北京市兴南电气工程有限公司与北京欣荣泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)京02民终2386号

上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市兴南电气工程有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号。

法定代表人：宗标，总经理。

委托诉讼代理人：刘铁钢，男，北京市兴南电气工程有限公司员工。

委托诉讼代理人：陈亮，北京中朗律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京欣荣泰商贸有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿路56号。

法定代表人：杨强，总经理。

委托诉讼代理人：冀莹莹，北京泓聚律师事务所律师。

上诉人北京市兴南电气工程有限公司因与被上诉人北京欣荣泰商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初8889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人北京市兴南电气工程有限公司之委托诉讼代理人刘铁钢、陈亮，被上诉人北京欣荣泰商贸有限公司之委托诉讼代理人冀莹莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

北京市兴南电气工程有限公司（下称兴南电气公司）上诉请求：1.撤销一审判决第四、五、六项，依法改判驳回北京欣荣泰商贸有限公司（下称欣荣泰公司）的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由欣荣泰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、关于供暖费损失是否存在及是否应由我公司承担的问题。首先，欣荣泰公司提交的“供暖服务协议”及收条显示，欣荣泰公司仅缴纳50000元诚意金，供暖接口费1046184元及每季度供暖费784638元在下一个供暖季开始（即2018年11月15日）前一次性交清。在一审判决之前，欣荣泰公司从未出示其已经缴纳接口费1046184元及供暖费784638元的相关证据，故在欣荣泰公司未提交任何证据证明其已缴纳相关费用的情况下判令我公司承担供暖费属认定事实不清。其次，案涉房屋一直由欣荣泰公司占有使用，供暖接口费和供暖费无论是否发生均应由欣荣泰公司承担，与我公司无关。二、关于装饰装修及暖气主管道改造损失应否由我公司承担的问题，我公司认为一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.双方签订的《房屋租赁合同》约定：不建议乙方进行装修,如乙方对房屋进行装修及改造，自行承担装、改费用，合同期满无偿归甲方所有。因此，欣荣泰公司进行装修的行为未经我公司许可，我公司不应承担任何赔偿。2.案涉房屋在出租给欣荣泰公司之前，已经进行了装修。2011年4月22日，北京天成金润投资担保有限公司（下称天成金润公司）承租案涉房屋6号院后对房屋进行了改造并分租，后与我公司发生纠纷，在诉讼过程中经评估公司评估房屋装修工程造价3027258.47元。法院判令我公司支付给天成金润公司装修补偿款2119081元，故欣荣泰公司承租案涉房屋后不需要装修。3.依据鉴定报告双方认可部分工程造价金额为424680.86元，我公司不认可部分工程造价为2599701.44元，合计3024382.30元，但一审法院未区分认可及不认可部分，直接按合计价格判令我公司承担责任于法无据。4.欣荣泰公司反诉我公司装修损失1831163.16元，暖气管道改造损失452109元，两项工程总计2283272.16元，但本案鉴定结论却为3024382.30元，明显高于欣荣泰公司请求的两项工程之总和。且我公司认可部分仅424680.86元，故一审法院以3024382.3元为基数区分双方的责任属认定事实错误。5.华艺迪美（北京）科技有限公司（下称华艺迪美公司）已于2012年10月9日被吊销营业执照，2017年已不具备合法经营资格，欣荣泰公司提交的其与华艺迪美公司签订的《北京市暖气主管道工程施工合同》为无效证据。6.欣荣泰公司提交的证据显示，其与北京兴岩装饰工程中心（下称兴岩装饰中心）于2017年10月1日签订《北京市装饰装修工程施工合同》，2017年11月28日签订《竣工结算书》，但2017年11月26日北京市大兴区旧宫镇人民政府、北京市公安局大兴分局红星派出所已经在案涉房屋内张贴《通知》，临时查封案涉房屋，故我公司认为欣荣泰公司所提交的所谓装修的证据存在不合理性，且无论欣荣泰公司所主张的装修损失1831163.16元或暖气管道改造损失452109元，欣荣泰公司均未提交转账证明或交易记录，其所提交的证据不具有可信性。三、关于双方所签订的《房屋租赁合同》无效之后的责任承担一审法院适用法律错误。我公司在将案涉房屋租赁给欣荣泰公司之后，已将案涉房屋内的租户清理完毕，且欣荣泰公司租赁房屋时已知晓。欣荣泰公司承租房屋时明知案涉房屋的性质及实际情况，但欣荣泰公司不顾相关法律法规的规定仍将案涉房屋用于分租，故我公司认为双方对于合同无效均有过错且过错程度同等，一审法院认定我公司应承担70%的责任无法律依据且显失公平。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查清事实后依法改判支持我公司的上诉请求。

