北京市朝通工程机械修理厂与北京华威建筑工程有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京市通州区人民法院

民事案件判决书

（2020）京0112民初6164号

原告（反诉被告）北京市朝通工程机械修理厂（以下简称朝通修理厂）与被告（反诉原告）北京华威建筑工程有限公司（以下简称华威公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案受理，案件审理过程中，华威公司提出反诉，本院依法合并审理，并依法追加任学增、许华强为本案第三人。依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的相关规定，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朝通修理厂的委托诉讼代理人高贺新、孙健，华威公司的法定代表人蔺洪齐，第三人任学增及其委托诉讼代理人白普广，第三人许华强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供充分的证据予以证明，否则应承担举证不能的法律后果。关于三份《租赁合同》的合同主体，华威公司及任学增、许华强均主张华威公司与任学增、许华强于2012年3月4日签订《转让协议》后，《租赁合同》的主体变为朝通修理厂与任学增、许华强，但三份《租赁合同》约定的承租方均为华威公司，且均由华威公司在《租赁合同》上加盖公章，合同（二）、合同（三）落款处虽由任学增签字，但朝通修理厂提交的委托书可以证明任学增系代表华威公司与朝通修理厂签订《租赁合同》，故华威公司与任学增、许华强的此项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。本院认定三份《租赁合同》的合同主体均为朝通修理厂与华威公司。朝通修理厂与华威公司签订的三份《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。 关于原告要求华威公司将其租用的邢各庄村南（原北京市通州区汽车一场）的12 996平方米土地及建筑面积2512平方米的三层办公楼一座腾清交付朝通修理厂的诉讼请求，合同（三）约定出租土地占地面积虽为6250平方米，但各方均认可三份《租赁合同》约定的标的物没有变化，华威公司实际使用土地面积为12 996平方米，且合同（三）约定的租期为5年，自2014年12月1日起至2019年11月30日止，现租期已经届满，双方未再续签合同，故华威公司应将承租的土地及办公楼返还朝通修理厂，朝通修理厂的此项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于朝通修理厂要求华威公司拆除其在涉案土地上建设的房屋的诉讼请求，朝通修理厂主张华威公司未经其同意，擅自在承租的土地上建设建筑物，但合同（一）中并未禁止华威公司建设建筑物，且在华威公司建设建筑物后，朝通修理厂又继续与华威公司签订《租赁合同》，故对于朝通修理厂的此项主张，本院不予认可。根据合同（三）第六条解除合同及财产处理6．1约定，租赁期满时，华威公司应于租赁期满之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物按现状交还给朝通修理厂，故朝通修理厂要求华威公司拆除其建设的房屋的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于朝通修理厂要求华威公司按照每月57 963．67元的2倍向朝通修理厂支付租赁物占用费至房屋实际交付之日止的诉讼请求，首先，合同（三）约定的租期届满后，华威公司未将承租的土地和办公楼返还朝通修理厂，其在后续占有使用期间，应向朝通修理厂支付占有使用费，因朝通修理厂在向华威公司作出的《通知》中，要求华威公司于2019年12月31日前搬迁完毕，故占有使用费应自2020年1月1日起计算至朝通修理厂将租赁物返还朝通修理厂之日止。其次，关于朝通修理厂主张的按照每月57 963．67元的2倍的标准支付占有使用费，华威公司认为该标准过高，不同意支付，对此，本院认为，合同（三）虽约定华威公司逾期不迁离或不返还租赁物应向朝通修理厂加倍支付租金，但该约定系对华威公司不履行返还租赁物义务应向朝通修理厂支付违约金的约定，而违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同履行、当事人过错等情况。