北京市朝阳区园林绿化管理服务中心与北京城市开发集团有限责任公司等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京03民终11026号 上诉人（原审被告）：北京市朝阳区园林绿化管理服务中心，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼甲1号。 法定代表人：**，主任。 委托诉讼代理人：**，北京市潮阳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：铄石流金文化传播（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区南湖渠落***。 法定代表人：**，执行董事。 委托诉讼代理人：**，女，1991年02月26日出生，铄石流金文化传播（北京）有限公司法务。 被上诉人（原审被告）：北京城市开发集团有限责任公司，住所地北京市西城区复兴门内大街156号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：李彤彦，北京大成律师事务所律师。 上诉人北京市朝阳区园林绿化管理服务中心（以下简称朝阳绿化中心）因与被上诉人铄石流金文化传播（北京）有限公司（以下简称铄石流金公司）、北京城市开发集团有限责任公司（以下简称城开集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朝阳绿化中心的委托诉讼代理人**，被上诉人铄石流金公司的委托诉讼代理人**，被上诉人城开集团的委托诉讼代理人李彤彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朝阳绿化中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审。主要事实和理由：一、一审法院未查明铄石流金公司在2012年1月1日起增扩建的房屋座落及面积，亦未查明所谓的增扩建费用是否用于增扩建房屋。首先，本案自起诉时起至一审庭审结束，铄石流金公司从未向法庭出示过关于2012年1月1日之后增扩建的房屋的座落、面积等房屋相关的基本证据。虽然在一审庭审时诉争的租赁合同标的物已经拆除，但是至少应该有照片等简单用于证明诉争房屋的状况材料。而本案一审法院都未要求铄石流金公司提供诉争房屋的相关资料，未查清是否存在增扩建的事实，就仅凭铄石流金公司提供的合同即认定诉争房屋存在增扩建的行为，从而要求朝阳绿化中心承担增扩建的损失，缺少事实依据。其次，铄石流金公司于2019年7月18日出具的《复函》的内容可知，铄石流金公司认为园区内的1号楼和3号楼是原协议签署前历史遗留下来的合法建筑物，也是原协议约定的租赁房屋的一部分，不应拆除。2号楼和4号楼确无合法手续，同意拆除。由此可知，1号楼和3号楼是2012年1月1日合同起始时就存在的房屋，2号楼和4号楼是在合同签订后新建的无手续建筑物。一审诉讼中，铄石流金公司提供了多份合同，用于证明其对诉争房屋进行了增扩建，但并不能具体区分针对于哪号楼花费了多少费用。2号楼和4号楼是铄石流金公司在未经朝阳绿化中心同意的情况下自行建设的，且没有办理合法手续，朝阳绿化中心收取的租金亦不包含该两个楼号的租金，因此建设2号楼和4号楼产生的费用应由铄石流金公司自行承担。一审法院在未查清的情况下，就直接把铄石流金公司2012年之后支出的费用金额认定为是增扩建费用，是缺少事实依据的。二、一审法院认为朝阳绿化中心作为国有土地的使用人，应当及时对铄石流金公司的增扩建行为予以制止，因朝阳绿化中心未履行该责任，故认定朝阳绿化中心应承担赔偿责任错误。1.朝阳绿化中心已经在签署的合同中明确约定铄石流金公司不得在现有房屋外，增减、改变任何建筑，是铄石流金公司在明知该约定的情况下仍自行建设建筑物，由此产生的损失应由其承担。2011年7月26日，朝阳绿化中心与铄石流金公司、北京昌盛投资有限公司签订的《协议书》第五条第2项约定：“场地内的地上建筑物及地下市政设备设施为乙方投资建设，甲方按房屋现状交付乙方使用，乙方不得改变房屋主体结构。”第六条第1项约定：“乙方应按国家的有关规定，自行办理使用房屋场地所需要的各项手续，合法使用，甲方给予配合”、第2项约定：“未经甲方同意，除现有房屋外，乙方不得在所租场地内增减、改变任何建筑。”