北京瑞赢酒店物业管理有限公司与北京昊通市政建筑工程有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

北京市海淀区人民法院

民事判决书

（2022）京0108民初23385号

原告：北京瑞赢酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园523号楼4层10520。

法定代表人：王龙贵，总经理。

委托诉讼代理人：董光辉，北京市致衡律师事务所律师。

被告：北京昊通市政建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区天秀花园古月园26号楼三层西侧。

法定代表人：李珊珊，执行董事。

委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。

原告北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢物业公司）与被告北京昊通市政建筑工程有限公司（以下简称昊通市政公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞赢物业公司之委托诉讼代理人董光辉，被告昊通市政公司之委托诉讼代理人戈和平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

瑞赢物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令昊通市政公司向我公司支付2019年3月11日至2019年12月31日期间的物业服务费154584.14元（3912.54/㎡*4.06元/㎡*12个月/365天*296天）；2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费190618.95元（3912.54/㎡*4.06元/㎡*12月）；2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费190618.95元（3912.54/㎡*4.06元/㎡*12月）；2.判令昊通市政公司支付物业服务费滞纳金100000元；3.判令昊通市政公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：昊通市政公司为我公司管理服务的北京市海淀区天秀花园古月园小区26号楼业主。我公司于2016年10月16日与北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会签订《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》，该合同约定：甲方（业主）交纳费用及时间，物业管理服务费4.06元/㎡·月，缴纳时间：2019年3月11日至2019年12月31日。合同中还约定，甲方如违反协议，不按本协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。昊通市政公司在明知上述约定，并经我公司多次电话通知、书面通知、上门等方式向其公司催缴所欠物业服务费的情况下，至今仍未缴纳、不履行应尽的义务。昊通市政公司的上述行为损害了我公司的合法权益，故向法院起诉，请求法院判如所求。

昊通市政公司辩称，我公司不认可瑞赢物业公司的全部诉讼请求，我们双方没有合同关系，仅存在事实关系，但其公司事实服务严重违背质价相符原则，未向我公司提供基本的物业服务。我公司从未收到瑞赢物业公司任何催缴通知，且我公司在瑞赢物业公司上次起诉时就当庭表示同意按照原物业服务收费标准2.53元每月每平方米支付事实服务费用，其公司无任何理由主张滞纳金。

本院经审理认定事实如下：

昊通市政公司系北京市海淀区天秀花园古月园26号楼的房屋所有权人，登记时间2013年1月7日，房屋性质商品房，规划用途：配套，该房屋建筑面积3912.54平方米。

2016年10月16日，甲方北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会与乙方瑞赢物业公司签订《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定乙方为天秀花园古月园小区提供物业服务，物业服务期限3年，自2016年至2019年；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：住宅2.56元/平方米·月，会所4.06元/平方米·月，配套幼儿园4.06元/平方米·月，业主缴费时间为每年1月31日之前缴纳上半年物业服务费，7月31日前交纳下半年物业服务费；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照每日万分之五的标准向乙方支付违约金。

2019年3月31日，天秀花园古月园业主委员会向小区发出关于物业费缴费的公告，载明：2019年3月11日起，瑞赢物业公司正式入驻小区，根据2016年业主大会决议及双方签署的《物业服务合同》的相关规定，物业服务采用酬金制，物业费收费标准为：住宅为每月2.56元/平方米，一层住宅暂按2.24元/平方米收取（第三方评估的电梯费含维保及年检费、运营电费为0.32元/平方米），待业主大会决议另行确定；非住宅为每月4.06元/平方米；收费时间：合同约定物业费为预收，每年1月31日前收取上半年的费用，每年7月31日前收取下半年的费用，考虑今年的实际情况，本次收取从入驻之日起至2019年底的物业费。

庭审中，瑞赢物业公司就其诉讼主张另向本院提交如下证据：1.关于物业费缴费告知函、顺丰快递客户存根、张贴的催费照片证明其公司进行催费的相应情况。2.天秀花园古月园规划总平面图一张，证明涉案房屋属于会所。该证据显示：26号楼标准有“俱乐部会所”字样。经质证，昊通市政公司对证据1的真实性及证明目的均不认可，其公司并未收到催缴通知。对证据2的真实性、关联性及证明目的均不认可，认为瑞赢物业公司出示的该份证据不是原件。瑞赢物业公司主张物业费按照4.06元/平方米·月收取，其公司自2019年3月11日至今一直为涉诉小区提供物业服务。昊通市政公司对于瑞赢物业公司主张的服务期限不予认可，对于瑞赢物业公司何时入驻小区不清楚，只认可瑞赢物业公司现阶段提供了事实物业服务。

