***、***等商品房预售合同纠纷民事一审民事判决书

广东省佛山市南海区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0605民初31207号

原告：***，女，1986年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。

原告：***，男，1985年3月8日出生，汉族，住江苏省如东县。

委托诉讼代理人：***，系原告***的配偶。

被告：佛山市南海鸿冠房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区*，统一社会信用代码*。

法定代表人：庞锐。

被告：佛山市南海区永顺建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区*，统一社会信用代码*。

法定代表人：钟笑珍。

两被告共同委托诉讼代理人：左贤生，广东众淼律师事务所律师。

两被告共同委托诉讼代理人：黎绮缓，广东众淼律师事务所实习律师。

原告***、***与被告佛山市南海鸿冠房地产开发有限公司（以下简称鸿冠公司）、佛山市南海区永顺建筑工程有限公司（以下简称永顺公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***、两被告共同委托诉讼代理人左贤生、黎绮缓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、***向本院提出诉讼请求：1.被告由于装修协议上计价收款面积与实际装修面积不符退回原告装修差价54480元；2.被告由于违约装修协议装修标准、房屋质量问题一次性赔偿20万元（包括收房前物业管理费791.9元、水费分摊5.23元、电费分摊47.31元、2019年6月至12月房租7700元、墙体开裂修补后墙面重新刷漆费8540元、由质量问题产生的相关费用补偿15万元、精神损失费32915.56元）；3.被告由于制定的《*收楼程序指引》违约合同规定，侵犯了原告合法权益向原告公开道歉；4.本案的诉讼费用由两被告承担。

事实和理由：原告于2017年6月购买被告所开发的楼盘*小区11栋303号房(当时同时签订了商品房买卖合同与委托房屋装修协议，都是由被告鸿冠公司直接与原告对接的，所以以下统称为被告)。2019年5月底收到《收楼通知书》及《*收楼程序指引》，5月23日前往小区物业中心进行房屋交接，当时原告一来到物业中心就要原告先签文件合同，原告多次要求先开门验房都被拒，物业中心要求必须按照《*收楼程序指引》的流程走，流程要求原告必须先签署收楼确认表等相关文件最后方可领取钥匙开门验房，这明显就是不符合规范违反合同规定的。物业中心还告知原告说开门验房时会有专门的《*交楼验收表》，收房时间是以这张验收表上签字确认的时间为准，原告就先按流程签字了，签完相关文件最后开门验房时发现很多大大小小的质量问题：违约装修协议没有沐浴屏、马桶都是错位的(紧挨着洗手盆)，吊顶也是脱落的，这明显就是为了能按合同约定时间交付而马虎了事，没有严格把关质量，也没有自查过的表现。当时物业中心陪同人员让原告先把问题记录在《*交楼验收表》上，因为有太多问题，所以当时记录完问题后就没有在《*交楼验收表》上签字，按照当时物业的说法也就是没有正式收房。后来一段时间就有更多更严重的质量问题陆陆续续出现，最为严重的是三个房间的墙体开裂、石膏线开裂、墙面地板到处空鼓等等。当时的问题在《*交楼验收表》上一共记录了四张表(每张表都是不同的问题点)，但有返修解决确认好签字的只有一张表，其余三张表的问题都是各种理由拖拉缓慢、拒绝返修，一直没有得到解决，所以也一直没有签字确认。后来由于选好了入住时间着急入住，就在2020年1月1日入住了，也就是说原告的正式收房时间应该是2020年1月1日。