本院根据本案情况，酌定华威公司按照每月57 963．67元的标准向朝通修理厂支付占有使用费。 关于华威公司请求朝通修理厂与华威公司继续签订租赁合同，继续履行双方之间的租赁关系的反诉请求，华威公司及任学增、许华强虽主张《租赁合同》约定的租期为20年，但合同中约定的内容为双方合作意向20年，并非租期20年，且根据双方约定，如果朝通修理厂继续出租，双方需要另行签订合同，但朝通修理厂未在合同（三）到期后再与华威公司续签合同，故华威公司的此项反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年11月12日，朝通修理厂（甲方，出租方）与华威公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》[以下简称合同（一）]，约定甲方将位于邢各庄村南即北京市通州区原汽车一场的12 996平方米土地、建筑面积2512平方米的三层办公楼一座出租给乙方使用，租赁期限为5年，从2008年12月1日起至2013年11月30日止，租金为每年37万元（因锅炉需要重新修复使用，故第一年租金按35万元收取，自第二年开始按37万元收取）；合同（一）签订之日起，乙方将年租金一次性付给甲方；双方合作意向20年，本合同租赁期限届满前6个月，乙方应书面提出续租申请，如甲方继续出租，在同等承租条件下，乙方享有优先权，双方另行签订合同；在租赁期内，乙方如需自行建设地上建筑物及增加附属设施，必须经甲方同意后方可执行，建设费用由乙方承担，租赁期满或双方达成一致解除合同时，乙方应于租赁期满之日或提前解除之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物按现状交还给甲方。合同（一）还约定了其他内容。该合同（一）落款处加盖华威公司公章，并由华威公司的法定代表人蔺洪齐签名。 2012年3月4日，华威公司（甲方）与任学增、许华强（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将租赁的位于朝通修理厂院内的办公楼和自建库房35间、锅炉房两间、门卫两间、厕所两间共计41间及场地租赁使用权转让给乙方，所有甲方自建房屋归乙方所有，自本协议签字或盖章当日起与甲方无关；经甲、乙双方商定，甲方在厂内自建的库房等房屋及办公楼装修费用作价320万元整，用于抵偿甲方欠乙方的320万元借款；转让后乙方继续履行甲方与朝通修理厂签订的租赁合同及使用年限。《转让协议》还约定了其他内容。 2013年12月1日，朝通修理厂（甲方，出租方）与华威公司（乙方，承租方）续签《租赁合同》[以下简称合同（二）]，约定甲方将位于邢各庄村南即北京市通州区原汽车一场的6250平方米土地及3层办公楼出租给乙方使用，租期为1年，自2013年12月1日起至2014年11月30日止；甲乙双方合作意向20年，合同初始日期为2008年12月1日，本合同为续租合同，期限为一年，租赁期限届满前3个月，乙方应书面提出续租申请，如甲方继续出租，在同等承租条件下，乙方享有优先权，双方另行签订续租合同；年租金为60万元，其中土地租金10万元，房屋租金50万元，合同（二）签订之日起，乙方将年租金一次性支付甲方。该租赁合同落款处加盖华威公司公章，法人代表签名处由任学增签名。合同（二）还约定了其他内容。 2014年4月8日，华威公司出具《委托书》，载明委托任学增代表华威公司洽谈与朝通修理厂租赁等有关事宜，代表华威公司全权签署有关协议。同年11月6日，朝通修理厂（甲方，出租方）与华威公司（乙方，承租方）再次续签《租赁合同》[以下简称合同（三）]，约定甲方将位于邢各庄村南即北京市通州区原汽车一场的6250平方米土地及建筑面积为2512平方米的3层办公楼出租给乙方使用，租赁期限为5年，自2014年12月1日起至2019年11月30日止；甲、乙双方合作意向20年，合同初始日起为2008年12月1日，本合同为续租合同，期限为5年，租赁期限届满前3个月，乙方应书面提出续租申请，如甲方继续出租，在同等承租条件下，乙方享有优先权，双方另行签订续租合同；租金为每年61．8万元，其中土地租金10．3万元，房屋租金51．5万元，合同（三）签订之日起，乙方将年租金一次性支付甲方，从第二年开始，租金每年递增3%；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。