北京市兴南电气工程有限公司与北京欣荣泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）京0115民初8889号

原告（反诉被告）：北京市兴南电气工程有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号。

法定代表人：宗标，总经理。

委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。

被告（反诉原告）：北京欣荣泰商贸有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿路56号。

法定代表人：杨强，总经理。

委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司（以下简称兴南电气公司）与被告（反诉原告）北京欣荣泰商贸有限公司（以下简称欣荣泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴南电气公司的委托诉讼代理人陈亮、被告（反诉原告）欣荣泰公司的委托诉讼代理人冀莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

兴南电气公司向本院提出诉讼请求：1.判令兴南电气公司与欣荣泰公司在2017年9月16日签订的房屋租赁合同无效；2.判令欣荣泰公司将租赁房屋腾空、自行拆除装修并返还给兴南电气公司；3.欣荣泰公司支付兴南电气公司房屋占有使用费（按照年租金5200000元计算，自2019年1月1日至房屋实际交付之日止）；4.欣荣泰公司返还兴南电气公司垫付的押金及未到期租金547194元（为了清退租户，兴南电气公司替欣荣泰公司垫付的退给租户的款项）；5.本案诉讼费用由欣荣泰公司承担。事实和理由：2017年9月16日，兴南电气公司与欣荣泰公司签订房屋租赁合同，合同约定欣荣泰公司承租兴南电气公司的位于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-3、-6、-7号院，房屋总建筑面积为15220平方米，租赁期限为5年，自2017年11月1日起，至2022年10月31日；其中2017年10月1日至2019年9月30日期间租金为10400000元，合同签订后10日内支付5200000元，在2017年11月30日前支付5200000元。合同签订后，兴南电气公司如约提供了出租房屋，欣荣泰公司支付了第1期租金5200000元，但在2017年11月30日前未按合同约定支付第2期租金5200000元，只支付部分租金，尚欠4200000元。同时，在合同履行期间，经北京市国土资源局大兴分局检查核实，本案涉及的房屋存在擅自改变土地用途的情况，经兴南电气公司核实系欣荣泰公司所为。兴南电气公司认为，双方所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应共同遵守；但欣荣泰公司未按照合同约定支付租金且擅自改变土地用途，构成根本违约。为维护自身合法权益，兴南电气公司诉至法院，请求判如所请。

欣荣泰公司辩称，认可双方当事人签订的房屋租赁合同无效；租赁房屋现在就是空置状态，已经被查封了，都进不去了，只是有人看门；不同意支付兴南电气公司房屋占有使用费，因为租赁房屋属于非法建设，处于被政府查封状态，并且欣荣泰公司也提出了相应的要求退还已交纳租金的反诉请求；而且，双方当事人在2018年10月22日达成了“确认协议”，约定至2018年9月27日起兴南电气公司不再向欣荣泰公司收取租金，该租赁房屋由欣荣泰公司暂时看管；对于兴南电气公司所提出的第4项诉讼请求（由欣荣泰公司返还兴南电气公司垫付的押金及未到期租金547194元）的请求金额认可，但是该请求金额应在欣荣泰公司提出的反诉请求中予以扣除，欣荣泰公司承租该房屋时（收房时）也为兴南电气公司垫付过退还之前租户的费用。

欣荣泰公司向本院提出反诉请求：1.兴南电气公司向欣荣泰公司退还已交纳租金3253107.52元；2.兴南电气公司赔偿欣荣泰装修损失及暖气主管道改造损失合计3024382.30元；3.兴南电气公司赔偿欣荣泰公司供暖费损失1830822元；4.兴南电气公司返还欣荣泰公司为兴南电气公司垫付的退租费485975元（在开始接收租赁房屋时退还给兴南电气公司之前的租户）；5.本案本诉及反诉的全部诉讼费用、鉴定评估费均由兴南电气公司承担。事实和理由：2017年9月16日，欣荣泰公司与兴南电气公司签订房屋租赁合同，约定兴南电气公司将位于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-3、-6、-7号院，建筑面积合计15220平方米的公寓楼出租给欣荣泰公司经营使用；双方约定租期为5年，自2017年11月1日起租。欣荣泰公司根据合同约定在2017年11月30日前向兴南电气公司支付了6200000元租金（第1年的全年租金及第2年的部分租金）。欣荣泰公司承租该公寓楼后，因公寓楼装修及相关设施设备已经陈旧，欣荣泰公司对房屋进行了装修，并对供暖管道进行改造。但在2017年11月24日，欣荣泰公司承租的房屋因涉嫌属于违章建筑，被北京市国土资源局大兴分局责令停止营业，并张贴封条，予以查封，从而导致欣荣泰公司无法营业。欣荣泰公司认为，兴南电气公司将违章建筑出租给欣荣泰公司使用，致使欣荣泰公司的合同目的无法实现，兴南电气公司应承担全部赔偿责任，退还欣荣泰公司租金（详见租金计算明细）并赔偿损失。为维护自身合法权益，欣荣泰公司提起反诉，请求判如所请。

