北京新玖星酒店物业管理有限公司与北京市朝阳区***乡人民政府东辛店村民委员会等租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院

民事判决书

(2021)京03民终11332号

上诉人(原审被告、反诉原告)：北京新玖星酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区南皋乡北皋村西。

法定代表人：王永坤，董事长。

委托诉讼代理人：聂晓东，北京中银律师事务所律师。

委托诉讼代理人：崔成哲，男，1962年3月15日出生，北京新玖星酒店物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：北京锦秀志伟信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南沙滩8号3号楼邻奥嘉苑宾馆309号。

法定代表人：赵长军，经理。

委托诉讼代理人：刘庆磊，河北霍振林律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人)：北京三元长城建筑有限责任公司，住所地北京市朝阳区安慧东里20号楼3层306室。

法定代表人：吴存刚，总经理。

委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人)：北京市朝阳区***乡人民政府东辛店村民委员会，住所地北京市朝阳区***乡东辛店村。

法定代表人：邢凯，书记。

委托诉讼代理人：陈明东，北京市道融律师事务所律师。

上诉人北京新玖星酒店物业管理有限公司因与被上诉人北京锦秀志伟信息咨询有限公司、北京三元长城建筑有限责任公司、北京市朝阳区***乡人民政府东辛店村民委员会租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了开庭审理。上诉人北京新玖星酒店物业管理有限公司之委托诉讼代理人崔成哲、聂晓东，被上诉人北京锦秀志伟信息咨询有限公司的法定代表人赵长军及其委托诉讼代理人刘庆磊，被上诉人北京三元长城建筑有限责任公司及北京市朝阳区***乡人民政府东辛店村民委员会的委托诉讼代理人陈明东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京新玖星酒店物业管理有限公司（以下简称新玖星公司）上诉请求：撤销一审判决，改判：1. 确认新玖星公司与北京锦秀志伟信息咨询有限公司（以下简称锦秀志伟公司）于二〇一六年一月二十七日签订的《租赁经营协议书》以及于二〇一六年二月二日签订的《补充协议书》于二〇一九年五月十七日解除；2.新玖星公司退还锦秀志伟公司租金975 529.47元；3. 锦秀志伟公司支付新玖星公司垫付的税金557 134.28元；4.锦秀志伟公司赔偿变卖新玖星公司设备造成的损失764 334.52 元；5.驳回锦秀志伟公司其他诉讼请求；6.一审（包括本诉和反诉）和二审案件受理费由锦秀志伟公司承担。事实和理由如下：1.涉案合同解除符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项的规定，即因不可抗力致使不能实现合同目的，致使涉案合同目的不能实现的直接原因是北京市朝阳区***乡人民政府东辛店村民委员会（以下简称东辛店村委会）在与北京三元长城建筑有限责任公司(以下简称三元公司)解除租赁合同后，对锦绣志伟公司租赁房屋实施的强制腾退行为。虽然三元公司与东辛店村委会的租赁合同在2018年12月31日解除，但是东辛店村委会并没有立即对锦绣志伟公司实施强制腾退，根据新玖星公司和锦秀志伟公司共同提供的双方负责人在2019年5月17日的通话录音可以确定，锦秀志伟公司对租赁房屋实际占有使用的截至时间是2019年5月17日，因此涉案合同目的不能实现的时间，也就是涉案合同实际解除的时间应当认定为2019年5月17日，即使法院最终不认可新玖星公司主张的涉案合同的解除时间为2019年5月17日，结合锦秀志伟公司在一审自认的其“于2019年3 月19 日从其承租的房屋中搬离”，法院也应当认定涉案合同的解除时间为2019年3 月19日；2. 一审判决根据总租金数额以及锦秀志伟公司未使用租赁标的物的期间确定新玖星公司应退还的租金数额120万元，属于认定事实错误，结合锦秀志伟公司实际搬离租赁房屋的时间即2019年5月17日计算，新玖星公司应退还的租金数额应为 975

