北京市朝阳区建筑工程公司
北京金朝阳国有资本运营管理有限公司与北京市朝阳区建筑工程公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
北京市第三中级人民法院
民事判决书
（2021）京03民终16947号
上诉人（原审原告）：北京金朝阳国有资本运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区工体西里7号楼。
法定代表人：白忠江，执行董事。
委托诉讼代理人：孙伟，北京市宏威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢晓敏，北京市宏威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京市朝阳区建筑工程公司，住所地北京市朝阳区东三环北路辛2号2幢6层609B室。
法定代表人：徐军翔，经理。
委托诉讼代理人：李久波，男，1985年6月19日出生。
上诉人北京金朝阳国有资本运营管理有限公司（以下简称金朝阳公司）因与被上诉人北京市朝阳区建筑工程公司（以下简称朝建公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初45119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金朝阳公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项；2.依法改判支持金朝阳公司一审诉讼请求中的第2项，即判决“×××号房产所有权归金朝阳公司所有”；3.请求依法改判支持金朝阳公司一审诉讼请求中的第3项诉讼请求，即判决朝建公司协助金朝阳公司办理×××号房产的所有权过户到金朝阳公司名下。事实和理由：金朝阳公司已经向朝建公司支付了全部房屋对价1200万元，而朝建公司却未协助金朝阳公司办理过户手续，损害了金朝阳公司的合法权益，一审法院应当支持金朝阳公司关于确认房屋所有权及办理过户的诉讼请求。根据本案事实发生时适用的法律《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，金朝阳公司与朝建公司之间的买卖合同成立，金朝阳公司履行了向朝建公司付款的义务，朝建公司也履行了交付义务，虽然未办理本案所涉房产的过户手续，但基于双方已经交接完毕房产的事实，金朝阳公司已经实际占有并管理和经营使用本案所涉房产多年，并无法律规定否定金朝阳公司对该房屋已经取得所有权的客观事实，朝建公司依法即应当协助金朝阳公司办理过户登记手续。
朝建公司辩称，同意金朝阳公司的意见。2010年左右金朝阳公司向朝建公司出借款项，朝建公司将房屋交给金朝阳公司，当时因为种种原因没有办理过户，朝建公司愿意协助金朝阳公司办理过户。
金朝阳公司向一审法院起诉请求：1、请求确认金朝阳公司与朝建公司于2011年5月24日签订的《房屋移交协议》为合法有效的买卖协议；2、请求判令×××号房产为金朝阳公司所有；3、请求判令朝建公司协助金朝阳公司办理×××号房产的所有权过户到金朝阳公司名下；4、请求判令诉讼费由朝建公司承担。
一审法院认定事实：2009年4月13日，朝建公司作为甲方出租方，北京圣杰东方商务有限公司（以下简称圣杰东方公司）作为乙方承租方，签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方所有的位于×××房屋，面积1141.8㎡，用途为商用写字楼，租期5年，自2009年4月15日起至2014年6月29日止。租金从2009年6月30日起计算。因乙方装修投入较大，经双方协商，合同期满后自动延续三年，至2017年6月29日止。
2010年3月19日，金朝阳公司作为甲方，朝建公司作为乙方，共同签订《借款协议》，约定甲方同意借款给乙方一千万元人民币，借款期限为6个月，自2010年3月19日至2010年9月18日止合同到期后，乙方应一次性归还甲方借款。该借款为有偿使用，月利率3.5%，按月付息，付息时间为每月五日前上缴甲方。乙方如不能按期向甲方支付利息，甲方有权按延期日数，每天加收5‰的滞纳金，延误超过30天视为乙方违约，甲方有权终止协议并收回其全部借款。落款处有双方公章、法人签字。
2010年3月19日，金朝阳公司名下尾号为5982的北京银行账户有一笔1000万元的支出。当日，朝建公司向金朝阳公司出具收据，内容为“今收到北京金朝阳商贸国有资本运营公司借款壹仟万元整”。
2010年12月1日，朝建公司向金朝阳公司出具《情况说明》，上载：我公司于2010年3月向贵公司借款1000万元整，期限半年，以我公司西坝河处的房产做抵押，该笔借款已到还款期，现经双方协商将该房产过户到贵公司名下，交易价格为1200万元整，其中价款的1000万元整用以抵消该笔借款，余款200万元整将在过户手续办完后支付给我公司，我公司目前资金紧张，经双方协商，贵公司先向我公司支付房款80万元整，余款120万元整将在房产过户后支付。当日，金朝阳公司通过其名下尾号为5982的北京银行卡向朝建公司支付了80万元，朝建公司向金朝阳公司出具收据，内容为“今收到北京金朝阳商贸国有资本运营公司交来垫付房款80万元整”。
