***、***等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广东省佛山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2022)粤06民终9657号 上诉人（原审原告）：***，女，汉族，住广东省佛山市南海区。 上诉人（原审原告）：***，男，汉族，住江苏省如东县。 被上诉人（原审被告）：佛山市南海鸿冠房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：**，总经理。 被上诉人（原审被告）：佛山市南海区永顺建筑工程有限公司，住所地广东省佛山市南海区。 法定代表人：**，总经理。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：***，广东众淼律师事务所律师。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯绮炘，广东众淼律师事务所律师。 上诉人***、***因与被上诉人佛山市南海鸿冠房地产开发有限公司（以下简称鸿冠公司）、佛山市南海区永顺建筑工程有限公司（以下简称永顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2021）粤0605民初31207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年6月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 ***、***上诉请求：1.判令鸿冠公司由于制定不规范收楼流程、不按正规流程办理收楼手续、拒绝业主先验房后签收的要求导致不能及时入住赔偿***、***损失11238.288元；2.判令永顺公司由于装修质量问题导致不能按时收房、不能及时入住向***、***赔偿19584元；3.判令永顺公司由于装修协议上计价收款面积与实际装修面积不符退回***、***装修差价54480元；4.判令永顺公司由于窗户使用不符合装修协议规定材质导致生锈腐蚀严重、影响使用以及避难间没有对应消防门存在严重安全隐患赔偿***、***40000元（包括后续更换后墙体损坏的修复及误工费等）；5.判令永顺公司由于在装修过程中把墙体内的冷热水管埋反向影响正常使用及造成不可避免的安全隐患赔偿***、***40000元；6.判令永顺公司由于不按装修协议约定安装淋浴间沐浴屏赔偿***、***3000元；7.本案一、二审诉讼费用***公司、永顺公司承担。事实和理由：1.虽然鸿冠公司、永顺公司在合同规定时间内完成装修并通知***、***进行查验，但却存在许多装修质量问题，不能视为装修已交付，应以《某晖某苑交楼验收表》的签字确认时间即2019年8月19日作为收楼时间。2.装修款并非购房款的一部分，永顺公司按照3000元/平方米的标准收取装修款244800元，但实际装修面积比合同约定的装修面积少18.16平方米，永顺公司应向***、***退回装修款54480元。3.***、***入住不久即发现避难间窗户开始生锈腐蚀，原因是所用材料与协议约定不符。避难间没有按照相关规定设置消防防火门，有严重的安全隐患。4.***、***安装热水器时发现墙体内冷热水管埋反向，导致厨房及厕所洗手盆的冷热水出水方向与水龙头标识不符，不但使用起来极其危难、容易被烫伤，还会导致弄错方向而误食或饮用到热水器的水，存在极大的安全隐患。5.涉案房屋的淋浴间没有安装沐浴屏。综上，请求二审法院予以改判。 鸿冠公司辩称,1.涉案商品房交付时已符合交付条件，鸿冠公司不存在侵犯***、***利益的事实或情形。2.鸿冠公司已按合同约定时间交付涉案房屋，***、***主张逾期交付无事实依据。3.***、***的上诉请求超出一审诉请范围，请求二审法院对其增加的诉讼请求予以驳回。 永顺公司辩称，1.永顺公司按照合同约定时间完成涉案房屋装修工作并将工作成果交付给***、***，不存在逾期交付的情形。2.《委托房屋装修协议》是双方的真实意思表示，永顺公司已经履行完毕，并于2019年5月20日前完成装修并向***、***交付。***、***主张退还部分装修款，没有事实依据。3.涉案房屋原有设计“避难间”防火窗、乙级防火门符合国家标准，没有侵害***、***的合法权益。***、***主张赔偿，没有事实和法律依据。4.***、***要求永顺公司就冷热水管安全隐患作出赔偿，没有事实和法律依据。5.涉案房屋不具备安装沐浴屏的条件，沐浴屏亦非所有商品房的交付标准，***、***已确认对未安装沐浴屏无异议，其主张赔偿没有事实和法律依据。 ***、***向一审法院起诉请求：1.鸿冠公司、永顺公司由于装修协议上计价收款面积与实际装修面积不符退回***、***装修差价54480元；2.鸿冠公司、永顺公司由于违反装修协议装修标准、房屋质量问题一次性赔偿20万元（包括收房前物业管理费791.9元、水费分摊5.23元、电费分摊47.31元、2019年6月至12月房租7700元、墙体开裂修补后墙面重新刷漆费8540元、由质量问题产生的相关费用补偿15万元、精神损失费32915.56元）；3.鸿冠公司、永顺公司由于制定的《某晖某苑收楼程序指引》违反合同规定，侵犯了***、***合法权益向***、***公开道歉；4.本案的诉讼费用***公司、永顺公司承担。 一审法院认定事实：2017年5月29日，***、***（甲方）与永顺公司（乙方）签订《委托房屋装修协议》，约定甲方购买佛山市南海区××镇××路××号××栋××房，建筑面积81.6㎡，现委托乙方对该商品房按照本协议约定进行户内装修；甲方不可撤销地委托乙方按照附件《某晖某苑11栋装修标准》进行装修（个别材料无货的，则提供同档次材料）；装修单价3000元／㎡，装修总价244800元；乙方应于2019年5月31日完成装修工作；保修期按国家规定执行，保修期内，乙方对本协议约定工程出现的质量问题承担保修责任，但如甲方自身行为所导致的质量问题，则由甲方自行承担全部责任；乙方应按时按约完成装修，否则逾期每日甲方有权按装修总价的千分之一收取违约金；如本协议签署后，该商品房的《买卖合同》无效、解除或被撤销，则本协议自动解除，乙方已收款项无息退还甲方；附件《某晖某苑11栋装修标准》为本协议组成部分，具有同等法律效力；等等。 