兴南电气公司对欣荣泰公司的反诉辩称，第一，对查封时间和查封面积，欣荣泰公司没有提供证据予以证明，且欣荣泰公司所主张的7112平方米房屋查封面积和查封时间不确定，所以不同意退还租金；第二，对装修损失和主管道改造损失不认可，双方在合同第六条第1款第1项中约定，不建议欣荣泰公司进行装修，如果欣荣泰公司存在装修行为应自行承担法律后果，且对装修和暖气主管道改造的真实性也不认可；第三，欣荣泰公司提交的证据不足以证明其缴纳了供暖费，且欣荣泰公司即便缴纳了供暖费，也是欣荣泰公司在使用期间的所缴纳，所以不同意赔偿供暖费损失；第四，对于欣荣泰公司提出的第4项反诉请求（兴南电气公司返还欣荣泰公司为兴南电气公司垫付的退租费485975元）认可，当时租赁给欣荣泰公司的时候该笔钱是用于清退之前租户的，当时交给欣荣泰公司的时候房子已经没有人了；第五，对评估费用不认可，合同约定装修损失由欣荣泰公司自行承担，因此产生的评估费用不应由兴南电气公司承担；本案本诉、反诉的全部费用均应由欣荣泰公司承担。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年9月16日，兴南电气公司（甲方、出租人）与欣荣泰公司（乙方、承租人）签订“房屋租赁合同”；双方约定乙方承租房屋位于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-3、-6、-7号院（以下简称3号院、6号院、7号院），承租房屋总建筑面积为15220平方米（砖混、砖木结构），乙方承租房屋用于不违反国家法律、法规、政策的经营项目；双方约定租赁期限为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日（双方当事人均认可租赁期限应以合同书中第二条“承租期限”为准，第三条“租金计算”中的租赁期限起止时间存在笔误），自2017年11月1日开始计租；双方约定租金按使用房屋建筑面积及场地，综合计算租金，第1年、第2年的租金合计10400000元，自第3年开始租金每年递增5%，即第3年租金为5460000元，第4年租金为5733000元，第5年租金为6019650元；关于付款方式，双方约定租金交付方式为先交付租金后使用房屋，租金分5次上交，合同签订后10日内乙方应将前2年租金中的5200000元上交给甲方，合同生效后30日内，即在2017年11月30日前交付剩余5200000元，剩余租金分别于2019年10月1日、2020年10月1日、2021年10月1日前，将年度租金交纳给甲方；双方还约定了乙方需向甲方交纳300000元作为履约保证金，该合同终止时，除用以充抵合同约定的应由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；关于甲方权利义务，双方在合同第六条第一款中约定：“1.甲方提供现状房屋及场地，负责将水电接通到合理位置；不建议乙方进行装修，如乙方对房屋进行装修及改造，自行承担装、改费用，合同期满无偿归甲方所有且不予补偿……6.合同到期后，所有装修、装饰物无偿归甲方所有。如果甲方上级暂不征用此场地，同等条件下，乙方有优先承租权。但租金双方另议”；关于乙方权利义务，双方在合同书第六条第二款中约定：“……2.按甲方统一规划要求和合同约定用途依法经营，合法有偿使用所承租的建筑物和水、电设施。按期足额支付水电设施、卫生、综治等费用。如遇国家及北京市对收费标准进行调整时，甲方有权进行相应调整。水电设施、卫生、综治等费用按月支付，于当月5日前按甲方核对数额以现金（或支票）形式支付。3.保证建筑物使用安全，在对房屋进行必要的维修维护中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结果或者扩建，经甲方书面同意可以对房屋装饰装修并承担费用，装饰装修中不得使用非阻燃建筑装饰材料，不得新增违法建筑。4.乙方应对自查及监管部门检查出的安全隐患及时进行整改，对出现的事故承担全部责任，给甲方及第三方造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任”；关于违约责任，双方在合同书第七条中约定：“……三、乙方如有擅自改、扩建原有建筑、新增违法建设等事项发生，甲方有权单方解除合同，所交履约金、租金不予退还，新增地上物无偿归甲方所有。乙方擅自改、扩建原有建筑、新增违法建设所出现的一切责任事故，由乙方自行承担”；关于“合同终止或解除后的相关事项”，双方在合同书第八条第三款约定：“合同期满或合同提前解除，甲乙双方应在30日内结清债权债务并办理相关交接手续。乙方在租赁期间形成的与土地、房屋形成附合的地上物及装饰装修无偿归甲方所有，未与土地形成附合的可移动物可由乙方拆除，如造成甲方房屋损毁的，乙方应赔偿。乙方应在甲方通知限期内迁出，逾期未迁出的物品及设施视为乙方抛弃物，甲方有权自行处置”；双方还对合同生效、纠纷解决、合同附件等事项一并进行约定；双方均在合同落款处签字盖章。

