北京首钢园林绿化有限公司
北京辉煌文化交流有限公司与北京首钢物业管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市门头沟区人民法院
民事判决书
（2020）京0109民初827号
原告：北京辉煌文化交流有限公司，住所地北京市石景山区银河南街2号院3号楼7层825。
法定代表人：朱淑英，经理。
委托代理人：李永革，北京格徕宁韬律师事务所律师。
被告：北京首钢园林绿化有限公司，住所北京市石景山区石景山路68号。
法定代表人：朱景利，董事长。
委托诉讼代理人：冯涛，北京市京工律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘杰，北京市京工律师事务所律师。
被告：北京首钢物业管理有限公司，住所北京市石景山区首钢厂区（75）首都钢铁公司行政处4号楼105室。
法定代表人：韩利，董事长。
委托诉讼代理人：沈娜，女，1981年12月29日出生，汉族，北京首钢物业管理有限公司职员。
原告北京辉煌文化交流有限公司（以下简称辉煌文化公司）与被告北京首钢园林绿化有限公司（以下简称园林绿化公司）、北京首钢物业管理有限公司（以下简称首钢物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辉煌文化公司的法定代表人朱淑英、委托诉讼代理人李永革，被告园林绿化公司的委托诉讼代理人冯涛，被告首钢物业公司的委托诉讼代理人沈娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辉煌文化公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与园林绿化公司于2011年3月21日签订的《租用协议》无效；2、判令二被告共同赔偿我公司房屋、院落改造费及装饰装修损失416 229元；3、判令二被告共同赔偿我公司影视道具损失费44 676元； 4、判令二被告连带退还我公司已支付的房租120 000元；5、判令二被告共同赔偿我公司因被强拆掩埋的物品损失费95 970元；6、判令二被告共同赔偿我公司搬家费25 000元，以上共计701 875元。事实和理由：2011年3月21日，我公司与园林绿化公司签订租赁协议，约定园林绿化公司将位于门头沟区南官园的12间房屋租赁给我公司使用，租期到2031年4月30日止。2018年12月，首钢物业公司发函至我公司，称原租用协议的权利义务转移到首钢物业公司，并要求我公司按照协议缴纳租赁费用。我公司依约定期向首钢物业公司缴纳了全部租赁费用6万元并预交了下年度租金3万元，我公司共计缴纳租金12万元。在租赁协议履行过程中，为保证租赁房屋能够正常经营使用，依据双方协议约定投入巨额资金对房屋及院落进行改造和装饰，还根据经营需要购置了大量物品。2019年6月，我公司获知诉争房屋经政府有关部门认定为违法建筑，全部房屋于2019年6月25日被政府部门拆除。我公司认为，园林绿化公司及首钢物业公司隐瞒事实，将违法建筑对外出租，租赁协议当属无效，故其二公司应当赔偿由此给我公司造成的全部经济损失。为维护合法权益，故诉至法院。
园林绿化公司辩称：第一，我公司不是本案的适格被告。1、我公司与辉煌文化公司签订的租用协议的权利义务已经全部转移给北京首钢园区综合服务有限公司（以下简称综合服务公司），综合服务公司又将涉案合同的全部权利义务转移给首钢物业公司。根据首钢总公司的请示报告及我公司和综合服务公司于2016年1月4日签订的“首钢山区义务植树指挥部有关事项交接协议”的约定，可以确认自2015年起，我公司就已经将包括涉案合同在内的南官园绿化项目全部移交给综合服务公司，我公司已经不是涉案合同的出租人。2、自2015年起，综合服务公司负责管理南官山绿化项目，包括继续履行涉案合同，综合服务公司委托其全资子公司物业公司即首钢物业公司实际管理南官山绿化项目，包括继续履行诉争合同，故诉争合同的出租方已经变更至首钢物业公司。3、首钢物业公司实际履行了诉争租赁合同，收取了租金，辉煌文化公司向首钢物业公司交纳租金的行为，也足以证明辉煌文化公司认可出租人已经由我公司变更为首钢物业公司。自2015年后，辉煌文化公司也从未就诉争合同的履行事宜找过我公司。4、根据合同相对性原则，诉争合同的相对方是辉煌文化公司和首钢物业公司，故我公司不是本案适格的被告。第二、诉争租用协议合法有效。1、首钢总公司在1983年接受北京市政府的指令，完成首都绿化的政治任务，诉争房屋系当时所建，系管理看护林地用房，无需审批，因此诉争房屋并非违法建设。2、诉争合同是双方当事人的真实意思表示，并已经实际履行，没有合同法规定的无效的法定情形。3、诉争合同已经明确约定，诉争房屋没有房产证，辉煌公司对此是明知的，我公司已经如实告知，不存在任何过错。第三，辉煌文化公司要求赔偿的各项损失均不成立。1、根据租用协议的约定，辉煌文化公司负责实际投入80万元改造租用房屋，并实际使用，对价是改造后形成的资产全部归出租人，同时冲抵2011年5月1日至2016年4月30日的租金，后续租金价格极低，仅为每年3万元。而根据辉煌文化公司提交的证据，其三次改造的费用才40余万元，根本没有达到承诺的80万元，明显违约。同时，根据该约定，改造后的资产归出租人，被拆除的资产包括改造后的资产，因此，辉煌文化公司无权向我公司主张装修改造损失。2、根据诉争租用协议约定，辉煌文化公司进行装修改造必须经过出租方同意。而其2011年之后的改造行为均未取得我公司的同意，辉煌文化公司已经违约，因此对其装修改造造成的损失应自行承担。3、对诉争房屋的拆除属于门头沟区政府的行为，根据诉争协议约定，对政府占地行为，协议自然终止，辉煌文化公司必须无条件、无偿退还承租房屋，据此，辉煌文化公司亦无权主张赔偿。4、辉煌文化公司主张赔偿的证据，均系自行制作，我公司均不予认可，同时，辉煌文化公司在首钢物业公司以及龙泉镇政府已经明确告知其拆除期限的情形下，拒绝搬迁，即使造成财产损失，也应由辉煌文化公司自行承担。第四、辉煌文化公司应向实际实施拆迁的单位主张权利。综上，请求法院驳回辉煌文化公司的全部诉讼请求。