当时由于太多质量问题，原告有去过销售中心找被告讨说法，但当时只有前台跟销售人员在，一个负责人都没有，当时原告写了申请并多次要求约见相关负责人，但被告都以各种理由拒绝了，完全就是一副收了房款就不再负责的态度，后来也找过行政服务中心的居委办公室、住建局反映情况，也多次拨打12315、12345反映投诉，最终都没有得到处理，被告相关负责人始终不出面协商解决问题。由于时间精力有限，被告又避而不见，小孩上学着急入住，无奈只能先入住再继续诉求。在这两年多时间每次返修都要拖家带口放下工作亲自到场催促，多次催促不成还要多次打12315、12345投诉才能返修。每一次返修都要原告自己亲力亲为，一大半的时间都浪费在解决房屋质量问题上。被告的不负责任，不但导致了入住时间的延期，每个月要顶着八千多的高额房贷，还多花费了原告半年的房租，耽误了原告的大量工作时间和精力，而且小孩也没能及时转到楼盘附近的学校上学，导致现在上学距离较远，接送麻烦不方便，严重影响了原告正常的生活秩序，给生活带来了极大的影响及困扰。更可气的是入住后不久依然陆陆续续的出现更严重的质量问题，包括地板掉皮、防火窗生锈(不符合合同规定材质)、天花掉落、墙体开裂(返修后再次开裂)、墙体鼓包爆裂、冷热水管反向等等，而且每次去物业报修也是各种推脱，各种理由拖延耽误时间，每次物业与被告都以踢皮球的形式踢来踢去，问题得不到解决，两年多时间里大大小小的质量问题出现了这么多被告始终避而不见，也没个要解决问题的态度，这种做法实在是让人寒心。当时为了小孩上学，买这房子时本来就碰到开发商实行双合同，在房价最高峰时购买的，房子却有一大堆的质量问题，入住后还要各种提心吊胆、各种维修。当时签订的装修协议是3000元/平方(共244800元，实际套内面积只有63.44平方，却收取了81.6平方的装修款)，加上房价936524元，一共1181324元却换来了此等质量。原告购买的是新房不是旧二手房，更不是买回来三天两头就反复出问题，就要维修的豆腐渣工程。因为被告的不负责任，原告整天为房子的质量问题而烦心，让原告无时无刻不处于崩溃状态，给原告带来了极大的精神压力及困扰，生活也因此受到了严重的负面影响。被告的行为不仅构成了违约，也侵犯了原告的合法权益，被告必须承担相应的责任与赔偿相关费用。

两被告共同辩称，一、《委托房屋装修协议》是原、被告真实意思表示，合法有效，被告永顺公司已履行合同完毕，于2019年5月20日前完成装修并向原告交付。原告主张退还部分装修款没有事实和法律依据，应驳回原告诉讼请求。二、2019年5月20日前被告永顺公司已完成装修工作，原告前往查验涉案房屋并办理了交付手续。在交付后，原告提出各种不同的所谓质量问题，诸如厨房柜门松动、入户门锁生锈、窗台安装不平衡、窗台与墙面不够贴合等，被告永顺公司对原告提出的所有问题均已保修到位。原告一直夸大装修瑕疵，将不属于被告永顺公司保修范围的问题经过多番纠缠、施加压力，迫使被告永顺公司承担额外的修复责任。例如，2020年6月原告反映木地板掉皮，要求被告永顺公司保修。被告永顺公司到涉案房屋查看，认为是原告不当使用导致，不属于保修范围。原告通过数十次拨打12345、12315热线电话投诉，直至由相关质检单位等部门约谈被告鸿冠公司。被告鸿冠公司向被告永顺公司转达有关情况，迫于各方压力，被告永顺公司最终同意免费帮助原告更换木地板。被告永顺公司严格按照装修协议标准完成装修，并按照协议履行保修义务。原告所称的质量问题是其委托第三方进行二次装修或搬运、安置家具过程中造成，与被告永顺公司无关，被告永顺公司不应承担责任。三、被告永顺公司不存在侵害原告人格权或其他合法权益的情形，无需对该主张承担责任。四、涉案房屋于2018年10月9日取得竣工验收备案证明文件，于2018年10月30日取得房屋测绘报告，房屋交付时已符合约定交付条件。被告于2019年5月16日向原告邮寄《收楼通知书》通知原告查验房屋并办理交付手续。原告查验房屋时未提出涉及房屋主体结构质量问题，不能构成拒绝收楼的合法事由，被告已于2019年5月23日向原告交付房屋。五、涉案房屋已经加装符合国家标准的乙级防火门，且房屋所在楼栋亦通过了消防验收，原告主张涉案房屋避难间未安装消防门没有任何事实依据。对于小区中部分业主存在钢质防火窗锈蚀问题，被告已根据实际情况为保修期内提出保修要求的业主进行维修或者更换。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院对原、被告提交的证据的真实性均予以确认。