合同签订后，兴南电气公司将租赁房屋交由欣荣泰公司使用；欣荣泰公司于2017年9月26日给付兴南电气公司房屋租金4200000元（分两笔转账汇款，金额分别为1200000元、3000000元），于2017年10月11日给付租金500000元，于2017年10月13日给付租金500000元，于2017年11月25日给付租金1000000元，以上合计6200000元，即欣荣泰公司已交纳第1年（2017年11月1日至2018年10月31日）全部租金5200000元及第2年（2018年11月1日至2019年10月31日）的部分租金1000000元；欣荣泰公司未向兴南电气公司给付履约保证金300000元；为清退之前的租户，欣荣泰公司替兴南电气公司给付租户退租费合计485975元；欣荣泰公司将租赁房屋开设为公寓，供租户长期居住使用（区别于宾馆）。针对涉案土地和房屋，兴南电气公司提交国有土地使用证及房屋所有权证各1份；其中编号为京兴国用（2006出）第024号的国有土地使用证载明，土地使用权人“北京市兴南电气工程公司”，座落为大兴区旧宫镇红化路6号，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月23日，使用权面积为13186.30平方米；编号为京房权证兴股字第XXXX号的房屋所有权证载明，房屋所有权人为“北京市兴南电气工程有限公司”，房屋座落为大兴区旧宫镇红化路甲6号；房屋状况一栏包括15幢房屋，设计用途均为工业，1-8幢（混合结构）、9幢（其它结构）、11-13幢（砖木结构）、14-15幢（混合结构）的建筑面积分别为2423.24平方米、256平方米、198.68平方米、597.09平方米，房屋总层数均为平层，所在层数均为1层，建成年份均为1980年。经询问，兴南电气公司认可诉争租赁房屋中只有1000余平方米在上述房屋所有权证上可以体现，针对剩余租赁房屋没有建房手续，是在办理了房屋所有权证后自己加盖的（有的是自己建的楼房，有的是将原有房屋隔出楼层）；兴南电气公司的原诉讼请求为要求确认房屋租赁合同解除，经本院释明后，其将诉讼请求变更为要求确认房屋租赁合同无效；欣荣泰公司认可诉争房屋租赁合同应属无效。