首钢物业公司辩称：第一，诉争合同不存在违反合同法第52条规定的无效情形。诉争租用协议第八项第3款写明，辉煌文化公司对诉争房屋无产权凭证的事实是明确知悉的，辉煌文化公司在履行合同过程中未提出任何异议，并持续使用诉争房屋至政府拆除收回。第二，辉煌文化公司主张的房屋及院落改造费及装饰装修费缺乏法律依据，且违反租用协议的约定。辉煌文化公司对租用房屋的装修改造行为，不属于对房屋主体结构应当维修的情况，属于其自身经营所需。依据诉争租用协议第五项第2款约定，乙方在经协议相对方同意后，在不改变房屋主体结构的前提下，在协议双方认可装修方案后进行施工。同时依据第四项约定，辉煌文化公司装修改造后的资产归协议相对方所有。本案中，辉煌文化公司的装修改造并未得到出租方的同意，退一步讲，即使其装修改造取得了出租方同意，装修改造的资产亦归出租方所有。因此，辉煌文化公司对已经不属于自己的资产，无权要求赔偿。第三，辉煌文化公司要求赔偿影视道具损失、掩埋物品损失、搬家费，无事实法律依据。首先，首钢物业公司作为首钢集团下属公司，对南官园山承接着植树造林义务，这是北京市政府安排的政治任务，至今已有30余年的历史，诉争房屋也是在特定历史条件下形成的。由于门头沟区政府整体规划部署，其对南官园山进行整体收回。南官园山管理人与门头沟区龙泉镇政府在建筑物拆除当日进行了基地整体移交，相应管理权也一并移交。作为移交前的实际管理方，我公司依据租用协议约定已经提前30天履行通知义务。我公司在接到龙泉镇政府决议后，立即将告知函张贴并通知辉煌文化公司，且在政府通知即将组织具体拆除日前，我公司也即时履行区域管理告知义务。因此，辉煌文化公司应对其损失自行承担责任。其次，租用协议一直未变更主体，故我公司不存在代为收款后即承担合同主体的责任。第四，辉煌文化公司要求退还房屋120 000元，无事实和法律依据。我公司同意将代为收取的诉争房屋拆除之日以后的房租予以退还。综上，我公司不同意辉煌文化公司的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方无争议事实如下：
2011年3月21日，园林绿化公司（甲方）与辉煌文化公司（乙方）签订《租用协议》，约定：“一、租赁项目 园林绿化公司位于门头沟南官园12间（建筑面积146平方米）；二、租赁用途 用于乙方拍摄电视剧的场景基地，电视剧播出必需鸣谢园林绿化公司，产生利润后，纯利的3%归甲方所有；三、租赁期限 租赁期限为7年8个月，自2011年5月1日起至2018年12月31日止；四、租赁金额及支付方式 经甲乙双方协议一致，由于甲方现有房屋及周边环境达不到乙方拍摄要求，在不改变房屋主体结构的前提下，依据双方认定的大修改造及装修方案，乙方负责一次投入80万元自行组织施工，若发生费用超支乙方自负，同时其大修改造及装修后所形成的资产归甲方所有。因乙方负责承担租赁房屋和周边环境的大修改造及装修费用，因此其所发生的费用可冲抵从2011年5月1日至2016年4月30日期间的租金。从2016年5月1日起以后每年租金30 000元，支付方式为每年一月底前先预付下一年度资金，按年以此类推。五、双方的权利和义务 ……2、乙方经甲方同意后，在不改变房屋主体结构的前提下，依据双方认定的大修改造及装修方案进行施工……9、乙方营业执照期限期满后，若乙方营业执照经国家主管部门核准延期后，本租用协议期限最长延期到20年［含本协议双方约定的租期7年8个月（终止日期2031年4月30日）］；若乙方营业执照到期后，未获国家主管部门核准延期，本租用协议期满后自行终止。六、协议解除 1、如遇政府及首钢总公司规划占用时，甲方提前30天内通知乙方，本协议自然终止，乙方必须无条件、无偿退还承租房屋……八、其它……3、甲方对于本协议所涉及的租赁标的物有合法的使用权和租赁权，但无产权凭证，乙方对此情况明确知悉。4、本协议期满后，乙方若有意租赁，在同等条件下，乙方有承租优先权。”
合同签订后，园林绿化公司将诉争房屋交付给辉煌文化公司使用。辉煌文化公司于2016年6月向综合服务公司交纳30 000元，综合服务公司出具的收据载明“收到辉煌文化公司南官园房租（5月1日至2017年4月30日）叁万元整，代绿化公司收”。辉煌文化公司于2019年2月向首钢物业公司支付2017年5月1日至2020年4月30日期间的房屋使用费90 000元，首钢物业公司向辉煌文化公司出具“生活服务＊场地服务费”发票。
