北京城市开发集团有限责任公司与某某等返还原物纠纷一审民事判决书

北京市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京0105民初52307号 原告：北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，北京市衡石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**，北京市衡石律师事务所律师。 被告：***，男，1978年6月15日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省绥化市北林区胜利街10委75组50号，身份证号。 委托诉讼代理人：**坤，北京天斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京天斗律师事务所实习律师。 被告：武淑清，女，1955年10月12日出生，汉族，住北京市朝阳区望京西园406楼206号，身份证号。 委托诉讼代理人：**坤，北京天斗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京天斗律师事务所实习律师。 被告：北京首开望京物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区南湖东园224号楼。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：李彤彦，北京大成律师事务所律师。 原告北京城市开发集团有限责任公司（下称城开公司）与被告***、武淑清、北京首开望京物业服务有限公司（下称首开望京物业公司）返还原物纠纷一案，本院立案后，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。城开公司之委托诉讼代理人**、**、***及其委托诉讼代理人**坤、***（亦为武淑清委托诉讼代理人）、武淑清及首开望京物业公司之委托诉讼代理人李彤彦通过网络庭审的方式参加诉讼，本案现已审理终结。 城开公司向本院提出诉讼请求：1.判令***、武淑清立即向城开公司腾空交付北京市朝阳区望京西园xxx号楼x层xxx号房屋（下称206号房屋）；2.判令***、武淑清、首开望京物业公司连带赔偿非法占用206号房屋期间的损失1518000元；3.判令***、武淑清按照每月11000元的标准向城开公司支付自2020年10月15日起至实际交付房屋之日至的房屋占用费；4.判令***、武淑清、首开望京物业公司承担本案诉讼费。事实与理由：城开公司系望京西园项目的开发商，206号房屋的所有权人，首开望京物业公司系望京西园项目的物业管理公司。2020年城开公司盘点资产过程中发现未出租出售的涉案房屋被占用。2020年10月15日，城开公司管理相应事务的房地产经营分公司向占用人发函，**于206号房屋房门，要求占用人立即腾退206号房屋。占用人***与城开公司联系并表示，206号房屋居住人为其与其母武淑清，并向城开公司提供一份武淑清与首开望京物业公司于2001年10月25日签订的《望京西园四区样板间委托管理协议》复印件，并称原件在其手中。城开公司认为该协议不能作为***、武淑清合法占用206号房屋的依据，应当立即将房屋腾退给城开公司。***表示是首开望京物业公司将206号房屋交付给武淑清的，而城开公司对此完全不知情，故***、武淑清、首开望京物业公司构成共同侵权，应向城开公司承担非法占用期间损失的连带赔偿责任，自2001年11月1日至2020年10月1日按照房屋租金为计算标准。另外，在城开公司已发函要求***、武淑清腾退房屋的情况下，***、武淑清依然继续占用房屋，应当按照目前房租的标准向城开公司支付房屋占用费。 ***、武淑清共同辩称：不同意城开公司全部诉讼请求。206号房屋是基于合同关系合法占有的，涉案房屋在1997年开发，首开望京物业公司邀请武淑清在内的14家装修公司到小区内做样板间，双方约定样板间的费用由装修公司自理，装修样板间的人有样板间的优先购买权。武淑清装修了206号房屋及406号楼207号房屋（下称207号房屋），投资了40万。但后来因为装修样板间的这些公司没有实际获得小区的装修垄断权，所以在2001年首开望京物业公司跟样板间装修方签订了长期委托协议，让装修房屋的这些人实际占有使用房屋，并承诺有优先购买权，但后来物业公司一直没有与武淑清等人签订房屋买卖合同，只是口头承诺可以长期长住。