2017年11月24日，北京市国土资源局大兴分局向北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局出具“关于协助查处北京市兴南电气工程有限公司擅自改变土地用途的函”；上述土地管理部门函告上述城管执法部门：“我分局于2017年11月15日接到大兴区网格化管理办公室转来的举报件，有匿名网友通过人民网‘地方领导留言板’版块……反映‘大兴区兴南电气厂房改成公寓房对外出租，所在地旧宫镇，之前智能部门去过几次并查封，但是最近又恢复对外出租，导致此处环境脏乱差，希望职能部门核实私改国有土地使用性质问题’……经查，该宗地块位于旧宫镇红化路6号……现状和规划用途都是建设用地。该宗地于2006年2月21日取得证号为京兴国用（2006出）第024号国有土地使用证，土地使用权人为北京市兴南电气工程公司，用途工业，使用权面积13186.30平方米（约19.8亩）。2006年9月7日，经北京市工商行政管理局大兴分局核准北京市兴南电气工程公司名称变更为北京市兴南电气工程有限公司。北京市兴南电气工程有限公司把地上建筑物2000平方米左右用于办公，其余的约3000平方米在2010年至2011年期间分别租给了北京蒙康盛业科贸有限责任公司、北京迪诺达国际贸易有限公司、北京龙腾盛华科技有限公司、北京市天成金润投资担保有限公司、北京天业龙翔润滑脂有限责任公司五家使用……经现场查看，该宗地上建筑物存在一定安全隐患……”。

2017年11月26日，北京市大兴区旧宫镇人民政府、北京市公安局大兴分局红星派出所以在院落大门外张贴形式联合发出“通告”，告知：“兴南电气3号院单位：近期，经检查发现你单位存在防火间距不足、建筑耐火等级不符合要求、消防设施及防火分区设置不符合要求等重大火灾隐患，不及时消除可能严重危害公共安全……大兴区旧宫镇安全生产检查队将依法对你单位进行临时查封。临时查封后，任何单位和个人不得擅自拆除封条或使用被查封的场所和单位……为避免给您造成损失和不便，请你单位于2017年11月29日17时前清退该场所”。

2017年12月13日，北京市国土资源局大兴分局向兴南电气公司出具编号为京规划国土（大）土责字[2017]第50号的“责令改正国土资源违法行为通知书”，责令兴南电气公司：“你公司未经批准擅自改变国有土地批准用途的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十条的规定，现责令你公司在收到本通知书之日起七日内予以改正。逾期不改正的，将依法追究相应的法律责任。”

对于涉案租赁房屋的查封时间，双方当事人持有争议，但均认可在租赁房屋（3号院、6号院、7号院）在2017年12月就开始陆续被查封，在2018年9月就全部被查封，并在2018年9月停水停电，但对于不同楼栋的每个房间的具体查封时间，双方均表示无法确定；庭审中，欣荣泰公司陈述称：“在2017年12月10月开始查封。有8000多平方米房屋是在2017年12月10日至2018年1月14日期间陆续被查封的。剩余7000多平方米当时没有被查封，之后陆续查封了好几次，后来7000多平方米房屋也被查封了，具体时间记不清了，但肯定是在8000多平方米房屋之后被查封的。在2018年9月之前就全部查封结束了。是给兴南电气公司发过东西，针对房屋权益人。分几个部门来查封，有镇政府、安全科，还有消防等，封条上分为几个单位，是否是联合执法还是什么我们不清楚。在2017年11月26日旧宫镇政府和派出所张贴过公告，就说要查封了”；庭审中，兴南电气公司陈述称：“现在房屋被查封是认可的，在2018年9月27日全部被查封了。对于8000多平方米房屋欣荣泰公司陈述的查封时间不认可，都是陆续被查封的，每天查封多少我们也不知道。开始查封的时间为2017年12月，中间时间段的查封情况我方不大了解，房屋一共是700间，中间退了一半。就是一大帮人一块来，各个单位都有，只要屋里没人就贴上封条了，有个别的是敲门没人，但是屋里有东西也查封了。查封时什么东西都没有给我们出具，相关部门是否登记我们都不知道。每次都是来很多人。在2017年11月26日旧宫镇政府和派出所张贴过公告，说要查封了，是张贴在大门上”。

