北京城市开发集团有限责任公司与北京百键开发建设有限公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书

北京市顺义区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京0113民初12719号 原告：北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号，统一社会信用代码91110000101108619B。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：**，男，1993年12月2日出生，汉族，北京城市开发集团有限责任公司员工，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：**，北京大成律师事务所律师。 被告：北京百键开发建设有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路12号（和平街北口），统一社会信用代码911101051012091297。 法定代表人：***，董事长。 委托诉讼代理人：***，北京市两高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，北京市两高律师事务所实习律师。 原告北京城市开发集团有限责任公司（以下简称城市开发集团）与被告北京百键开发建设有限公司（以下简称百键公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告城市开发集团的委托诉讼代理人**，被告百键公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市开发集团向本院提出诉讼请求：1.被告立即赔偿原告委托第三方对顺义区***商业金融及住宅项目二区五区商务办公工程质量问题进行维修产生的修复费用3897643.47元以及因工程质量问题造成财产损失而向相关业主支付的损失赔偿费用650000元等经济损失（以上两项合计：4547643.47元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2009年12月11日，被告与原告签订《北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工总承包合同》（编号：JA-09-12-2），承接原告开发的顺义区***商业金融及住宅项目二区五区商务办公工程（以下简称“工程”）。项目二区和五区工程分别于2011年9月29日和12月23日完成竣工验收备案并交付使用。自2014年起，尚在质量保修期内的工程范围内多栋楼宇开始出现外墙砖及保温层空鼓、脱落、外墙渗水及墙体开裂等质量问题。应原告要求，被告曾多次派人维修，但没有找到问题根源，始终未能彻底修复。此后，上述工程质量问题每年反复出现，并且越发严重。脱落的外墙砖及保温层已造成数十辆业主车辆被砸伤，同时因部分楼宇外墙渗水导致业主房屋及室内物品受损，原告为此已向相关业主支付损失赔偿费用650000元。2019年5月28日，原告委托律师向被告发送《关于立即承担保修责任的律师函》，要求限期维修并赔偿损失，否则原告将委托第三方进行维修。然而，被告收到律师函后未采取任何积极行动。为避免损失扩大及人员伤亡风险，原告不得不委托第三方维修并由此产生修复费用3897643.47元。综上所述，无论依据相关法律的规定，还是依据工程施工总承包合同的约定，对于质量保修期内出现的工程质量问题，作为工程总承包人的被告均负有修复及赔偿责任。在被告未全面履行，甚至拒绝履行维修及赔偿义务的情况下，原告有权委托第三方进行修复，由此产生的修复费用及损失赔偿费用应由被告承担。 被告百键公司辩称：原告起诉已超过诉讼时效。案涉工程缺陷责任期为24个月，即使工程存在质量问题，原告亦应在该期限内与原告协商甚至诉讼解决，时隔多年委托第三方维修，索要维修费用及各项赔偿已经超过诉讼时效，不应得到法律保护。原告向相关业主支付的损失赔偿不属于建设工程施工合同纠纷审理范围，应为财产损害赔偿纠纷，不应在本案中一并审理，原告应当另行起诉。中顺德公司无证据证明案涉工程在缺陷责任期内出现质量问题，百键公司不负有维修义务。根据《施工总承包合同》合同条款专用部分第37.2.1条约定，该工程的缺陷责任期为24个月。而中顺德公司并无直接证据证明案涉工程于缺陷责任期内出现质量问题，故百键公司不负有维修义务。中顺德公司无证据证明其所主张的损失发生于案涉小区。中顺德公司并未提供证据证明赔偿协议中受偿方均为案涉小区业主或住户；即使受损人均为案涉小区业主或住户，也无证据证明该损失系因工程质量引发的墙体脱落造成的；多数赔偿协议均为缺陷责任期外产生的事故，且中顺德公司向受损人赔偿时，所赔偿金额未与百键公司进行协商，无证据证明该赔偿金额与受损人遭受的损失相当。据顺义历史天气预报记载，损失发生时间顺义天气并非均为大风天气，故赔偿协议所载因大风导致外墙砖脱落等不具有合理性。3.