北京汇超房地产开发有限公司等非与执行审查执行裁定书

北京市昌平区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）京0114执异1133号

案外人：宁子秋，女，1989年9月18日出生，汉族，住北京市海淀区。

委托诉讼代理人：辛哲宇，北京市京师律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵鹏，北京市京师律师事务所律师。

申请执行人：北京住总正通市政工程有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇徐辛庄工业区。

法定代表人：曹**军，总经理。

委托诉讼代理人：王伟，男，1982年1月7日出生，汉族，北京住总正通市政工程有限公司员工，住北京市大兴区。

被执行人：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（二层楼）。

法定代表人：史奎晨。

本院在执行北京住总正通市政工程有限公司（以下简称住总公司）与北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行依据：（2021）京0114民初16307号民事判决书，执行案号：（2021）京0114执12507号]过程中，案外人宁子秋对本院查封被执行人汇超公司名下坐落于北京市昌平区房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。

宁子秋称，1．请求贵院中止对汇超公司名下涉案房屋采取的执行处分措施；2．请求贵院解除对涉案房屋采取的保全查封措施。事实和理由：早在2010年1月17日，案外人与被执行人汇超公司即签订了编号为Y958836号的《商品房预售合同》，合同约定：案外人以5858424元的价格向被执行人购买涉案房屋。案外人已依约向被执行人缴纳了首期房款2938424元，剩余的2920000元已办理完毕全部贷款手续，也已支付至被执行人汇超公司，即已支付了全部价款。且该房屋现也由案外人实际占有。但由于案外人与被执行人就该房屋逾期交房违约金等问题存在纠纷，因此未办理此房屋过户登记手续，故当前该房屋权利人仍显示为被执行人汇超公司。案外人认为，案外人宁子秋与被执行人汇超公司签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规，合法有效。合同签订后，案外人已履行了支付全部购房款的义务，该房屋现也由案外人实际占有，案外人依法对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。虽然由于双方其他纠纷原因，涉案房屋目前尚未过户登记到案外人名下，但并不影响案外人是涉案房屋的所有权人和实际占有人的事实，为维护案外人的合法权益。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，请求贵院裁定中止对涉案房屋的执行，并依法解除查封。

住总公司提交书面意见称，案外人提供的相关材料，无法证明其房产为我司申请查封房产。案外人提供的面积结算协议书第二十五条“经过政府有关部门的核准，买受人所购该房屋所在地名及房号为：北京市昌平区”，我方认为有以下两条问题：第一，作为地产公司汇超公司无权核定房产信息，其出具的文件不具备法律效力。第二，所谓的经政府相关部门核准：请提供带有章印的相关部门核准资料。综上：我方坚持申请对该套房产继续查封，并申请法院对其相应处理，解决我方的合理诉求。

本院查明，住总公司与汇超公司建设工程施工合同纠纷一案，本院经审理，作出（2021）京0114民初16307号民事判决书，判决：一、汇超公司于本判决生效之日起七日内支付住总公司工程款6869137．19元；二、汇超公司于本判决生效之日起七日内支付住总公司逾期付款利息（以6869137．19元为基数，自2020年7月1日起，按中国人民银行同期存款基准利率计算）；三、驳回住总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32030元，由住总公司负担2088元（已交纳）；由汇超公司负担29942元，于本判决生效后七日内交纳。住总公司据此向本院申请强制执行，本院以（2021）京0114执12507号立案受理。执行过程中，本院于2021年11月12日查封了汇超公司名下涉案房屋。案外人宁子秋就此向本院提出书面异议。

另查，2010年1月17日，汇超公司（出卖人）与宁子秋（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人以出让方式取得坐落于昌平区地块的国有土地使用权，买受人购买的商品房所在土地用途为住宅；该商品房房屋坐落为昌平区，该商品房的用途为普通住宅，其预测建筑面积共375．54平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米15600元，总价款5858424元；买受人采取下列第3种方式付款，贷款方式付款：商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向建设银行借款支付；出卖人应当在2011年11月30日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：自逾期之日起每满一年，出卖人按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，如因买受人的责任，包括但不限于买受人未按时提交转移登记手续所需文件资料或迟延缴纳相关税费、手续费等原因造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任，出卖人不承担任何责任。该合同还约定有其他内容。宁子秋另提供了民事判决书，用以证明其已于2010年12月7日向汇超公司付清全部购房款5858424元；提供了《面积结算协议》，用以证明其与汇超公司签订的《北京市商品房预售合同》上昌平区全部即为本院查封的涉案房屋；提供了入伙通知书，用以证明汇超公司通知向其交付房屋；提供了物业费收据、业主临时管理规约、物业管理协议手册、前期物业管理服务协议、住宅专项维修资金专用收据、发票联、照片，用以证明涉案房屋在2016年11月10日已交付且其已实际占有涉案房屋；提供了业主姓名为宁庆义时间为2013年11月19日的验房报告及照片，用以证明涉案房屋存在严重质量问题，汇超公司不与宁子秋沟通解决，拒绝出具办理房产证所需手续，导致房屋至今未能过户，并非宁子秋自身原因。

本院认为，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以阻却执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出异议。本案中，涉案房屋登记在被执行人汇超公司名下，宁子秋以其所述理由请求中止对涉案房屋的执行，但宁子秋未提供充分的证据证明非其自身原因导致未及时办理房屋过户登记；此外，宁子秋亦未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，宁子秋所提供的证据不能证明其对涉案房屋享有排除执行的权利。综上，宁子秋的异议请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条之规定，裁定如下：

驳回宁子秋的异议请求。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　梁永胜

审判员　　吴全会

审判员　　谢　肖

二〇二二年三月二日

书记员　　张秋菊