武淑清在签订委托管理协议时返还了207号房屋，留下了206号房屋居住使用至今。武淑清和***是母子关系，206号房屋由武淑清居住、使用，***未在206号房屋居住。206号房屋的钥匙是首开望京物业公司交给武淑清的，武淑清居住、使用该房屋是基于投资和装修，并非无因占有。 首开望京物业公司辩称：2001年武淑清找到我司商量，称其准备在望京西园小区做装修业务，请我司暂时借给他两间房屋作为样板间，并以此为广告承揽业务，武淑清承诺在大部分业主进驻后搬出房屋，本着为业主服务、打造样板小区的目的，我司借给武淑清206、207号房屋的钥匙，后来207号房屋收回了，206号房屋经多次催促没有交还。我司与武淑清签订的协议写的很清楚，我们是物业公司，不出售房屋。我司同意城开公司要求武淑清、***返还房屋和支付房屋占用费的诉讼请求，但不同意第二项诉讼请求，我司在***、武淑清在占用房屋期间积极催促其腾退房屋，没有共同侵权的故意，不应承担连带责任。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 庭审中，城开公司称其系206号房屋所在小区的开发单位，并提交北京市房屋土地权属登记事务中心于2003年10月10日向北京市房地产交易所出具的《确权证》及“望京西园四区建筑面积汇总”（均为复印件）予以证明，其中《确权证》载明：“经审查，坐落于朝阳区望京西园四区的房地产，属北京城市开发集团有限责任公司所有，宗地总面积……房屋所有权证证号为市朝国字第xxxxx号、国有土地使用证证号为市朝国国用（2003出）字第xxxxx号，上述房地产已在我中心登记备案，权属无争议，特此证明”。2022年1月10日，206号房屋办理不动产登记，登记不动产所有权权利人为城开公司（单独所有），房屋建筑面积124.88平方米，房屋性质为商品房。 2001年10月29日，武淑清（甲方、委托方）与首开望京物业公司（乙方、受托方）签订《望京西园四区样板间委托管理协议》，约定：物业位置为206号房屋（物业类型样板间），委托管理期限为长期委托，自2000年1月1日起至甲方使用该套住宅进行正常的经营行为结束时止；甲方须承担保安费、保洁费、绿化费、管理费、小区共用设施维护费、垃圾外运费、化粪池清掏费、电梯费、公共部位小修费、有线电视收视费、供暖费，于每年12月30日前将下一年度的以上费用按照约定标准向乙方支付。 庭审中，武淑清向本院提交其保管的《望京西园四区样板间委托管理协议》原件，该合同尾部“附则”部分有手写条款，内容为：“406楼206号207号样板间装修和投资全部有金达公司武淑清自投，207号已交物业收回装修投资，206号现在使用，如出售时按原价武淑清优先”。武淑清称该手写条款系首开望京物业公司的工作人员书写，首开望京物业公司对此不予认可。经询，武淑清称其就206号房屋未与城开公司或首开望京物业公司签订过房屋买卖合同。 ***、武淑清提交206号房屋物业费、供暖费交纳凭证、收据、收费小票、增值税发票等证据，用以证明城开公司及首开望京物业公司对206号房屋没有出售并由武淑清、***合法占有使用的情况明知。城开公司对武淑清提交的物业费、供暖费证据真实性未予认可，但城开公司认为该组证据不能证明其合法占有房屋。首开望京物业公司对该组证据真实性认可，证明目的不认可。经查，以上***、武淑清提交的证据是2012年至2020年期间206号房屋物业费、供暖费等费用的收据、发票等票据，其中多张收据、发票上的交费人、客户名称记载为“***”或“曹”。 城开公司于2020年核查资产过程中发现206号房屋被占用，遂于2020年10月15日在该房屋**函件要求房屋占用人***和武淑清腾房。 庭审中，城开公司称经其计算，2001年11月至2020年10月期间武淑清、***非法占用206号房屋，应当向城开公司赔偿租金合计1518000元。另外，城开公司于2021年2月通过房产经纪公司网站查询望京西园四区内120平米左右的房屋租金情况，206号房屋相同小区、相同互相的房屋当时租金最低为11000元，城开公司认为武淑清、***应按此标准支付206号房屋2020年10月15日起至实际返还之日止的房屋占用费。 