据中顺德公司提供的赔偿协议，同一业主辛睿的四辆车分别于2013年11月16日、2013年12月7日，2019年11月13日先后被砸，根据百键公司委托人实地查看，案涉小区16号楼前为大片草坪，停车点距离外墙甚远。故原告主张的辛睿车辆停于案涉小区16号楼下被砸向其赔偿，不具有合理性。关于针对原告所提辛睿的漏水问题650000元的赔偿协议，该损失无法确认案涉工程小区的业主房屋及设备设施受损系因工程在被告缺陷责任期内出现的质量问题。其次，该赔偿损失金额巨大，并未列明每项赔偿金额的明细，且原告当时并未与百键公司进行过沟通与协商，百键公司对该金额不认可。中顺德公司擅自委托第三方对案涉工程维修，与百键公司无关，其向百键公司主张赔偿无事实和法律依据。中顺德公司无证据证明案涉工程在缺陷责任期内出现质量问题，故百键公司无维修义务。即使工程在缺陷责任期内出现质量问题，在缺陷责任期满后，百键公司也无义务再继续维修，中顺德公司在百键公司修缮未果的情况下，拖延至2019年方才委托第三方公司维修，导致无法确认双方责任的范围，且故意放任损失扩大，亦存在过错。即使存在质量问题，中顺德公司委托第三方公司维修前，未对百键公司履行维修通知义务，百键公司不知情。因百键公司已搬离注册地多年，故在《施工总承包合同》合同条款专用部分1.3.4条中特别明确约定百键公司送达地址为北京市朝阳区***26号。但中顺德公司在明知的情况下，却向百键公司注册地邮寄律师函，未发生通知百键公司的效力。中顺德公司未通知百键公司，未与百键公司协商一致，擅自委托第三方对案涉工程进行维修，而要求百键公司就工程维修产生的费用承担赔偿责任，无事实和法律依据。 本院经审理查明： 2009年12月11日，北京中顺德房地产开发有限公司（以下简称中顺德公司）作为发包人与被告百键公司（承包人）签订《北京市房屋建筑和市政基础设施工程施工总承包合同》（以下简称总承包合同），约定百键公司承包中顺德公司开发的顺义区***商业金融及住宅项目二区五区商务办公工程，建筑面积49630平方米，地上6-8层、地下一层，合同价款106937838元，合同工期620日历天，计划开工日期：2009年12月30日，计划竣工日期：2011年9月10日，工程质量标准：合格。本协议书与下列文件一起构成合同文件：1.中标通知书；2.投标函及其附录；3.已标价的工程量清单（含暂估价的材料和工程设备损耗率表）；4.合同条款专用部分；5.合同条款通用部分；6.技术标准和要求；7.合同图纸。双方在本合同履行中所共同签署或认可的符合现行法律、法规、规章及规范性文件，且符合本合同实质性约定的指令、治商、纪要或同类性质的文件，均构成合同文件的有效补充。承包人承诺按照本合同约定进行施工、竣工并在缺陷责任期内对工程缺陷承担维修责任。其中合同条款专用部分约定：1.3.4……承包人书面形式接收地址、传真号码、邮寄地址和电子传送地址：（1）传真号码：84953650，邮政编码：100018。（2）邮寄地址：北京市朝阳区***26号。（3）送达地址：北京市朝阳区***26号。（4）电子邮箱地址：wch123568@sina.com。36.3质量保证金。质量保证金的额度、支付时间和方式：质量保证金的额度为工程竣工结算价的5%。工程缺陷责任期满15天内，在扣除因施工质量问题引起甲方发生的费用后，一次性返还给承包人（不计利息）。37.保修。37.2保修期与缺陷责任期。37.2.1本工程的缺陷责任期：24个月。37.3保修费用。37.3.1承包人在收到发包人要求修补的指令后，应当在2天内自费开始进行修补……。 上述总承包合同签订后，百键公司进行施工。项目二区和五区工程分别于2011年9月29日和2011年12月23日完成竣工验收备案并交付使用。 自2014年起，百键公司建设的多栋楼宇开始出现外墙砖及保温层空鼓、脱落、外墙渗水及墙体开裂等质量问题。为此，中顺德公司多次组织百键公司召开会议，要求百键公司进行维修。百键公司也先后于2013年、2015年、2017年、2018年进行维修，但一直未彻底解决外墙渗水和屋面漏雨问题。 2019年5月28日，中顺德公司向百键公司发送律师函，要求百键公司立即对6号院16号楼3**502号房屋漏水进行修复等事宜，否则中顺德公司将委托第三方进行维修。该律师函邮寄至百键公司注册地址，被投递单位改退。 中顺德公司之后就上述质量问题陆续与第三方签订协议，进行了维修，总计支付费用3897643.47元。 另中顺德公司针对6号院16号楼3**502号房屋漏水问题，于2020年8月17日与业主签订赔偿协议书，内容如下：甲方：中顺德公司，乙方：**，住北京市顺义区***机场东路6号院16号楼3**502室。鉴于：1.甲方系北京市顺义区***机场东路6号院北京苏活小区（以下简称苏活小区）开发商。乙方系苏活小区16号楼3**502室（以下简称该房屋）的业主，并实际居住在该房屋。乙方从甲方购买该房屋，并于2013年3月23日办理手续正式入住。该房屋所在**施工单位为百键公司。2.2013年7月，乙方发现该房屋外墙渗漏，造成该房屋户内墙壁及窗框、木质窗台、柜子被水浸泡，冰箱损坏，墙内线路受损。3.