7日向本院申请强制执行。执行中，2000年6月29日本院查封了华联羊毛衫厂2,634平方米的土地使用权及地上附属物(房屋)。因土地权属集体所有，而新东方公司负债累累，其财产又被上海市第一中级人民法院执行完毕，申请执行人又无法提供被执行人其他可供执行财产的线索，故本院于2000年7月14日作出(2000)浦执字第2520号执行裁定书，裁定(1999)浦经初字第4606号民事判决中止执行。

另查明，2002年10月8日，以黄楼信用社为甲方、华联羊毛衫厂为乙方、新东方公司为丙方、新世纪公司为丁方，共同签订《协议书》一份，约定：“一、根据(1999)浦经初字第4606号、(2011)浦经初字第1017号民事判决书，甲方(申请人)已向浦东新区人民法院申请对乙、丙两方(被执行人)强制执行，执行案号依次为(2000)浦执字第2520号、(2001)浦执字第7790号，执行标的为：借款本金250万元和相应的利息及案件受理费37253元。二、甲方同意乙方将本案项下查封的建筑物—华联羊毛衫厂厂房及与之相连的一切可能存在的权属(以下简称查封物)折价50万元，变卖给丁方(案外人)。三、丁方须在本协议签订之日起10天内将50万元款项付给乙方，并有乙方立即将之全部用于偿还甲方的债务。四、丁方知晓自己买受的上述查封物没有房地产权利证明书，并已完全知晓自己对查封物认为应知晓的其他一切瑕疵。丁方取得该查封物后的一切风险及善后事宜均由丁方承担和自理，与甲方无关；乙方、丙方和丁方均不得以任何理由要求撤销上述变卖行为。五、甲方应自收妥乙方的50万元还款之日起10日内向浦东新区人民法院申请解除对上述查封物的查封。六、上述查封物变卖完毕后，甲方鉴于暂无乙、丙两方可被执行的其他财产线索，将统一中止执行本案。七、本协议书自甲、乙、丙、丁各方盖章即生效……”。协议签订后，案外人支某申请执行人50万元，2002年10月11日，申请执行人向法院提某申请，据此本院解除对系争房屋的查封。

2012年11月13日，在本案恢复执行过程中，经申请执行人的申请，系争房屋再次被查封，故案外人向本院提某异议。

另查明，经中国银行业监督管理委员会批准，黄楼信用社于2005年10月19日更名为农商行黄楼支行。

本院认为，系争房屋的权属登记在华联羊毛衫厂的名下，故本院的查封行为并无不当。至于案外人提某，其公司已依据当事人于2002年10月8日签订的《协议书》，取得系争房屋权利，因该《协议书》系当事人自行协商达成，对该《协议书》的效力，不宜在执行程序中作出认定，通过诉讼程序更有利于充分保护当事人的权利。故案外人针某系争房屋提某的执行异议不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，裁定如下：

驳回案外人上海新世纪绿化建设有限公司的异议。

本裁定送达后立即生效。

审　判　长　　盛爱琴

人民陪审员　　王　平

人民陪审员　　李振荣

二〇一四年一月十五日

书　记　员　　祝　媛

附：相关法律条文

附：相关的法律规定

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条

执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条

人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

……。