中电电气（扬州）光伏有限公司、扬中市基础工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行裁定书

江苏省扬州市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）苏10执复40号

复议申请人：中电电气（扬州）光伏有限公司，住所地在仪征经济开发区。

法定代表人：郭世亮，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘明，该公司员工。

申请执行人：扬中市基础工程有限公司，住所地在扬中市。

法定代表人：黄贤峰，该公司总经理。

复议申请人中电电气（扬州）光伏有限公司（以下简称中电公司）不服仪征市人民法院（以下简称仪征法院）（2018）苏1081执异56号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

仪征法院在执行××人扬中市基础工程有限公司（以下简称扬中工程公司）与被执行人中电公司建设工程施工合同纠纷一案中,依法对中电公司名下位于仪征市经济开发区闽泰大道东侧，面积为40475+222211平方米土地及地面附属物进行价值评估。中电公司对估价报告提出书面执行异议。

仪征法院查明，2017年2月17日，本院受理原告扬中工程公司与被告中电公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2017）苏1081民初901号民事调解书：“一、被告于2018年2月9日之前给付原告欠款100万元，于2019年1月29日之前给付原告157万元，余款原告予以放弃；二、如被告未能按上述约定期限支付欠款，应自2016年3月3日起按中国人民银行同期贷款利率承担欠款利息。三、如果被告未按约定期限支付欠款，经催告后一个月内仍未支付的，原告有权就全部未履行款项申请强制执行。四、原、告双方无其他争议。案件受理费、保全费合计18693元，由被告于2018年2月9日之前给付原告。”该调解书发生法律效力后，根据扬中工程公司的申请，本院于2018年3月14日受理了扬中工程公司与中电公司建设工程施工合同纠纷执行一案。

执行过程中，本院于2018年6月15日作出（2018）苏1081执500号执行裁定书，裁定：查封被执行人中电公司所有的位于仪征市经济开发区××大道××号的地上建筑物。本院依法组织双方通过摇号选取了具有合法资质的江苏苏信房地产评估咨询有限公司（以下简称苏信评估公司），对案涉工业土地及建筑物（土地使用权面积262686平方米，建筑物面积38609平方米）价值进行评估。2018年10月30日，该评估公司出具编号为苏信房地估字(2018)[扬州]第00021号房地产估价报告，估价结果为：综合确定在价值时点2018年7月10日的工业土地及建筑物价值为人民币10872万元。

另查明，本院在审理原告扬中工程公司与被告中电公司建设工程施工合同纠纷一案中，原告于2017年1月10日向本院提出财产保全申请，本院于2017年1月10日作出（2017）苏1081民初901号民事裁定书，裁定：查封被告中电公司价值280万元的财产。

上述事实，有本院（2017）苏1081民初901号民事调解书、（2018）苏1081执500号执行裁定书、（2017）苏1081民初901号民事裁定书、（2018）苏1081法司鉴委字第00450号选择确定评估机构笔录、司法评估委托书等证据证实。

仪征法院认为，当事人对审计、评估、鉴定报告提出异议的，人民法院应就审计、评估、鉴定的程序是否合法，审计、评估、鉴定机构出具报告的审计师、评估师、鉴定人员是否具有法定资质，及其结果是否公正等问题进行审查。本院在本案评估过程中，评估程序合法，且依据法律规定委托了具有资质的评估机构对涉案房地产价值进行评估鉴定，并出具了合法有效的房地产估价报告。异议人认为评估结果与市场价值不符，但未提供相关证据予以佐证，故本院对异议人的异议申请不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十一条、第十六条、第十七条之规定,裁定：驳回中电公司的异议请求。

复议申请人中电公司向本院复议称，请求撤销（2018）苏1081执异56号裁定，认定苏信评估公司房地产估价报告无效，重新选定评估机构评估。理由：1、估价结论与客观合理价格严重不符。所评估土地按照《城市用地分类与规划建设用地标准》应属一类工业用地，按仪征市土地资源局公布的基准地价表，一类工业用地基准地价470元/平方米，则土地总价为12346.242万元，而评估报告对工业用地和建筑物总评估价才10872万元。所评估建筑物，申请人截止2014年底已支付3816.29万元，现有建筑物总造价至少为6000万元。2、评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值严重贬损。评估报告采用成本法，成本法所评估对象是无收益、成交实例不多，无法采用收益法、市场法等方法进行评估，显然不适用涉案被评估对象。3、评估报告依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信用。本次评估报告除被评估对象的权属证书和图片外，没有关于周边市场价格信息的任何数据和工程造价资料，导致评估价值严重低于市场实际价格，严重损害了申请人的合法利益。

复议申请人提供了（2015）仪新民初字第00527号民事判决书、苏精群价鉴[2018]1007号工程造价鉴定意见书征求意见稿、建设工程施工合同、仪征市2017年度土地级别基准地价表等材料。

本院查明，仪征法院审查认定的事实基本属实，本院予以确认。

另查明，复议申请人提供的“仪征市2017年度土地级别基准地价表”载明：仪征市城区工业用途一级基准地价为470元/平方米、二级基准地价为315元/平方米、三级基准地价为260元/平方米。各建制镇工业用地基准地价更低。苏信房地估字(2018)[扬州]第00021号房地产估价报告载明：涉案房地产所在区域距仪征市汽车站约7.3公里，涉案房地产为工业用途，尚未完工，所在区域无类似工业房地产交易，房地合并出租情况复杂，故不宜采用比较法与收益法评估，估价对象已开工建设，故不宜采用假设开发法评估；考虑到估价师已较全面地掌握了当地房地产开发的成本构成，故确定采用成本法进行评估。其中，建筑物面积38609平方米，建筑物及附属价值4147万元；土地面积262686平方米，价值6725万元（单价256元/平方米，周边类似土地挂牌成交价255元/平方米左右）。评估报告附有方位图、现场图、宗地图、估价对象建筑物详细状况等。

本院认为，当事人或其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，苏信评估公司及其评估人员具有相应评估资质，其由双方当事人选定并受法院委托，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法。所评估房产、土地的单价并没有背离市场价值；涉案土地并非仪征城区工业用地，复议申请人以仪征市城区一级工业用地基准价为参照物没有任何依据。此外，评估价格只是法院确定执行标的物拍卖保留价的参考，拍卖标的物的最终价值应由市场决定；本案评估结论不影响涉案房产、土地在市场进行合理价出售。复议申请人认为该评估价格明显低于市场价格，但未能提供合法有效的证据证实。

综上所述，复议申请人的复议请求，无事实和法律依据。原审法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：

驳回中电电气（扬州）光伏有限公司的复议请求，维持仪征市人民法院（2018）苏1081执异56号执行裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长　黄　祥

审判员　陆开存

审判员　方恒荣

二〇一九年四月十六日

书记员　王　薇