某某、大连某丁有限公司等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书

大连市甘井子区人民法院 民事判决书 （2024）辽0211民初203号 原告：***，男，1990年2月8日生，汉族，公民身份号码XXX，住址大连市甘井子区。 委托诉讼代理人:***，系辽宁论典律师事务所律师。 委托诉讼代理人:***，系辽宁论典律师事务所律师。 被告：大连某丁有限公司，统一社会信用代码912102xxxxxxxxxxxx，住所地大连市甘井子区。 法定代表人：王某家，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，系辽宁民同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，系辽宁民同律师事务所实习律师。 被告：大连某甲有限公司，统一社会信用代码912102xxxxxxxxxxxx，住所地大连市甘井子区、204室。 法定代表人：都某，系公司执行董事、经理。 原告***与被告大连某丁有限公司（以下简称某丁）、被告大连某甲有限公司（以下简称某乙公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人***、***、被告某丁委托诉讼代理人***到庭参加了诉讼，被告某乙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：1、依法判令立即停止对原告购买的大连市甘井子区果岭园26号3单元1跃3层1号房屋及大连市甘井子区果岭园26-库3号车库的执行，并解除对上述两处不动产的查封;2、依法确认原告对于上诉两处不动产享有实际所有权;3、依法判令被告亿信房地产公司协助原告完成上述两处不动产所有权确权登记，将不动产所有权变更至原告名下;4、依法判令本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：被告一渤海建筑集团因与被告二亿信公司合同纠纷一案，申请大连市甘井子区人民法院做出(2021)辽0211执保1657号《执行裁定书》，查封了被告二名下包括大连��甘井子区果岭园26号3单元1跃3层1号住宅房屋及大连市甘井子区果岭园26-库3号车库在内的多套不动产。民事案件完结后，2023年11月21日，大连市甘井子区人民法院做出(2023)辽0211执恢2343号《公告》文件及《查封公告》，明确对上述两处不动产进行查封，同时拟对大连市甘井子区果岭园26-库3号车库进行评估拍卖。实际上，上述两处不动产的实际所有权人为原告，而并非被告二亿信公司。该两处不动产为上下层相邻房屋，果岭园26-库3号车库仅供案涉住宅房屋使用。在保全查封前即2011年10月24日原告就与亿信公司签订了《商品房屋买卖合同》，并支付全款购买了案涉住宅房屋及车库。2012年7月7日，亿信公司交付了案涉两处房产，原告于当日缴纳了物业费并办理入住，且一直居住至今已十年有余。鉴于此，2023年11月29日，原告对执行标的提出书面异议。大连市甘井子区人民法院于2023年12月11日作出(2023)辽0211执异1277号执行异议裁定，驳回原告***的异议。原告认为，原告为案涉两处不动产的实际所有权人，即使非原告原因尚未办理产权证明，但在被查封前就已签订购房合同并支付了全额购房款项，且依法实际享有了对二不动产占有、使用、收益的权利。 为维护原告的合法权益，现特根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，法释(2023)1号《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条，向贵院提出诉讼。恳请贵院依法解除对原告财产的查封以及执行，并依法确认原告系案涉房产的所有权人，以保护原告的合法权益不受侵害。 被告某丁辩称，我方不同意原告的诉讼请求，原告诉讼请求没有事实和法律依据，原告提交的证据不能证明其起诉时其购买案涉争议房产，亦不能证明其购买案涉房产用于居住，也就不能排除案涉房产的执行。故请求依法驳回原告全部诉讼请求，具体理由如下：一、原告第二项、第三项诉请要求确认所有权和协助过户的诉请，不属于执行异议之诉案件审查的范畴,本案仅应对是否有权排除执行程序进行审理，不应涉及房产权利归属的实质性审查。因原告无证据证明其系案涉两处房产购买人，故该两项诉请没有事实和法律依据，应驳回原告第二项、第三项诉请。二、原告第一项要求停止执行案涉房产及车库的诉请，原告未提供证据证明其同时满足《执行异议与复议规定》第29条规定的三个排除执行的条件，故应驳回原告第一项诉请。1.原告不满足《执行异议与复议规定》第29条第一款关于签订合法有效买卖合同的规定，故原告无权排除对案涉两处房产的执行。