欣荣泰公司辩称，同意一审判决，不同意兴南电气公司的上诉请求。首先，关于供暖费，兴南电气公司与我公司之间的争议从2017年12月持续到2018年9月，跨越了整个供暖季，该期间供暖费肯定实际发生。其次，关于装修费用，兴南电气公司对我公司的装修是知情的，一审现场调查中，兴南电气公司所主张的原装修部分仅为其单方认可，并非双方认可。鉴定之前的损失金额是根据当时我公司能够提供的支出票据来主张的，但还有一些装修费用我公司无法提供相应票据，故起诉时没有把该部分金额统计在内，一审法院根据鉴定报告所认定的金额是合法合理的。最后，华艺迪美公司目前是吊销状态，并非注销，公司经营状态不影响我方证据的证明力。综上，由于兴南电气公司的原因导致我公司产生了相应损失，其应当承担相应的责任，请求二审法院驳回兴南电气公司的上诉请求。

兴南电气公司向一审法院起诉请求判令：1.兴南电气公司与欣荣泰公司在2017年9月16日签订的房屋租赁合同无效；2.欣荣泰公司将租赁房屋腾空、自行拆除装修并返还给兴南电气公司；3.欣荣泰公司支付兴南电气公司房屋占有使用费（按照年租金5200000元计算，自2019年1月1日至房屋实际交付之日止）；4.欣荣泰公司返还兴南电气公司垫付的押金及未到期租金547194元（为了清退租户，兴南电气公司替欣荣泰公司垫付的退给租户的款项）；5.本案诉讼费用由欣荣泰公司承担。

欣荣泰公司向一审法院反诉请求：1.兴南电气公司向欣荣泰公司退还已交纳租金3253107.52元；2.兴南电气公司赔偿欣荣泰装修损失及暖气主管道改造损失合计3024382.30元；3.兴南电气公司赔偿欣荣泰公司供暖费损失1830822元；4.兴南电气公司返还欣荣泰公司为兴南电气公司垫付的退租费485975元（在开始接收租赁房屋时退还给兴南电气公司之前的租户）；5.本案本诉及反诉的全部诉讼费用、鉴定评估费均由兴南电气公司承担。

一审法院认定事实如下：2017年9月16日，兴南电气公司（甲方、出租人）与欣荣泰公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》；双方约定乙方承租房屋位于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-3、-6、-7号院（下称3号院、6号院、7号院），承租房屋总建筑面积为15220平方米（砖混、砖木结构），乙方承租房屋用于不违反国家法律、法规、政策的经营项目；双方约定租赁期限为5年，自2017年11月1日至2022年10月31日（双方当事人均认可租赁期限应以合同书中第二条“承租期限”为准，第三条“租金计算”中的租赁期限起止时间存在笔误），自2017年11月1日开始计租；双方约定租金按使用房屋建筑面积及场地，综合计算租金，第1年、第2年的租金合计10400000元，自第3年开始租金每年递增5%，即第3年租金为5460000元，第4年租金为5733000元，第5年租金为6019650元；关于付款方式，双方约定租金交付方式为先交付租金后使用房屋，租金分5次上交，合同签订后10日内乙方应将前2年租金中的5200000元上交给甲方，合同生效后30日内，即在2017年11月30日前交付剩余5200000元，剩余租金分别于2019年10月1日、2020年10月1日、2021年10月1日前，将年度租金交纳给甲方；双方还约定了乙方需向甲方交纳300000元作为履约保证金，该合同终止时，除用以充抵合同约定的应由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方；关于甲方权利义务，双方在合同第六条第一款中约定：“1.甲方提供现状房屋及场地，负责将水电接通到合理位置；不建议乙方进行装修，如乙方对房屋进行装修及改造，自行承担装、改费用，合同期满无偿归甲方所有且不予补偿……6.合同到期后，所有装修、装饰物无偿归甲方所有。如果甲方上级暂不征用此场地，同等条件下，乙方有优先承租权。但租金双方另议”；关于乙方权利义务，双方在合同书第六条第二款中约定：“……2.按甲方统一规划要求和合同约定用途依法经营，合法有偿使用所承租的建筑物和水、电设施。按期足额支付水电设施、卫生、综治等费用。如遇国家及北京市对收费标准进行调整时，甲方有权进行相应调整。水电设施、卫生、综治等费用按月支付，于当月5日前按甲方核对数额以现金（或支票）形式支付。3.保证建筑物使用安全，在对房屋进行必要的维修维护中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结果或者扩建，经甲方书面同意可以对房屋装饰装修并承担费用，装饰装修中不得使用非阻燃建筑装饰材料，不得新增违法建筑。4.乙方应对自查及监管部门检查出的安全隐患及时进行整改，对出现的事故承担全部责任，给甲方及第三方造成损失的，乙方应承担全部赔偿责任”；关于违约责任，双方在合同书第七条中约定：“……三、乙方如有擅自改、扩建原有建筑、新增违法建设等事项发生，甲方有权单方解除合同，所交履约金、租金不予退还，新增地上物无偿归甲方所有。乙方擅自改、扩建原有建筑、新增违法建设所出现的一切责任事故，由乙方自行承担”；关于“合同终止或解除后的相关事项”，双方在合同书第八条第三款约定：“合同期满或合同提前解除，甲乙双方应在30日内结清债权债务并办理相关交接手续。乙方在租赁期间形成的与土地、房屋形成附合的地上物及装饰装修无偿归甲方所有，未与土地形成附合的可移动物可由乙方拆除，如造成甲方房屋损毁的，乙方应赔偿。乙方应在甲方通知限期内迁出，逾期未迁出的物品及设施视为乙方抛弃物，甲方有权自行处置”；双方还对合同生效、纠纷解决、合同附件等事项一并进行约定；双方均在合同落款处签字盖章。