结合铄石流金公司出具的《复函》，诉争房屋的2号楼和4号楼是铄石流金公司在违反约定的情况下自行建设的，后果显然也需要由铄石流金公司自行承担。2.铄石流金公司承认其自行建设的2号楼和4号楼是无合法手续的，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，即未经规划管理部门审批。3.本案中，朝阳绿化中心作为诉争标的物的出租人，将租赁标的物按约定交付给铄石流金公司使用，即完成了租赁法律关系中出租人应承担的主要义务。法律并未规定出租人有制止承租人改扩建的义务。实践中，如果承租人违反约定，其应当承担违约的后果，出租人有权要求承租人恢复原状并承担全部费用。三、一审法院认定的损失金额存在错误的情况。1.一审法院按2012年1月1日之后第三方向铄石流金公司开具发票的金额计算铄石流金公司增扩建的损失，上述材料中存在与增扩建无关的项目发票。2.一审判决第13页罗列的第25项，无落款时间，签约双方为铄石流金公司和北京**东方建筑咨询中心就北京市朝阳区建筑面积16613平方米（地上10325平方米、地下772平方米）酒店和会所及办公楼设计的《望京项目建筑概念规划及设计合同》，设计费为15万元，该合同上粘贴了印花税票上有2005年字样。朝阳绿化中心交付的是建筑面积4660平方米、建筑占地面积3380平方米的地上建筑物，显然与设计合同中约定的面积不符。从印花税费推断合同是在2005年签订的，为何在2012年8月付款？是为2号楼和4号楼的建设签订的设计合同？一审在未查明该发票与本案的关联性的情况下，就直接认定属于增扩建损失，是错误的。3、一审判决第13页罗列的第26项的新增夹层以及门头钢结构工程，合同总价30万元；第27项彩钢房承包合同，合同总价28万元；第28项宿舍外加封闭走廊、院内园林施工、房屋拆除、钢结构相关施工及零星工程的合同，合同总价96万元。朝阳绿化中心认为前述合同都涉及铄石流金公司自行违法建设的费用，不应由朝阳绿化中心承担。4、一审判决书第14页第5项，仅有铄石流金公司的支出金额45500元，未有第三方开具的发票对应；第14页第6项，第15页第9项，付款金额与开票的发票金额不一致。 铄石流金公司辩称，同意一审判决，不同意朝阳绿化中心的上诉请求。铄石流金公司一审中对于增扩建的建设已经提交书面的说明，明确了加固费用具体明细。铄石流金公司从2003年合作建设项目开始，对房屋进行了一系列的投资，所以土地变更的时候对于投资的补偿才签订租赁协议，确认房屋和土地的投资。对于建筑不能仅仅从现状考虑，应该严格从历史的角度考虑。 城开集团辩称，同意一审判决，不同意朝阳绿化中心的上诉请求，城开集团与铄石流金公司不存在合同关系，亦不存在侵权行为，城开集团与朝阳绿化中心没有法律规定需承担连带责任的情形。 铄石流金公司向一审法院起诉请求：请求朝阳绿化中心向铄石流金公司赔偿基础设施建设款261.73万元、房屋加固费163.05万元、搬家费6.28万元。 一审法院认定事实：2003年6月26日，城开集团作为甲方、北京昌盛投资有限公司作为乙方签订了《关于成立北京华克休闲体育中心的合作协议书》。双方就北京市朝阳区南湖渠地区共同合作开发休闲体育中心事宜达成协议。协议约定：所涉及的北京望京南湖渠用地，是经北京市规划委员会正式批准的且为甲方望京新城规划范围内的用地（以下简称该用地），由北京市测绘设计研究院实测确定，具体情况见本协议书附件《北京市城市规划管理局钉桩坐标成果通知单》（2002拨地0276号）。甲乙双方根据《中华人民共和国公司法》和其他有关法律法规，同意在北京成立北京华克休闲体育中心（以下简称中心），共同开发建设位于北京市朝阳区望京南湖渠的一宗用地。合作前提条件：该用地的权属归甲方所有，规划性质为代征用地，乙方不得改变该用地，乙方在不改变“该用地”、权属和规划性质的前提条件下，负责认养，管理工作，并承担所需费用。乙方筹措中心的注册资金以及后续建设所需的全部资金，负责向中心派遣人员进行经营管理。甲乙双方的合作采取对甲方固定回报的方式，乙方每年向甲方支付80万元人民币连续支付50年。自甲方将完成“三通一平”的该用地交付乙方之日起30日内，支付第一个年度的80万元回报，此后每个年度交付之日起30日内支付本年度的80万元回报。