(1)原告未提供《商品房买卖合同》原件，不能证明合法有效的商品房买卖关系。关于案涉房屋，原告未能提供购买房屋的买卖合同原件；关于案涉车库，原告提供的合同与我方申请调查令调取的合同内容不符，故从该角度讲，原告未能提供合法有效的合同，故不满足29条第一款的规定。而原告第一次庭审与第二次庭审提交的车库合同签订日期与合同编号均不同，存在两份不同的车库合同这件事不符合常理，同时，我方认为应以大连市某丙备案的已经解除的合同为准。(2)原告所提供的两份买卖合同于2016年1月21日已经解除，该解除协议书在房地产交易所进行了备案，我方查封是在2021年，故我方查封之前，原告与亿信之间就已经不存在合法有效的商品房买卖关系了，亦不满足29条第一款的规定。据某丙公司向法院申请调查令调取的档案信息显示，买方***、卖方某于2016年1月21日解除了案涉两处房产的《商品房买卖合同》，解除原因是资金不足。原告提交的案涉合同是已经被解除的合同，合同被解除后，该买卖合同自然就失去了有效性，不属于“合法有效”的合同范畴，故原告不满足29条第一款关于“合法有效的书面买卖合同”的规定。2.原告无证据证明其所购房屋用于居住，故不满足《执行异议与复议规定》第29条第二款关于所购房系用于居住且买受人名下无其他住房的条件。(1)原告不能证明所购房屋系用于居住。原告要证明购买案涉房屋系用于居住的话，应提供自交房起每年连续缴纳的物业费、燃气费、水电费、采暖费等银行流水及发票，如果原告不能提供上述费用的支付记录，却要证明居住的事实是证明不了的，也是明显不合常理的。据了解原告从2011年之后一直到我方查封之前近十年时间，原告都没有在案涉房产居住过。(2)原告无证据证明其名下无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形中的“买受人名下”指的并非是原告个人，而应将买受人及其实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只有在配偶及子女名下均无房产的情况下，才能达到该条所规定的条件。故原告应提交证据证明其个人、配偶及未成年子女的无房证明，否则不满足该法定条件。（3）原告提交的电卡及用电记录均不能显示案涉争议房产地址，且电卡户名为案外人刘某，原告亦无法提供其自交房起每年连续缴纳的物业费、燃气费、水电费、采暖费等银行流水及发票，属原告举证不能。再结合原告***、原告妻子姜某、长某***一家三口户籍地址均为甘井子区的事实，***于2020年出生落户在甘井子区，故甘井子区系原告方用于居住的房屋，因姜某系户主，故该房产系姜某名下房产，虽其提供的姜某房产登记信息显示在查询时该房产未登记在姜某名下，但满足其名下具有用于居住的房产的事实，再结合原告对案涉房产并未实际居住的事实，故原告不满足《执行异议与复议规定》第29条第二款关于所购房系用于居住的条件。根据现有证据，原告妻子姜某有商品房，房产面积460多平，可用于居住，再根据原告一家三口的户口登记情况,我方有理由相信甘井子区亦是原告用于居住的。原告诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回。3.是否支付房款要以客观的银行流水为依据，而原告提交的银行流水不能显示对手交易信息，不能显示备注信息，该银行流水与本案不具有关联性，原告仅凭某些单笔转账拼凑起来证明案涉房产支付情况是证明不了的，故原告不满足《执行异议与复议规定》第29条第三款关于支付合同价款的规定。三、关于原告主张适用法释[2023]1号《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第二条的观点，属适用法律不当。本案不适用该批复第二条的规定，本批复适用的是已售商品房预期难交付的情形，是与现行房地产暴雷大背景有关的批复，而本案不存在该情况。***与某戊已于2016年1月21日解除了案涉两处房产的《商品房买卖合同》，从合同解除之日2016年1月21日到2021年12月24日渤建查封案涉房产，这期间有6年的时间，***与某戊不存在难交付的问题，故原告***不是该批复要保护的对象，本案不适用该条规定。综上，原告诉讼请求无事实与法律依据，请求依法驳回。 被告某乙公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院进行了综合分析、判断、认定。结合原、被告提交的证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2011年10月24日，原告***与被告某乙公司签订合同编号为42830241的《商品房买卖合同》，约定原告***购买被告某乙公司开发的位于甘井子区；该商品房建筑面积共259.60平方米，每平方米18,567.03元，总金额482万元整。