北京市兴南电气工程有限公司与北京天成金润投资担保有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市大兴区人民法院

民事判决书

（2015）大民初字第16852号

原告(反诉被告)北京市兴南电气工程有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号。

法定代表人及金水，董事长。

委托代理人智辉，北京泓聚律师事务所律师。

委托代理人刘鑫，北京泓聚律师事务所实习律师。

被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司，住所地北京市丰台区西马场南里二区24号楼24-15。

法定代表人韩自云，总经理。

委托代理人石继成，男，1956年7月24日出生，北京天成金润投资担保有限公司经理，住北京市丰台区。

委托代理人李雪玉，北京守望律师事务所律师。

原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司（以下简称：兴南公司）与被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司（以下简称：天成公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴南公司的委托代理人智辉、刘鑫，被告（反诉原告）天成公司的委托代理人石继成、李雪玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）兴南公司诉称：2011年4月22日，兴南公司与天成公司签订了厂房租赁合同约定：兴南公司将坐落于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-6号院，建筑面积4700平方米，租给天成公司，合同期限15年，年租金为前五年每年90万元，从第六年起每年递增4.5万元，每年于11月30日前交付当年租金。合同签订后，天成公司翻、改建了租赁房屋，改变了厂房用途，并转租第三方，严重违反了合同，使租赁标的物存在安全隐患。兴南公司及兴南公司上级单位多次要求天成公司整改、腾退房屋，天成公司拒不配合。兴南公司请求法院依法判决：1、双方于2011年4月22日签订的租赁合同为无效合同；2、天成公司将租赁位于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-6号院返还给兴南公司；3、天成公司给付自2014年12月1日至实际腾退租赁物止的使用费（参考租金标准计算）；4、天成公司将大兴区旧宫镇红化路甲6号-6号院内的租赁标的物恢复原状；5、诉讼费用由天成公司承担。

被告（反诉原告）天成公司辩称：对双方合同无效，天成公司没有异议；首先应由兴南公司赔偿损失，才涉及可能的腾退事宜；由于涉案租赁标的为违章建筑，不应当收取使用费，且自2014年12月1日，兴南公司就通过广播等形式阻止使用租赁标的物，且多次停水停电，现租赁物处于闲置状态；不同意恢复原状的诉讼请求。由于租赁涉案场所后，天成公司进行了装修、改建，在租赁合同无效的情况下，天成公司反诉要求兴南公司赔偿改造装修损失3 905 874.42元，其中包括鉴定费53 000元。

原告（反诉被告）兴南公司对被告（反诉原告）天成公司的反诉辩称：天成公司进行装修未经兴南公司同意，对该部分产生的费用，兴南公司不同意承担，应由天成公司自行承担。

经审理查明： 2011年4月22日，兴南公司(甲方)与天成公司（乙方）签订了租赁合同约定：兴南公司将坐落于北京市大兴区旧宫镇红化路甲6号-6号院，建筑面积4700平方米，租给天成公司，租赁期限自2011年12月1日至2026年11月30日，年租金为前五年每年90万元，从第六年起每年递增4.5万元，按上付款一年付方式，合同生效即日付一年租金90万元，以后付款日期为每年的11月30日前；双方约定于2011年10月1日进行租赁物交接；乙方不得损坏场地（房屋），如需要改变现状和房屋内部结构、装修或设置对结构影响的设备，需先征得甲方的书面同意，投资由乙方自理，租赁期满时甲方不对此类投资支付补偿，无偿归甲方所有，如有损坏恢复原样。乙方使用过程中造成房屋损坏的，甲方有权追偿损失。双方并就其他事项进行了约定。

2012年8月21日，兴南公司就天成公司所租房屋现场检查发现问题有：在建房屋不得用于公寓出租，自行改变结构；现已出租的应立即清除；对各种无照经营的餐饮、百货经营场所必须清退。

2015年7月20日，兴南公司（出租方）与天成公司（承租方）签订调解协议：出租方即时起恢复对厂房供水；承租方承诺于2015年8月31日前完成对承租厂房内住户的清理腾退工作；关于原租赁合同是否继续履行或者解除，以及合同解除后的补偿问题等事宜，待清退完毕后，双方进行协商，协商不成，按法律程序办理。就上述清理腾退时间，经询问，兴南公司表示系在2015年10月份，具体时间记不清，天成公司表示在2015年8月30日腾退完毕；在本案诉讼进程中，本院于2016年3月9日勘查现场，现场已无租户；后本院于2016年4月29日勘查现场，现场亦无租户；本院于2016年6月17日第三次勘查现场时，现场有租户进出租赁场所，就租户开始承租涉案场所看，兴南公司表示天成公司在2016年5月初即开始对外出租，天成公司表示系在2016年6月10日左右开始有租户进入。

2016年7月15日，中建精诚工程咨询有限公司对涉案房屋做出工程造价鉴定报告，鉴定涉案工程造价3 027 258.47元，折旧年限按10年考虑，待法院裁决，工程总造价为5 504 106.31元。因此鉴定，天成公司开支鉴定费用53 000元。天成公司交纳房租至2014年11月30日。

上述事实，有双方当事人的陈述、合同、票据、房产证、土地使用权证、照片等证据材料在案佐证。

本院认为：兴南公司与天成公司签订租赁合同所涉租赁标的，未有相关建设规划审批手续，故所涉租赁合同，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿给对方造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。作为本案出租标的的兴南公司应当就本案租赁合同无效承担主要责任，作为承租方的天成公司应承担次要责任。故本院对兴南公司要求确认合同无效及腾退租赁标的的诉讼请求，予以支持；就天成公司投资翻、改建房屋及装修投入产生损失一项，结合鉴定报告、双方过错，本院酌情确定兴南公司赔偿天成公司2 119 081元；鉴定费用，依据本案合同过错，在兴南公司与天成公司之间分担。兴南公司要求天成公司恢复原状一项，没有事实和法律依据，本院不予支持。就兴南公司要求给付房屋使用费一项，虽然涉案租赁合同无效，但客观上天成公司使用涉案租赁场所，故其应交纳相应的房屋使用费，具体数额，本院参考双方合同中关于租金数额予以酌情确定，但应当指出，在2015年7月20日双方签订调解协议前后，客观上存在无法使用或者使用效能降低的情况，对此，本院在确定具体房屋使用费时，予以考虑该情况。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：

一、原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司与被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司于二○一一年四月二十二日签订的租赁合同无效；被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司于本判决生效后十日内将基于上述租赁合同所承租的房屋（含本案评估的改扩建项目工程）腾退给原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司；

二、原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司补偿款二百一十一万九千零八十一元、鉴定费三万七千一百元；

三、被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司房屋占有使用费（自二○一四年十二月一日起至二○一六年六月三十日止，数额为六十七万五千元；自二○一六年七月一日起至被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司将涉案租赁标的腾退给原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司之日止，按照每年使用费九十万元标准计算）；

四、驳回原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费一万二千八百元，由原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司负担八千九百六十元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司负担三千八百四十元（于本判决生效后七日内交纳）。

反诉案件受理费一万九千零二十四元，由原告（反诉被告）北京市兴南电气工程有限公司负担一万零五百零二元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京天成金润投资担保有限公司负担八千五百二十二元（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审 判 长 张 杰 人民陪审员 朱庆华 人民陪审员 梁跃海

二○一六年八月二十五日

书记员沈丹