2019年5月16日，门头沟区龙泉镇人民政府作出《龙泉镇限期拆除违法建设决定书》，载明“首钢集团有限公司：你处位于门头沟区龙泉镇南官园首钢山区绿化指挥部的建筑物，因无相关规划、建设手续，经相关部门认定，属于违法建设……现责令你单位对该处违法建设于2019年5月25日前自行拆除。如逾期未完成自拆，……龙泉镇人民政府将……对违法建设进行拆除。请当事人立即清理物品，若逾期未拆除，造成一切损失由个人自自负。特此通知。”2019年6月26日，诉争房屋被政府相关部门强制拆除。
为查明案件事实，本院至北京市门头沟区龙泉镇政府进行调查，该单位向本院提供：1、《关于协助认定龙泉镇南官园房屋属性的复函》，载明其单位未查到首钢山区绿化指挥部71处房屋由其单位核发的规划审批手续，出具时间为2019年6月18日；2、《督办通知单》，显示系门头沟区治理违法用地违法建设专项行动工作领导小组办公室向龙泉镇出具，内容为责成龙泉镇务必于6月30日前完成南官园、龙泉大会堂内全部违法建设图斑拆除工作，出具时间为2019年6月21日；该单位还提供了诉争房屋被拆除前的部分照片打印件等材料。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
双方对以下事实及证据存有争议：
一、关于合同权利义务主体情况。辉煌文化公司称园林绿化公司未告知过其公司合同主体变更事宜，其也没有见过内部交接协议，企业内部职责变更不代表合同权利义务转移，由于后来首钢物业公司收取租金，还召集其公司协商腾退补偿事宜，故其要求二被告共同承担责任。为证实其主张，辉煌文化公司提交首钢物业公司于2018年12月18日向其公司出具的《关于门头沟区南官园山绿化护林工作的告知函》及首钢物业公司出具的发票等证据，其中《告知函》的部分内容为“自1983年，首钢集团按照北京市委市政府要求及首钢总公司【2007】480号规定，承担了门头沟南官园山区绿化任务，植树指挥部业务全权委托园林绿化公司管理。2014年底，综合服务公司按首钢集团要求全面接管南官园山区工作。2018年1月该业务由综合服务公司划转至首钢物业公司，首钢物业公司承担此区域内全部权利和责任。目前，我公司对南官园区内所管辖土地、房屋进行清查。依据贵公司与园林绿化公司2011年签订的相关协议中第四条、租赁金额及支付方式中从2016年5月1日起每年租金为30 000元支付租金。请贵公司7日内支付2017年5月1日至2018年4月30日及2018年5月 1日至2019年4月30日租金，共60 000元。”经质证，园林绿化公司对上述证据的真实性认可，称辉煌文化公司交纳租金就是履行诉争合同的行为，进而证明园林绿化公司已经不是诉争合同的相对方。首钢物业公司对上述证据的真实性认可，但称辉煌文化公司是与园林绿化公司签订的租用协议，协议没有解除、变更，其公司仅是作为绿化基地的管理方按照协议约定的标准收取租金。
园林绿化公司称其公司于2016年1月4日与综合服务公司签订了交接协议，故其公司与辉煌文化公司之间的合同已经在事实上交接给综合服务公司时终止，后期是首钢物业公司对包括诉争房屋在内的南官山进行管理，辉煌文化公司与首钢物业公司在就是否继续履行合同方面需要形成一致意见，收取租金和参加会议的行为应认定辉煌文化公司和首钢物业公司形成了不定期租赁关系，首钢物业公司可以随时解除。为证实其主张，园林绿化公司提交了《首钢山区义务植树指挥部有关事项交接协议》。经质证，辉煌文化公司称没见过该交接协议，首钢物业公司认可该协议。
首钢物业公司称诉争合同的权利义务并未转移至其公司，租用协议并未变更，其公司只是对园林有管理责任，并提交2014年7月2日的《首钢山区义务植树基地房屋管理会议纪要》，显示有园区管理部资产处、综合服务公司、园林绿化公司的出席人，其中园区管理部意见有“同意将南官园绿化基地房屋由综合服务公司接管，不经总公司同意，现有房屋不能对外出租，建议69间房屋全部由综合服务公司接管；已出租房屋不再续租，由园林绿化公司组织收回”。经质证，辉煌文化公司对该证据的真实性认可，对证明目的和关联性不予认可。园林绿化公司对该证据的真实性认可，对证明目的不予认可。
二、关于诉争房屋的装修情况。辉煌文化公司称其于2011年、2016年、2018年分三次对诉争房屋进行装修，还进行了修路和周边电缆的改造，总投资额超过了80万元，在本案中仅主张房屋装修费用416 229元。为证实其主张，辉煌文化公司提交了装修合同、报价单、收据、照片等证据。经质证，园林绿化公司、首钢物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称辉煌文化公司未提交正规发票，报价单是自行制作，而且也同时证明其自称的装修费用远远低于合同约定的80万元，且辉煌文化公司后两次装修未经过园林绿化公司、首钢物业公司的同意。
三、关于掩埋物品的损失、道具损失，辉煌文化公司称是强拆被掩埋的道具、家具等物品损失，并提交自行制作的物品明细及照片等证据。经质证，园林绿化公司、首钢物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称辉煌文化公司在政府及首钢物业公司告知其诉争房屋即将被强拆的情况下，其未尽快搬走全部物品，故应自行承担相关责任。首钢物业公司称在2019年5月16日收到政府通知拆除的文件，次日就将告知函通过张贴及电话告知的方式通知了辉煌文化公司，并提交2019年5月17日、2019年6月4日的告知函两份。辉煌文化公司不认可收到过2019年5月17日的告知函，称未见过，对2019年6月4日的告知函真实性认可，称是在2019年6月5日首钢物业公司召开的会议上取得的，当时仅征求了辉煌文化公司对腾退房屋的诉求，会谈未达成一致意见。