529.47元，即使按照锦秀志伟公司在一审自认的搬离时间即2019年3月19日计算，新玖星公司应退还租金数额为1 090 909.09 元；3. 一审判决新玖星公司赔偿锦秀志伟公司经济损失80万元，属于认定事实错误，租赁期间锦秀志伟公司投入的设备设施、装修、修缮，原本就在其责任范围内，这完全属于其自主经营的范围，一审法院认定的锦秀志伟公司的翻扩建行为明显不在新玖星公司的委托范围内，且新玖星公司允许并不等同于锦秀志伟公司就实际实施，更何况新玖星公司允许（或者委托）还是有明确的范围的；4.涉案合同无法继续履行，系因东辛店村委会在执行北京市疏解非首都功能区之政策过程中收回租赁给三元公司的场地所致,新玖星公司没有义务赔偿锦秀志伟公司主张的各项经济损失,且锦秀志伟公司没有提供充分证据证明其各项经济损失实际发生。5. 一审判决驳回新玖星公司要求锦秀志伟公司承担垫付税金的反诉请求，属于认定事实错误。《租赁经营协议书》第四条明确约定“租赁期间（自2016年2月2日起至2020年12月30日至）的租金为人民币叁佰万元，税金由乙方承担。”，新玖星公司已经代锦秀志伟公司缴纳了企业所得税。6. 一审判决酌定锦秀志伟公司赔偿新玖星公司锅炉设备损失三万元，属于事实认定错误。7. 一审判决所援引的法律规定错误。

锦秀志伟公司辩称，同意一审判决，不同意新玖星公司的上诉请求及事实理由。一审法院确认新玖星公司与锦秀志伟公司之间合同于2018年12月31日解除，认定事实清楚明确，根据本案事实，涉案房屋所有权为北京市朝阳区***镇政府东辛店村委会，后续的租赁权是以前手合法租赁为基础的，新玖星公司于2018年12月31日丧失了出租权，一审认定并无不当；2018年12月31日新玖星公司丧失了出租权，新玖星公司与锦秀志伟公司之间签订的租赁协议合同目的无法实现，无法继续履行，一审认定并无不当；一审判决新玖星公司退还120万元剩余租金正确，根据新玖星公司与锦秀志伟公司之间签订的协议，合同解除后，尚未占用租金为120万元，应退还；一审判决赔偿经济损失80万元，不足以弥补损失，但是锦秀志伟公司未上诉，为了定纷止争，认可一审法院酌定的金额；一审庭审中，向一审法院提交了鉴定申请，但是因为三元公司没有提供钥匙，导致评估没有进行，但一审法官前往现场勘查了，根据勘查情况酌定损失，符合常理；《租赁经营协议》的约定违反了税收征收管理法，出租人应该履行纳税义务，这是出租人非法转移纳税义务，违法法律规定，属于无效，一审法院驳回新玖星公司税金的主张，认定事实清楚。

东辛店村委会、三元公司辩称，我们不是合同当事人，本案纠纷与我们无关，对于一审判决及上诉请求均没有意见。

锦秀志伟公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与新玖星公司签订的《租赁经营协议书》以及补充协议；2.新玖星公司退还我公司支付的租金120万元；3.新玖星公司赔偿我装修及物品损失2 603 898元；4.案件受理费由新玖星公司负担。

新玖星公司向一审法院反诉请求：1. 锦秀志伟公司支付我公司垫付的税金557 134.28元；2.锦秀志伟公司赔偿变卖我公司设备造成的损失764 334.52元；3.反诉案件受理费由锦秀志伟公司承担。

一审法院认定事实：2016年1月27日，锦秀志伟公司、新玖星公司双方签订了一份《租赁经营协议书》，该协议书约定锦秀志伟公司承租新玖星公司出租的位于北京市朝阳区南皋乡北皋村（现***乡东辛店村）西东郊农场分公司房屋场地。该协议约定租赁经营期限自2016年2月2日至2020年12月30日，该期间的全部租金为300万元。该合同第四条约定：“租赁期间（自2016年2月2日起至2020年12月30日至）的租金为人民币叁佰万元（3

