大兴安岭建筑工程总公司与某某、某某租赁合同纠纷一审民事判决书

黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区人民法院

民 事 判 决 书

（2014）加商初字第174号

原告大兴安岭建筑工程总公司。

法定代表人伊彩路，职务总经理。

委托代理人牛晓芳，加格达奇光明法律服务所法律工作者。

被告***，男，汉族，1985年10月13日出生。

被告***，男，汉族，1961年7月4日出生。

原告大兴安岭建筑工程总公司诉被告***、***租赁合同纠纷一案，原告于2014年7月16日向本院起诉。本院受理后，依法由本院审判员梁国文担任审判长，与代理审判员马国峰、人民陪审员李兰池组成合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告大兴安岭建筑工程总公司的委托代理人牛晓芳、被告***到庭参加了诉讼，被告***经合法传唤未到庭参加诉讼。经缺席审理，本案现已审理终结。

原告诉称，2012年12月30日，原告大兴安岭建筑工程总公司世纪商城的负责人刘利军与被告***签订了《门市租赁合同》，合同约定租期自2012年12月30日起至2015年12月31日止，年租金40000.00元，每年一次性缴纳租金，下一年提前两个月缴纳租金。合同签订后，被告***在租赁的门市中经营诚信箱包鞋店。2013年10月，该门市因消防检查不合格，被告***提出另找场地经营，经双方协商，原告同意与被告解除合同，并给付被告场地移置费20000.00元，被告***出具了收条。后因消防不合格原因消失，被告未搬出门市，一直经营至今。因被告拒不交还场地移置费20000.00元，还不缴纳2014年租金40000.00元，经协商无果。故诉至法院，请求判令二被告返还场地移置费20000.00元，给付2014年租金或房屋使用费40000.00元，以上合计60000.00元，并由二被告负担诉讼费用。

被告***未应诉答辩。

被告***辩称，被告与原告是2012年12月签订的租赁合同，年租金40000.00元，合同期三年。被告经营三个月后，消防和城管部门对租赁门市检查后，认定属于违章建筑要拆除，被告就找刘利军赔偿损失。经协商，刘利军同意赔偿30000.00元损失费。并约定拆除后，刘利军另行给安排床位或者找地方甩货。刘利军只给了被告20，000.00元，还欠被告10，000.00元。因为被告没有给付10，000.00元，所以被告也就没有搬出。一直到原告起诉之前，原告从未找过被告。被告向原告主张所欠10，000.00元，刘利军说，可以另找地方安排床位或者找地方甩货。并说，在房子能保住的情况下可以给被告使用几个月，用以甩货。刘利军在给被告出具《商场后侧门市拆除说明》时，承诺给被告安排床位，但没有安排。故原告没有权利向被告主张房屋使用费。虽然承租房屋一直由被告使用，但原、被告之间的租赁合同已经终止，原告无权主张房屋租金。

为证明自己的主张，原告提供的证据：

世纪商城整体交接书复印件1份；

世纪商城资产确认书复印件1份；

世纪商城房证复印件1份；

用以证明原告对商场的房屋具有所有权，对商场有经营权。

门市租赁合同1份，用以证明租期及租金数额；

收款单1张，用以证明被告***收到场地移置费20，000.00元；

大兴安岭建筑工程总公司证明1份，证明刘利军是商场负责人。

加格达奇区城市管理行政执法局的临时性建筑设施审批许可，加城执（2012）第0002号。证实原告出租给被告的房屋是经加区行政执法局批准建设的临时板房。

被告提供的证据：

商场后侧门市拆除说明1份。证明原、被告签订的租赁合同已经解除。

经当庭质证，被告***对于原告提交的证据1、2、3认为与原、被告之间的争议无关，不予发表意见。该三项证据能够证明原告房屋取得的过程，与本案有关联性，应予以认定。被告对于原告提交的证据4、5、6无异议，予以认定。对于证据7不认可，认为该房屋属于违法建筑。对于该证据，能够证明被告所租赁板房的建造依据，应予以认定。