甲乙双方同意，乙方拥有本中心的全部股权，甲方不在中心占有股权。甲方协助乙方办理设立中心所需的各项手续，以使中心的建设顺利开展；负责在中心开工前（以接到乙方开工的书面通知后十个工作日为准），及时完成该用地的“三通一平”条件；在乙方进行中心的内外装修之时（以接到乙方进行装修的书面通知后十个工作日为准），负责完成望京地区内、“该用地”规划红线外的有关市政管线和市政基础设施等。乙方负责办理向北京市有关主管部门申请批准中心项目立项、各项设施的规划，建设以及成立本中心的各项报批手续，承担相应的费用；负责向中心注入注册资本，以及筹措该中心的建设所需的全部资金；负责向有关主管部门报装3接通中心施工所需的用水、用电（临时、正式），并承担相应的费用；负责承担该用地红线内的上水、雨水、污水、天然气、电力、电讯、道路等市政设施的工程建设以及“该用地”内的绿化工程的建设；负责将该用地红线内的上水、雨水、污水、天然气、电力、电讯、道路等市政管线工程修建到该用地红线外边缘，并负责与望京范围内该用地紧邻的规划路上的市政管线碰头，并承担相应的费用；负责按照北京市政府有关主管部门对该用地的有关规定，进行中心的开发建设等在中心的开发建设和经营管理过程中，如国家需要征用，中心应按照国家有关规定，无条件无偿腾退该用地。中心运作过程中，如因任何原因导致无法成立，乙方应将该用地退还甲方，并自行承担由此造成的经济损失。 铄石流金公司原名称为北京望京世纪***球俱乐部有限公司，注册于2001年，2012年8月14日更名为现名称。铄石流金公司自述北京城市开发集团有限责任公司与北京昌盛投资有限公司虽约定成立中心，但实际只是约定了一个名称，但最终注册的公司名称为北京望京世纪***球俱乐部有限公司。 2011年7月26日，铄石流金公司作为乙方、朝阳绿化中心作为甲方、北京昌盛投资有限公司作为担保方签订了《协议书》。《协议书》约定：甲方将位于北京市朝阳区望京K6区建筑面积4660平方米、建筑占地面积3380平方米及周边场地交付给乙方作为综合用途使用。房屋、场地使用期共20年，即2012年1月1日至2031年12月31日。房屋场地使用按半年支付，乙方在协议签订之日起7日内缴纳第一年上半年的使用金100万元，2012年7月前向甲方交纳2012年下半年使用金100万元。以后于每年1月1日起十日内交纳本年度上半年使用金，于7月1日起十日内交纳本年度下半年使用金，且以每5年3%递增。依此类推，即2012年、2013年、2014年、2015年、2016年每年交纳200万元。2017年、2018年、2019年、2020年、2021年每年交纳206万元。2022年、2023年、2024年、2025年、2026年每年交纳212.18万元。2027年、2028年、2029年、2030年、2031年每年缴纳218.5454万元。甲方的权利、义务如下：1、甲方有权按协议内容收取使用金。2、场地内的地上建筑物及地下市政设备设施为乙方投资建设，甲方按房屋现状交付乙方使用，乙方不得改变房屋主体结构。3、甲方有权在下列情况下单方终止协议，收回房屋。A、乙方未按期交纳使用金达30日的；B、乙方利用房屋、场地进行违法活动，损害公共利益的。乙方的权利、义务如下：1、乙方应按国家的有关规定，自行办理使用房屋场地所需要的各项手续，合法使用，甲方给予配合。2、未经甲方同意，除现有房屋外，乙方不得在所租场地内增减、改变任何建筑。3、乙方负责所在房屋、场地内、外的清洁卫生，室外禁止堆放杂物。4、乙方不得在使用的房屋场地内存放易燃易爆等危险品。5、乙方不得利用房屋场地进行非法活动，损害公共利益。6、应遵守甲方及当地街、乡、公安、消防等部门的各项管理规定，依法使用，并做好使用房屋场地的各项治安管理工作，签订安全、消防责任书作为本协议的附件。使用的房屋、场地如因自然灾害等人力不能预见、不能避免等原因，双方互不承担责任。但因政策变化、政府拆迁等原因，乙方应按政府相关政策无条件拆迁。如政府或拆迁方给予适当经济补偿，则双方按比例分配补偿款。关于违约责任：1、乙方逾期交付房屋、场地使用金，除应如数补交数额外，还应赔偿违约金（迟交天数X日使用金X2%）元。2、乙方擅自转租房屋、场地或此房屋、场地用于违法活动的，除依法终止协议外，还应赔偿甲方的损失。关于担保：本担保为乙方履行本合同项下全部义务的连带责任担保。