关于房屋居住使用情况，城开公司称其起诉本案前去206号房屋调查情况时发现是***在涉案房屋内，武淑清、***则称206号房屋投资之初是样板间，不允许住人，最近几年武淑清搬进去居住至今，***至今未居住、使用过该房屋，***只是替母亲武淑清处理房屋事宜的时候正好在房屋内。 本院认为，根据庭审查明的事实，206号房屋系由城开公司开发，房屋所有权于2022年1月10日登记在城开公司名下，城开公司系该房屋的所有权人。而该房屋现由武淑清、***占有、使用，虽然二人称***不实际占有、使用涉案房屋，但二人系母子关系，且206号房屋多年的物业费票据可以看出，房屋物业费用交纳人为一直为***，故本院对武淑清、***抗辩称***不实际占有、使用206号房屋的抗辩意见不予采信。 本案的争议焦点为，武淑清、***占有、使用206号房屋是否存在合法依据。206号房屋作为商品房至今未售出，从在案证据来看，首开望京物业公司系该房屋所在小区的物业管理公司，2001年该公司在《望京西园四区样板间委托管理协议》中，将206号房屋的使用权作为样板间装修的对价交付给武淑清，房屋钥匙亦系首开望京物业公司交给武淑清，故本院认为武淑清在2001年获得206号房屋使用权系经过房屋管理方许可的，所有权人亦未提出异议，彼时不属于非法占有、使用该房屋。 但就武淑清是否有权长期占有、使用206号房屋一节，本院认为，从武淑清与首开望京物业公司签订的《望京西园四区样板间委托管理协议》可以看出，双方对于武淑清占有、使用206号房屋的相关约定期限为“自2000年1月1日起至甲方使用该套住宅进行正常的经营行为结束时止”，武淑清自认其在该小区投资装修样板间后因为最终没有获得该小区装修垄断权等因素，后来没有以样板间为媒介的经营行为，故武淑清与首开望京物业公司应当及时就样板间合作的合同进行结算、清算。武淑清虽称物业公司口头承诺其长住，但其未提交证据予以证明。首开望京物业公司对武淑清提交的合同文本上的手写条款不予认可，本院无法认定该条款系双方共同意思表示。2020年10月15日，城开公司明确以开发商和物权人的身份向武淑清、***提出异议，武淑清、***应当及时腾退房屋，即便二人认为投资样板间成本问题存在争议，其亦应当向首开望京物业公司主张，不得以此对抗房屋所有权人。故此，本院对城开公司要求武淑清、***腾退、返还206号房屋的诉讼请求予以支持。 关于城开公司要求***、武淑清、首开望京物业公司连带赔偿2020年10月15日以前非法占用损失的诉讼请求，本院认为，在2020年10月15日以前城开公司对该房屋并无出租、出售的任何商业意图和实际行动，首开望京物业公司亦未提交证据证明其在城开公司发函之前曾向武淑清、***要求返还房屋使用权以用于其他商业目的，故本院认为城开公司并无实际损失，对其赔偿诉求不予支持。 关于城开公司主张的房屋占用费，本院认为，虽然206号房屋单独不动产登记的时间为2022年1月10日，但***、武淑清多年占有、使用206号房屋，武淑清亦曾以装修样板间为媒介在该小区开展装修业务，并知晓首开望京物业公司系物业管理公司而并非开发商，故其二人应当明知城开公司系该小区的开发商。2020年10月15日***、武淑清收到城开公司要求腾退的函件后应当及时腾退、返还206号房屋，其二人至今未予腾退、返还，应当向所有权人支付房屋占用费，本院考虑到腾退返还的合理期间，酌情确定房屋占用费应当自2020年11月1日起支付，房屋占用费的标准本院考虑全案情况，酌情确定为每月10000元。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条及第二百三十八条之规定，判决如下： 一、被告***、武淑清于本判决生效之日起十日内将北京市朝阳区望京西园406号楼2层206号房屋腾退、返还原告北京城市开发集团有限责任公司； 二、被告***、武淑清于本判决生效之日起七日内按每月10000元的标准，向原告北京城市开发集团有限责任公司支付上述房屋自二〇二〇年十一月一日起至实际腾退、返还该房屋之日止的房屋占用费； 三、驳回原告北京城市开发集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20802元，由被告***、武淑清负担5200元（于本判决生效之日起七日内交纳），原告北京城市开发集团有限责任公司负担15602元（已交纳）。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。 审 判 员　*** 二〇二二年十二月二十九日 法官助理　秦　彬 书 记 员　***