四、关于搬家费，辉煌文化公司称是2019年6月5日收到通知要求搬离，得知诉争房屋可能要被拆除，此后开始陆续搬走物品，由此发生搬家费25 000元，并提交北京老兵迅捷搬运有限责任公司于2019年7月5日出具的收据及照片等证据。经质证，园林绿化公司、首钢物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于诉争合同的权利义务主体。辉煌文化公司最初与园林绿化公司签订了《租用协议》，园林绿化公司虽称自2016年1月4日起诉争合同权利义务发生转移，但辉煌文化公司称并未见过交接协议，综合服务公司出具的收据也载明“代绿化公司收”的字样，园林绿化公司亦并未提供证据证实告知并经过辉煌文化公司同意将诉争合同权利义务转移，故本院对园林绿化公司的上述意见不予采信。首钢物业公司于2018年12月向辉煌文化公司送达了告知函，辉煌文化公司依照函件向首钢物业公司支付了房屋使用费，首钢物业公司实际收取并出具发票，故上述事实能够证实诉争合同的权利义务已经发生转移，首钢物业公司承继了《租用协议》中园林绿化公司的权利义务。对于首钢物业公司关于《租用协议》自始未变更、解除，其公司仅为管理方并非合同相对方的意见不予采信。
关于诉争房屋的装修损失，依据诉争合同可以看出双方约定由辉煌文化公司自行组织施工对诉争房屋进行装修改造，辉煌文化公司为实现其拍摄要求，必然会对诉争房屋及周边环境进行装修、改造，辉煌文化公司提交的装修合同、报价单、收据等证据可以形成证据链，且证据中显示的装修金额低于《租用协议》中约定的数额，故本院对上述证据的真实性予以采信。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，园林绿化公司租赁给辉煌文化公司使用的门头沟区南官园房屋没有建设工程规划许可证，亦无证据证明属于经批准建设的临时建筑，而且已被政府相关部门认定为违法建筑被拆除，故园林绿化公司与辉煌文化公司就北京市门头沟区南官园的房屋订立的《租用协议》无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，园林绿化公司与辉煌文化公司在订立《租用协议》时，均知悉合同指向的房产没有房屋所有权证或者其他合法建设手续，此类房屋的租赁不符合法律规定，但双方仍然订立上述合同，故本院认定园林绿化公司与辉煌文化公司对于合同无效均存在过错，责任比例酌情确定为园林绿化公司70%、辉煌文化公司30%。双方之间的租赁合同虽被认定无效，辉煌文化公司应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但由于涉案房屋已于2019年6月26日被政府部门强制拆除，辉煌文化公司已无法实现其租赁使用的目的，故其公司应当给付占有使用费截止到2019年6月25日。因辉煌文化公司已经给付首钢物业公司房屋占有使用费至2020年4月30日，故首钢物业公司应当返还辉煌文化公司2019年6月26日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费25 416.67元。辉煌文化公司主张退还的过高部分，缺乏依据，本院不予支持。
关于装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方签订的租用协议明确约定，依据双方认定的大修改造及装修方案，辉煌文化公司负责一次投入80万元自行组织施工，如费用超支由其公司自负，大修改造及装修后所形成的资产归园林绿化公司所有，所发生的费用可冲抵从2011年5月1日至2016年4月30日期间的租金。在合同无效的情况下，双方应当按照各自过错比例分担装修损失。合同约定以装修费用冲抵前五年的租金，装修后形成的添附物均归园林绿化公司所有，现并无证据证明诉争房屋拆除前的现值损失，综合考虑装修时的费用、房屋使用年限、双方过错程度以及冲抵租金等情况，本院认定辉煌文化公司主张的房屋、院落改造费及装修损失缺乏依据，不予支持。
关于掩埋物品的损失、道具损失，因该损失并非被告方所致，首钢物业公司也提前向辉煌文化公司发送了告知函，辉煌文化公司要求二被告承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。辉煌文化公司主张的搬家费，并非诉争合同信赖利益的损失范围，其该项主张缺乏依据，故对其该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条规定，判决如下：
一、北京辉煌文化交流有限公司与北京首钢园林绿化有限公司于2011年3月21日签订的《租用协议》无效；
二、北京首钢物业管理有限公司于本判决书生效之日起七日内退还北京辉煌文化交流有限公司2019年6月26日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费25 416.67元；
三、驳回北京辉煌文化交流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10 819元，由北京辉煌文化交流有限公司负担10 427元，已交纳；由首钢物业管理有限公司负担392元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 员 张 恒
