北京昊通市政建筑工程有限公司与北京瑞赢酒店物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）京01民终9183号 上诉人（原审被告）：北京昊通市政建筑工程有限公司，住所地北京市海淀区天秀花园古月园26号楼三层西侧。 法定代表人：李珊珊，执行董事。 委托诉讼代理人：***，北京德恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京瑞赢酒店物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园523号楼4层10520。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，男，北京瑞赢酒店物业管理有限公司员工。 委托诉讼代理人：***，北京市致衡律师事务所律师。 上诉人北京昊通市政建筑工程有限公司（以下简称昊通公司）因与被上诉人北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2022）京0108民初23385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年10月8日立案后，依法适用第二审程序，于2022年10月17日由审判员梁睿独任公开开庭审理了本案。上诉人昊通公司之委托诉讼代理人***，被上诉人瑞赢公司之委托诉讼代理人***、***到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 昊通公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判昊通公司***公司支付物业费286716.8元。事实和理由：一、根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条及《物业管理条例》第十五条的规定，业委会只能根据业主大会的决议与物业服务企业订立物业服务合同，有效的业主大会决议是物业服务合同依法成立的前提条件。瑞赢公司作为善意相对人应当审查该条件是否成立，并留存业主大会决议作为案涉合同的重要组成部分，***公司在一审中并未提交该决议，根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条及四百六十五条的规定，《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务合同》（以下简称物业服务合同）对昊通公司不发生法律效力。二、生效判决确认开发商未向昊通公司交付的物业面积为546.31平方米，物业费应按照实际物业面积3366.14平方米计算。三、因物业服务合同对昊通公司不发生法律效力，昊通公司同意按照原物业服务合同的单价2.53元/平方米/月，及实际面积3366.14平方米支付物业费。 瑞赢公司辩称，同意一审法院判决，不同意昊通公司的上诉意见。 瑞赢公司向一审法院起诉请求：1.判令昊通公司***公司支付2019年3月11日至2019年12月31日期间的物业服务费154584.14元（3912.54/㎡*4.06元/㎡*12个月/365天*296天）；2020年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费190618.95元（3912.54/㎡*4.06元/㎡*12月）；2021年1月1日至2021年12月31日期间的物业服务费190618.95元（3912.54/㎡*4.06元/㎡*12月）；2.判令昊通公司支付物业服务费滞纳金100000元。 一审法院认定事实：昊通公司系北京市海淀区某号楼的房屋所有权人，登记时间2013年1月7日，房屋性质商品房，规划用途：配套，该房屋建筑面积3912.54平方米。 2016年10月16日，甲方北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会（以下简称业委会）与乙方瑞赢公司签订物业服务合同，约定乙方为天秀花园古月园小区提供物业服务，物业服务期限3年，自2016年至2019年；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，具体标准如下：住宅2.56元/平方米·月，会所4.06元/平方米·月，配套***4.06元/平方米·月，业主缴费时间为每年1月31日之前缴纳上半年物业服务费，7月31日前交纳下半年物业服务费；业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照每日万分之五的标准向乙方支付违约金。 