缔约过失责任纠纷一审民事判决书

本溪市**区人民法院 民 事 判 决 书 （2023）辽0504民初175号 原告：***，男，满族，1940年12月15日出生，住本溪市**区。 委托诉讼代理人：**，辽宁泓龙律师事务所律师。 被告：中铁七局集团第三工程有限公司，住所地陕西省西安市浐灞生态区广安路2899号西岸国际花园北苑10幢10401商铺。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：**。 原告***与被告中铁七局集团第三工程有限公司（以下简称中铁公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2023年1月11日立案后依法适用简易程序，2023年2月20日**法院作出（2023）辽0504民初175号之一民事裁定书，本案转为普通程序审理。2023年3月7日，被告中铁公司提出管辖异议申请。2023年3月27日，**法院作出（2023）辽0504民初175号之二民事裁定书，驳回被告中铁公司对本案管辖权提出的异议。后本案于2023年5月24日公开开庭进行了审理。原告***委托诉讼代理人**和被告中铁公司委托诉讼代理人**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告***向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因缔约过失责任给原告造成的经济损失40万元，包括三年营业损失、变卖财产损失、租房损失等。事实和理由：原告***是一位81岁高龄的退休干部。2015年，原告利用涉案房产成立了“本溪市**区四和苑老年公寓”（以下简称“老年公寓”）。头三年，老年公寓经营得非常顺利，原告也一直住在老年公寓。到2018年10月，原告因身患重病，不得不将老年公寓以每年25万元的价格租给了**（租期五年)。在2021年末，**要求提前解除合同，原告也同意了。当原告和**解除租赁合同时，**提出老年公寓存在的问题（房屋漏水、地热堵塞、烧煤锅炉得换等等），所以原告在2022年5月便决定先将老年公寓停业一段时间，把存在的问题解决后（装修、更换锅炉）重新开业。从2022年6月开始，原告就告知在老年公寓住着的老人们先各自找别的敬老院或者回家一段时间，等装修好了，谁愿意回来再回来。到7月份，95%的老人陆续都离开了老年公寓。原告也是一边安排老人撤出，一边装修，当时房顶漏水已经处理完毕，并进行了2次翻新。也许是因为老年公寓的暂时停业和以往的影响力，从2022年6月份起，陆续有人来到老年公寓来谈租房的事宜，其中就包括被告。原告因此将有人要租房的事告诉了儿女，儿女就劝原告说：“爸，你年龄大了，身体又不太好，就别操心了，租出去省心”。原告想也是这么回事，就这样筛选了几个要租房的。最后考虑被告的实力，就答应跟被告方正式恰谈。原告和被告的租房事宜一直是原告儿子、中间人***和被告方的代表***沟通，当进行到实质性问题时被告方代表***等人到老年公寓来和原告正面谈租赁事宜。最后，原、被告方达成一致性意见，原告同意每年净收租金20万元（不承担开发票的税费），租赁期限为4年。因为需要合同正式文本，但原告又是老年机接收不了合同文本，就由***用微信传给了原告儿子。就这样，原、被告双方经过三次修改，原告也将修改的合同用微信发给了被告，同时原告按着被告全部腾空的要求，答应搬出去租房子住（原告在***以每月2500元租房一处）。并且按被告的要求,被告不想用的东西，让原告一概拿走，不准放在老年公寓内。在这种情况下，原告只好低价变卖电视等电器。当原告把房子腾空找被告签房屋租赁合同时，被告的回答是不租了。这对于一位80多岁且有病在身的老人，真是难以接受，租房子是被告方主动提出的，如果被告当初就不租，原告可以租给另外想租房子的，也用不着把老年公寓经营所用的设备和物品大部分都卖掉，原告更不可能这把年纪在外租房子搬出老年公寓。本来原告想经过这冬，过年开春，接着把老年公寓干起来。可如今，老年公寓的设备和东西都没了，还怎么开？原告一气之下旧病复发住进了医院。为此，原告的儿女只能找中间人，但是经过多次交涉最终没有结果。原告按着被告的要约合同，履行了被告所要求的义务，可被告却违背诚实信用原则，给原告造成了经济损失总计488560元，包括养老公寓营业损失14.4万元、政府补贴34560元（每人每月144元共计20人）、变卖财产损失8万元、原告在外租房费用3万元和房屋租金20万元。按着缔约过失责任的法律规定，原告放弃部分赔偿，要求被告赔偿原告40万。