为证明在接收租赁房屋后对所租赁3号院、6号院、7号院进行修缮装修，欣荣泰公司提交其（甲方、发包人）与北京兴岩装饰工程中心（乙方、承包人）在2017年10月1日签订的“北京市装饰装修工程施工合同”、其与北京兴岩装饰工程中心签订的“工程结算协议”、其与北京兴岩装饰工程中心在2017年11月28日签订的“竣工结算书”、北京兴岩装饰工程中心出具的多份装修费收据、欣荣泰公司（甲方、发包人）与华艺迪美（北京）科技有限公司（乙方、承包人）在2017年10月3日签订的“北京市暖气主管道改造工程施工合同”、华艺迪美（北京）科技有限公司出具的工程款收据、沧州浩瑞管道有限公司出具的合格证；对上述证据材料，兴南电气公司均不予认可。为证明在租赁期间支付了供暖费1830822元，欣荣泰公司提交其（甲方）与北京轩盛子辉商贸有限公司（乙方）在2017年11月7日签订的“供暖服务协议”及收条、上述供热企业向欣荣泰公司送达的2份通知（时间分别为2017年11月15日、2017年11月24日，系关于供热效果差的反馈及排查发现系统跑水严重的反馈）；该供暖服务协议载明甲方采暖设施位于大兴区旧宫镇幻星家园小区东侧兴南电气院内，采暖建筑面积为17436.40平方米，合同有效期为5年，自2017年11月15日至2022年11月14日，供暖接口费为1046184元，供暖费为每季度784638元，接口费在下一个供暖季开始（即2018年11月15日）前一次性交清，甲方承诺由甲方法定代表人以现金形式先行交纳500000元诚意金，甲方交清接口费同时乙方退还该诚意金，第1个供暖季的供暖费在下一供暖季开始（即2018年11月15日）前分3次交清，从第2个供暖季开始，甲方须在每一个供暖季开始前（即每年的11月15日前）一次性交清当期供暖费，供暖期为每年11月15日至次年3月15日；对上述证据材料，兴南电气公司不予认可，并认为即使欣荣泰公司缴纳了供暖费，也是在欣荣泰公司使用租赁房屋期间。

2017年12月2日，兴南电气公司（甲方）向欣荣泰公司（乙方）出具书面说明1张，证明：“甲、乙双方在北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-3、-6、-7号院租赁合同履行过程中，乙方在合同约定的交款期限内多次主动要求缴纳剩余部分租金，甲方没有接纳，租金缴纳部分欣荣泰公司没有违约行为”。

2018年10月22日，兴南电气公司（甲方）与欣荣泰公司（乙方）签订“确认协议”；双方在协议中约定：“2017年9月16日，甲乙双方签订《房屋租赁合同》……现因旧宫镇政府要求，于2018年9月19日开始对该房屋内的住户进行清理，2018年9月27日清理完毕并由政府强制断电，房屋无法达到合同的使用目的，乙方已无法正常使用，甲乙双方现达成以下确认意见：一、双方确认，甲方同意自2018年9月27日起，甲方不再向乙方收取租金；该房屋由乙方暂时看管。二、双方因《房屋租赁合同》相关事宜，已提交至北京市大兴区人民法院审理，双方同意因该租赁合同产生的争议，待北京市大兴区人民法院审理完毕后进行处理”；双方在该确认协议的落款处签字盖章。

经欣荣泰公司申请，本院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对3号院、6号院、7号院公寓楼装饰装修（含暖气管道）价值进行鉴定；2019年5月9日，上述鉴定机构作出工程造价鉴定报告书；该鉴定意见的“鉴定说明”部分载明：“1.本工程的装饰装修（含暖气管道）的项目与范围按照被告方现场所描述的项目与范围进行计量。原告方表示对‘3、6、7号院楼梯踏步铺防滑垫及防滑条，6号院楼梯栏杆刷漆，3、7号院自行车棚，7号院二楼彩钢板棚，室外暖气主管道改造项目’工作知情，除此之外其他工作均不知情。因此，鉴定结果将上述项目分别列为原被告双方共同认可部分和原告方不认可部分”；鉴定结果为，双方当事人认可部分工程造价金额为424680.86元，兴南电气公司不认可部分工程造价金额为2599701.44元，合计3024382.30元。欣荣泰公司支出鉴定费35683元。

2019年7月11日，本院组织双方当事人勘验现场；经现场勘验，7号院内建筑物分别3栋，分别为南边1栋（4层）、北边1栋（3层）、西边1栋（4层），6号院内建筑物分为3栋，分别为南边1栋（4层）、西边1栋（4层）、北边1栋（一半为4层，另一半为3层），3号院内建筑物为2栋，分别为南边1栋（3层）、北边1栋（3层），另外东边大门处还有1座2层的门脸房；经现场勘验，现租赁建筑物处于空置状态，没有在经营和使用，仅遗留废弃桌子等少量物品，建筑物内部各屋门上仍贴有封条，现场封条涉及多个不同部门，勘验现场无法确定所有房间的查封时间（有的封条完整，可以看出查封时间，但有的封条有损坏，无法核实查封时间），建筑物墙体被红漆涂有“搬”、“违法建筑”、“禁止住人”等文字。