合同（三）第六条解除合同及财产处理6．1约定，租赁期满或双方达成一致解除合同时，乙方应于租赁期满之日或提前解除之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物按现状交还给甲方。合同（三）还约定了其他内容。合同（三）落款处加盖华威公司公章，法人代表签名处由任学增签名。 2019年1月15日，华威公司向朝通修理厂提交一份续租申请，其主要内容为：根据朝通修理厂与华威公司签订的合同（一）约定，甲、乙双方合作期限意向为20年，现甲、乙双方已经合作了11年整，现阶段性租赁合同已到期，华威公司要求与朝通修理厂续租合同。该续租申请落款处载明申请人为华威公司，代理人为任学增。 2019年12月5日，朝通修理厂向华威公司发出《通知》，告知华威公司双方签订的合同（三）于2019年11月30日到期，租赁合同到期后不再续租，并要求华威公司（代理人任学增）按照合同（三）6．1条的约定，于2019年12月31日前搬迁完毕，将租赁的房屋土地归还朝通修理厂。同日，任学增在朝通修理厂文书送达回执上代收人签名处签字。 庭审中，对于三份《租赁合同》的合同主体，朝通修理厂主张，合同主体为朝通修理厂及华威公司，不认可朝通修理厂与任学增、许华强存在合同关系，任学增只是华威公司的代理人；华威公司主张，其于2012年将《租赁合同》权益及自建的建筑物全部转让给任学增和许华强，朝通修理厂是知情的；任学增、许华强陈述，在转让协议签订后，《租赁合同》的主体已变更为朝通修理厂和任学增、许华强，并主张任学增、许华强接手后，想与朝通修理厂重新签订租赁合同，但朝通修理厂答复，如果重新签订租赁合同，合作意向20年的约定就没有了，故任学增、许华强仍以华威公司的名义与朝通修理厂签订《租赁合同》。对于三份《租赁合同》约定的标的物，各方当事人均认可标的物没有变化，因华威公司在承租的土地上建设了房屋，导致空地面积减少，故出租土地面积由12 996平方米变为6250平方米。对于涉案土地上房屋建设情况，华威公司主张，在合同（一）履行过程中，在承租的土地上建设了35间大库房、2间锅炉房、2间门卫及2间厕所，共计41间房屋，并主张当时朝通修理厂是同意华威公司建设的；朝通修理厂称，其并未同意华威公司进行建设，并多次对华威公司的建设行为进行阻止，华威公司建设的建筑没有审批手续，属于违法建设；任学增、许华强陈述，其在接受华威公司转让的建筑后，没有新建建筑物，但对《租赁合同》中约定的2512平方米的三层办公楼进行了装修，并对大库房进行改造，将其改造成二层公寓，目前地上建筑在经营公寓、超市、饭馆等，且朝通修理厂配合任学增、许华强办理了营业执照，故认为朝通修理厂是同意华威公司建设房屋并同意任学增、许华强进行改造的。各方当事人均认可朝通修理厂出租的土地和办公楼为国有土地及合法建筑，并认可租金已实际支付至2019年11月30日。

一、北京华威建筑工程有限公司于本判决生效之日起十五日内将其占用的位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村南（原北京市通州区汽车一场）的土地12 996平方米及建筑面积2512平方米的三层办公楼一座腾清交付北京市朝通工程机械修理厂； 二、北京华威建筑工程有限公司于本判决生效之日起十五日内按每月57 963．67元的标准向北京市朝通工程机械修理厂给付自2020年1月1日起至北京华威建筑工程有限公司将占用的位于北京市通州区宋庄镇邢各庄村南（原北京市通州区汽车一场）的土地12 996平方米及建筑面积2512平方米的三层办公楼一座实际交付北京市朝通工程机械修理厂之日止的占有使用费； 三、驳回北京市朝通工程机械修理厂的其他诉讼请求； 四、驳回北京华威建筑工程有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9016元，由北京市朝通工程机械修理厂负担4508元（已交纳），由北京华威建筑工程有限公司负担4508元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费50元，由北京华威建筑工程有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　　判　　员　　　武　威

法　官　助　理　　　李　成 书　　记　　员　　　樊天赐