担保方在承担连带责任后将享有乙方在本合同项下的所有权益。 铄石流金公司自述，涉案场地在2011年前并不归属朝阳绿化中心，铄石流金公司与场地的原归属方城开集团签有合作开发协议，约于2003年起使用涉案场地房屋，场地上有网球场、办公平房、***球场和打球的打台，铄石流金公司后对场地进行了加固并做了一些包含水电在内的基础设施。朝阳绿化中心则称涉案场地原由土地的代征人城开集团代征，2010年1月8日城开集团将场地移交给朝阳绿化中心，移交时场地上有房屋。因铄石流金公司已使用场地，故于2011年7月26日与铄石流金公司及担保人签订了《协议书》。 2019年7月16日，朝阳绿化中心以“北京市朝阳区绿地认建认养及公园配套用房出租专项整治工作领导小组办公室”的名义向铄石流金公司发出《关于腾退望京新城K6区西侧代征绿地的通知》。该通知中，朝阳绿化中心提出：你公司所使用的位于望京新城K6区西侧代征绿地内建筑物无合法手续，且侵占公共绿地，根据《北京市绿化条例》第六十条规定，现通知你公司自收到本通知之日起7日内（至2019年7月31日）腾退占用的公共绿地。如你公司逾期不履行腾退义务，该用地范围内的所有物品视为你公司放弃，区园林绿化局有权采取措施收回占用的公共绿地，由此产生的一切后果和损失由你公司自行承担。 一审审理中，铄石流金公司及朝阳绿化中心均确认铄石流金公司向朝阳绿化中心交纳了截止至2019年6月30日的场地、房屋使用费；铄石流金公司于2019年8、9月搬离涉案场地；涉案场地上的建筑物在诉讼中全部拆除完毕。 铄石流金公司主张因办理涉案场地及房屋，导致损失，并提供如下证据： 一、开票日期为2019年11月1日、交款人为北京昌盛投资有限公司、项目为现代服务、搬运费的发票七张，其中六张的面额均为10000元，其余一张面额为2800元。铄石流金公司据此主张其关联单位北京昌盛投资有限公司为其支付了搬家费，故发票开给北京昌盛投资有限公司。被告则主张上述费用并非铄石流金公司支付，不能证明与本案的关联性；且铄石流金公司搬家是必然，不应获得赔偿。铄石流金公司则提交了铄石流金公司和北京昌盛投资有限公司的工商注册资料，上述资料显示：铄石流金公司的股东有二人，其中***持有80%的股权，***持有20%的股权；北京昌盛投资有限公司有公司股东一个，为北京永兴隆泰商贸有限公司，持有90%股权，自然人**然、***、***、***分别持有5.2%、1.9%、1.9%、1%的股权。铄石流金公司还提交了落款时间为2019年9月4日、落款人为铄石流金公司的《委托付款函》一份，该函件内容如下“北京昌盛投资有限公司：我公司因办公地址变更，需要向北京家良伟业运输服务有限公司支付搬家费6.28万元，现委托贵公司直接向其支付该笔费用”。 二、合同若干 1、落款日期为2008年4月20日、签约双方为铄石流金公司与北京同菁园林绿化工程有限公司的《望京***俱乐部园林绿化工程施工合同》（合同约定价款为386000元）。 2、落款时间为2008年、签约双方为铄石流金公司和北京天英华瑞丝网有限公司《围栏网供货、安装合同书》（合同约定价款为39360元）。 3、落款日期为2015年4月6日、签约双方为铄石流金公司和**景观绿化工程（北京）有限公司的《望京园区绿植移栽协议》（合同约定价款为19225元）。铄石流金公司据此主张其对涉案场地进行了绿化维护。 4、落款时间为2007年、签约双方为铄石流金公司和北京建工总机电设备安装工程有限公司的望京南湖生活给水系统改造合同（合同约定总价款为35000元）。铄石流金公司据2-4主张对涉案场地房屋进行了给水系统的改造。 5、落款时间为2009年5月13日，签约双方为铄石流金公司和北京新兴诚信防腐保温有限责任公司的《施工合同书》（合同约定总价款为58000元）。铄石流金公司据此主张对涉案场地上***球打台后侧道路进行了道路铺设。 6、落款时间为2009年、签约双方为铄石流金公司和北京市宏达建设工程有限责任公司的《望京网球场热力一次线工程承包合同》（合同约定总价款为208万元）。 7、落款时间为2009年8月4日、签约双方为铄石流金公司和北京市特得热力技术发展有限责任公司的《热力工程设备购销合同》（合同约定总价款为168000元）。 8、落款时间为2013年10月7日、签约双方为铄石流金公司和北京德技盛科技有限公司的《管道改造合同书》（合同约定预算价款为19.5万元）。 