000 000元），税金由乙方（锦秀志伟公司）承担。”该合同另约定锦秀志伟公司每年需向该房屋的产权方（三元公司）支付租金58万元。2016年2月2日，锦秀志伟公司新玖星公司双方签订了一份《补充协议书》，该补充协议约定：“根据甲、乙方签订的《租赁经营协议书》第十条第2款的约定，2016年2月1日之前甲方（新玖星公司）收取租住户的保证金（押金）、预收金，如因租住户提前退租或到期退租，需退还所收保证金（押金）、预收金时，由乙方（锦秀志伟公司）代为甲方退还，乙方所付代付款从乙方应在2016年12月30日前，向甲方支付人民币伍拾伍万元（550 000元）的款项中抵扣，抵扣账面金额为肆拾贰万陆仟壹佰捌拾玖元（426 189元），具体金额以本补充协议的附件《新玖星2016年2月至2016年12月收费明细表》中的押金和预收款为准。”上述合同签订后，锦秀志伟公司向新玖星公司支付了300万元的租金（含锦秀志伟公司替新玖星公司退还的租赁保证金、押金），新玖星公司向锦秀志伟公司交付了租赁标的物。2016年3月6日，新玖星公司给锦秀志伟公司出具委托书，该委托书载明：“北京新玖星酒店物业管理有限公司委托北京锦秀志伟信息咨询有限公司全权负责位于北京市朝阳区南皋乡北皋村西权属东郊农场的房屋进行修缮（具有安全隐患的房屋）事宜，望有关部门给予支持。”同日，三元公司出具证明，该证明载明：“为响应政府号召，结合当前安全工作的特点，预防安全事故的发生，确保安全工作，同意对我单位下属玖星酒店内的彩钢房进行拆除、翻建。”锦秀志伟公司承租上述院落内的房屋后，对院落内房屋进行了装修，并对原有房屋进行了翻建和改建。2018年11月30日，三元公司给新玖星公司发出一份《关于终止＜租赁合同＞的通知》，该通知载明：“贵公司曾与我公司（北京三元长城建筑有限责任公司）签署了房屋租赁合同，因市、乡两级政府正在实施城乡一体化工作，东辛店村非住宅腾退回收工作现已开始实施，我单位租赁的土地现已被收回，固我单位与贵公司签署的房屋租赁合同属不可抗拒因素被迫终止，请贵公司在2018年12月20日腾退所租赁房屋，特此通知。”新玖星公司于2018年12月14日收到该通知，并在该通知上签收盖章。庭审中，锦秀志伟公司称新玖星公司在收到上述通知后并未第一时间告知锦秀志伟公司，锦秀志伟公司承租的场地在2019年年初停水、停电，锦秀志伟公司于2019年3月19日从其承租的房屋中搬离。新玖星公司对锦秀志伟公司搬离承租房屋的时间持有异议，新玖星公司认为锦秀志伟公司于2019年5月17日搬离承租的房屋和场地。庭审中，新玖星公司称锦秀志伟公司曾擅自变卖了新玖星公司所有的设备、设施，并向法院提交了2016年1月28日北京焱辉资产评估有限公司出具的《资产评估报告》，以此证明被锦秀志伟公司擅自变卖、处理的设备、设施的价值，新玖星公司以及该评估报告载明的项目价值认定被锦秀志伟公司擅自处理的设备、设施总价值为 764

965.76元。新玖星公司向法院提交了增值税完税凭证，以此证明新玖星公司给锦秀志伟公司垫付的税金为557

134.28元。案件审理过程中，锦秀志伟公司申请对其在承租场地和房屋内地上物、装修造价进行评估，法院依法委托北京中必达资产评估有限责任公司对锦秀志伟公司的申请事项进行评估，该评估公司于2019年11月29日作出了《关于（2019）京0105民初32155号案件中涉及的设备设施及翻建修缮的现值不能予以评估情况说明》，该说明称因评估人员无法进入院内评估测量，故评估人员无法对上述资产进行评估。

2019年5月22日，本案一审承办人对现场进行了勘验，经勘验查明，院落内南、北、西侧有建筑物，其中北侧和南侧为二层楼房，西侧为三层楼房。在院落的西北角有一个锅炉。勘验时，锦秀志伟公司承租场地内的建筑物正在拆除过程中，其中南侧房屋二楼东南角第一间房屋（C236号）未拆除内部装修，该房屋装有防盗门，墙面刷白，地面为地砖，室内有暖气片、窗帘、不锈钢面的厨台以及塑钢包围的卫生间，卫生间内有马桶、淋浴头。

另查，新玖星公司出租给锦秀志伟公司的场地和房屋系新玖星公司从三元公司处承租取得。三元公司与东辛店村委会签订有租赁合同，承租了涉案的土地和房屋。2018年12月12日，三元公司与东辛店村委会签订了《解除租赁及腾退场地协议》，该协议约定三元公司与东辛店村委会就涉案场地签订的租赁合同于2018年12月31日解除，东辛店村委会给付三元公司补偿款共计12 663 634元，其中房屋重置成新价为12 154 236元，搬家奖509 398元。

