温州市龙新建设开发有限公司
***、***房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
来源：中国裁判文书网
浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙03民终4958号
上诉人（原审原告）：***，男，1980年5月8日出生，汉族，住温州市鹿城区。
委托诉讼代理人：孙家明、孙善金，浙江越人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：***，男，1977年9月4日出生，汉族，住温州市瓯海区。
委托诉讼代理人：朱海怀，浙江卓朗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：温州市龙新建设开发有限公司。住所地：温州市龙湾区瑶溪镇白楼下村。统一社会信用代码913303037043335674。
法定代表人：瞿王敏，董事长。
委托诉讼代理人：邵必忠、邵继丹，浙江海昌律师事务所律师。
原审第三人：温州高新技术产业开发区嘉美房屋介绍所。经营场所：浙江省温州高新技术产业开发区玉苍西路219号，统一社会信用代码92330303MA298HBQ1M。
经营者：贾忠建。
上诉人***因与被上诉人***、温州市龙新建设开发有限公司、原审第三人温州高新技术产业开发区嘉美房屋介绍所房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
***上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持***一审诉讼请求。事实和理由：一、江苏海正土地房产评估有限公司温州分公司出具的第一份《房地产估价报告》已经合法送达并质证，应当予以采信。江苏海正土地房产评估有限公司温州分公司出具的第二份《房地产估价报告》采用的评估方法明显抬高了评估对象的价值。而一审法院却采信第二份估价报告，于法无据。二、一审中，中介出庭声明出售的房屋包括消防通道，且涉案《房屋买卖定金协议》第九条补充约定第2项载明：“该房款已经包含原来从温州市龙新建设开发有限公司购买的丰源花苑5-6幢111号消防通道。”以上证据足以证明消防通道不属赠送面积。一审法院仅凭***单方陈述就认定消防通道属于赠送，不符合法律规定。三、2006年温州市龙新建设开发有限公司出售消防通道的价格是240600元，12年后，一审法院竟然以280000元为基数，按60%的比例返还，违反公平原则。四、温州市龙新建设开发有限公司明知消防通道而予以出售，应当承担共同返还购房款的责任。
***辩称：一、一审第二次庭审中，审判长当庭致电江苏海正土地房产评估有限公司温州分公司经办人员对其出具的第一份《房地产估价报告》进行核实，经办人员明确陈述该评估报告不包括装修在内，故报告书中记载包括装修价格实际上是笔误。此后，海正公司出具了第二份评估报告，对第一份评估报告中的错误予以纠正。评估人员在第三次庭审中针对评估价是否包括装修价格、价格评估方法、计算方式等问题均作了详细的回答，一审采用第二份评估报告符合法律规定。二、评估报告的评估时间点为2017年7月26日，而涉案房屋系十几年前装修，其装修价值可以忽略不计。故评估报告设定视同装修为毛坯，并无不妥。且涉案房屋并非***装修，而是由原承租人装修。即使装修增加了房屋的价值，***也不应该就装修增值部分主张权利。三、涉案房屋买卖合同中对面积及价款均作了明确的约定，若认定存在消防通道的买卖，会与双方约定的面积条款、均价出现矛盾。一审基于交易习惯、合同条款来认定消防通道属于赠送并无不当。且一审评估结论与合同约定的房屋价格差距不大，说明***的上述说法符合交易习惯。四、本案中唯一能够证明消防通道的价值是一张收款收据，金额为240600元，消防通道不能交易，故不存在升值的问题，应当按240600元计算返还的价格。五、双方明知消防通道不能买卖而交易，均存在过程，***应承担一定的责任。
温州市龙新建设开发有限公司辩称：一、江苏海正土地房产评估有限公司温州分公司出具的第二份《房地产估价报告》的评估时点为2017年7月26日，而涉案房屋系十几年前装修，其装修残值为零，故第二份评估报告不考虑装修在内符合独立、公正、客观的估价原则，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第二款的规定。且该评估报告经过双方质证，评估人员亦出庭接受质询，具有证据效力，应当予以采信。二、涉案房屋买卖合同约定的318万元购房款对应的房屋面积是80.11平方米，不包括消防通道在内，故***并未支付消防通道的对价，一审法院认定为赠予，正确。三、一审根据评估报告认定消防通道的价值为28万元，符合客观事实。且双方买卖消防通道均存在过错，一审判决***承担40%的责任，正确。三、即使温州市龙新建设开发有限公司将消防通道予以出售的行为存在过错，根据合同相对性原则，***亦无权以温州市龙新建设开发有限公司为被告提起诉讼。
温州高新技术产业开发区嘉美房屋介绍所未作答辩。