本院经审理认定事实如下：2017年5月29日，两原告（甲方）与被告永顺公司（乙方）签订《委托房屋装修协议》，约定甲方购买佛山市南海区××镇××路××号××栋××房，建筑面积81.6㎡，现委托乙方对该商品房按照本协议约定进行户内装修；甲方不可撤销地委托乙方按照附件《*11栋装修标准》进行装修（个别材料无货的，则提供同档次材料）；装修单价3000元／㎡，装修总价244800元；乙方应于2019年5月31日完成装修工作；保修期按国家规定执行，保修期内，乙方对本协议约定工程出现的质量问题承担保修责任，但如甲方自身行为所导致的质量问题，则由甲方自行承担全部责任；乙方应按时按约完成装修，否则逾期每日甲方有权按装修总价的千分之一收取违约金；如本协议签署后，该商品房的《买卖合同》无效、解除或被撤销，则本协议自动解除，乙方已收款项无息退还甲方；附件《*11栋装修标准》为本协议组成部分，具有同等法律效力；等等。

2017年6月14日，两原告（买受人）与被告鸿冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于佛山市南海区××镇××路××号××栋××房，总价款为936524元；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，因整改给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，如市场供应变化，可以同等品质的材料设备代替原标准的材料设备；等等。

被告永顺公司确认收取了两原告装修款244800元。

被告鸿冠公司向两原告开具了两张广东增值税普通发票，金额分别为244800元、936524元，其中金额244800元的发票注明了款项为“松晖名苑11栋303房房款（装修款）”。

两原告持有一份《*收楼程序指引》，内容如下：1.按收楼通知书要求备齐资料；2.先到销售中心核实身份（验证处）；3.按预约时间到松晖名苑办理收楼手续；4.前往物业管理中心办理下一步手续，登记资料；5.验收发现问题，登记工程维修单，限期进行维修；6.领取钥匙、IC卡等。

2019年5月23日，两原告对涉案房屋进行查验后在《*交楼验收表》上记录了大阳台瓷砖破损、左边护栏边破损、落地玻璃门生锈、大厅四角落有裂痕、各房间包边线有缝隙、厕所马桶与洗手盆间隔太近等22项问题。

2019年8月19日，原告***再次查验涉案房屋，并在《*交楼验收表》上书写“返修完毕”及记录了更换入户门、橱柜门松动、厕所无干湿分离玻璃等7项问题。

2019年9月15日，两原告支付了涉案房屋全屋刷漆费用8540元。另外，两原告因租房居住支付了2019年6月至12月每月房租1100元，合共7700元。

两原告确认于2020年1月1日入住涉案房屋。

2021年4月13日，原告***出具《收条》，内容如下：2021年1月过道天花掉灰反馈至物业，后地产安排人员返修内部扇灰油漆，油漆外层的艺术漆和地产协商由业主联系之前艺术漆师傅修复，今收到地产承担的修复费用450元，自今日起涉案房屋过道天花在保修期内与地产无任何关系。

两原告主张涉案房屋存在墙体开裂、冷热水管反向、地板掉皮、走廊天花掉落、窗户生锈、墙体爆裂、再次开裂、地脚线开裂、电梯质量差等问题，提起本案诉讼。

另查明，本院于2021年10月9日就佛山市南海鸿晖物业管理有限公司与两原告之间的物业服务合同纠纷一案作出（2021）粤0605民初21667号民事判决书，判决两原告支付涉案房屋2019年8月19日起至2019年12月31日期间的物业管理费791.9元、公摊费用52.54元。

