某某与某某、广东捷达电力建设有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

广东省珠海市斗门区人民法院

民 事 判 决 书

（2018）粤0403民初1829号

原告：***，男，1970年11月13日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。

被告：***，男，1963年6月8日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。

被告：广东捷达电力建设有限公司，住所地广东省珠海市斗门区井岸镇西堤路1789号，统一社会信用代码91440400727058748P。

法定代表人：林买荣，该公司执行董事兼经理。

原告***诉被告***、被告广东捷达电力建设有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告***及被告广东捷达电力建设有限公司（以下简称捷达公司）的法定代表人林买荣到庭参加诉讼，被告***经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：一、要求两被告赔偿原告经济损失51.85万元；二、判决两被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年3月8日，被告捷达公司与被告***签订了《合作开发房产协议》，约定两被告合作对位于斗门区白藤XX路的5亩土地进行开发建房，建成的房屋和铺位按捷达公司占三成、***占七成分配，但未约定车库的分配问题。被告***因资金不足，遂邀请原告一起合作。2012年4月5日，原告与两被告在《合作开发房产协议》的基础上签订了约束性《合作协议》，明确约定捷达公司的收益为950万元。房屋建成后，两被告不顾原告反对，按《合作开发房产协议》约定的比例将30%的车库分给捷达公司，则捷达公司的收益为1053.7万元，超出了《合作协议》所约定捷达公司的收益，损害了原告的利益。

原告***对其诉称提供如下证据：

1、捷达公司与***签订《合作开发房产协议》；

2、《合作协议》；

3、***身份证；

4、《商品房销售代理合同》；

5、《房屋、商铺分配协议》；

6、《地下车库分配协议》；

7、计算金额；

8、车库分配金额；

9、房产、商铺分配金额；

证据1-9共同证明三方签订的协议中约定被告广东捷达电力建设有限公司在本次合作中的收益以950万元为限，被告广东捷达电力建设有限公司已经收到上述950万元，再分配车库已经超出约定的收益。

被告捷达公司辩称：一、原告的主张是对《合作协议》约定条款的误解。《合作协议》中约定捷达公司一次性收取开发利益950万元，是原告和被告***共同作为《合作协议》的乙方，为向捷达公司证明其项目开发能力，并保障捷达公司的收益底线而制定的。双方曾口头约定在房屋封顶、开发风险基本过去后，捷达公司应将该950万元保证金用作支付工程款，实际上捷达公司也按约定将该950万元支付了工程款。最终捷达公司的合作开发收益是按《合作开发房产协议》约定的比例分配房产，分得的房产收益超过收益底线，是属于捷达公司应得的合同利益。二、原告认为《合作开发房产协议》没有对约定对车库进行分配也是对合同条款的曲解，车库是在房产开发时一起报建、审批和确权的，是房产开发的一部分，也属于该协议第7条约定的范围。综上，原告请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。

被告捷达公司为其辩称向本院提交如下证据：

1、建设工程规划许可证；

2、建设工程施工许可证；

3、房地产登记测绘成果报告三份；

证据1-3共同证明车库与住宅都是开发合同约定的合作内容。

被告***辩称：原告与两被告于2012年4月5日签订的《合作协议》是以两被告于2012年3月8日签订的《合作开发房产协议》为基础，也是为给予捷达公司足够的信心而签订的。三方之间关于合作开发利益分配是按《合作开发房产协议》第5条实际执行的。车库是房地产开发的一部分，不能因为协议未注明车库就不分配给捷达公司，这样有违诚信原则。

被告***没有向本院提交证据。

原告***及被告捷达公司提交的所有证据，均经当庭质证，原告和被告捷达公司对对方提交的证据均无异议。本院经审查，原告和被告捷达公司提交的证据，内容真实、来源合法、能证明本案事实，本院均予以确认。