2017年6月14日，***、***（买受人）与鸿冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买位于佛山市南海区××镇××路××号××栋××房，总价款为936524元；商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；出卖人应当在2019年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，出卖人应及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，由出卖人负责整改，因整改而给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任；该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，因整改给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任，如市场供应变化，可以同等品质的材料设备代替原标准的材料设备；等等。 永顺公司确认收取了***、***装修款244800元。 鸿冠公司向***、***开具了两张广东增值税普通发票，金额分别为244800元、936524元，其中金额244800元的发票注明了款项为“某晖某苑**栋***房房款（装修款）”。 ***、***持有一份《某晖某苑收楼程序指引》，内容如下：1.按收楼通知书要求备齐资料；2.先到销售中心核实身份（验证处）；3.按预约时间到某晖某苑办理收楼手续；4.前往物业管理中心办理下一步手续，登记资料；5.验收发现问题，登记工程维修单，限期进行维修；6.领取钥匙、IC卡等。 2019年5月23日，***、***对涉案房屋进行查验后在《某晖某苑交楼验收表》上记录了大阳台瓷砖破损、左边护栏边破损、落地玻璃门生锈、大厅四角落有裂痕、各房间包边线有缝隙、厕所马桶与洗手盆间隔太近等22项问题。 2019年8月19日，***再次查验涉案房屋，并在《某晖某苑交楼验收表》上书写“返修完毕”及记录了更换入户门、橱柜门松动、厕所无干湿分离玻璃等7项问题。 2019年9月15日，***、***支付了涉案房屋全屋刷漆费用8540元。另外，***、***因租房居住支付了2019年6月至12月每月房租1100元，合共7700元。 ***、***确认于2020年1月1日入住涉案房屋。 2021年4月13日，***出具《收条》，内容如下：2021年1月过道天花掉灰反馈至物业，后地产安排人员返修内部扇灰油漆，油漆外层的艺术漆和地产协商由业主联系之前艺术***修复，今收到地产承担的修复费用450元，自今日起涉案房屋过道天花在保修期内与地产无任何关系。 ***、***主张涉案房屋存在墙体开裂、冷热水管反向、地板掉皮、走廊天花掉落、窗户生锈、墙体爆裂、再次开裂、地脚线开裂、电梯质量差等问题，提起本案诉讼。 另查明，一审法院于2021年10月9日就佛山市南***物业管理有限公司与***、***之间的物业服务合同纠纷一案作出（2021）粤0605民初21667号民事判决书，判决***、***支付涉案房屋2019年8月19日起至2019年12月31日期间的物业管理费791.9元、公摊费用52.54元。 再查明，***、***于2019年9月17日办理了涉案房屋的不动产权证。 一审法院认为，***、***与鸿冠公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然***、***与永顺公司签订《委托房屋装修协议》约定了装修款244800元，但该装修协议约定的完成装修时间与上述《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间一致，并非是在***、***收楼后再另行委托装修，再者，鸿冠公司向***、***开具了金额为244800元的发票，并注明该款为房款（装修款），综合以上情况，一审法院认定涉案房屋为带装修交付，该244800元是***、******公司购买涉案房屋的购房款的一部分，并非单独的装修款，即***、***购买涉案房屋的总价款为1181324元。据此，对***、***主张退回装修差价54480元的请求，一审法院不予支持。 关于***、***主张赔偿款20万元的问题，一审法院分述如下：1.关于物业管理费791.9元、水电分摊费用52.54元，由于《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间为2019年5月31日前，***、***已于2019年5月23日对涉案房屋进行了查验，本案中并无证据显示涉案房屋存在影响地基基础或房屋主体结构安全的质量问题，对于装修瑕疵问题***、***可在保修期内要求鸿冠公司进行修复，但不能以此拒绝收楼，故一审法院认定涉案房屋已按合同约定时间交付***、***。房屋交付后产生的物业管理费、水电分摊费用应由***、***承担，故对***、***主***公司支付上述物业管理费、水电分摊费用的请求，一审法院不予支持。2.关于2019年6月至12月房租7700元，涉案房屋存在装修瑕疵需要修复，***于2019年8月19日在《某晖某苑交楼验收表》书写“返修完毕”，虽然***仍在该表上记录了7项问题，但该7项问题并未严重影响房屋的正常居住使用，故一审法院酌定***公司支付2019年6月至2019年8月19日的租金2874.2元（1100元/月×2个月+1100元/月÷31天×19天=2874.2元）予***、***，对***、***超出部分主张，一审法院不予支持。3.