一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，锦秀志伟公司、新玖星公司双方于2016年1月27日签订的《租赁经营协议书》以及2016年2月2日签订的《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，锦秀志伟公司、新玖星公司双方应当按照上述合同的约定履行各自的义务。通过庭审查明，新玖星公司向锦秀志伟公司出租的上述场地和房屋系新玖星公司通过与三元公司承租取得，三元公司系通过与东辛店村委会签订的租赁合同取得涉案场地。在三元公司与东辛店村委会之间的租赁合同于2018年12月31日解除的情况下，一审法院认为，三元公司丧失房屋出租的权利，作为本案新玖星公司亦无权再向锦秀志伟公司继续出租涉案房屋和场地，故应当认定本案锦秀志伟公司、新玖星公司双方签订的上述租赁合同和补充协议在2018年12月31日因新玖星公司丧失出租权利而解除。锦秀志伟公司要求新玖星公司退还未使用期间租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院将根据总租金数额以及锦秀志伟公司未使用租赁标的物的期间在锦秀志伟公司主张范围内确定新玖星公司应退还的租金数额。关于锦秀志伟公司要求新玖星公司赔偿设备设施以及改造费用的损失，一审法院认为，因锦秀志伟公司系经过新玖星公司允许对承租的房屋进行修缮、装修和翻扩建，应当认定锦秀志伟公司曾对该院落以及房屋进行过装修、设备、设施投入。锦秀志伟公司、新玖星公司双方签订的合同因新玖星公司丧失出租权而无法继续履行，新玖星公司应当赔偿锦秀志伟公司因此造成的装饰装修、设备设施以及翻扩建损失。因评估机构未能对锦秀志伟公司申请的评估事项进行评估，一审法院将根据承租标的物的规模、现场勘验的情况酌定锦秀志伟公司的投入金额，并根据锦秀志伟公司的使用年限予以折算。关于新玖星公司要求锦秀志伟公司承担垫付税金的反诉请求，一审法院认为，新玖星公司向一审法院提交的增值税完税凭证不足以证明系因本案锦秀志伟公司向新玖星公司支付租金所产生，新玖星公司亦未提交证据证明新玖星公司在锦秀志伟公司支付租金后向锦秀志伟公司出具正规发票，故一审法院对新玖星公司的该项反诉请求不予支持。关于新玖星公司要求锦秀志伟公司赔偿因锦秀志伟公司擅自变卖、处理的设备、设施损失，一审法院认为，对于锦秀志伟公司认可的已经被处理的锅炉以外，新玖星公司提交的证据不足以证明锦秀志伟公司对新玖星公司其他设备、设施进行了变卖、处理，一审法院酌定锅炉损失为三万元。

一审法院判决如下：一、确认北京锦秀志伟信息咨询有限公司与北京新玖星酒店物业管理有限公司于二〇一六年一月二十七日签订的《租赁经营协议书》以及于二〇一六年二月二日签订的《补充协议书》于二〇一八年十二月三十一日解除；二、北京新玖星酒店物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京锦秀志伟信息咨询有限公司租金一百二十万元；三、北京新玖星酒店物业管理有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京锦秀志伟信息咨询有限公司经济损失八十万元；四、北京锦秀志伟信息咨询有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京新玖星酒店物业管理有限公司设备损失三万元；五、驳回北京锦秀志伟信息咨询有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京新玖星酒店物业管理有限公司其他反诉请求。如果北京锦秀志伟信息咨询有限公司、北京新玖星酒店物业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。新玖星公司提交：专项审计报告，该报告第七页证明按照不同解除时间，新玖星公司应该退还锦绣志伟公司的租金金额，报告中的审计意见，证明新玖星公司已经缴纳了企业所得税，按照合同约定，该税费系应该由锦绣志伟公司承担。锦绣志伟公司质证意见如下：真实性、合法性、关联性不认可，该报告系新玖星公司单方委托，真实性不认可，其中一个审计工作人员并非审计单位工作人员，税金的约定违反了强制法规定，属于无效；审计报告不具备客观合理性，为非持续经营，报告可以看出租金没有如实入账，根据《企业所得税税前扣除管理办法》并未对成本进行扣除，其计算不据实；根据审计结论，新玖星公司应该退还租金127万余元。东辛店村委会、三元公司质证称，真实性认可，其他以法院认定为准。