二〇二〇年十二月三日
法 官 助 理 任亚杰
书 记 员 李梦琪
民事判决书
（2020）京0109民初827号
原告：北京辉煌文化交流有限公司，住所地北京市石景山区银河南街2号院3号楼7层825。
法定代表人：朱淑英，经理。
委托代理人：李永革，北京格徕宁韬律师事务所律师。
被告：北京首钢园林绿化有限公司，住所北京市石景山区石景山路68号。
法定代表人：朱景利，董事长。
委托诉讼代理人：冯涛，北京市京工律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘杰，北京市京工律师事务所律师。
被告：北京首钢物业管理有限公司，住所北京市石景山区首钢厂区（75）首都钢铁公司行政处4号楼105室。
法定代表人：韩利，董事长。
委托诉讼代理人：沈娜，女，1981年12月29日出生，汉族，北京首钢物业管理有限公司职员。
原告北京辉煌文化交流有限公司（以下简称辉煌文化公司）与被告北京首钢园林绿化有限公司（以下简称园林绿化公司）、北京首钢物业管理有限公司（以下简称首钢物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辉煌文化公司的法定代表人朱淑英、委托诉讼代理人李永革，被告园林绿化公司的委托诉讼代理人冯涛，被告首钢物业公司的委托诉讼代理人沈娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辉煌文化公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与园林绿化公司于2011年3月21日签订的《租用协议》无效；2、判令二被告共同赔偿我公司房屋、院落改造费及装饰装修损失416 229元；3、判令二被告共同赔偿我公司影视道具损失费44 676元； 4、判令二被告连带退还我公司已支付的房租120 000元；5、判令二被告共同赔偿我公司因被强拆掩埋的物品损失费95 970元；6、判令二被告共同赔偿我公司搬家费25 000元，以上共计701 875元。事实和理由：2011年3月21日，我公司与园林绿化公司签订租赁协议，约定园林绿化公司将位于门头沟区南官园的12间房屋租赁给我公司使用，租期到2031年4月30日止。2018年12月，首钢物业公司发函至我公司，称原租用协议的权利义务转移到首钢物业公司，并要求我公司按照协议缴纳租赁费用。我公司依约定期向首钢物业公司缴纳了全部租赁费用6万元并预交了下年度租金3万元，我公司共计缴纳租金12万元。在租赁协议履行过程中，为保证租赁房屋能够正常经营使用，依据双方协议约定投入巨额资金对房屋及院落进行改造和装饰，还根据经营需要购置了大量物品。2019年6月，我公司获知诉争房屋经政府有关部门认定为违法建筑，全部房屋于2019年6月25日被政府部门拆除。我公司认为，园林绿化公司及首钢物业公司隐瞒事实，将违法建筑对外出租，租赁协议当属无效，故其二公司应当赔偿由此给我公司造成的全部经济损失。为维护合法权益，故诉至法院。
园林绿化公司辩称：第一，我公司不是本案的适格被告。1、我公司与辉煌文化公司签订的租用协议的权利义务已经全部转移给北京首钢园区综合服务有限公司（以下简称综合服务公司），综合服务公司又将涉案合同的全部权利义务转移给首钢物业公司。根据首钢总公司的请示报告及我公司和综合服务公司于2016年1月4日签订的“首钢山区义务植树指挥部有关事项交接协议”的约定，可以确认自2015年起，我公司就已经将包括涉案合同在内的南官园绿化项目全部移交给综合服务公司，我公司已经不是涉案合同的出租人。2、自2015年起，综合服务公司负责管理南官山绿化项目，包括继续履行涉案合同，综合服务公司委托其全资子公司物业公司即首钢物业公司实际管理南官山绿化项目，包括继续履行诉争合同，故诉争合同的出租方已经变更至首钢物业公司。3、首钢物业公司实际履行了诉争租赁合同，收取了租金，辉煌文化公司向首钢物业公司交纳租金的行为，也足以证明辉煌文化公司认可出租人已经由我公司变更为首钢物业公司。自2015年后，辉煌文化公司也从未就诉争合同的履行事宜找过我公司。4、根据合同相对性原则，诉争合同的相对方是辉煌文化公司和首钢物业公司，故我公司不是本案适格的被告。第二、诉争租用协议合法有效。1、首钢总公司在1983年接受北京市政府的指令，完成首都绿化的政治任务，诉争房屋系当时所建，系管理看护林地用房，无需审批，因此诉争房屋并非违法建设。2、诉争合同是双方当事人的真实意思表示，并已经实际履行，没有合同法规定的无效的法定情形。3、诉争合同已经明确约定，诉争房屋没有房产证，辉煌公司对此是明知的，我公司已经如实告知，不存在任何过错。第三，辉煌文化公司要求赔偿的各项损失均不成立。1、根据租用协议的约定，辉煌文化公司负责实际投入80万元改造租用房屋，并实际使用，对价是改造后形成的资产全部归出租人，同时冲抵2011年5月1日至2016年4月30日的租金，后续租金价格极低，仅为每年3万元。而根据辉煌文化公司提交的证据，其三次改造的费用才40余万元，根本没有达到承诺的80万元，明显违约。同时，根据该约定，改造后的资产归出租人，被拆除的资产包括改造后的资产，因此，辉煌文化公司无权向我公司主张装修改造损失。2、根据诉争租用协议约定，辉煌文化公司进行装修改造必须经过出租方同意。而其2011年之后的改造行为均未取得我公司的同意，辉煌文化公司已经违约，因此对其装修改造造成的损失应自行承担。3、对诉争房屋的拆除属于门头沟区政府的行为，根据诉争协议约定，对政府占地行为，协议自然终止，辉煌文化公司必须无条件、无偿退还承租房屋，据此，辉煌文化公司亦无权主张赔偿。4、辉煌文化公司主张赔偿的证据，均系自行制作，我公司均不予认可，同时，辉煌文化公司在首钢物业公司以及龙泉镇政府已经明确告知其拆除期限的情形下，拒绝搬迁，即使造成财产损失，也应由辉煌文化公司自行承担。第四、辉煌文化公司应向实际实施拆迁的单位主张权利。综上，请求法院驳回辉煌文化公司的全部诉讼请求。