同日，双方又签订了没有合同编号的《商品房买卖合同》《协议书》《商品房买卖合同》之补充协议二。没有合同编号的《商品房买卖合同》约定原告***购买被告某乙公司开发的位于甘井子区，该商品房的用途为车库，建筑面积共17.32平方米，总价款为8万元整；买受人于2011年10月24日一次性付清8万元整，出卖人应当在2012年6月30日前将约定的商品房交付买受人使用。《协议书》的甲方为被告某乙公司，乙方为原告***，主要内容为：2011年10月24日，甲、乙双方分别签订了两套房屋的《商品房买卖合同》及补充协议，乙方同时分别购买了甲方开发的“旅游服务配套区”项目第H11-3-1-1号房屋以及该房屋下方对应位置的地下车库。上述两套《商品房买卖合同》及补充协议以下合称“《二合同》”；当指任何一套房屋的《商品房买卖合同》及补充协议时，简称为“一套《合同》”。鉴于该车库与该房屋相连，故甲方同意将该房屋与该车库一并出卖给乙方。甲、乙双方同意：无论任何原因导致双方签订的任何一套《合同》解除的，另外一套《合同》也同时自动解除。双方承诺：甲方、乙方任何一方如主张解除双方之间的任何一套《合同》的，应当就双方之间已签订的《二合同》一并要求解除，否则，单独就该房屋或车库的一套《合同》不得要求解除。签订《商品房买卖合同》前后，原告***将购买房屋及车库的款项490万元交付给被告某乙公司。2012年7月7日，原告向大连某乙有限公司交纳2012年7月7日至2013年1月6日物业费6,314元，被告某乙公司将上述房屋及车库交付给原告。原告及其妻子姜某、女儿***在大连市没有享有所有权的其他房屋。原告及其妻子姜某、女儿***户籍地址为甘井子区，户主为姜某，该房屋所有权登记于原告父亲名下。 2012年8月19日，原告***与被告某乙公司签订合同编号为42830242的《商品房买卖合同》，约定原告***购买被告某乙公司开发的位于甘井子区，该商品房的用途为非住宅，建筑面积共17.32平方米，总价款为8万元整；买受人于2011年9月24日一次性付清总价款8万元人民币，出卖人应当在2012年6月30日前将约定的商品房交付买受人使用。被告某乙公司将与原告签订的合同编号为42830241、42830242的两份《商品房买卖合同》向大连市某乙登记备案。 2016年1月21日，原告***与被告某乙公司签订两份《解除退房协议》，主要内容为：经买卖双方协商，现因资金不足原因，就解除双方于2011年10月24日签订的《商品房买卖合同》（编号42830241、42830242，以下简称合同）的有关事宜，达成如下协议：一、自本协议签订之日起，双方同意解除退房。二、买房（方）在本协议签订之日向卖方递交退房申请书。三、双方签署《办理注销合同登记备案申请表》。四、所发生的交易费用由买方承担。五、本协议买卖双方协商一致，自愿签订。六本协议一式三份，买卖双方各执一份，送房地产交易所一份，经双方签字盖章后生效。同日，双方到大连市某乙注销了编号为42830241、42830242的《商品房买卖合同》备案登记。2016年4月26日，被告某乙公司向原告***开具了结算款为482万元及8万元的销售不动产统一发票两张。原告自述其解除合同、撤销备案登记的原因是不愿向所属单位报备其所购买的上述房屋、车库信息。 2021年12月23日，被告某丁因与被告某乙公司合同纠纷一案，向本院申请财产保全。同日，本院作出（2021）辽0211执保1657号执行裁定，裁定如下：对被保全人大连某甲有限公司的财产在价值550万元以内予以查封（或扣押、冻结）。2021年12月24日，本院查封了被告某乙公司名下位于大连市甘井子区房屋、26-库3号车库。2022年3月4日，本院作出(2022)辽0211民初104号民事判决，内容为“被告某乙公司给付原告某丁514.10万元，某丁对某工程（包括房屋和车库若干套）折价或拍卖的价款在514.10万元范围内享有建设工程价款优先受偿权，被告某乙公司赔偿原告某丁在（2021）辽02民终9510号案件中的诉讼费损失10.0574万元等”。2023年11月21日，本院做出(2023)辽0211执恢2343号《公告》文件及《查封公告》，明确对被告某乙公司名下上述两处不动产进行查封，同时拟对大连市甘井子区进行评估拍卖。原告***看到该《公告》及《查封公告》后向本院提出执行异议，请求终止对大连市甘井子区房屋及的执行。2023年12月11日，本院裁定驳回异议人***提出的异议请求，原告遂诉至本院。 以上事实有原、被告陈述，原、被告提供的《商品房买卖合同》，原告提供的（2021）辽0211执保1657号执行裁定书、(2023)辽0211执恢2343号执行公告、查封公告、销售不动产统一发票、不动产查询结果、《协议书》《商品房买卖合同》之补充协议二、物业费收据、国家电网8145485687购电卡交费记录及电费电量账单查询结果、证人刘某证言、案涉房屋现场照片、原告家庭原户口本及现户口本、赵某中国银行账户交易明细、《房屋租赁合同》，被告提供的房地产登记询问记录、《解除退房协议》、大连市某丁登记申请书、案涉房屋信息查询结果、***名下房屋信息查询结果及家庭成员人口信息查询结果，本院（2023）辽0211执异1277号执行裁定书等证据证实。