2011年5月24日，金朝阳公司作为甲方，朝建公司作为乙方，共同签订《房屋移交协议》，就×××号楼房屋约定：一、经区国资委批准，该房屋产权变更为甲方所有，乙方同意该房屋内原乙方的设施、设备归甲方所有。二、乙方与北京圣杰东方商务有限公司在2009年4月13日签订的关于该房屋的租赁合同（以下简称原合同）终止。甲方同意北京圣杰东方商务有限公司租用该房屋，并依据原合同中的条款与该公司签订新的房屋租赁协议。三、原合同2011年4月1日至2017年6月29日的租金于4月1日起，由北京圣杰东方商务有限公司向甲方交纳，该公司向乙方先行交付的15万元抵押金由乙方转付给甲方；四、2011年4月1日前该房屋的债权、债务由乙方承担、解决。
2011年6月7日，金朝阳公司、朝建公司共同签署《确认函》，内容如下：根据朝阳区国资委下发的朝国咨文【2011】35号《关于将朝建公司所属×××号楼房产无偿划转给金朝阳公司的批复》，×××号楼的产权已由朝建公司划转至金朝阳公司。圣杰东方公司与朝建公司于2009年4月13日签订的关于该房屋的租赁合同自2011年4月1日起由金朝阳公司与圣杰东方公司继续执行。2011年4月1日至2011年6月30日的租金15万元应由金朝阳公司开始收取，由于朝建公司已提前收取，经朝建公司和金朝阳公司双方协商确认，上述租金及圣杰东方公司现行交付的15万元抵押金共计30万元，经国资委批复后，双方以增资、减资的形式抵扣后转入金朝阳公司账户中。
2011年6月28日，金朝阳公司通过其名下尾号为5982的北京银行卡向朝建公司支付了90万元，金朝阳公司提交的当日的支票存根载明的该笔转账用途为“房屋补偿款”。
金朝阳公司提交的（2017）租字第7号《商业服务用房租赁使用合同》显示，2017年6月5日，圣杰东方公司继续承租了×××号楼，租期为2017年9月1日至2020年8月31日，但出租方变更为金朝阳公司。
2018年8月17日，中建六局建设发展有限公司（以下简称中建六局）起诉北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）以及朝建公司，要求乾元公司和朝建公司对拖欠的工程款和相应的滞纳金、利息承担连带责任，北京市平谷区人民法院作出（2018）京0117民初8829号民事判决书，判决乾元公司、朝建公司连带偿还中建六局工程款、利息、滞纳金。判决生效后，中建六局申请执行，查封了涉案房屋。金朝阳公司就该执行提起执行异议，被驳回后提起执行异议之诉，北京市平谷区人民法院作出（2020）京0117民初1128号民事判决书，驳回了金朝阳公司的诉讼请求。
金朝阳公司提交的×××楼的房屋产权证书显示，×××号楼房屋所有权人为朝建公司，产别为国有产，房号为×××层，建筑面积1 141.8平方米。
经询，乾元公司是朝建公司的子公司。朝建公司将涉案房屋抵偿给金朝阳公司后，并未办理房屋过户手续。金朝阳公司称未办理过户登记的原因是涉案房屋房产证上登记的用途为办公，项目规划用途是宿舍，因登记用途和项目规划用途不一致，故无法办理过户。
另查，涉诉房屋被北京市平谷区人民法院查封的期限为2019年7月26日至2022年7月25日。
上述事实，有《房屋租赁合同》《借款协议》《房屋移交协议》《情况说明》《确认函》《商业服务用房租赁使用合同》、支票存根、（2020）京0117民初1128号民事判决书和庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为，金朝阳公司、朝建公司于2011年5月24日签订的《房屋移交协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。从《房屋移交协议》的内容来看，该协议是双方达成以房抵债且金朝阳公司交纳房屋差价后双方对房屋进行交付的约定，并不具有买卖合同的性质，故一审法院仅确认该《房屋移交协议》合法有效。
对于金朝阳公司请求判令涉案房屋为金朝阳公司所有并请求朝建公司办理涉案房屋过户登记的诉讼请求。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……。本案中，涉诉房产已被北京市平谷区人民法院查封，故对于金朝阳公司请求判令涉案房屋为金朝阳公司所有并请求朝建公司办理涉案房屋过户登记的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》之规定，一审法院判决：一、北京金朝阳国有资本运营管理有限公司与北京市朝阳区建筑工程公司于2011年5月24日签订的《房屋移交协议》合法有效；二、驳回北京金朝阳国有资本运营管理有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于金朝阳公司请求判令涉案房屋为其所有并请求朝建公司办理涉案房屋过户登记的诉讼请求能否成立。本院认为，法院在针对执行标的物的强制执行过程中，案外人以被执行人为被告就执行标的物另行提起确权之诉的，不予受理，已经受理的，应当裁定驳回起诉。本案涉案房屋已被查封，目前处于强制执行状态，金朝阳公司就执行标的物提起确权之诉，故按照相关规定其该项请求不应得到支持。金朝阳公司与朝建公司所签订的《房屋移交协议》系双方真实意思表示，该协议从内容上看，是双方达成以房抵债且金朝阳公司交纳房屋差价后对房屋进行交付的约定，不具有买卖合同的性质，故一审法院仅确认该《房屋移交协议》合法有效并无不当。
综上所述，金朝阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费81 800元，由北京金朝阳国有资本运营管理有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 京
审 判 员 付 辉
审 判 员 于洪群
二〇二一年十二月十三日
法 官 助 理 黄晓宇
法 官 助 理 王玮玮
法 官 助 理 樊思迪
书 记 员 王秋岩