首钢物业公司辩称：第一，诉争合同不存在违反合同法第52条规定的无效情形。诉争租用协议第八项第3款写明，辉煌文化公司对诉争房屋无产权凭证的事实是明确知悉的，辉煌文化公司在履行合同过程中未提出任何异议，并持续使用诉争房屋至政府拆除收回。第二，辉煌文化公司主张的房屋及院落改造费及装饰装修费缺乏法律依据，且违反租用协议的约定。辉煌文化公司对租用房屋的装修改造行为，不属于对房屋主体结构应当维修的情况，属于其自身经营所需。依据诉争租用协议第五项第2款约定，乙方在经协议相对方同意后，在不改变房屋主体结构的前提下，在协议双方认可装修方案后进行施工。同时依据第四项约定，辉煌文化公司装修改造后的资产归协议相对方所有。本案中，辉煌文化公司的装修改造并未得到出租方的同意，退一步讲，即使其装修改造取得了出租方同意，装修改造的资产亦归出租方所有。因此，辉煌文化公司对已经不属于自己的资产，无权要求赔偿。第三，辉煌文化公司要求赔偿影视道具损失、掩埋物品损失、搬家费，无事实法律依据。首先，首钢物业公司作为首钢集团下属公司，对南官园山承接着植树造林义务，这是北京市政府安排的政治任务，至今已有30余年的历史，诉争房屋也是在特定历史条件下形成的。由于门头沟区政府整体规划部署，其对南官园山进行整体收回。南官园山管理人与门头沟区龙泉镇政府在建筑物拆除当日进行了基地整体移交，相应管理权也一并移交。作为移交前的实际管理方，我公司依据租用协议约定已经提前30天履行通知义务。我公司在接到龙泉镇政府决议后，立即将告知函张贴并通知辉煌文化公司，且在政府通知即将组织具体拆除日前，我公司也即时履行区域管理告知义务。因此，辉煌文化公司应对其损失自行承担责任。其次，租用协议一直未变更主体，故我公司不存在代为收款后即承担合同主体的责任。第四，辉煌文化公司要求退还房屋120 000元，无事实和法律依据。我公司同意将代为收取的诉争房屋拆除之日以后的房租予以退还。综上，我公司不同意辉煌文化公司的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
双方无争议事实如下：
2011年3月21日，园林绿化公司（甲方）与辉煌文化公司（乙方）签订《租用协议》，约定：“一、租赁项目 园林绿化公司位于门头沟南官园12间（建筑面积146平方米）；二、租赁用途 用于乙方拍摄电视剧的场景基地，电视剧播出必需鸣谢园林绿化公司，产生利润后，纯利的3%归甲方所有；三、租赁期限 租赁期限为7年8个月，自2011年5月1日起至2018年12月31日止；四、租赁金额及支付方式 经甲乙双方协议一致，由于甲方现有房屋及周边环境达不到乙方拍摄要求，在不改变房屋主体结构的前提下，依据双方认定的大修改造及装修方案，乙方负责一次投入80万元自行组织施工，若发生费用超支乙方自负，同时其大修改造及装修后所形成的资产归甲方所有。因乙方负责承担租赁房屋和周边环境的大修改造及装修费用，因此其所发生的费用可冲抵从2011年5月1日至2016年4月30日期间的租金。从2016年5月1日起以后每年租金30 000元，支付方式为每年一月底前先预付下一年度资金，按年以此类推。五、双方的权利和义务 ……2、乙方经甲方同意后，在不改变房屋主体结构的前提下，依据双方认定的大修改造及装修方案进行施工……9、乙方营业执照期限期满后，若乙方营业执照经国家主管部门核准延期后，本租用协议期限最长延期到20年［含本协议双方约定的租期7年8个月（终止日期2031年4月30日）］；若乙方营业执照到期后，未获国家主管部门核准延期，本租用协议期满后自行终止。六、协议解除 1、如遇政府及首钢总公司规划占用时，甲方提前30天内通知乙方，本协议自然终止，乙方必须无条件、无偿退还承租房屋……八、其它……3、甲方对于本协议所涉及的租赁标的物有合法的使用权和租赁权，但无产权凭证，乙方对此情况明确知悉。4、本协议期满后，乙方若有意租赁，在同等条件下，乙方有承租优先权。”
合同签订后，园林绿化公司将诉争房屋交付给辉煌文化公司使用。辉煌文化公司于2016年6月向综合服务公司交纳30 000元，综合服务公司出具的收据载明“收到辉煌文化公司南官园房租（5月1日至2017年4月30日）叁万元整，代绿化公司收”。辉煌文化公司于2019年2月向首钢物业公司支付2017年5月1日至2020年4月30日期间的房屋使用费90 000元，首钢物业公司向辉煌文化公司出具“生活服务＊场地服务费”发票。
2019年5月16日，门头沟区龙泉镇人民政府作出《龙泉镇限期拆除违法建设决定书》，载明“首钢集团有限公司：你处位于门头沟区龙泉镇南官园首钢山区绿化指挥部的建筑物，因无相关规划、建设手续，经相关部门认定，属于违法建设……现责令你单位对该处违法建设于2019年5月25日前自行拆除。如逾期未完成自拆，……龙泉镇人民政府将……对违法建设进行拆除。请当事人立即清理物品，若逾期未拆除，造成一切损失由个人自自负。特此通知。”2019年6月26日，诉争房屋被政府相关部门强制拆除。