9、合同约定开工日期为2011年9月11日、竣工日期为2011年9月30日、签约双方为铄石流金公司和北京筑基兴业建设工程有限公司的望京都热力管线、切改《协议书》（合同约定价款为20万元）。铄石流金公司据6-9主张对涉案场地及房屋进行了热力供暖系统的铺设、改造。 10、落款时间2007年8月26日、签约双方为铄石流金公司和浙江智源消防安全工程有限公司的北京望京世纪***球俱乐部会馆的消防设备及安装工程的《消防工程承包合同》（合同约定一次性包干价为47万元）。铄石流金公司据此主张对涉案场地及房屋进行了消防设施安装。 11、工期为2006年3月1日至8月31日期间、签约双方为铄石流金公司、北京望京网球俱乐部有限公司和北京中宏基建筑工程有限责任公司的北京市朝阳区南湖渠落**钢筋混凝土结构工程改造、给排水工程、机电工程及强弱电工程《工程施工合同》（合同约定总价款为4491244.8元）。铄石流金公司据此主张对涉案场地进行了给排水、机电、强弱电工程进行了施工。 12、落款日期为2007年8月1日、签约双方为铄石流金公司和北京鹏***商贸有限公司的《望京世纪***球俱乐部打台配电箱买卖合同》（合同总价款为6500元）。 13、合同附件单位工程费用表上手写日期为2015年9月1日、签约双方为铄石流金公司和北京市国泰鑫盛建筑工程有限公司的望京采暖、给排水、电气拆改及安装工程的《工程承包合同》（合同约定总包干价为76000元）。 14、合同落款时间为2015年2月10日，约定施工日期为2013年3月20日至2013年5月20日、签约双方为铄石流金公司和北京华建安泰建筑工程有限公司的朝阳区南湖渠广场铺装、排水等所有项目的深化设计和施工的《望京办公楼室外广场工程施工合同》（合同约定一次性包干价为50万元）和说明、工程施工竣工验收单。 15、落款时间为2007年5月27日、签约双方为铄石流金公司和北京新兴诚信防腐保温工程有限责任公司的望京世纪***球俱乐部打台装修及安装工程的《工程承包合同》（合同约定固定总价为20万元）。 16、合同工期为2007年5月25日至2008年7月1日、签约双方为铄石流金公司、北京望京网球俱乐部有限公司和北京***建筑安装工程公司的望京南湖渠落**《西部文化展览馆工程施工合同》（合同约定暂定价为2594208元）。 17、落款时间为2007年6月21日，签约双方为铄石流金公司和北京伟业中影展览展示中心的望京世纪***球俱乐部打台彩钢屋面工程《工程承包合同》（合同约定固定单价，暂估价位194600元）。 18、落款时间为2007年7月1日，签约双方为铄石流金公司和北京泰林丰建建筑工程有限公司的望京世纪***球俱乐部招待所土方工程《工程承包协议》（合同约定价款为15000元）。 19、落款时间为2007年7月30日，签约双方为铄石流金公司和北京新兴诚信防腐保温工程有限责任公司的望京世纪***球俱乐部打台装修及安装工程的《工程承包合同》（合同约定固定总价为10万元）。 20、落款时间为2007年8月14日、签约双方为铄石流金公司和北京中大蓝天玻璃有限公司的《加工定做合同》（合同总价款为62141元）。 21、落款时间为2009年5月13日、施工期限自2009年5月18日至5月30日、签约双方为铄石流金公司和北京新兴诚信防腐保温工程有限责任公司的望京***球场围墙砌筑工程的《施工合同书》（合同约定总造价为60000元）。 22、施工期限为2009年6月29日至9月15日、签约双方为铄石流金公司和马鞍山市伟业劳务有限责任公司的《望京打台屋顶改造工程施工合同》（合同约定总价款为65万元）。 23、合同约定施工时间为2012年8月1日至8月20日期间、签约双方为铄石流金公司和北京****建筑工程有限公司的餐厅及停车场铺砖《北京市建设工程施工合同》（合同约定包干总价为47600元）。 24、合同约定施工日期为2012年11月22日至11月24日、签约双方为铄石流金公司和北京森桦建业防水工程有限公司的北京市朝阳区南湖渠落**2100平方米的防水工程《北京市建设工程施工合同》（合同约定固定包干总价为73500元）。 25、无落款时间、签约双方为铄石流金公司和北京**东方建筑咨询中心就北京市朝阳区建筑面积16613平方米（地上10325平方米、地下772平方米）酒店和会所及办公楼设计的《望京项目建筑概念规划及设计合同》（设计费150000元），该合同上粘贴的部分印花税票上写有2005年字样。 