诉讼中，昊通市政公司就其抗辩另向本院提交如下证据：1.26号楼电费缴纳情况说明，证明涉案房屋后期缴纳的电费属于民用标准，内容为：自2019年3月11日至2019年12月5日，26号楼昊通市政公司合计用电334308kW·h，其中3月11日-7月3日用电134011kW·h，收费单价为1.10元，合计已缴纳电费为147412.10元，按收费标准0.5103计算，合计多缴纳电费79026.2867元。2019年7月3日-12月5日合计用电200297kW·h，收费单价为0.5103元，合计应缴电费为102211.5591元，抵扣已多缴纳电费79026.2867元，还应缴纳23185.27元电费。昊通市政公司于2019年12月21日缴纳电费23185.27元后，自2019年3月11日至2019年12月5日止电费已全部缴清，落款处盖有瑞赢物业公司古月园管理处发函专用章，落款日期为2019年12月16日；2.照片5张，证明其公司自行安排的保安服务、保洁清扫等物业服务内容；3.照片1张，证明瑞赢物业公司未向其公司提供楼体清洁服务，涉案房屋标注为天秀花园古月园26号楼，与会所无关；4.开庭传票一张，证明本案所涉争议曾在2020年开庭审理过，庭审中因双方合同不成立，庭审后瑞赢物业公司申请撤诉；5.物业费缴费通知单一份，证明涉案房屋的物业收费标准为2.53元每月每平方米，因为物业服务不到位，收费标准降低为2.5元每月每平方米。该证据落款处盖有龙城兴业公司天秀花园项目部印章，落款时间为2018年11月28日；6.（2016）京0108民初23332号民事判决书一份，证明涉案房屋实际建筑面积为3366.23平方米，开发建设单位多计算了546.31平方米。该案查明：2005年11月18日，北京海开房地产股份有限公司（出卖人，以下称海开公司）与昊通市政公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，约定：海开公司将其名下位于海淀区天秀花园古月园26号楼（实测建筑面积为3912.54平方米）出售给昊通市政公司。2013年10月，海开公司（甲方）与昊通公司（乙方）签订《补充协议》，约定：双方买卖合同设计的标的物为位于北京市海淀区天秀花园古月园26号的整栋房屋（不含人防）。2013年12月22日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将26号楼宾馆、幼儿园、健身房、美容院、泳池、操房、地下一层至地下二层及办公区域（居委会用房除外）移交给昊通市政公司。2014年1月8日，双方签订《人防移交协议》，海开公司将26号楼地下二层人防面积1424.07平方米和屋顶人防警报室约17平方米移交给昊通市政公司。2014年7月3日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将26号楼一层北侧居委会用房（103平方米）交付给昊通市政公司。2017年12月5日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将26号楼B1-智能化控制室（56.17平方米）交付给昊通市政公司。在此过程中，双方一直就房屋交付问题持续协商，最终于2017年12月5日达成一致意见：海开公司不再向昊通市政公司交付剩余546.31平方米的房屋，海开公司同意按购买价格5100元/每平米退还昊通市政公司546.31平方米房屋的购房款2786181元。2017年12月29日，本院就该案作出（2016）京0108民初23332号民事判决书，判决如下：一、海开公司于本判决生效后十日内退还昊通市政公司购房款人民币二百七十八万六千一百八十一元；二、驳回昊通市政公司的其他诉讼请求。经质证，瑞赢物业公司对证据1的真实性认可、关联性不认可，与本案无关，说明其公司为昊通市政公司提供了代收代缴电费服务；对证据2的真实性不认可，其公司为涉诉小区均提供了物业服务；对证据3的真实性、关联性、合法性均不认可，业主专属区域属于业主自行维护范围，涉案房屋属于非住宅，俗称会所；对证据4的真实性认可，对证明目的不认可。该案件系业委会委托律师向昊通市政公司提起的诉讼，该案申请撤诉并不影响其公司再次起诉。对证据5的真实性认可，证明目的不认可，该通知单是前一家物业公司向昊通市政公司催缴的物业费，其公司并不清楚当时的标准，但也不能作为现在的收费标准；对证据6的真实性认可，证明目的不认可，物业管理条例明确规定物业交费标准以房屋产权证登记的面积为准，在昊通市政公司未办理新的产权证前应当以现有产权证面积进行收费，且该判决书并未认定涉案房屋应登记的建筑面积。

本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，瑞赢物业公司与北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会所签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，对小区业主具有约束力。瑞赢物业公司为天秀花园古月园小区提供物业管理服务，昊通市政公司作为小区业主理应交纳相应物业费。现瑞赢物业公司要求昊通市政公司支付2019年3月11日至2021年12月31日期间的物业费，具有事实及法律依据，本院予以支持。昊通市政公司虽就其所提的收费标准、计费面积等抗辩意见提交了相关证据，但经审查，其公司提交的证据不足以推翻《物业服务合同》及天秀花园古月园业主委员会向小区发出的关于物业费缴费的公告约定的相关内容，故其抗辩意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。关于瑞赢物业公司要求昊通市政公司支付滞纳金之请求，因昊通市政公司未交纳物业费系对于收取标准、计费面积有异议，并非出于恶意拖欠，故本院对该项诉求不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

一、北京昊通市政建筑工程有限公司于本判决生效之日起10日内支付北京瑞赢酒店物业管理有限公司2019年3月11日至2021年12月31日期间的物业费535822.04元；

二、驳回北京瑞赢酒店物业管理有限公司其他诉讼请求。

案件受理费5079.11元（北京瑞赢酒店物业管理有限公司已预交），由北京瑞赢酒店物业管理有限公司负担500元，已交纳，由北京昊通市政建筑工程有限公司负担4579.11元，于本判决生效之日起七日内给付北京瑞赢酒店物业管理有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。

审判员

刘宝平

二〇二二年八月十二日

书记员 沙中洲