2019年3月31日，业委会向小区发出关于物业费缴费的公告，载明：2019年3月11日起，瑞赢公司正式入驻小区，根据2016年业主大会决议及双方签署的物业服务合同的相关规定，物业服务采用酬金制，物业费收费标准为：住宅为每月2.56元/平方米，一层住宅暂按2.24元/平方米收取（第三方评估的电梯***保及年检费、运营电费为0.32元/平方米），待业主大会决议另行确定；非住宅为每月4.06元/平方米；收费时间：合同约定物业费为预收，每年1月31日前收取上半年的费用，每年7月31日前收取下半年的费用，考虑今年的实际情况，本次收取从入驻之日起至2019年底的物业费。 庭审中，瑞赢公司就其诉讼主张另向该院提交如下证据：1.关于物业费缴费告知函、顺丰快递客户存根、**的催费照片证明其公司进行催费的相应情况。2.天秀花园古月园规划总平面图一张，证明涉案房屋属于会所。该证据显示：26号楼标准有“俱乐部会所”字样。经质证，昊通公司对证据1的真实性及证明目的均不认可，其公司并未收到催缴通知。对证据2的真实性、关联性及证明目的均不认可，认为瑞赢公司出示的该份证据不是原件。瑞赢公司主张物业费按照4.06元/平方米·月收取，其公司自2019年3月11日至今一直为涉诉小区提供物业服务。昊通公司对于瑞赢公司主张的服务期限不予认可，对于瑞赢公司何时入驻小区不清楚，只认可瑞赢公司现阶段提供了事实物业服务。 诉讼中，昊通公司就其抗辩另向该院提交如下证据：1.26号楼电费缴纳情况说明，证明涉案房屋后期缴纳的电费属于民用标准，内容为：自2019年3月11日至2019年12月5日，26号楼昊通公司合计用电334308kW·h，其中3月11日-7月3日用电134011kW·h，收费单价为1.10元，合计已缴纳电费为147412.10元，按收费标准0.5103计算，合计多缴纳电费79026.2867元。2019年7月3日-12月5日合计用电200297kW·h，收费单价为0.5103元，合计应缴电费为102211.5591元，抵扣已多缴纳电费79026.2867元，还应缴纳23185.27元电费。昊通公司于2019年12月21日缴纳电费23185.27元后，自2019年3月11日至2019年12月5日止电费已全部缴清，落款处盖有瑞赢公司古月园管理处发函专用章，落款日期为2019年12月16日；2.照片5张，证明其公司自行安排的保安服务、***扫等物业服务内容；3.照片1张，证***公司未向其公司提供楼体清洁服务，涉案房屋标注为天秀花园古月园26号楼，与会所无关；4.开庭传票一张，证明本案所涉争议曾在2020年开庭审理过，庭审中因双方合同不成立，庭审后瑞赢公司申请撤诉；5.物业费缴费通知单一份，证明涉案房屋的物业收费标准为2.53元每月每平方米，因为物业服务不到位，收费标准降低为2.5元每月每平方米。该证据落款处盖有龙城兴业公司天秀花园项目部印章，落款时间为2018年11月28日；6.（2016）京0108民初23332号民事判决书一份，证明涉案房屋实际建筑面积为3366.23平方米，开发建设单位多计算了546.31平方米。该案查明：2005年11月18日，北京海开房地产股份有限公司（出卖人，以下称海开公司）与昊通公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，约定：海开公司将其名下位于海淀区天秀花园古月园26号楼（实测建筑面积为3912.54平方米）出售给昊通公司。2013年10月，海开公司（甲方）与昊通公司（乙方）签订《补充协议》，约定：双方买卖合同设计的标的物为位于北京市海淀区天秀花园古月园26号的整栋房屋（不含人防）。2013年12月22日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将26号楼宾馆、***、健身房、美容院、泳池、操房、地下一层至地下二层及办公区域（居委会用房除外）移交给昊通公司。2014年1月8日，双方签订《人防移交协议》，海开公司将26号楼地下二层人防面积1424.07平方米和屋顶人防警报室约17平方米移交给昊通公司。2014年7月3日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将26号楼一层北侧居委会用房（103平方米）交付给昊通公司。2017年12月5日，双方签订《房屋交接单》，海开公司将26号楼B1-***控制室（56.17平方米）交付给昊通公司。在此过程中，双方一直就房屋交付问题持续协商，最终于2017年12月5日达成一致意见：海开公司不再向昊通公司交付剩余546.31平方米的房屋，海开公司同意按购买价格5100元/每平米退还昊通公司546.31平方米房屋的购房款2786181元。2017年12月29日，该院就该案作出（2016）京0108民初23332号民事判决书，判决如下：一、海开公司于本判决生效后十日内退还昊通公司购房款人民币二百七十八万六千一百八十一元；二、驳回昊通公司的其他诉讼请求。经质证，瑞赢公司对证据1的真实性认可、关联性不认可，与本案无关，说明其公司为昊通公司提供了代收代缴电费服务；对证据2的真实性不认可，其公司为涉诉小区均提供了物业服务；对证据3的真实性、关联性、合法性均不认可，业主专属区域属于业主自行维护范围，涉案房屋属于非住宅，俗称会所；对证据4的真实性认可，对证明目的不认可。