26、无落款时间、施工时间自2014年3月12日至2014年4月17日、签约双方为铄石流金公司和北京明源建筑工程加固有限公司的《望京新增夹层以及门头钢结构工程施工合同》（合同包干价为300000元）。 27、落款时间为2015年3月18日、签约双方为铄石流金公司和北京宇冲建筑装饰工程有限公司、工期自2015年3月18日至3月31日的望京冷库间彩钢房《工程承包合同》（合同总价为28000元）。 28、落款时间为2015年2月10日、签约双方为铄石流金公司和北京华建安泰建筑工程有限公司、施工期自2013年5月1日至2013年9月20日的南湖渠宿舍外加封闭走廊、院内园林施工、房屋拆除、钢结构相关施工及零星工程《望京昌盛公司改造工程施工合同》（合同总价包干为960000元）及北京华建安泰建筑工程有限公司的说明；望京院内打台西侧园林施工项目清单及计价表、落款日期为2014年1月3日***工程竣工验收单（工程总价款为241826.07元）。 三、转账凭证若干。其中2012年1月1日之前合同及铄石流金公司向相关公司及人员转账凭证若干，合计金额11356522元。2012年1月1日以后的合同的付款情况如下： 1、2015年5月14日中国农业银行转账支票存根（金额为18225元）及开票日期为2015年5月5日付款单位为铄石流金公司、开票单位为**景观绿化工程（北京）有限公司的发票（金额为19225元）。铄石流金公司称对应合同证据中的第3项。 2、中国农业银行2013年11月1日金额为97500元、2014年1月21日金额为87750元、2015年3月11日金额为9750元的转账支票各一张，开票日期为2013年10月24日、2014年1月20日的开票人为北京德技盛科技有限公司、付款单位为铄石流金公司的发票两张，金额均为97500元。铄石流金公司称对应合同证据中的第8项。 3、中国农业银行2016年2月5日金额为79300元客户收付款入账通知一张，铄石流金公司于2016年2月26日开具给北京市国泰鑫盛建筑工程有限公司退工程款3300元的收据一张，2016年开票人为北京市国泰鑫盛建筑工程有限公司、付款人为铄石流金公司、金额为 76000元的发票一张。铄石流金公司称对应合同证据中的第13项。 4、中国农业银行2014年1月23日金额为400000元、2015年2月13日金额为100000元的转账支票存根各一张，2015年开票人为北京华建安泰建筑工程有限公司、付款人为铄石流金公司、金额为500000元的发票一张。铄石流金公司称对应合同证据中的第14项。 5、中国农业银行2012年11月1日金额为25220元、2013年12月26日金额为20280元的现金支票存根各一张。铄石流金公司称对应合同证据中的第23项。 6、中国农业银行2013年1月17日金额为40000元、2013年10月31日金额为25650元、2014年1月6日金额为3675元的转账支票存根各一张，2012年12月13日开票人为北京森桦建业防水工程有限公司、付款人为铄石流金公司、金额为73500元的发票一张。铄石流金公司称对应合同证据中的第24项。 7、中国农业银行2012年8月1日金额为120000元、2012年8月25日金额为30000元的转账支票存根各一张，2012年3月2日开票人为北京**东方建筑咨询中心、付款人为铄石流金公司、金额为150000元的发票一张。铄石流金公司称对应合同证据中的第25项。 8、中国民生银行2017年12月30日金额为200000元、打印日期为2018年7月11日金额为100000元的转账支票存根、电子银行业务回单各一张，2017年1月22日开票人为北京明源建筑工程加固有限公司、付款人为铄石流金公司、金额为200000元的发票一张，2019年11月15日开票人为北京明源建筑工程加固有限公司、付款人为铄石流金公司、金额为100000元的发票一张。铄石流金公司称对应合同证据中的第26项。 9、中国农业银行2015年3月23日金额为14000元、2015年6月29日金额为12600元的转账支票存根各一张，开票人为北京宇冲建筑装饰工程有限公司、付款人为铄石流金公司、金额为18000元的发票一张，开票人为北京宇冲建筑装饰工程有限公司、付款人为铄石流金公司、金额为10000元的发票一张。