再查明，两原告于2019年9月17日办理了涉案房屋的不动产权证。

本院认为，两原告与被告鸿冠公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然两原告与被告永顺公司签订《委托房屋装修协议》约定了装修款244800元，但该装修协议约定的完成装修时间与上述《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间一致，并非是在两原告收楼后再另行委托装修，再者，被告鸿冠公司向两原告开具了金额为244800元的发票，并注明该款为房款（装修款），综合以上情况，本院认定涉案房屋为带装修交付，该244800元是两原告向被告鸿冠公司购买涉案房屋的购房款的一部分，并非单独的装修款，即两原告购买涉案房屋的总价款为1181324元。据此，对两原告主张退回装修差价54480元的请求，本院不予支持。

关于两原告主张赔偿款20万元的问题，本院分述如下：1.关于物业管理费791.9元、水电分摊费用52.54元，由于《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间为2019年5月31日前，两原告已于2019年5月23日对涉案房屋进行了查验，本案中并无证据显示涉案房屋存在影响地基基础或房屋主体结构安全的质量问题，对于装修瑕疵问题两原告可在保修期内要求被告鸿冠公司进行修复，但不能以此拒绝收楼，故本院认定涉案房屋已按合同约定时间交付两原告。房屋交付后产生的物业管理费、水电分摊费用应由两原告承担，故对两原告主张被告鸿冠公司支付上述物业管理费、水电分摊费用的请求，本院不予支持。2.关于2019年6月至12月房租7700元，涉案房屋存在装修瑕疵需要修复，原告***于2019年8月19日在《*交楼验收表》书写“返修完毕”，虽然原告***仍在该表上记录了7项问题，但该7项问题并未严重影响房屋的正常居住使用，故本院酌定由被告鸿冠公司支付2019年6月至2019年8月19日的租金2874.2元（1100元/月×2个月+1100元/月÷31天×19天=2874.2元）予两原告，对两原告超出部分主张，本院不予支持。3.关于刷漆费用8540元，根据两原告提供的证据，涉案房屋的墙体确存在多处裂缝，被告鸿冠公司未能举证证明其已就该问题进行修复，故对两原告主张被告鸿冠公司支付刷漆费用8540元的请求，本院予以支持。4.关于补偿款15万元，两原告确认该款项包括误工费、车油费及逾期交房违约金82449.6204元。如前所述，涉案房屋已按合同约定时间交付两原告，即被告鸿冠公司并不存在逾期交房的违约行为，两原告亦未能举证证明其存在误工费、车油费损失，故对两原告主张误工费、车油费、逾期交房违约金共15万元的请求，本院不予支持。5.关于精神损失费32915.56元，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，精神损失费并非违约责任的承担方式，两原告主张被告鸿冠公司赔偿精神损失费缺乏依据，本院不予支持。综上，被告鸿冠公司应赔偿租金损失2874.2元、刷漆费用8540元予两原告，对两原告超出部分主张，本院不予支持。被告永顺公司确认其实际承担涉案房屋的装修、修复义务，上述租金损失、刷漆费用均是因涉案房屋装修存在瑕疵而产生，故对两原告主张被告永顺公司就上述损失承担赔偿责任的请求，本院予以支持。

关于两原告主张两被告公开道歉的问题，两原告主张《*收楼程序指引》违反合同约定、侵犯两原告合法权益，但该文件仅属于被告鸿冠公司为指引买受人办理收楼手续所作出的书面引导，并未见明显限制或损害两原告权利的内容，两原告据此主张两被告公开道歉缺乏依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款的规定，判决如下：

一、被告佛山市南海鸿冠房地产开发有限公司、佛山市南海区永顺建筑工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失2874.2元、刷漆费用8540元予原告***、***；

二、驳回原告***、***的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计2558.6元（两原告已预交），由两原告负担2515.92元，两被告共同负担42.68元并应于本判决发生法律效力之日起十日内支付予两原告，本院不另收退。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审判员　　康燕

二〇二二年四月十五日

书记员　　钟丹