该案件系业委会委托律***通公司提起的诉讼，该案申请撤诉并不影响其公司再次起诉。对证据5的真实性认可，证明目的不认可，该通知单是前一家物业公司向昊通公司催缴的物业费，其公司并不清楚当时的标准，但也不能作为现在的收费标准；对证据6的真实性认可，证明目的不认可，物业管理条例明确规定物业交费标准以房屋产权证登记的面积为准，在昊通公司未办理新的产权证前应当以现有产权证面积进行收费，且该判决书并未认定涉案房屋应登记的建筑面积。 一审法院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，瑞赢公司与业委会所签订的物业服务合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效协议，对小区业主具有约束力。瑞赢公司为天秀花园古月园小区提供物业管理服务，昊通公司作为小区业主理应交纳相应物业费。现瑞赢公司要求昊通公司支付2019年3月11日至2021年12月31日期间的物业费，具有事实及法律依据，该院予以支持。昊通公司虽就其所提的收费标准、计费面积等抗辩意见提交了相关证据，但经审查，其公司提交的证据不足以推翻物业服务合同及天秀花园古月园业主委员会向小区发出的关于物业费缴费的公告约定的相关内容，故其抗辩意见，缺乏事实及法律依据，该院不予采信。关于瑞赢公司要求昊通公司支付滞纳金之请求，因昊通公司未交纳物业费系对于收取标准、计费面积有异议，并非出于恶意拖欠，故该院对该项诉求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条规定，判决：1.昊通公司于判决生效之日起10日内支付瑞赢公司2019年3月11日至2021年12月31日期间的物业费535822.04元；2.驳回瑞赢公司其他诉讼请求。 本院二审期间，双方均未提交证据。 二审中，本院依法补充查明：2020年6月24日，本院就北京龙城兴业物业公司管理有限公司（以下简称龙城公司）上诉业委会一案作出（2020）京01民终3823号民事判决，该案事实查明部分记载：2016年9月25日业委会发布《天秀花园古月园临时业主大会会议决议公告》，载明：……本小区采用书面表决方式召开了临时业主大会会议。2016年9月25日下午，在业主和居民的参与下进行了验票、监票、唱票和计票……本次会议共收到表决票570张……通过选聘瑞赢公司为天秀花园古月园新的物业服务企业。2016年10月16日，业委会与瑞赢公司签订物业服务合同……本案审理过程中，2019年3月11日，业委会与龙城公司办理关于所涉区域的部分物业交接手续，龙城公司撤出古月园小区物业管理区域……该案认定天秀花园古月园临时业主大会作出的“通过选聘瑞赢公司为天秀花园古月园新的物业服务企业”的决议有效。 昊通公司称其未委托专业的测绘公司对古月园小区26号楼的建筑面积进行过测绘，在（2016）京0108民初23332号民事判决作出后，昊通公司亦未申请过变更该楼的产权登记面积。 二审中，昊通公司称古月园小区26号楼的用途为商业配套。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释（2022年修正）》第三百二十一条关于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理的规定，本案二审审理围绕昊通公司的上诉请求进行，昊通公司未提出上诉的，本院不予审理。 本院认为，依据生效判决认定的事实可以确认业委会系与业主大会选聘的物业服务企业即瑞赢公司签订的物业服务合同，该合同是双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。本院认为，业委会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力，昊通公司系古月园小区26号楼业主，因此，业委会与瑞赢公司签订的物业服务合同对昊通公司具有约束力，昊通公司应当按照物业服务合同约定履行义务。根据查明的事实，瑞赢公司已向昊通公司提供了物业服务，昊通公司应当按照物业服务合同约定***公司支付物业服务费。古月园小区26号楼的规划用途为配套，昊通公司亦认可该楼为商业配套用房，因此应当按照每月4.06元/平方米的标准缴纳物业费。虽然另案生效判决认定开发商向昊通公司退还了部分购房款，但是该案作出该认定的依据是开发商与昊通公司另行达成的补充协议，且该案并未最终认定古月园小区26号楼应当登记的建筑面积，而昊通公司在该案作出后亦未就古月园小区26号楼的建筑面积办理变更登记，在此情形下，一审法院认定昊通公司应当以古月园小区26号楼的登记面积交纳物业服务费并无不当，本院不持异议。 综上所述，昊通公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5036.58元，由北京昊通市政建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员　　梁　睿 二〇二二年十一月十八日 法官助理　　*** 书 记 员　　***