铄石流金公司称对应合同证据中的第27项。 10、中国农业银行2014年1月23日金额为600000元、2014年12月31日金额为180000元、2015年2月13日金额为180000元的转账支票存根各一张，2015年开票人为北京华建安泰建筑工程有限公司、付款人为铄石流金公司、金额为960000元的发票一张。铄石流金公司称对应合同证据中的第28项。 一审法院另查，铄石流金公司在涉案场地上所建地上物均未经规划管理部门审批。城开集团称根据其账册记载，城开集团从未收到过铄石流金公司合作协议书中所约定的固定回报。铄石流金公司则称在北京昌盛投资有限公司与城开集团签订合同后，因双方合作的项目未获得政府立项审批，城开集团亦未完成合作协议书中约定的三通一平，故双方在合同履行中变更了合同内容，不再成立北京华克休闲体育中心，也不再向城开集团支付固定收益的费用，仍由铄石流金公司对涉案土地进行认养管理。铄石流金公司对其该项主张未能举证。 一审法院认为，本案的争议问题如下：1、铄石流金公司与城开集团之间的合作协议书的性质问题；2、铄石流金公司与城开集团的合作协议书的效力问题；3、基于合同效力问题及实际履行情况，城开集团是否应当承担责任；4、铄石流金公司与朝阳绿化中心之间的《协议书》性质问题；2、铄石流金公司与朝阳绿化中心之间合同效力的问题；3、基于合同效力问题，铄石流金公司与朝阳绿化中心双方各自的过错应如何认定；4、铄石流金公司主张的赔偿是否应当支持以及如何计算的问题。 铄石流金公司与城开集团之间的协议书虽名为合作协议书，但根据合作协议书的约定，城开集团提供场地，铄石流金公司负责对场地进行投资并管理，给付城开集团固定回报。故双方之间的合作协议书应属场地租赁合同。 铄石流金公司及朝阳绿化中心均指认城开集团为涉案土地的代征方，城开集团未提供其代征文件，城开集团并非代征土地的国有土地使用权人，目前无证据显示城开集团对代征之土地享有出租的权利，故北京昌盛投资有限公司与城开集团所签订的合作协议书应属无效。 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。城开集团并未收到铄石流金公司或者北京昌盛投资有限公司的约定回报，即城开集团并未因双方签订合作协议书而获利；根据合作协议，双方明确在合作协议中约定，如国家需要征用，中心应按照国家有关规定，无条件无偿腾退该用地，铄石流金公司对于其对涉案场地及地上物的投资缺乏合法性是明知的。故城开集团不应对铄石流金公司的损失承担赔偿责任。 铄石流金公司与朝阳绿化中心所签的协议书虽未明确合同的性质，但依据协议书的约定，朝阳绿化中心将铄石流金公司已经使用的场地及地上物继续交由铄石流金公司使用，由铄石流金公司支付固定金额的使用费，且约定使用期限为20年。故双方签署的协议书实际为场地及地上物的租赁合同。 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。现铄石流金公司在涉案场地上建设及使用的地上物均未经规划管理部门审批，铄石流金公司与朝阳绿化中心双方所签订的协议书应无效。 结合铄石流金公司使用涉案场地及建筑物在先，与朝阳绿化中心签订协议书在后的历史沿革，双方对于合同无效的后果均存在过错，对于过错比例，一审法院酌定。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照相关司法解释处理。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建费用由双方按照过错分担。涉案场地系2010年1月8日城开集团移交给朝阳绿化中心，在铄石流金公司与朝阳绿化中心签署协议书前，铄石流金公司系从城开集团获得场地，朝阳绿化中心并未获益。在铄石流金公司与朝阳绿化中心的合同期前铄石流金公司所建设的地上物与朝阳绿化中心无关，无权要求朝阳绿化中心予以赔偿。依据铄石流金公司与朝阳绿化中心之间所签订的协议书，双方之间的租赁关系自2012年1月1日起开始，在此之后，朝阳绿化中心按固定收益向铄石流金公司收取使用费。双方亦在合同中约定铄石流金公司应按国家的有关规定，自行办理使用房屋场地所需要的各项手续，合法使用，朝阳绿化中心给予配合。