合同签订后，兴南电气公司将租赁房屋交由欣荣泰公司使用；欣荣泰公司于2017年9月26日给付兴南电气公司房屋租金4200000元（分两笔转账汇款，金额分别为1200000元、3000000元），于2017年10月11日给付租金500000元，于2017年10月13日给付租金500000元，于2017年11月25日给付租金1000000元，以上合计6200000元，即欣荣泰公司已交纳第1年（2017年11月1日至2018年10月31日）全部租金5200000元及第2年（2018年11月1日至2019年10月31日）的部分租金1000000元；欣荣泰公司未向兴南电气公司给付履约保证金300000元；为清退之前的租户，欣荣泰公司替兴南电气公司给付租户退租费合计485975元；欣荣泰公司将租赁房屋开设为公寓，供租户长期居住使用（区别于宾馆）。针对案涉土地和房屋，兴南电气公司提交国有土地使用证及房屋所有权证各1份；其中编号为京兴国用（2006出）第024号的国有土地使用证载明，土地使用权人“北京市兴南电气工程公司”，座落为大兴区旧宫镇红化路6号，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，终止日期为2055年8月23日，使用权面积为13186.30平方米；编号为京房权证兴股字第XXXX号的房屋所有权证载明，房屋所有权人为“北京市兴南电气工程有限公司”，房屋座落为大兴区旧宫镇红化路甲6号；房屋状况一栏包括15幢房屋，设计用途均为工业，1-8幢（混合结构）、9幢（其它结构）、11-13幢（砖木结构）、14-15幢（混合结构）的建筑面积分别为2423.24平方米、256平方米、198.68平方米、597.09平方米，房屋总层数均为平层，所在层数均为1层，建成年份均为1980年。经询问，兴南电气公司认可诉争租赁房屋中只有1000余平方米在上述房屋所有权证上可以体现，针对剩余租赁房屋没有建房手续，是在办理了房屋所有权证后自己加盖的（有的是自己建的楼房，有的是将原有房屋隔出楼层）；兴南电气公司的原诉讼请求为要求确认房屋租赁合同解除，经法院释明后，其将诉讼请求变更为要求确认房屋租赁合同无效；欣荣泰公司认可诉争房屋租赁合同应属无效。

2017年11月24日，北京市国土资源局大兴分局向北京市大兴区城市管理综合行政执法监察局出具“关于协助查处北京市兴南电气工程有限公司擅自改变土地用途的函”；上述土地管理部门函告上述城管执法部门：“我分局于2017年11月15日接到大兴区网格化管理办公室转来的举报件，有匿名网友通过人民网‘地方领导留言板’版块……反映‘大兴区兴南电气厂房改成公寓房对外出租，所在地旧宫镇，之前职能部门去过几次并查封，但是最近又恢复对外出租，导致此处环境脏乱差，希望职能部门核实私改国有土地使用性质问题’……经查，该宗地块位于旧宫镇红化路6号……现状和规划用途都是建设用地。该宗地于2006年2月21日取得证号为京兴国用（2006出）第024号国有土地使用证，土地使用权人为北京市兴南电气工程公司，用途工业，使用权面积13186.30平方米（约19.8亩）。2006年9月7日，经北京市工商行政管理局大兴分局核准北京市兴南电气工程公司名称变更为北京市兴南电气工程有限公司。北京市兴南电气工程有限公司把地上建筑物2000平方米左右用于办公，其余的约3000平方米在2010年至2011年期间分别租给了北京蒙康盛业科贸有限责任公司、北京迪诺达国际贸易有限公司、北京龙腾盛华科技有限公司、北京市天成金润投资担保有限公司、北京天业龙翔润滑脂有限责任公司五家使用……经现场查看，该宗地上建筑物存在一定安全隐患……”。

2017年11月26日，北京市大兴区旧宫镇人民政府、北京市公安局大兴分局红星派出所以在院落大门外张贴形式联合发出《通告》，告知：“兴南电气3号院单位：近期，经检查发现你单位存在防火间距不足、建筑耐火等级不符合要求、消防设施及防火分区设置不符合要求等重大火灾隐患，不及时消除可能严重危害公共安全……大兴区旧宫镇安全生产检查队将依法对你单位进行临时查封。临时查封后，任何单位和个人不得擅自拆除封条或使用被查封的场所和单位……为避免给您造成损失和不便，请你单位于2017年11月29日17时前清退该场所”。