本院经审理查明：2019年4月1日，一审法院立案受理本案，2019年4月22日，一审法院向新玖星公司送达了起诉书副本。

二审诉讼中，经本院询问，三元公司称：诉争标的停水电时间为2019年3月19日；锦绣志伟公司最后一次向三元公司交纳水电费时间为2019年1月；2017年地方政府曾就供暖情况进行入户检查，并禁止再使用煤采暖，要求变更为燃气采暖。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，锦秀志伟公司、新玖星公司双方于2016年1月27日签订的《租赁经营协议书》以及2016年2月2日签订的《补充协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，锦秀志伟公司、新玖星公司双方应当按照上述合同的约定履行各自的义务。通过庭审查明，新玖星公司向锦秀志伟公司出租的上述场地和房屋系新玖星公司通过与三元公司承租取得，三元公司系通过与东辛店村委会签订的租赁合同取得涉案场地。三元公司通知新玖星公司双方租赁合同于2018年12月31日解除，但锦绣志伟公司仍继续使用涉案房屋进行经营，在此情况下

，仍应认定锦绣志伟公司与新玖星公司的租赁合同仍处于履行过程中。一审法院认定锦秀志伟公司、新玖星公司双方签订的租赁合同和补充协议在2018年12月31日因新玖星公司丧失出租权利而解除，并判决租金支付截止日至该日期，缺乏法律依据，本院予以纠正。2019年3月19日，涉案房屋停水停电，锦绣志伟公司无法利用该房屋进行经营，随即提起诉讼要求解除合同，起诉书于2019年4月22日送达新玖星公司，该通知具有解除合同的效力，故应认定双方的租赁合同于2019年4月22日解除。如前所述，涉案房屋于2019年3月19日停水、停电，锦绣志伟公司租赁涉案房屋进行经营的合同目的不能实现，故新玖星公司应自该日期起向锦绣志伟公司退还租金。原审法院判决退还租金数额有误，本院予以改判。关于锦秀志伟公司要求新玖星公司赔偿设备设施以及改造费用的损失，据已查明的事实，锦秀志伟公司在租赁房屋期间对承租的房屋进行修缮、装修和翻扩建，锦秀志伟公司、新玖星公司双方签订的合同无法继续履行，新玖星公司应当赔偿锦秀志伟公司因此造成的装饰装修、设备设施以及翻扩建损失。在评估机构未能对锦秀志伟公司申请的评估事项进行评估，一审法院根据承租标的物的规模、现场勘验的情况酌定锦秀志伟公司的投入金额，并根据锦秀志伟公司的使用年限折算损失数额，并无不当。关于新玖星公司要求锦秀志伟公司承担垫付税金的请求，新玖星公司提交的增值税完税凭证不足以证明系因本案锦秀志伟公司向新玖星公司支付租金所产生，新玖星公司亦未提交证据证明新玖星公司在锦秀志伟公司支付租金后向锦秀志伟公司出具正规发票，故对新玖星公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于新玖星公司要求锦秀志伟公司赔偿因锦秀志伟公司擅自变卖、处理的设备、设施损失，除锦秀志伟公司认可的已经被处理的锅炉以外，新玖星公司提交的证据不足以证明锦秀志伟公司对新玖星公司其他设备、设施进行了变卖、处理，一审法院酌定锅炉损失并无不当。经审查，一审法院援引法律有误，本院予以纠正。

综上所述，新玖星公司的上诉请求部分成立，本院对合理部分予以支持；一审判决认定事实部分存在错误，本院予以改判。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32155号民事判决第三、四、六项；

二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初32155号民事判决第一、二、五项；

三、确认北京锦秀志伟信息咨询有限公司与北京新玖星酒店物业管理有限公司于二〇一六年一月二十七日签订的《租赁经营协议书》以及于二〇一六年二月二日签订的《补充协议书》于二〇一九年四月二十二日解除；

四、北京新玖星酒店物业管理有限公司于判决生效之日起七日内退还北京锦秀志伟信息咨询有限公司租金1 092 019.8元；

五、驳回北京锦秀志伟信息咨询有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费37 231元，由北京锦秀志伟信息咨询有限公司负担15 391元（已交纳），由北京新玖星酒店物业管理有限公司负担21 840元（于本判决生效之日起7日内交纳）；反诉案件受理费8347元，由北京锦秀志伟信息咨询有限公司负担275元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京新玖星酒店物业管理有限公司负担8072元（已交纳）。

二审案件受理费19 034元，由北京新玖星酒店物业管理有限公司负担16 601元（已交纳），由北京锦秀志伟信息咨询有限公司负担2433元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审　　判　　长　　　林存义

审　　判　　员　　　薛　妍

审　　判　　员　　　赵　霞

二〇二一年九月二十六日

法　官　助　理　　　孙亚男

法　官　助　理　　　李　越