本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。针对本案租赁物，兴南电气公司提交了国有土地使用权证、房屋所有权证，但房屋产权证书中所记载的房屋建筑面积总计为3475.01平方米，而双方当事人所签订的房屋租赁合同中约定的租赁物的总建筑面积为15220平方米，远远超过证载的合法建筑面积，而且，兴南电气公司亦自认只有房屋产权证书的1000多平方米出租与欣荣泰公司，其他出租与欣荣泰公司的租赁房屋均未取得房屋准建手续；据此，虽然兴南电气公司与欣荣泰公司在2017年9月16日所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，但针对绝大部分租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已被相关部门整体查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁司法解释）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现诉争租赁房屋由欣荣泰公司派员看守，因房屋租赁合同属无效合同，故欣荣泰公司应将租赁房屋返还给兴南电气公司，即撤回本方看管人员，将院落交由兴南电气公司处置；因经现场勘验，租赁房屋已被腾空，故驳回兴南电气公司要求腾空房屋的诉讼请求。根据已查明事实，租赁房屋原系用于公寓出租，欣荣泰公司在接收房屋后亦用于公寓出租，为经营需要，欣荣泰公司对租赁房屋进行修缮装修实属正常，且兴南电气公司在鉴定时亦认可部分装修系欣荣泰公司所实施，又考虑欣荣泰公司所实施装修改造规模较大，故对兴南电气公司表示不知情且不同意的意见，本院不予采纳，应认定视为出租人同意装饰装修及改造，或者放弃再提出异议的权利；欣荣泰公司已腾空租赁物，即对于未形成附合的装饰装修物，欣荣泰公司已拆除；而对于已形成附合的装饰装修物，基于前述认定，对兴南电气公司要求欣荣泰公司自行拆除的请求，本院不予采纳。兴南电气公司要求欣荣泰公司返还兴南电气公司所垫付的退租户押金及未到期租金547197元，对于该项事实，欣荣泰公司予以认可，对此本院不持异议；对欣荣泰公司主张该请求金额应在欣荣泰公司提出的反诉请求中予以扣除的意见，就此本院认为，应对本、反诉分别作出相应判决，然后折抵各项金钱给付义务，并确认抵扣后结果，而不是仅将本、反诉中就偿还垫付款项的请求进行抵扣。

根据租赁司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即对于承租人有效占有使用租赁房屋期间的占有使用费，出租人可以要求承租人参照合同约定的租金标准支付；但对于未能有效占有使用租赁房屋期间的占有使用费，应考虑房屋具体状况、租赁物用途、是不完全具备使用条件还是条件受限、承租人是否采取适当措施防止损失的扩大等因素,综合予以确定;本案中，起租日为2017年11月1日，在2017年11月26日，北京市大兴区旧宫镇人民政府、北京市公安局大兴分局红星派出所以在院落大门上张贴形式联合发出“通告”，告知租赁房屋的使用人，应在2017年11月29日17时前清退该场所，即欣荣泰公司在2017年11月26日即应开展清退租户工作，其经营活动必然遭受影响；据此，对于2017年11月1日至2017年11月25日期间（25日），属欣荣泰公司有效占有使用租赁房屋期间，其应按照租金标准交纳房屋占有使用费，计算公式为25÷365×5200000=356164.38元；以已交纳租金6200000减去上述金额356164.38元，剩余已交纳租金为5843835.62元。而自2017年11月26日至2018年9月27日（该时间系双方当事人所签订“确认协议”中载明的清理完毕及政府强制断电时间）期间（306日），相关政府部门对租赁房屋陆续开展查封工作，诉争3号院、6号院、7号院内房屋的公寓出租经营活动陆续遭受影响，直至完全被查封清退，综合考虑本案欣荣泰公司所提交证据材料、现场勘验情况、兴南电气公司所认可事实，本院酌情确定对于上述期间房屋占有使用费，欣荣泰公司应按照原租金标准的50%交纳，计算公式为306÷365×5200000×50%=2179726.03元；而对于2018年9月27日之后的占有使用费，因欣荣泰公司已完全无法开展经营活动，并结合“确认协议”，本院确定其无需向兴南电气公司交纳；以上述剩余租金5843835.62元减去应交纳房屋占有使用费2179726.03元，计算结果为3664109.59元，故欣荣泰公司要求兴南电气公司退还已交纳租金3253107.52元并无不当，本院予以支持；同理，对兴南电气公司要求欣荣泰公司给付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。