为查明案件事实，本院至北京市门头沟区龙泉镇政府进行调查，该单位向本院提供：1、《关于协助认定龙泉镇南官园房屋属性的复函》，载明其单位未查到首钢山区绿化指挥部71处房屋由其单位核发的规划审批手续，出具时间为2019年6月18日；2、《督办通知单》，显示系门头沟区治理违法用地违法建设专项行动工作领导小组办公室向龙泉镇出具，内容为责成龙泉镇务必于6月30日前完成南官园、龙泉大会堂内全部违法建设图斑拆除工作，出具时间为2019年6月21日；该单位还提供了诉争房屋被拆除前的部分照片打印件等材料。
对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
双方对以下事实及证据存有争议：
一、关于合同权利义务主体情况。辉煌文化公司称园林绿化公司未告知过其公司合同主体变更事宜，其也没有见过内部交接协议，企业内部职责变更不代表合同权利义务转移，由于后来首钢物业公司收取租金，还召集其公司协商腾退补偿事宜，故其要求二被告共同承担责任。为证实其主张，辉煌文化公司提交首钢物业公司于2018年12月18日向其公司出具的《关于门头沟区南官园山绿化护林工作的告知函》及首钢物业公司出具的发票等证据，其中《告知函》的部分内容为“自1983年，首钢集团按照北京市委市政府要求及首钢总公司【2007】480号规定，承担了门头沟南官园山区绿化任务，植树指挥部业务全权委托园林绿化公司管理。2014年底，综合服务公司按首钢集团要求全面接管南官园山区工作。2018年1月该业务由综合服务公司划转至首钢物业公司，首钢物业公司承担此区域内全部权利和责任。目前，我公司对南官园区内所管辖土地、房屋进行清查。依据贵公司与园林绿化公司2011年签订的相关协议中第四条、租赁金额及支付方式中从2016年5月1日起每年租金为30 000元支付租金。请贵公司7日内支付2017年5月1日至2018年4月30日及2018年5月 1日至2019年4月30日租金，共60 000元。”经质证，园林绿化公司对上述证据的真实性认可，称辉煌文化公司交纳租金就是履行诉争合同的行为，进而证明园林绿化公司已经不是诉争合同的相对方。首钢物业公司对上述证据的真实性认可，但称辉煌文化公司是与园林绿化公司签订的租用协议，协议没有解除、变更，其公司仅是作为绿化基地的管理方按照协议约定的标准收取租金。
园林绿化公司称其公司于2016年1月4日与综合服务公司签订了交接协议，故其公司与辉煌文化公司之间的合同已经在事实上交接给综合服务公司时终止，后期是首钢物业公司对包括诉争房屋在内的南官山进行管理，辉煌文化公司与首钢物业公司在就是否继续履行合同方面需要形成一致意见，收取租金和参加会议的行为应认定辉煌文化公司和首钢物业公司形成了不定期租赁关系，首钢物业公司可以随时解除。为证实其主张，园林绿化公司提交了《首钢山区义务植树指挥部有关事项交接协议》。经质证，辉煌文化公司称没见过该交接协议，首钢物业公司认可该协议。
首钢物业公司称诉争合同的权利义务并未转移至其公司，租用协议并未变更，其公司只是对园林有管理责任，并提交2014年7月2日的《首钢山区义务植树基地房屋管理会议纪要》，显示有园区管理部资产处、综合服务公司、园林绿化公司的出席人，其中园区管理部意见有“同意将南官园绿化基地房屋由综合服务公司接管，不经总公司同意，现有房屋不能对外出租，建议69间房屋全部由综合服务公司接管；已出租房屋不再续租，由园林绿化公司组织收回”。经质证，辉煌文化公司对该证据的真实性认可，对证明目的和关联性不予认可。园林绿化公司对该证据的真实性认可，对证明目的不予认可。
二、关于诉争房屋的装修情况。辉煌文化公司称其于2011年、2016年、2018年分三次对诉争房屋进行装修，还进行了修路和周边电缆的改造，总投资额超过了80万元，在本案中仅主张房屋装修费用416 229元。为证实其主张，辉煌文化公司提交了装修合同、报价单、收据、照片等证据。经质证，园林绿化公司、首钢物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称辉煌文化公司未提交正规发票，报价单是自行制作，而且也同时证明其自称的装修费用远远低于合同约定的80万元，且辉煌文化公司后两次装修未经过园林绿化公司、首钢物业公司的同意。
三、关于掩埋物品的损失、道具损失，辉煌文化公司称是强拆被掩埋的道具、家具等物品损失，并提交自行制作的物品明细及照片等证据。经质证，园林绿化公司、首钢物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称辉煌文化公司在政府及首钢物业公司告知其诉争房屋即将被强拆的情况下，其未尽快搬走全部物品，故应自行承担相关责任。首钢物业公司称在2019年5月16日收到政府通知拆除的文件，次日就将告知函通过张贴及电话告知的方式通知了辉煌文化公司，并提交2019年5月17日、2019年6月4日的告知函两份。辉煌文化公司不认可收到过2019年5月17日的告知函，称未见过，对2019年6月4日的告知函真实性认可，称是在2019年6月5日首钢物业公司召开的会议上取得的，当时仅征求了辉煌文化公司对腾退房屋的诉求，会谈未达成一致意见。