2017年12月13日，北京市国土资源局大兴分局向兴南电气公司出具编号为京规划国土（大）土责字[2017]第50号的《责令改正国土资源违法行为通知书》，责令兴南电气公司：“你公司未经批准擅自改变国有土地批准用途的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第八十条的规定，现责令你公司在收到本通知书之日起七日内予以改正。逾期不改正的，将依法追究相应的法律责任。”

对于案涉租赁房屋的查封时间，双方当事人持有争议，但均认可在租赁房屋（3号院、6号院、7号院）在2017年12月就开始陆续被查封，在2018年9月就全部被查封，并在2018年9月停水停电，但对于不同楼栋的每个房间的具体查封时间，双方均表示无法确定；庭审中，欣荣泰公司陈述称：“在2017年12月10月开始查封。有8000多平方米房屋是在2017年12月10日至2018年1月14日期间陆续被查封的。剩余7000多平方米当时没有被查封，之后陆续查封了好几次，后来7000多平方米房屋也被查封了，具体时间记不清了，但肯定是在8000多平方米房屋之后被查封的。在2018年9月之前就全部查封结束了。是给兴南电气公司发过东西，针对房屋权益人。分几个部门来查封，有镇政府、安全科，还有消防等，封条上分为几个单位，是否是联合执法还是什么我们不清楚。在2017年11月26日旧宫镇政府和派出所张贴过公告，就说要查封了”；庭审中，兴南电气公司陈述称：“现在房屋被查封是认可的，在2018年9月27日全部被查封了。对于8000多平方米房屋欣荣泰公司陈述的查封时间不认可，都是陆续被查封的，每天查封多少我们也不知道。开始查封的时间为2017年12月，中间时间段的查封情况我方不大了解，房屋一共是700间，中间退了一半。就是一大帮人一块来，各个单位都有，只要屋里没人就贴上封条了，有个别的是敲门没人，但是屋里有东西也查封了。查封时什么东西都没有给我们出具，相关部门是否登记我们都不知道。每次都是来很多人。在2017年11月26日旧宫镇政府和派出所张贴过公告，说要查封了，是张贴在大门上”。

为证明在接收租赁房屋后对所租赁3号院、6号院、7号院进行修缮装修，欣荣泰公司提交其（甲方、发包人）与兴岩装饰中心（乙方、承包人）在2017年10月1日签订的《北京市装饰装修工程施工合同》、其与兴岩装饰中心签订的《工程结算协议》、其与兴岩装饰中心在2017年11月28日签订的《竣工结算书》、兴岩装饰中心出具的多份装修费收据、欣荣泰公司（甲方、发包人）与华艺迪美公司（乙方、承包人）在2017年10月3日签订的《北京市暖气主管道改造工程施工合同》、华艺迪美公司出具的工程款收据、沧州浩瑞管道有限公司出具的合格证；对上述证据材料，兴南电气公司均不予认可。为证明在租赁期间支付了供暖费1830822元，欣荣泰公司提交其（甲方）与北京轩盛子辉商贸有限公司（乙方，下称轩盛子辉公司）在2017年11月7日签订的《供暖服务协议》及收条、上述供热企业向欣荣泰公司送达的2份通知（时间分别为2017年11月15日、2017年11月24日，系关于供热效果差的反馈及排查发现系统跑水严重的反馈）；该供暖服务协议载明甲方采暖设施位于大兴区旧宫镇幻星家园小区东侧兴南电气院内，采暖建筑面积为17436.40平方米，合同有效期为5年，自2017年11月15日至2022年11月14日，供暖接口费为1046184元，供暖费为每季度784638元，接口费在下一个供暖季开始（即2018年11月15日）前一次性交清，甲方承诺由甲方法定代表人以现金形式先行交纳50000元诚意金，甲方交清接口费同时乙方退还该诚意金，第1个供暖季的供暖费在下一供暖季开始（即2018年11月15日）前分3次交清，从第2个供暖季开始，甲方须在每一个供暖季开始前（即每年的11月15日前）一次性交清当期供暖费，供暖期为每年11月15日至次年3月15日。对上述证据材料，兴南电气公司不予认可，并认为即使欣荣泰公司缴纳了供暖费，也是在欣荣泰公司使用租赁房屋期间。

2017年12月2日，兴南电气公司（甲方）向欣荣泰公司（乙方）出具书面说明1张，证明：“甲、乙双方在北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-3、-6、-7号院租赁合同履行过程中，乙方在合同约定的交款期限内多次主动要求缴纳剩余部分租金，甲方没有接纳，租金缴纳部分欣荣泰公司没有违约行为”。

2018年10月22日，兴南电气公司（甲方）与欣荣泰公司（乙方）签订《确认协议》；双方在协议中约定：“2017年9月16日，甲乙双方签订《房屋租赁合同》……现因旧宫镇政府要求，于2018年9月19日开始对该房屋内的住户进行清理，2018年9月27日清理完毕并由政府强制断电，房屋无法达到合同的使用目的，乙方已无法正常使用，甲乙双方现达成以下确认意见：一、双方确认，甲方同意自2018年9月27日起，甲方不再向乙方收取租金；该房屋由乙方暂时看管。二、双方因《房屋租赁合同》相关事宜，已提交至北京市大兴区人民法院审理，双方同意因该租赁合同产生的争议，待北京市大兴区人民法院审理完毕后进行处理”；双方在该确认协议的落款处签字盖章。