现原告诉至法院，请求法院公正裁决。 被告中铁公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的事实和理由不成立，法院应依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、本案中双方缔约失败是正常市场行为所要承担的市场风险，并不符合缔约过失责任的构成要件，答辩人不应承担缔约过失赔偿责任。二、被答辩人要求答辩人赔偿其各项经济损失40万元的主张无依据。缔约过失责任适用于合同不成立、无效或者被撤销等情形下，因违反先合同义务造成合同相对方信***的损失时，过失方应当承担责任。换言之，该责任的重点在“过失”。而本案中，答辩人自始至终并没有过失行为，当然也不应当承担缔约过失责任及相应的赔偿损失责任。恳请贵院查明本案事实，依法判决，维护答辩人的合法权益。 原告围绕诉讼请求依法提交了本溪市**区四和苑老年公寓经营许可证、代码证、房屋所有权证、转让协议书、**证明、老年公寓年收款收据（2019年7月到2021年12月）、房屋租赁合同、微信聊天记录、***通话录音、***证言等证据。被告围绕诉讼请求依法提交了聊天记录等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：原告***现年83岁，其个人名下拥有两处相邻商业用房，即一处坐落***市**区高台***营村22栋1层（建筑面积221平方米）和一处坐落***市**区高台***营村22-1栋1层（建筑面积633.13平方米）。原告在使用过程中，在原有房产基础上加盖一层（照片），自原告***退休后于2015年便开始用上述1700（850×2）余平方米的房产经营“本溪市**区四和苑老年公寓”，同时自己也居住在此。 后由于原告身体原因，原告***在2018年10月1日与案外人**签订转让协议书约定，原告将老年公寓的合法经营权转让给**，转让期限5年从2018年10月1日至2023年9月30日，每年支付租金25万元（上打租）。在**经营的三年中，**自述共交租金75万元，每年养员20多人，毛收入约50万，净利润30%，每年收益约15万，民政局每年补贴约5万元（每人每月144元），每年最低收益约20万元。2021年，**因个人原因，与原告协商提前解除转让协议。原告重新接手老年公寓后继续经营，因原告身体状况和年龄的问题遭到子女的反对。由于老年公寓的房屋老旧失修，原告准备重新对房屋进行修缮，再谋划着将老年公寓继续转兑。 2022年6月中旬，经中间人**、***介绍，被告中铁公司方代表***主动找到原告***协商租房一事，经过多次协商双方达成初步口头意向。期间原告主张保留两个房间放老年公寓电器（彩电、冰箱、空调等），但崔经理没同意，说是办工用房，坚持让原告净电器、净房。 2022年7月25日，被告将草拟房屋租赁合同第一稿以微信方式转给原告方，合同约定租赁房屋用于办公和住宿，租期3年从2022年7月20日至2025年7月20日，总价款63万元，其中不含税价款60万元，增值税率5%，增值税3万元，不含税每年租金20万元，第一年租金不能超过2022年12月1日支付，第二年租金在2023年7月20日前支付，第三年租金在2024年7月20日之前支付。原告看到该合同后，便按被告的要求清退了养员，低价处理了电器，包括32寸二手电视40台、消毒柜2台、空调4台、小冰箱7台、冰柜1台。 2022年7月31日，被告将房屋租赁合同第二稿以微信方式转给原告方，合同约定租期延长到4年自2022年8月1日至2026年7月31日。第一次支付租金时间不能超过2022年12月1日，第二年租金在2023年8月1日前支付，第三年租金在2024年8月1日前支付，其他年份以此类推。此外，合同封皮标题左侧标注手写***（被告法定代表人）、标题右侧手写陕西省西安市。原告看到该合同后，认为被告出具的租赁合同已经履行了审批手续，遂于2022年8月4日与***签订房屋租赁协议约定，原告承租本溪市**区***小区南区31栋1**3层1号房屋用于居住，期限1年从2022年8月5日至2023年8月4日，月租金2500元，年租3万元，缴费方式年交。合同签订后，原告于次日交付相关费用35324.80元，包括房租费3万元、物业费1636.80元、电梯费240元、有线电视费288元、网费660元和押金2500元。 