四、关于搬家费，辉煌文化公司称是2019年6月5日收到通知要求搬离，得知诉争房屋可能要被拆除，此后开始陆续搬走物品，由此发生搬家费25 000元，并提交北京老兵迅捷搬运有限责任公司于2019年7月5日出具的收据及照片等证据。经质证，园林绿化公司、首钢物业公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
关于诉争合同的权利义务主体。辉煌文化公司最初与园林绿化公司签订了《租用协议》，园林绿化公司虽称自2016年1月4日起诉争合同权利义务发生转移，但辉煌文化公司称并未见过交接协议，综合服务公司出具的收据也载明“代绿化公司收”的字样，园林绿化公司亦并未提供证据证实告知并经过辉煌文化公司同意将诉争合同权利义务转移，故本院对园林绿化公司的上述意见不予采信。首钢物业公司于2018年12月向辉煌文化公司送达了告知函，辉煌文化公司依照函件向首钢物业公司支付了房屋使用费，首钢物业公司实际收取并出具发票，故上述事实能够证实诉争合同的权利义务已经发生转移，首钢物业公司承继了《租用协议》中园林绿化公司的权利义务。对于首钢物业公司关于《租用协议》自始未变更、解除，其公司仅为管理方并非合同相对方的意见不予采信。
关于诉争房屋的装修损失，依据诉争合同可以看出双方约定由辉煌文化公司自行组织施工对诉争房屋进行装修改造，辉煌文化公司为实现其拍摄要求，必然会对诉争房屋及周边环境进行装修、改造，辉煌文化公司提交的装修合同、报价单、收据等证据可以形成证据链，且证据中显示的装修金额低于《租用协议》中约定的数额，故本院对上述证据的真实性予以采信。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，园林绿化公司租赁给辉煌文化公司使用的门头沟区南官园房屋没有建设工程规划许可证，亦无证据证明属于经批准建设的临时建筑，而且已被政府相关部门认定为违法建筑被拆除，故园林绿化公司与辉煌文化公司就北京市门头沟区南官园的房屋订立的《租用协议》无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，园林绿化公司与辉煌文化公司在订立《租用协议》时，均知悉合同指向的房产没有房屋所有权证或者其他合法建设手续，此类房屋的租赁不符合法律规定，但双方仍然订立上述合同，故本院认定园林绿化公司与辉煌文化公司对于合同无效均存在过错，责任比例酌情确定为园林绿化公司70%、辉煌文化公司30%。双方之间的租赁合同虽被认定无效，辉煌文化公司应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但由于涉案房屋已于2019年6月26日被政府部门强制拆除，辉煌文化公司已无法实现其租赁使用的目的，故其公司应当给付占有使用费截止到2019年6月25日。因辉煌文化公司已经给付首钢物业公司房屋占有使用费至2020年4月30日，故首钢物业公司应当返还辉煌文化公司2019年6月26日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费25 416.67元。辉煌文化公司主张退还的过高部分，缺乏依据，本院不予支持。
关于装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方签订的租用协议明确约定，依据双方认定的大修改造及装修方案，辉煌文化公司负责一次投入80万元自行组织施工，如费用超支由其公司自负，大修改造及装修后所形成的资产归园林绿化公司所有，所发生的费用可冲抵从2011年5月1日至2016年4月30日期间的租金。在合同无效的情况下，双方应当按照各自过错比例分担装修损失。合同约定以装修费用冲抵前五年的租金，装修后形成的添附物均归园林绿化公司所有，现并无证据证明诉争房屋拆除前的现值损失，综合考虑装修时的费用、房屋使用年限、双方过错程度以及冲抵租金等情况，本院认定辉煌文化公司主张的房屋、院落改造费及装修损失缺乏依据，不予支持。
关于掩埋物品的损失、道具损失，因该损失并非被告方所致，首钢物业公司也提前向辉煌文化公司发送了告知函，辉煌文化公司要求二被告承担赔偿责任，缺乏依据，本院不予支持。辉煌文化公司主张的搬家费，并非诉争合同信赖利益的损失范围，其该项主张缺乏依据，故对其该项诉讼请求本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条规定，判决如下：
一、北京辉煌文化交流有限公司与北京首钢园林绿化有限公司于2011年3月21日签订的《租用协议》无效；
二、北京首钢物业管理有限公司于本判决书生效之日起七日内退还北京辉煌文化交流有限公司2019年6月26日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费25 416.67元；
三、驳回北京辉煌文化交流有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10 819元，由北京辉煌文化交流有限公司负担10 427元，已交纳；由首钢物业管理有限公司负担392元，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 员 张 恒
二〇二〇年十二月三日
法 官 助 理 任亚杰
书 记 员 李梦琪