经欣荣泰公司申请，法院委托北京中威正平工程造价咨询有限公司对3号院、6号院、7号院公寓楼装饰装修（含暖气管道）价值进行鉴定；2019年5月9日，上述鉴定机构作出工程造价鉴定报告书；该鉴定意见的“鉴定说明”部分载明：“1.本工程的装饰装修（含暖气管道）的项目与范围按照欣荣泰公司现场所描述的项目与范围进行计量。兴南电气公司表示对‘3、6、7号院楼梯踏步铺防滑垫及防滑条，6号院楼梯栏杆刷漆，3、7号院自行车棚，7号院二楼彩钢板棚，室外暖气主管道改造项目’工作知情，除此之外其他工作均不知情。因此，鉴定结果将上述项目分别列为双方共同认可部分和兴南电气公司不认可部分”；鉴定结果为，双方当事人认可部分工程造价金额为424680.86元，兴南电气公司不认可部分工程造价金额为2599701.44元，合计3024382.30元。欣荣泰公司支出鉴定费35683元。

2019年7月11日，法院组织双方当事人勘验现场；经现场勘验，7号院内建筑物分别3栋，分别为南边1栋（4层）、北边1栋（3层）、西边1栋（4层），6号院内建筑物分为3栋，分别为南边1栋（4层）、西边1栋（4层）、北边1栋（一半为4层，另一半为3层），3号院内建筑物为2栋，分别为南边1栋（3层）、北边1栋（3层），另外东边大门处还有1座2层的门脸房；经现场勘验，现租赁建筑物处于空置状态，没有在经营和使用，仅遗留废弃桌子等少量物品，建筑物内部各屋门上仍贴有封条，现场封条涉及多个不同部门，勘验现场无法确定所有房间的查封时间（有的封条完整，可以看出查封时间，但有的封条有损坏，无法核实查封时间），建筑物墙体被红漆涂有“搬”、“违法建筑”、“禁止住人”等文字。

一审法院认为：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。针对本案租赁物，兴南电气公司提交了国有土地使用权证、房屋所有权证，但房屋产权证书中所记载的房屋建筑面积总计为3475.01平方米，而双方当事人所签订的房屋租赁合同中约定的租赁物的总建筑面积为15220平方米，远远超过证载的合法建筑面积，而且，兴南电气公司亦自认只有房屋产权证书的1000多平方米出租与欣荣泰公司，其他出租与欣荣泰公司的租赁房屋均未取得房屋准建手续；据此，虽然兴南电气公司与欣荣泰公司在2017年9月16日所签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，但针对绝大部分租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，且已被相关部门整体查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《租赁司法解释》）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现诉争租赁房屋由欣荣泰公司派员看守，因房屋租赁合同属无效合同，故欣荣泰公司应将租赁房屋返还给兴南电气公司，即撤回本方看管人员，将院落交由兴南电气公司处置；因经现场勘验，租赁房屋已被腾空，故驳回兴南电气公司要求腾空房屋的诉讼请求。根据已查明事实，租赁房屋原系用于公寓出租，欣荣泰公司在接收房屋后亦用于公寓出租，为经营需要，欣荣泰公司对租赁房屋进行修缮装修实属正常，且兴南电气公司在鉴定时亦认可部分装修系欣荣泰公司所实施，又考虑欣荣泰公司所实施装修改造规模较大，故对兴南电气公司表示不知情且不同意的意见，法院不予采纳，应认定视为出租人同意装饰装修及改造，或者放弃再提出异议的权利；欣荣泰公司已腾空租赁物，即对于未形成附合的装饰装修物，欣荣泰公司已拆除；而对于已形成附合的装饰装修物，基于前述认定，对兴南电气公司要求欣荣泰公司自行拆除的请求，法院不予采纳。兴南电气公司要求欣荣泰公司返还兴南电气公司所垫付的退租户押金及未到期租金547197元，对于该项事实，欣荣泰公司予以认可，对此法院不持异议；对欣荣泰公司主张该请求金额应在欣荣泰公司提出的反诉请求中予以扣除的意见，就此法院认为，应对本、反诉分别作出相应判决，然后折抵各项金钱给付义务，并确认抵扣后结果，而不是仅将本、反诉中就偿还垫付款项的请求进行抵扣。