关于刷漆费用8540元，根据***、***提供的证据，涉案房屋的墙体确存在多处裂缝，鸿冠公司未能举证证明其已就该问题进行修复，故对***、***主***公司支付刷漆费用8540元的请求，一审法院予以支持。4.关于补偿款15万元，***、***确认该款项包括误工费、车油费及逾期交房违约金82449.6204元。如前所述，涉案房屋已按合同约定时间交付***、***，即鸿冠公司并不存在逾期交房的违约行为，***、***亦未能举证证明其存在误工费、车油费损失，故对***、***主张误工费、车油费、逾期交房违约金共15万元的请求，一审法院不予支持。5.关于精神损失费32915.56元，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，精神损失费并非违约责任的承担方式，***、***主***公司赔偿精神损失费缺乏依据，一审法院不予支持。综上，鸿冠公司应赔偿租金损失2874.2元、刷漆费用8540*****、***，对***、***超出部分主张，一审法院不予支持。永顺公司确认其实际承担涉案房屋的装修、修复义务，上述租金损失、刷漆费用均是因涉案房屋装修存在瑕疵而产生，故对***、***主***公司就上述损失承担赔偿责任的请求，一审法院予以支持。 关于***、***主***公司、永顺公司公开道歉的问题，***、***主张《某晖某苑收楼程序指引》违反合同约定、侵犯***、***合法权益，但该文件仅属***公司为指引买受人办理收楼手续所作出的书面引导，并未见明显限制或损害***、***权利的内容，***、***据此主***公司、永顺公司公开道歉缺乏依据，一审法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决：一、鸿冠公司、永顺公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿租金损失2874.2元、刷漆费用8540*****、***；二、驳回***、***的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计2558.6元，由***、***负担2515.92元，鸿冠公司、永顺公司共同负担42.68元。 二审期间，***、***向本院提交了费用说明及明细、装修定金收据、装修款收据、返修记录截图、报修记录截图、窗户生锈腐蚀照片、饮用热水器水的危害、质量问题视频。鸿冠公司、永顺公司并未向本院提交新证据。经审查，本院认为，费用说明及明细系***、***对其上诉请求金额作出的具体说明，不属于二审中的新证据；***、***提交的装修定金收据、装修款收据无法证***公司应当向其退还装修款，本院不予采信；***、***提交的其他证据与本案讼争事实无关，本院不予采信。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：永顺公司是否应向***、***退还装修差价54480元；***、***上诉主***公司支付逾期交房违约金11238.288元、永顺公司支付逾期交房违约金19584元是否应当得到支持；***、***上诉主***公司因窗户不符合装修协议规定材质导致生锈腐蚀、避难间未安装消防门赔偿40000元，因冷热水管埋反向影响正常使用及造成安全隐患赔偿40000元以及未按照装修协议约定安装淋浴间沐浴屏赔偿3000元是否应当得到支持。 关于装修差价。虽然***、***与永顺公司签订《委托房屋装修协议》约定装修款244800元，但装修协议约定的完成装修时间和***、***、鸿冠公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交楼时间一致，***、***并非是在收楼后再委托永顺公司装修，结合鸿冠公司向***、***开具了前述款项对应的发票，以及该款项名称为“房款（装修款）”的事实，一审法院认定涉案房屋为带装修交付，244800元为***、***购买涉案房屋的购房款的一部分而非单独的装修款，驳回***、***要求返还装修差价损失的诉请，处理得当，本院予以维持。 关于逾期交房违约金。《商品房买卖合同（预售）》约定，涉案房屋的交楼时间为2019年5月31日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明及取得房屋测绘报告。本院认为，根据一审查明的事实，***、***于2019年5月23日查验涉案房屋，涉案房屋当时已具备合同约定的交付条件，即使涉案房屋存在装修质量问题，***、***在保修期内可要求鸿冠公司进行修复，但无权以此为由拒绝收楼。一审法院认定涉案房屋应视为已按合同约定时间交付***、***，有合同依据，本院予以维持。***、***上诉主***公司、永顺公司支付逾期交付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。 关于***、******公司主张的其他损失。***、***上诉主张，永顺公司应向其赔偿以下损失：因窗户不符合装修协议规定材质导致生锈腐蚀、避难间未安装消防门赔偿40000元，因冷热水管埋反向影响正常使用及造成安全隐患赔偿40000元，未按照装修协议约定安装淋浴间沐浴屏赔偿3000元。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”本院认为，***、***在一审中并未提出前述诉请，双方在二审中未达成调解，鸿冠公司、永顺公司亦不同意由本院一并审理，根据前述司法解释的规定，本院在二审中不予处理，***、***可另行主张。 综上所述，***、***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3437.76元（***、***已预交），由上诉人***、***负担。 本判决为终审判决。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　*** 二〇二二年七月二十七日 法官助理　*** 书 记 员　***