未经朝阳绿化中心同意，除现有房屋外，铄石流金公司不得在所租场地内增减、改变任何建筑，铄石流金公司私自建设地上物，自身存在过错。铄石流金公司对于涉案场地的扩建及装修并非不易察觉的行为，朝阳绿化中心作为国有土地的使用人，理应及时对铄石流金公司的增扩建行为予以制止，但朝阳绿化中心亦未履行其权利人的责任，也存在过错。考虑到双方的合同期为20年，截止至涉案房屋被拆除时铄石流金公司已使用7年有余，故一审法院对于铄石流金公司在2012年1月1日后扩增建的地上物的损失予以酌情判处。铄石流金公司所主张的搬家费虽非铄石流金公司支出，但支出方为其关联公司，且该笔损失实际发生，故双方亦应分担。 据此，一审法院于2022年2月22日判决：一、北京市朝阳区园林绿化综合服务中心于判决生效之日起七日内给付铄石流金公司铄石流金文化传播（北京）有限公司扩建费723728元；二、北京市朝阳区园林绿化综合服务中心于判决生效之日起七日内给付铄石流金公司铄石流金文化传播（北京）有限公司搬家费31400元；三、驳回铄石流金公司铄石流金文化传播（北京）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审各方当事人争议焦点为朝阳绿化中心是否应向铄石流金公司的损失承担赔偿责任。 当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，虽朝阳绿化中心与铄石流金公司签订的协议书因涉案场地上的地上物未取得规划许可手续，而应被认定为无效，但此系法律的在后评价，双方合同履行过程中，履行行为是否符合约定，仍系判断双方责任承担的依据。 对于铄石流金公司主张的赔偿责任，其在一审中诉请朝阳绿化中心赔偿基础设施建设款、房屋加固费及搬家费。二审中，经本院询问，铄石流金公司再次确认其主张的赔偿费用与一审一致，而非房屋增扩建费用。对此，朝阳绿化中心是否应承担赔偿责任，首先应从朝阳绿化中心与铄石流金公司约定的权利义务加以判断。朝阳绿化中心与铄石流金公司签订的协议书约定：“未经甲方同意，除现有房屋外，乙方不得在所租场地内增减、改变任何建筑”。现铄石流金公司主张，进行上述施工行为时已征得朝阳绿化中心的同意，但铄石流金公司对此未能举证证明，本院认为据现有证据无法证明朝阳绿化中心对铄石流金公司的建设及加固行为知晓且同意。其次，即使铄石流金公司主张涉案房屋存在加固的必要属实，铄石流金公司亦应行使承租人请求权，要求朝阳绿化中心履行保障租赁物适租及安全性的法定义务，但铄石流金公司未能对其加固的必要性以及是否系在要求朝阳绿化中心维修加固无果的情况下进行其主张的加固行为。故综合以上两点，本院认为铄石流金公司无权就其损失向朝阳绿化中心主张赔偿，一审法院以铄石流金公司私自建设地上物，对于涉案场地的扩建及装修并非不易察觉的行为，朝阳绿化中心未履行其权利人的责任存在过错的认定，该认定与铄石流金公司主张赔偿的事实并不一致，本院在此予以纠正。 朝阳绿化中心与铄石流金公司签订的协议书无效，导致双方无法继续履行，铄石流金公司因此发生的搬家费属合理且必要的损失范围，一审法院判决朝阳绿化中心赔偿铄石流金公司搬家费正确，本院予以维持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80471号民事判决第二项； 二、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初80471号民事判决第一项； 三、驳回铄石流金文化传播（北京）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费41285元，由北京市朝阳区园林绿化管理服务中心负担585元（于本判决生效后七日内交至一审法院），由铄石流金文化传播（北京）有限公司负担40700元（已交纳）。 二审案件受理费41285元，由北京市朝阳区园林绿化管理服务中心负担585元（已交纳），由铄石流金文化传播（北京）有限公司负担40700元（于本判决生效后七日内给付北京市朝阳区园林绿化管理服务中心）。 本判决为终审判决。 审 判 长　　沈　放 审 判 员　　王　成 审 判 员　　闫　慧 二〇二二年十二月七日 法官助理　　向　玗 法官助理　　赵　霄 法官助理　　*** 法官助理　　*** 书 记 员　　吕　哲