根据《租赁司法解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即对于承租人有效占有使用租赁房屋期间的占有使用费，出租人可以要求承租人参照合同约定的租金标准支付；但对于未能有效占有使用租赁房屋期间的占有使用费，应考虑房屋具体状况、租赁物用途、是不完全具备使用条件还是条件受限、承租人是否采取适当措施防止损失的扩大等因素,综合予以确定;本案中，起租日为2017年11月1日，在2017年11月26日，北京市大兴区旧宫镇人民政府、北京市公安局大兴分局红星派出所以在院落大门上张贴形式联合发出《通告》，告知租赁房屋的使用人，应在2017年11月29日17时前清退该场所，即欣荣泰公司在2017年11月26日即应开展清退租户工作，其经营活动必然遭受影响；据此，对于2017年11月1日至2017年11月25日期间（25日），属欣荣泰公司有效占有使用租赁房屋期间，其应按照租金标准交纳房屋占有使用费，计算公式为25÷365×5200000=356164.38元；以已交纳租金6200000减去上述金额356164.38元，剩余已交纳租金为5843835.62元。而自2017年11月26日至2018年9月27日（该时间系双方当事人所签订《确认协议》中载明的清理完毕及政府强制断电时间）期间（306日），相关政府部门对租赁房屋陆续开展查封工作，诉争3号院、6号院、7号院内房屋的公寓出租经营活动陆续遭受影响，直至完全被查封清退，综合考虑本案欣荣泰公司所提交证据材料、现场勘验情况、兴南电气公司所认可事实，法院酌情确定对于上述期间房屋占有使用费，欣荣泰公司应按照原租金标准的50%交纳，计算公式为306÷365×5200000×50%=2179726.03元；而对于2018年9月27日之后的占有使用费，因欣荣泰公司已完全无法开展经营活动，并结合《确认协议》，法院确定其无需向兴南电气公司交纳；以上述剩余租金5843835.62元减去应交纳房屋占有使用费2179726.03元，计算结果为3664109.59元，故欣荣泰公司要求兴南电气公司退还已交纳租金3253107.52元并无不当，法院予以支持；同理，对兴南电气公司要求欣荣泰公司给付房屋占有使用费的诉讼请求，法院不予支持。

根据《租赁司法解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”故对于欣荣泰公司所支出装修及暖气主管道改造费用，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担损失；本案中，出租人应知绝大部分案涉房屋未获得合法的规划审批手续（建设工程规划许可证等）仍然出租，而欣荣泰公司租房时未严格审查房屋性质即承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，法院综合案件情况，酌情确定对于因合同无效造成的装修及暖气主管道改造损失，兴南电气公司应承担70%的赔偿责任，欣荣泰公司自担30%的损失；根据鉴定意见,工程造价金额合计3024382.30元，综合考虑在2017年10月的工程造价、合理使用年限、使用折旧等因素，法院酌情确定现值损失为2700000元，兴南电气公司应赔偿欣荣泰公司上述现值损失的70%，即赔偿欣荣泰公司装饰装修及暖气主管道改造损失合计1890000元。关于欣荣泰公司所主张供暖费损失1830822元，其中1046184元为暖气接口费；考虑到在实践中，针对暖气接口费是一经接入供热企业的供暖系统即不予退还，且出租人在合同无效后还可以使用相关供暖设施等因素，按照导致房屋租赁合同无效的过错程度，法院确定对该供暖接口费，由兴南电气公司承担70%，金额为732328.80元；欣荣泰公司所主张供暖费损失1830822元中的剩余784638元为2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费，因租赁房屋陆续被查封，欣荣泰公司未能有效占有使用租赁房屋，当然亦未能基于交纳供暖费而获得应有经营收益，对相关损失，兴南电气公司应予赔偿；对赔偿比例，法院酌情确定为50%，金额为392319元；经计算，以上兴南电气公司应赔偿欣荣泰公司的供暖费损失合计1124647.80元。

对于要求兴南电气公司返还欣荣泰公司为兴南电气公司垫付的退租费485975元的反诉请求，兴南电气公司予以认可，对此法院不持异议。综上所述，诉争房屋租赁合同应属无效，对本、反诉请求的合理部分，法院予以支持，一审法院于2019年12月判决：一、确认北京市兴南电气工程有限公司与北京欣荣泰商贸有限公司在二〇一七年九月十六日签订的房屋租赁合同无效；二、北京欣荣泰商贸有限公司于判决生效后十日内将上述第一项合同书所涉及位于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-3、-6、-7号院交还北京市兴南电气工程有限公司；三、北京欣荣泰商贸有限公司于判决生效后十日内给付北京市兴南电气工程有限公司垫付的退租户押金及未到期租金合计547194元；四、北京市兴南电气工程有限公司于判决生效后十日内退还北京欣荣泰商贸有限公司已交纳租金3253107.52元；五、北京市兴南电气工程有限公司于判决生效后十日内赔偿北京欣荣泰商贸有限公司装饰装修及暖气主管道改造损失合计1890000元；六、北京市兴南电气工程有限公司于判决生效后十日内赔偿北京欣荣泰商贸有限公司供暖费损失（含供暖接口费）1124647.80元；七、北京市兴南电气工程有限公司于判决生效后十日内给付北京欣荣泰商贸有限公司垫付的退租费485975元；上述第三、四、五、六、七项金钱给付义务抵付后，北京市兴南电气工程有限公司于判决生效后十日内给付北京欣荣泰商贸有限公司6206536.32元；八、驳回北京市兴南电气工程有限公司的其他诉讼请求；九、驳回北京欣荣泰商贸有限公司的其他反诉请求。

