某某与北城致远集团有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

重庆市高级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）渝民终1052号

上诉人（原审原告）：***，男，1978年10月5日出生，住重庆市沙坪坝区。

被上诉人（原审被告）：北城致远集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道龙华大道2号，统一社会信用代码91500112203507629F。

诉讼代表人：杨莹，该公司管理人负责人。

委托诉讼代理人：刘方雄，男，该公司管理人工作人员。

上诉人***因与被上诉人北城致远集团有限公司（以下简称北城致远公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院（以下简称重庆五中院）（2021）渝05民初4093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年12月13日立案后，依法组成合议庭，因当事人未提出新事实、理由及证据，经阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，改判北城致远公司立即为***办理其购买的位于重庆市渝北区龙溪街道佳园路×号北城·阳光今典×幢-×-×号车位（以下简称案涉车位）的房地产权证；2.一、二审诉讼费由北城致远公司负担。事实和理由：1.***通过北城致远公司销售车位的公告得知车位出售的情况，于2018年5月10日认购了案涉车位，支付了定金1万元，于2018年5月28日就案涉车位与北城致远公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）并办理了网签登记，支付了剩余购房款，共计支付13万元。2.北城致远公司于2018年5月30日将案涉车位交付给***使用至今，未能办理产权证是因北城致远公司涉诉另案查封了案涉车位，是北城致远公司的过错造成的。3.重庆市渝北区人民法院(以下简称渝北区法院)（2019）渝0112执异313号执行裁定书已经认可了***对案涉车位享有的权利，排除了对案涉车位的强制执行。4.一审法院认为案涉商品房买卖合同因违反《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）、《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）的相关规定而无效，适用法律错误。阳光今典小区系2000年左右开发的老小区，当时没有车位配比的规定，不适用《重庆市城市规划技术规定》，小区车位已满足了小区业主需求；***系看到车位销售公告而购买案涉车位，其他业主也未提出优先购买权。***无法掌握上述证据，不应承担举证不能的责任。

北城致远公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案应当维持一审判决。理由如下：***未能办理案涉车位的产权证并非北城致远公司不予配合，而是因***不是案涉车位所在小区的业主，无法为其办理案涉车位产权的过户登记。北城致远公司曾向重庆市渝北区不动产登记中心咨询，该中心表示因***不是小区业主，根据《重庆市物业管理条例》第七十七条、《重庆市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范商品房配套车位有关事宜的通知》（渝建市场〔2020〕5号）的相关规定，无法办理案涉车位的权属转移登记。2.案涉商品房买卖合同因违反法律的强制性规定而无效，***的主张应予驳回，其可通过主张债权方式进行救济。

***向一审法院起诉请求：北城致远公司为***办理案涉车位的房地产权证。

一审法院认定以下事实：2018年5月10日，***、北城致远公司签订车位认购协议，约定***认购北城致远公司开发建设的案涉车位，并支付了定金1万元。同年5月26日，北城致远公司向***出具13万元车位款收据。同年5月28日，***、北城致远公司就案涉车位签订商品房买卖合同，约定该商品房为停车用房，建筑面积32.79平方米，总成交金额13万元，北城致远公司应于当日交付该商品房给***使用，自该合同签订之日起30日内向相关土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请。当日，该合同办理了网签登记。同年5月30日，***、北城致远公司双方就该车位进行移交确认。

2019年1月18日，渝北区法院作出（2019）渝0112执444号执行裁定书，查封了北城致远公司名下的前述案涉车位，并于同年1月22日将执行裁定书及协助执行通知书送达不动产登记管理部门。因***对该执行标的提出案外人异议，渝北区法院认为其异议成立，于2019年7月11日作出（2019）渝0112执异308号执行裁定书，裁定中止对案涉车位的执行。

2020年11月3日，重庆五中院作出（2020）渝05破申622号民事裁定书，裁定受理重庆皇昊科技集团有限公司对北城致远公司的破产清算申请。法院依法指定了管理人。***向管理人申报要求为其办理案涉车位产权证书，管理人不予确认。

另查明，***不是北城·阳光今典小区业主。北城·阳光今典小区的住宅共计791套，车位共计266个，车位配比为每户0.34个车位。

一审法院认为，本案的争议焦点是：***、北城致远公司就案涉车位签订的商品房买卖合同是否有效，***是否有权基于该合同约定主张办理车位产权转移登记。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，双方签订商品房买卖合同的时间为2018年5月28日，当时有效的物权法第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称建筑物区分所有权司法解释）第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。物权法第七十四条属于效力性强制性规定，旨在解决长期以来众多小区车位严重不足、业主停车难的现实问题，体现对业主权益予以优先保护的立法价值取向。满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。违反该规定而订立的合同应当依照合同法第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”，被依法认定为无效。

本案中，案涉小区车位配比极低，按照常理判断，明显不能满足小区业主停车的需要。庭审中，***未向法庭举示充足证据证明：案涉小区车位能够满足小区所有业主的合理停车需求，在***购买该车位前的销售过程中开发商对其他业主已征询购买意见和进行过明确告知。因此，***、北城致远公司于2018年5月28日签订的商品房买卖合同，因违反物权法、合同法的相关规定，应属无效。故***不享有基于该合同约定主张办理车位产权转移登记的权利。另外，针对法院作出的执行异议审查裁定的问题，该程序并非定纷止争的诉讼程序，裁定中止执行本身与此后案外人是否能够对标的物主张权利并无必然联系。因此，***主张为案涉车位办理产权证的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。

综上，依据物权法第七十四条、合同法第五十二条、建筑物区分所有权司法解释第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回***的诉讼请求。案件受理费80元，由***负担。

二审期间，当事人未举示新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审的争议焦点为：***是否有权要求北城致远公司为其购买的案涉车位办理产权转移登记。

根据物权法第七十四条及建筑物区分所有权司法解释第五条关于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，可以以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的规定，结合《重庆市物业管理条例》（2009年）第六十三条关于“物业管理区域内的机动车停车场（库），应当首先满足业主的使用需要。建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月”的规定，车位只能向业主出售，有空余车位可以临时出租给非业主。前述法律、法规和司法解释并未规定车位可以出售给非业主。因***并非案涉小区业主，其要求北城致远公司为其办理案涉车位产权转移登记的请求不符合法律规定，本院不予支持。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长　　唐渝梅

审判员　　姜圆圆

审判员　　郭　勇

二〇二二年二月九日

书记员　　刘　丹

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