经审理查明：2012年3月8日，被告捷达公司作为甲方与作为乙方的被告***签订了《合作开发房产协议》，双方共同对甲方拥有的位于斗门区白藤XX路5亩（3333.33平方米）容积率为1∶1.5的土地进行开发。《合作开发房产协议》约定：1、甲方提供白藤三路5亩地一块，负责该项目的设计费、钻探费和回填平整费；2、乙方负责该工程项目所有费用，包括甲方对该地未办的手续及未交的任何费用，即该地块现状至房产销售交易过户的投入费用；3、为保障合作的诚信性和确保甲方对该项目的收益，乙方要提交500万元作为诚信保证金，保证该项目顺利完成，如果乙方不守约或4年内无法开发完成具备售房条件，保证金归甲方所有，本协议作废；4、乙方负责整个工程项目开发管理和销售工作，并对生产和安全负全部责任；5、分配方式，房屋和商铺按实际面积分配，其中甲方占30%、乙方占70%，甲方按楼层编号抽签面积30%，剩下70%归乙方所有；6、该项目取得预售权后，甲方要把500万元诚信保证金退还给乙方；7、乙方如果因资金或管理问题需引入合作拍档开发该项目时，乙方必须与合作拍档一起和甲方签订一份具有约束性的《合作协议》，保证本协议中甲方1500平方米房产收益，并预付甲方1500平方米房产相应收益保证金，乙方预付收益保证金后，诚信保证金不需另行支付，待房产分配后，甲方在一周内退还收益保证金给乙方；8、如果乙方在签订《合作协议》后，4年内不能竣工或竣工后发生其他原因导致不能分配房产给甲方，则预付的房产保证金归甲方所有，剩下的开发收益归乙方所有。《合作开发房产协议》签订后，被告***引入原告***参与涉案项目开发。2012年4月5日，被告***、原告***共同作为乙方，与作为甲方的被告捷达公司签订了《合作协议》，甲乙双方共同对甲方拥有的位于斗门区白藤三路5亩（3333.33平方米）容积率为1∶1.5的土地进行开发。《合作协议》第一条第1项约定甲方责任为提供白藤XX路5亩土地的土地使用权证，容积率为1∶1.5，甲方一次性收取开发利益950万元后，无权干涉乙方经营和享受开发其他所得，也不负法律、安全和债权债务等一切责任；第二条第2项约定乙方责任为一次性支付甲方合作开发该项目的950万元收益，签订协议预付500万元，余款在2012年6月30日前一次性付清。

2012年8月12日，被告捷达公司作为甲方，与作为乙方的珠海市爱家房地产代理有限公司签订《商品房销售代理合同》，甲方将涉案项目所建住宅（商铺和顶层复式除外）委托乙方销售。捷达公司的法定代表人林买荣、被告***及原告均作为甲方代表在该代理合同上签名。

2012年8月17日，被告捷达公司作为甲方、被告***和原告***共同作为乙方与代理销售方珠海市爱家房地产代理有限公司签订《房屋、商铺分配协议》约定，甲乙双方位于珠海市斗门区白藤XX路“御悦轩”商品房和商铺按2012年3月8日双方签订的《合作开发房产协议》约定分配方式：房屋和商铺按实际面积以楼层编号抽签面积分配，甲方占30%，乙方占70%的比例分配，分配完毕由珠海市爱家房地产代理有限公司统一销售。该协议并列表载明甲乙双方所实际分得的商铺和房屋号码。捷达公司上述分得的商铺和住宅，后实际销售金额为9407631元。

涉案合作开发项目以被告捷达公司名义报建，于2012年9月28日取得建设工程规划许可证，该证载明的报建面积为御悦轩1号楼（地上）建筑面积2052.95平方米、御悦轩2号（地上）楼建筑面积3099.16平方米、地下室建筑面积1589.20平方米；于2012年11月26日取得建筑工程施工许可证，载明的建筑面积与前述一致。

2017年8月9日，两被告签订《地下车库分配协议》约定被告捷达公司按约定比例分得30%的车位（11个车位），原告***不同意，未在该协议上签名。被告捷达公司分得的11个车位已销售，销售金额113万元