根据租赁司法解释第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”故对于欣荣泰公司所支出装修及暖气主管道改造费用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失；本案中，出租人应知绝大部分涉诉房屋未获得合法的规划审批手续（建设工程规划许可证等）仍然出租，而欣荣泰公司租房时未严格审查房屋性质即承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，本院综合案件情况，酌情确定对于因合同无效造成的装修及暖气主管道改造损失，兴南电气公司应承担70%的赔偿责任，欣荣泰公司自担30%的损失；根据鉴定意见,工程造价金额合计3024382.30元，综合考虑在2017年10月的工程造价、合理使用年限、使用折旧等因素，本院酌情确定现值损失为2700000元，兴南电气公司应赔偿欣荣泰公司上述现值损失的70%，即赔偿欣荣泰公司装饰装修及暖气主管道改造损失合计1890000元。关于欣荣泰公司所主张供暖费损失1830822元，其中1046184元为暖气接口费；考虑到在实践中，针对暖气接口费是一经接入供热企业的供暖系统即不予退还，且出租人在合同无效后还可以使用相关供暖设施等因素，按照导致房屋租赁合同无效的过错程度，本院确定对该供暖接口费，由兴南电气公司承担70%，金额为732328.80元；欣荣泰公司所主张供暖费损失1830822元中的剩余784638元为2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费，因租赁房屋陆续被查封，欣荣泰公司未能有效占有使用租赁房屋，当然亦未能基于交纳供暖费而获得应有经营收益，对相关损失，兴南电气公司应予赔偿；对赔偿比例，本院酌情确定为50%，金额为392319元；经计算，以上兴南电气公司应赔偿欣荣泰公司的供暖费损失合计1124647.80元。

对于要求兴南电气公司返还欣荣泰公司为兴南电气公司垫付的退租费485975元的反诉请求，兴南电气公司予以认可，对此本院不持异议。

综上所述，诉争房屋租赁合同应属无效，对本、反诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁司法解释）第二条、第五条、第九条规定，判决如下：

一、确认北京市兴南电气工程有限公司与北京欣荣泰商贸有限公司在二〇一七年九月十六日签订的房屋租赁合同无效；

二、北京欣荣泰商贸有限公司于本判决生效后十日内将上述第一项合同书所涉及位于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-3、-6、-7号院交还北京市兴南电气工程有限公司；

三、北京欣荣泰商贸有限公司于本判决生效后十日内给付北京市兴南电气工程有限公司垫付的退租户押金及未到期租金合计547194元；

四、北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效后十日内退还北京欣荣泰商贸有限公司已交纳租金3253107.52元；

五、北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京欣荣泰商贸有限公司装饰装修及暖气主管道改造损失合计1890000元；

六、北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效后十日内赔偿北京欣荣泰商贸有限公司供暖费损失（含供暖接口费）1124647.80元；

七、北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京欣荣泰商贸有限公司垫付的退租费485975元；

上述第三、四、五、六、七项金钱给付义务抵付后，北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京欣荣泰商贸有限公司6206536.32元；

八、驳回北京市兴南电气工程有限公司的其他诉讼请求；

九、驳回北京欣荣泰商贸有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费52030元，由北京市兴南电气工程有限公司负担47076元（已交纳），由北京欣荣泰商贸有限公司负担4954元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费35980元，由北京市兴南电气工程有限公司负担28275元（于本判决生效后七日内交纳），由北京欣荣泰商贸有限公司负担7705元（已交纳）；鉴定费35683元，由北京市兴南电气工程有限公司负担24978元（于本判决生效后七日内交纳），由北京欣荣泰商贸有限公司负担10705元（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　王　振

人民陪审员　　梁跃海

人民陪审员　　丰永志

二〇一九年十二月二十三日

法官　助理　　印　鹏

书　记　员　　陈鹏廷