2022年8月5日至8日，原、被告双方又对房屋租赁合同的细节进一步沟通，如期满租金另议；年租金20万，合同签订后一周内支付第一年租金20万；租房所涉税费由被告支付，原告协助办理；可以对房屋小型改造，不准大修大改；房屋内物品不得损坏，如有损坏按价赔偿；取暖费被告自负；被告加强防火管理，建立防火制度，如发生火灾，造成一切损失由被告负责等。随后，被告忽然就不再提租房一事，经原告沟通得到被告的答复是放弃租赁房屋。 原告无法接受这一现实，找被告多次沟通，无法达成一致意见。现原告起诉至法院，请求维护原告合法权益。 本院认为，本案争议焦点有二，其一是被告的行为是否应该承担缔约过失责任；其二是缔约过失责任的损失如何确定。 关于被告的行为是否应该承担缔约过失责任问题？缔约过失责任制度是用以规范合同订立阶段当事人的行为。《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。上述规定确立了我国民法典上的缔约过失责任制度。在合同的订立过程中，因违反诚实信用原则导致合同未能签订的情形屡见不鲜。在司法实践中，多援引有关缔约过失责任的规定进行填补。本案中，原、被告协商签订房屋租赁合同的过程中，原告老年公寓的经营行为并未完全停业，被告主动找到原告提出租赁房屋的要求，被告非但没有给予原告一定的过渡期，而且在1700余平方米的房子中原告主张保留两间用于装电器的合理请求，被告置之不顾，坚持净房、净电器，加之被告主动提供房屋租赁合同范本二次，被告的种种行为主导了租赁的整个事件，使原告产生误解，虽然被告的要求不属于房屋租赁合同的内容，但上述行为必然会对原告在评判涉案房屋未来如何使用造成一定的误导，同时亦对原告是否决定订立房屋租赁合同产生一定的影响。被告由于自身的原因，违反基本的诚实信用原则，应承担缔约过失责任。原告的此项主张，理据充分，本院予以支持。关于被告提出其是正常的市场行为，无过失即不承担责任的辩解意见，本院不予采纳。 关于因缔约过失责任的损失如何确定的问题？缔约过失责任的赔偿范围以当事人的信***为限。所谓信***的损失，指一方因信赖合同的成立和有效，但由于合同的不成立和无效的结果所蒙受的利益，包括直接损失和间接损失。在具体裁量时，应综合考虑多种因素。本案中，被告的行为属于明显违背诚实信用原则，应承担相应的缔约过失责任，现原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，但考虑合同没有成立的客观实际情况，当事人所承担的缔约过失不应超过合同履行利益的原则，具体金额法院酌定为20万元，即案涉房屋一年期租金；超出部分，法院不予支持。关于被告提出其未造成原告损失的辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 综上所述，原告***提出被告中铁七局集团第三工程有限公司赔偿缔约过失经济损失的诉讼请求，本院酌情予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百条、第五百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定，判决如下： 一、被告中铁七局集团第三工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内赔偿原告***缔约过失经济损失20万元； 二、驳回原告***其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，原告***自负3000元，被告中铁七局集团第三工程有限公司负担4300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审判长　陈　颖 二〇二三年十一月七日 书记员　*** 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民法典》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：‎（一）假借订立合同，恶意进行磋商；‎（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；‎（三）有其他违背诚信原则的行为。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。‎当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。‎当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。