这些证据经当事人质证和本院审查，可以采信，作为本案的定案依据。 本院认为，本案的争议焦点在于原告对案涉房屋、车库是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 本案中，原告***主张排除强制执行的房屋位于大连市甘井子区，庭审中，原告未能提供购买该房屋的《商品房买卖合同》原件，仅提供了从大连市某甲调取的五张复印件。而被告提供的房地产登记询问记录、《解除退房协议》、大连市某丁登记申请书证实，2016年1月21日，原告***与被告某乙公司签订《解除退房协议》，双方自愿解除于2011年10月24日签订的编号为42830241《商品房买卖合同》、退房。由此可见，虽然原告***与被告某乙公司就案涉住宅房屋于2011年10月24日签订合同编号为42830241的《商品房买卖合同》，但双方于2016年1月21日自愿解除了该合同，双方在法院查封案涉住宅房屋之前已不存在合法有效的书面买卖合同。虽然原告主张其解除合同的目的是为了撤销备案登记，但其所签订的《解除退房协议》明确载明因“资金不足”双方协商同意解除合同，协议签订之日原告向大连某甲有限公司提交退房申请表，该协议已在大连市某甲备案，产生对外公示效力，原告应对此承担相应法律后果。 关于案涉的位于大连市甘井子区，原告***与被告某乙公司先于2011年10月24日签订没有合同编号的《商品房买卖合同》，但被告某乙公司并没有按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定，将该预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。后双方于2012年8月19日就案涉车库又签订合同编号为42830242的《商品房买卖合同》，被告某乙公司将该合同向大连市某乙登记备案。由此可见，原告***与被告某乙公司先就案涉车库于2011年10月24日签订没有合同编号的《商品房买卖合同》，已被双方2012年8月19日签订的合同编号为42830242的《商品房买卖合同》所替代，且前一合同未进行备案登记，而后一合同进行了备案登记，故双方就案涉车库所签订的合同以合同编号为42830242的《商品房买卖合同》为准。而该合同与上述案涉住宅房屋合同一样，双方于2016年1月21日自愿解除。因此，双方在法院查封案涉车库之前已不存在合法有效的书面买卖合同。 综上所述，原告***与被告某乙公司在法院查封案涉住宅房屋、车库之前已不存在合法有效的书面买卖合同，原告***不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求依法判令立即停止对原告购买的大连市甘井子区房屋及大连市甘井子区的执行，并解除对上述两处不动产的查封，依法确认原告对于上述两处不动产享有实际所有权，依法判令被告某乙公司协助原告完成上述两处不动产所有权确权登记，将不动产所有权变更至原告名下的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予驳回。 被告某乙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，也未提出答辩意见，应视为其对自己抗辩及质证权利的放弃，由此产生的不利后果应由被告某乙公司自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十一条第（二）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条、第三百零九条、第三百一十条第一款第（二）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，判决如下: 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费46,000元（原告已预交），由原告***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员*** 二〇二五年二月二十日 书记员*** 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。 对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。 《中华人民共和国合同法》 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。