二审查明一：2015年兴南电气公司向法院起诉天成金润公司，请求法院判令：1、双方于2011年4月22日签订的租赁合同为无效合同；2、天成金润公司将租赁位于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-6号院返还给兴南电气公司；3、天成金润公司给付自2014年12月1日至实际腾退租赁物止的使用费（参考租金标准计算）；4、天成金润公司将大兴区旧宫镇红化路甲6号-6号院内的租赁标的物恢复原状；5、诉讼费用由天成金润公司承担。天成金润公司反诉要求兴南电气公司赔偿改造装修损失3905874.42元，其中包括鉴定费53000元。北京市大兴区人民法院于2016年8月25日作出(2015)大民初字第16852号民事判决书，判决：一、北京市兴南电气工程有限公司与北京天成金润投资担保有限公司于二○一一年四月二十二日签订的租赁合同无效；北京天成金润投资担保有限公司于判决生效后十日内将基于上述租赁合同所承租的房屋（含本案评估的改扩建项目工程）腾退给北京市兴南电气工程有限公司；二、北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效后十日内给付北京天成金润投资担保有限公司补偿款二百一十一万九千零八十一元、鉴定费三万七千一百元；三、北京天成金润投资担保有限公司于判决生效后十日内给付北京市兴南电气工程有限公司房屋占有使用费（自二○一四年十二月一日起至二○一六年六月三十日止，数额为六十七万五千元；自二○一六年七月一日起至北京天成金润投资担保有限公司将涉案租赁标的腾退给北京市兴南电气工程有限公司之日止，按照每年使用费九十万元标准计算）；四、驳回北京市兴南电气工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京天成金润投资担保有限公司的其他反诉请求。该判决已生效。

二审查明二：欣荣泰公司向一审法院提交证据，其与兴岩装饰中心签订的《工程结算协议》及《竣工结算书》载明案涉房屋修缮装饰工程签订合同总金额为1588130元整，最终结算总价1831163.16元。兴岩装饰中心向欣荣泰公司出具了四张收据，金额分别为300000元、400000元、288492元、476459元，共计1464951元。华艺迪美公司于2017年11月20出具的《兴南公寓暖气入户主管道改造工程结算单》载明案涉房屋暖气入户主管道改造工程最终结算总价为452109元。华艺迪美公司向欣荣泰公司出具了三张收据，金额分别为13万元、10万元、10万元，共计33万元。二审期间，欣荣泰公司提交以下证据：1、兴岩装饰中心于2020年4月10日出具的发票19张，证明其已向兴岩装饰中心支付装修费1831163.16元；2、华艺迪美公司于2020年1月21日出具的收据1张，证明其另向华艺迪美公司支付工程款122109元。3.欣荣泰公司（乙方）和轩盛子辉公司（甲方）于2020年1月21日签订的《付款协议》，载明：“1、乙方应向甲方支付供暖接口费1046184元，一个供暖季的供暖费784638元，共计1830822元，乙方已向甲方支付5万元，尚欠1780822元；2、因乙方与房屋出租方房屋租赁合同纠纷案件尚在法院审理过程中，现双方协商一致，甲方同意乙方在该案件法院判决执行完毕，乙方在收到执行款10日内向甲方支付上述费用”，证明其支付供暖接口费及供暖费情况。兴南电气公司对上述证据的真实性、合法性和证明目的均不予认可，认为《付款协议》签订于2020年1月、发票出具于2020年4月，上述证据明显系欣荣泰公司于二审庭审后与案外人后补的，没有转款记录加以佐证，无法证明欣荣泰公司已经支付了相应款项。

二审期间，关于《工程造价鉴定报告书》的鉴定范围，兴南电气公司和欣荣泰公司各执己见。鉴定意见的“鉴定说明”部分载明：“本工程的装饰装修（含暖气管道）的项目与范围按照欣荣泰公司现场所描述的项目与范围进行计量”，对此欣荣泰公司主张该鉴定报告仅针对其主张的房屋装修比例部分进行的鉴定，鉴定报告鉴定出的装修价值均为其装修；兴南电气公司则主张该鉴定报告系对房屋整体装修进行的鉴定，鉴定报告鉴定出的装修价值包含前承租人进行的装修。

另，鉴定报告中载明，兴南电气公司与欣荣泰公司对于主管道的改造无异议，室外采暖工程（3、6、7号院主管道）工程造价330491.51元。

本院查明的其他事实与一审基本一致。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。兴南电气公司出租的房屋未取得因此其与欣荣泰公司签订的《房屋租赁合同》属于无效。兴南电气公司对于案涉房屋的状况主观上属于明知，对于合同无效负主要过错，而欣荣泰公司签订合同时对案涉房屋的权属情况未尽到审慎义务，对于合同无效负次要过错。原审法院对此认定准确，本院对此不持异议。兴南电气公司上诉要求与欣荣泰公司对合同无效后果承担同等过错比例，缺乏依据，本院不予采纳。