***向一审法院起诉，请求：判决确认***与***所签订的《房屋买卖定金协议》中消防通道买卖内容无效，由温州市龙新建设开发有限公司、***返还***消防通道的购房款79万元。
一审法院认定事实：2006年2月24日，谢雅联向温州市龙新建设开发有限公司购买温州市鹿城区丰源路丰源花苑5、6幢11号房（现名为丰源花苑5、6幢111室）的房屋。2006年3月24日，温州市龙新建设开发有限公司向谢雅联出具收款收据，载明：丰源花苑5-6幢111#消防道，金额240600。此后，涉案房屋多次转手，涉案房屋的所有人均可以利用该消防道。2016年2月23日，***购得涉案房屋。2017年7月26日，经第三人温州高新技术产业开发区嘉美房屋介绍所介绍，***与***签订《房屋买卖定金协议》，将坐落于丰源路丰源花苑5、6幢111室的房屋出售给***所有，约定价格3180000元，约定建筑面积80.11平方米，以产权证为准，补充条款中载明该房款已包含原来温州市龙新建设开发有限公司购买的丰源花苑5-6幢111#消防道。此后，***付清房款，双方办理了不动产权属转移登记手续。***购买房屋后不久丰源花苑物业即将消防道封闭。
一审审理期间，经***申请，一审法院委托江苏海正土地房地产评估有限公司对涉案房屋在2017年7月26日时点的价格进行评估，估价为2900000元。***支付评估费8300元。
一审法院认为，涉案《房屋买卖定金协议》上已经载明涉案房屋建筑面积为80.11平方米，旁边的通道为消防道，***作为买受人应当知晓该通道存在无法利用的风险，结合合同中约定，一审法院对于***辩称房屋买卖时约定以权属证书上登记的面积为准，消防道属于赠送予以采信。但经评估，涉案房屋2017年7月26日评估价为2900000元，***与***交易价格为3180000元，一审法院认为可以利用该消防道系房价上浮的主要原因，考虑到现***购房后即无法使用消防道，一审法院酌情认定***应当返还差价款280000元的60%即168000元。温州市龙新建设开发有限公司与***之间不存在合同关系，***依据合同关系要求温州市龙新建设开发有限公司承担赔偿责任，没有法律依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决：一、***于判决生效之日起十日内向***返还购房款168000元。二、驳回***其他的诉讼请求。
如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11700元，减半收取5850元，评估费8300元，由***负担8170元，由***负担5980元。
二审期间，***、温州市龙新建设开发有限公司、温州高新技术产业开发区嘉美房屋介绍所均未提供新的证据。***当庭提供了温州市华正房地产估价有限公司温华估字第20170818028号《估价报告》，拟证明涉案房产经温州市华正房地产土地估价有限公司评估估价为234万元，说明江苏海正土地房产评估有限公司温州分公司出具的第二份《房地产估价报告》不合理。***、温州市龙新建设开发有限公司认为上述证据不属二审中新的证据，且仅有复印件，对其真实性、关联性均有异议。温州高新技术产业开发区嘉美房屋介绍所未发表质证意见。本院经审查认为，该《估价报告》不属二审中新的证据，且系***单方委托形成，在其他当事人不予认可的情况下不能作为确定房屋价值的依据，本院不予确认。同时，该《估价报告》属***可自行调取的证据，故对其调取该《估价报告》原件的申请，本院不予准许。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，一审中，各方当事人对于涉案《房屋买卖定金协议》所记载的“丰源花苑5-6幢111#消防道”属消防通道均未提出异议，仅对该部分面积系买卖或赠与存在争议。根据涉案《房屋买卖定金协议》中“该房款已包含原来温州市龙新建设开发有限公司购买的丰源花苑5-6幢111#消防道”的表述，可以认定上述协议的交易标的包括消防通道在内，故上述消防通道并非无偿赠与，一审认定消防通道属赠送，不当。鉴于占用消防通道的行为在很大程度上造成安全隐患，损害小区其他业主的合法权益，***请求确认其与***所签订的《房屋买卖定金协议》中消防通道买卖内容无效，于法有据，一审对该项诉讼请求不予支持，不当，本院予以纠正。
合同部分无效后，无效部分的价款***应予返还。一审将涉案房屋实际成交价与买卖时点的评估价的差额确定为***因消防通道支付的款项，并无明显不当。需要指出的是，消防通道系小区建筑物的共有部分，***对消防通道不享有处分权，且赵东胜购买消防通道后并未实际使用，一审确定***返还消防通道购房款的60%，有失公平，本院确定***应返还全部消防通道购房款即280000元。温州市龙新建设开发有限公司并非涉案《房屋买卖定金协议》的当事人，***要求其承担返还款项的责任，依据不足，一审不予支持，正确。
综上，上诉人***的上诉理由部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初2999号民事判决；
二、确认***与***签订的《房屋买卖定金协议》中关于消防通道买卖的内容无效；
三、***于本判决生效之日起十日内返还***购房款280000元；
四、驳回***的其他原审诉讼请求。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11700元，减半收取5850元，由***负担3100元、***负担2750元，评估费8300元，由***负担；二审案件受理费11700元，由***负担8900元，***负担2800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
审 判 员 曾 慧
二〇一九年二月十一日
法官助理 周婷婷
代书记员 ＸＸ程