原告对于被告***提交的证据的真实性和证明的问题无异议，予以认定。

综合以上证据，经审理查明，2005年11月，按照大兴安岭行政公署和林管局的有关会议精神，加格达奇区工商局市场服务中心将位于加区前进路8号的世纪商城（占地6500平方米，图纸设计建筑面积22030平方米，框架结构五层建筑）移交给原告大兴安岭地区建筑工程总公司。2012年5月8日，加格达奇区城市管理行政执法局作出加城执（2012）第0002号临时性建筑设施审批许可，同意原告大兴安岭建筑工程总公司世纪商城的负责人刘利军在加格达奇区嫩源步行街世纪商城院内西侧建设苯板结构临时板房。2012年12月30日，刘利军与被告***签订了《门市租赁合同》，约定原告将新世纪农贸市场门市出租给被告***，租期自2012年12月30日起至2015年12月31日止，合同期约定三年，年租金40000.00元。每年一次性交纳租金，下一年度提前两个月交纳租金。并约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方做适当装饰达到营业标准，有改动地方需经原告同意，固定性改动、棚架增加，被告方经营结束后不得拆除。同时约定，如果出租方遇有”不可抵予”的房屋要求时，造成该房屋不能正常租赁使用时，出租方按实际发生租赁时间计取费用或安排其它地点经营，多收取租金退还乙方，造成相应经济损失原告方不负责任。房屋租赁后，被告***将该房屋交给儿子***经营加格达奇世纪商城诚信箱包鞋店。2013年10月22日前，消防等相关部门对该门市进行检查，该门市可能因存在相关隐患被拆除。经被告找原告商场负责人刘利军协商，2013年10月22日刘利军为原告出具了《商场后侧门市拆除说明》一份，内容为：”由于消防等因素，根据要求将原商场后侧拆除（复合苯房），经商场和租户协商达成如下协议。1、商场根据情况给予租户***移至其他地点的经营补偿金3万元，签订协议时先付租户2万，待全部撤出后再付租户1万元。原场地由原租户处理剩余商品，商场有特殊用途时，租户将余下商品拿出。剩余1万元补偿金最多不超10天付清。2、租户要及时配合商场拆除工作，并负责将其临时搭货架等材料及时拆除不影响整体拆除工作。3、该场地若有恢复，优先考虑原租户使用。4、原与租户所签合同同时废止。”2013年10月23日，被告***收到原告方门市场地移置费20000.00元。被告方仍在继续使用租赁的原告的房屋。

以上事实，有经过当庭质证原、被告提供的相关证据及双方当事人的当庭陈述为证，足以认定。

本院认为：原、被告双方签订的《门市租赁合同》，是双方当事人真实意思的的表示，不违反法律规定，应认定合法、有效。当事人双方应按照合同约定履行义务。从原告为被告出具的《商场后侧门市拆除说明》的内容可以看出，该《说明》是《门市租赁合同》履行过程中，该门市在有可能被拆除的情况下，按照房屋必然拆除的条件进行协商后确定的，属于履行《门市租赁合同》的后续合同。该《说明》是因租赁房屋存在可能被拆除的情况下，被告方与原告达成的协议。其中明确约定，原告给付被告搬迁及经营补偿费30，000.00元。此款原告先行给付被告方20，000.00元，另外10，000.00元，在被告方全部撤出后，原告再给付。此约定中，被告方在收到20，000.00元后，有先搬出的义务，此义务属于先履行的合同义务，在被告方未履行的情况下，原告有权拒绝给付。故被告***以原告不给付被告10，000.00元，被告就不应搬出的抗辩理由，与约定不符，不应支持。被告方的搬出义务，属于先履行义务，被告方不履行该先履行义务，视为对《商场后侧门市拆除说明》中相关约定的不履行。同时，该《说明》中约定了相关房屋拆除事宜，及房屋拆除后被告方的相关权利。本案中，该门市并未被实际拆除。被告经营商户也未进行搬迁，未实际发生场地移置费。因《说明》中约定的房屋没有拆除，被告方也没有按约定搬出租赁房屋，被告方继续使用租赁房屋，原租赁合同处于继续履行状态。该《商场后侧门市拆除说明》因双方约定的拆除条件未成就而未生效。且被告方未按照约定搬出。因此，对于被告方基于《商场后侧门市拆除说明》所取得的场地移置费20000.00元，应返还原告，原告未给付的10000.00元不需给付。被告方应给付原告2014年租金40000.00元。被告***与***是父子关系，***是房屋租赁合同的一方当事人，***是房屋的实际使用人，且***领取了原告给付的场地移置费20000.00元。故对于原告方的主张，二被告应负共同给付义务。综上，原告关于二被告应给付原告房屋租金40000.00元、返还场地移置费20000.00元的诉讼请求，应予以支持。被告方不能提供因所租赁门市将要被拆除给被告造成了实际损失的证据，且《门市租赁合同》中明确约定如果出租方遇有”不可抵予”的房屋要求时，造成该房屋不能正常租赁使用时，出租方按实际发生租赁时间计取费用或安排其它地点经营，多收取租金退还乙方，造成相应经济损失原告方不负责任。消防等相关部门对该门市进行检查，该门市可能因存在相关隐患被拆除的情况，应属于原、被告双方约定的”不可抵予”的房屋要求。故被告方关于原告无权向其主张租金或房屋使用费，场地移置费20000.00元的性质属于给原告造成的经营补偿款不应返还，使用原告房屋是为了甩货的抗辩意见，没有事实和法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十八条、第六十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告***、***返还原告大兴安岭建筑工程总公司场地移置费20000.00元；

被告***、***给付原告大兴安岭建筑工程总公司2014年租金40000.00元。

案件受理费1300.00元（原告已预交），由被告***、***负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。

审　判　长　　梁国文

代理审判员　　马国峰

人民陪审员　　李兰池

二〇一五年一月八日

书　记　员　　于　静

相关法条

《中华人民共和国合同法》

第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，可以缺席判决。