本案双方争议的焦点之一系兴南电气公司是否同意欣荣泰公司对案涉房屋进行装饰装修。根据《房屋租赁合同》载明，合同第六条第一款、第八条第三款均对欣荣泰公司进行装饰装修及合同届满后装饰装修的处理进行了明确约定，由此可见兴南电气公司同意欣荣泰公司对案涉房屋进行装饰装修；兴南电气公司仅以合同中的部分文字描述“不建议欣荣泰公司进行装修”作为其不同意欣荣泰公司进行装饰装修的上诉意见，明显有失片面，本院对其该项上诉意见不予采纳。

本案双方争议的焦点之二系合同无效后双方的损失认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。案涉租赁房屋因经营公寓被相关机关查封，兴南电气公司对于装饰装修的价值客观上无法利用，因此其应与欣荣泰公司对于合同无效的过错分担装饰装修损失。因案涉房屋交付欣荣泰公司前亦开办公寓，欣荣泰公司实际利用了兴南电气公司的原有装修开展经营活动，双方对于欣荣泰公司所作装饰装修的部分存在较大争议。本案中的装饰装修价值评估结果系依据欣荣泰公司对装修部位的单方描述所认定，且评估价值超出了欣荣泰公司的实际支出，装饰装修的评估结果不能客观体现欣荣泰公司的装修投入情况，故本院对于装饰装修的评估结果不予采纳。欣荣泰公司二审期间提交兴岩装饰中心于2020年4月10日开具的发票及华艺迪美公司于2020年1月21日开具的收据以证实其实际损失，兴南电气公司对此不予认可，欣荣泰公司未能充分举证其实际支付了前述款项，故本院对该项证据的证明力不予采纳。本院根据欣荣泰公司的举证情形并考虑合理使用年限进行折旧酌情认定装饰装修价值。

对于暖气主管道改造费用，双方均认可鉴定报告的工程造价330491.51元，本院对此不持异议；本院按照合理使用年限进行折旧酌情认定暖气主管道改造价值。因双方对于合同无效均有过错，本院依据合同无效的过错比例认定兴南电气公司赔偿欣荣泰公司的装修及暖气主管道改造损失。原审法院对装修及暖气主管道改造的损失处理有误，本院予以改判。

对于房屋占用费一节，因案涉房屋被相关部门陆续查封导致欣荣泰公司未能有效占有使用租赁房屋,一审法院分阶段确定房屋占有使用费标准，处理妥当，本院对此不再赘述，予以维持。

对于欣荣泰公司返还兴南电气公司垫付的退租户押金及未到期租金、兴南电气公司返还欣荣泰公司为兴南电气公司垫付的退租费，双方对此均不持异议，本院亦不持异议。

关于2017年11月15日至2018年3月15日期间的供暖费，欣荣泰公司虽尚未与轩盛子辉公司结算，但系必然要发生的费用；因租赁房屋陆续被查封，欣荣泰公司未能有效占有使用租赁房屋，原审法院酌情确定兴南电气公司的供暖费赔偿比例及金额，并无不当，本院予以维持。

关于暖气接口费，因欣荣泰公司与轩盛子辉公司尚未实际结算相关费用，欣荣泰公司可在损失实际发生后另行主张。

另应说明，一审判决主文第七项之后将双方的金钱给付义务抵付后计算出实际执行的金额，本院不再进行抵付计算，双方按各判项自行抵付并执行。

综上所述，兴南电气公司上诉请求的合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，本院判决如下：

一、维持北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初8889号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第七项、第八项；

二、撤销北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初8889号民事判决第九项；

三、变更北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初8889号民事判决第五项为：北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿北京欣荣泰商贸有限公司装饰装修及暖气主管道改造损失共计1131128.78元；

四、变更北京市大兴区人民法院(2018)京0115民初8889号民事判决第六项为：北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿北京欣荣泰商贸有限公司供暖费损失392319元；

五、驳回北京欣荣泰商贸有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费35683元，由北京市兴南电气工程有限公司负担24978元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由北京欣荣泰商贸有限公司负担10705元（已交纳）。

一审本诉案件受理费52030元，由北京市兴南电气工程有限公司负担47394元（已交纳），由北京欣荣泰商贸有限公司负担4636元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；反诉案件受理费35980元，由北京市兴南电气工程有限公司负担15908元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由北京欣荣泰商贸有限公司负担20072元（已交纳）；二审案件受理费55674元，由北京市兴南电气工程有限公司负担46564元（已交纳27837元，余款18727元于本判决生效之日起7日内交纳），由北京欣荣泰商贸有限公司负担9110元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　王军华

审 判 员　白　松

审 判 员　刘慧慧

二〇二〇年七月十日

法官助理　黄　骏

书 记 员　张晓鸥