因百键公司迟迟无法解决该房屋漏水问题，现经甲乙双方协商一致，甲方聘请第三方施工单位北京东方雨虹防水工程有限公司出具《外墙渗漏维修施工方案》并委托北京海化联合防水保温工程有限公司进行施工，代百键公司对该房屋外墙大规模的拆除外保温，进行防水维修。鉴于此，甲乙双方就因该房屋漏水产生的赔偿事宜签订本协议，以资双方共同信守。一、就该房屋防水维修费用及漏水造成的损失，甲方同意一次性支付乙方赔偿金650000元，并于协议生效后30个工作日内向乙方支付……。二、对于该房屋漏水造成的损失，乙方认可上述赔偿金数额，同时确认并承诺，自收到上述赔偿金之日起，甲乙双方之间有关该房屋维修事宜及与漏水相关的任何争议和纠纷得以彻底和妥善解决，乙方（包括其家人）不得以任何理由通过任何方式就该房屋维修、漏水或其它任何与此相关的事宜向甲方或任何第三方主张任何权利，也不得要求甲方或任何第三方向其或其家人进行任何形式的赔偿、补偿，或承担其它任何责任。此外，双方知悉并确认，该房屋漏水问题系由百键公司施工质量问题导致。在百键公司迟迟未能解决的情况下，为了维护乙方权益，尽快妥善解决该房屋漏水问题，甲方不得已依据本协议的约定聘请第三方施工单位北京东方雨虹防水工程有限公司出具《外墙渗漏维修施工方案》并委托北京海化联合防水保温工程有限公司代百键公司对该房屋防水进行维修，并先行向乙方垫付维修费用及该房屋漏水造成的损失。甲方保留向百键公司追偿上述代垫款项及费用的权利，乙方同意届时给予必要的配合和支持。三、本协议为一次性终结处理协议，协议一经签订，即对双方产生法律约束力，任何一方不得违反。甲乙双方共同确认，本协议为***等、自愿协商之结果，是双方的真实意思表示，不存在任何欺诈、胁迫或乘人之危的情形。四、甲乙双方需对本协议的具体内容、履行情况及相关文件资料严格保密，未经对方事先书面同意，任何一方不得将本协议的具体内容、履行情况及相关文件资料披露或提供给任何第三方，按法律法规规定或应政府机关要求披露或提供的除外。否则，守约方有权单方解除本协议，并要求违约方赔偿由此造成的全部经济损失……。中顺德公司按照约定向业主支付了赔偿款。 中顺德公司在向本院提起诉讼后，因合并或分立申请注销登记，经有关机关核定，准予注销。 城市开发集团向本院出具情况说明，表示：因我公司以吸收合并方式合并中顺德公司，中顺德公司已于2022年7月29日被北京市顺义区市场监督管理局核准注销，其所有资产、权利义务及债权债务均由我公司无条件**。我公司将作为原告继续参加本案诉讼……。 诉讼中，城市开发集团表示：外墙及防水质保期均是5年。百键公司表示外墙质保期是2年（合同依据），防水是5年。 城市开发集团表示按照总承包合同约定，尚有质保金712974元未支付给百键公司。百键公司表示如果法院判决给付，同意质保金抵扣。 上述事实，有城市开发集团提交的总承包合同、竣工验收备案表、关于工程质量问题及维修情况的说明、照片、赔偿协议等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为： 中顺德公司与百键公司签订的《总承包合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定履行各自义务。 百键公司施工完毕后，应当按照约定承担维修义务，城市开发集团提交的证据可以证明中顺德公司在发现问题后一直主张权利，故百键公司关于已过诉讼时效的意见本院不予采纳。由于百键公司对出现的问题未能予以有效的维修，导致中顺德公司由第三方对质量问题进行维修，相关费用应当由百键公司负担。因百键公司质量问题造成业主损失，百键公司应当承担责任。鉴于中顺德公司在赔付业主费用中，未能提交相关损失明细，导致百键公司有合理怀疑，本院对该部分费用予以酌减。中顺德公司尚有部分质保金没有支付给百键公司，本院对该部分费用予以扣减。 由于中顺德公司在诉讼过程中注销，相关权利义务由城市开发集团**，本院对城市开发集团的合理主张予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国民法通则（2009年修正）》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法总则>诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百六十九条、第二百八十二条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，判决如下： 一、被告北京百键开发建设有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京城市开发集团有限责任公司修复及赔偿业主损失费用合计3534669.47元（已扣减质保金712974元）； 二、驳回原告北京城市开发集团有限责任公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21590元，由原告北京城市开发集团有限责任公司负担4052元（已交纳），由被告北京百键开发建设有限公司负担17538元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。 审判员　　商兴加 二〇二二年十月三十一日 书记员　　高　翔