另查明，原告与两被告均认可下述事实：三方对《合作协议》中的甲方开发收益金950万元达成口头协议：为了给捷达公司对于合作有信心，原告与被告***先支付950万元，如果项目工程封顶的情况下就作为工程款支付，如果项目工程烂尾的情况下就作为捷达公司的收益；涉案项目开发建设期间，原告与被告***依约向被告捷达公司支付了950万元，在工程封顶时，被告捷达公司按口头约定将该950万元作为工程款支付给施工方。

本院认为，双方争议的焦点有二：其一是被告捷达公司的合作开发收益是否以950万为限；其二是被告捷达公司是否享有涉案车位分配权。

关于焦点一，被告捷达公司的合作开发收益应根据合同约定及双方的履行行为来确定。首先，原、被告均确认《合作协议》是以《合作开发房产协议》为基础签订的，《合作开发房产协议》的第3条、第6条、第7条、第8条约定的诚信保证金及收益保证金明显体现了保障捷达公司开发利益的意思表示。《合作协议》第一条第1项约定的“甲方一次性收取开发利益950万元后，无权干涉乙方经营和享受开发其他所得，也不负法律、安全和债权债务等一切责任”，是关于合作双方分配方式的约定，也有捷达公司分配金额的约定。但合作双方对涉案950万元开发收益还达成口头协议“为了给捷达公司对于合作有信心，原告与被告***先支付950万元，如果项目工程封顶的情况下就作为工程款支付，如果项目工程烂尾的情况下就作为捷达公司的收益”，合作双方口头协议实际变更了《合作协议》第一条第1项的约定，且涉案的950万元实际按口头协议作为涉案工程款支付，结合《合作开发房产协议》第8条关于收益保证金的约定，可认定：合作双方口头协议变更《合作协议》第一条第1项约定的被告捷达公司950万元收益款为被告捷达公司收益保证金。该变更行为也明显体现了作为合作乙方给予被告捷达公司开发利益保障的意思表示。故，两被告关于涉案950万元是被告捷达公司收益下限而非收益上限的抗辩，本院予以采信。其次，涉案《房屋、商铺分配协议》明确约定合作双方合作收益分配是按《合作开发房产协议》约定的方式，即按比例分配实物来进行分配。原、被告均确认合作双方是按《合作开发房产协议》的约定，分配实物的方式实际履行。根据一般生活经验可知，住宅和商铺的价格受市场情况及营销策略等因素影响较大，并不固定，本案中，捷被告达公司所分得的住宅和商铺既可能超过950万元，也可能低于950万元，且后来实际销售金额为9407631元就足以证明。因此，双方的实际履行行为也变更了《合作协议》第一条第1项关于被告捷达公司合作收益分配方式和金额约定。综上，合作双方以口头协议和实际履行行为变更了《合作协议》第一条第1项中关于被告捷达公司合作收益以950万元为限的约定。故原告***关于被告捷达公司分配车位超出了合同约定其收益以950万元为限的主张，与事实不符，本院不予采信。

关于焦点二，原告以《合作开发房产协议》约定合作双方分配标的物是房屋和商铺、不包括车位为由，主张被告捷达公司无权分配车位。涉案车位与房屋和商铺同时报建、同时施工，是涉案合作开发项目的一部分，依法应属合作双方的共同利益。《合作开发房产协议》对车位的分配未做明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或交易习惯确定。本案中，《合作开发房产协议》第5条是对合作双方合作利益分配的约定，根据公平原则，车位作为合作开发利益，亦应按该条约定的比例进行分配。原告关于被告捷达公司无权分配车位的主张，于法无据，本院不予采信。

至于原告以两被告串通损害其利益为由，请求被告***应连带赔偿其损失，因被告***与原告共同作为涉案合作开发合同乙方，其利益也是共同的，将车位分给被告捷达公司不仅减少原告的利益，同样减少被告***的利益。故原告该请求，既无证据证明两被告故意串通，也违反常理，本院不予支持。

综上所述，原告请求两被告连带赔偿其经济损失51.85万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十一条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

本案受理费8985元（原告已预交），由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。

审　判　长　　程洪龙

人民陪审员　　邝结红

人民陪审员　　陈芳芳

二〇一八年十二月四日

书　记　员　　陈惠琼