某某与北城致远集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

重庆市第五中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）渝05民初4093号

原告：***，男，1978年10月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。

被告：北城致远集团有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道龙华大道2号，统一社会信用代码91500112203507629F。

诉讼代表人：杨莹，管理人负责人。

委托诉讼代理人：夏云霞，管理人工作人员。

原告***与被告北城致远集团有限公司（以下简称北城致远公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2021年8月19日公开开庭进行了审理，原告***、被告北城致远的委托诉讼代理人夏云霞到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：请求判令被告立即为原告办理其购买的位于重庆市渝北区龙溪街道佳园路53号北城·阳光今典4幢-1-车位257号房地产权证。事实和理由：原告于2018年5朋10日认购了被告建设的位于重庆市渝北区龙溪街道佳园路53号北城·阳光今典4幢-1-车位257号，并支付了定金1万元。2018年5月28日，原告与被告就该车位签订了《重庆市商品房买卖合同》，并办理了网签登记，因被告账户被查封冻结，原告当日以现金方式向被告支付了剩余购房款，共计13万元。被告于2018年5月30日将该车位交付给原告使用至今。该车位因被告的诉讼纠纷被查封冻结未能办理房地产权证，原告于2019年4月2日向重庆市渝北区人民法院提出了执行异议，重庆市渝北区人民法院以（2019）渝0112执异308号排除了对该车位的执行，原告提出的执行异议成立，但被告一直未为原告办理该车位的房地产权证，原告多次催促未果。特起诉来院，望判如所请。

北城致远公司辩称，一、虽然***与北城致远公司签订《商品房买卖合同》，但是由于***并非北城.阳光金典小区业主，无法为***办理车位产权过户。1.管理人曾向相关部门咨询过户事宜，相关部门口头答复，根据《重庆市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范商品房配套车位销售有关事宜的通知》、《重庆市物业管理条例》第七十七条的规定，小区车位不得出售给非小区业主，即使签订了合同，也无法在不动产登记中心办理权属转移登记。2.***购买车位所在小区，其实际车位配建比例远低于《重庆市城市规划管理技术规定》要求的配建比例，小区车位已不能满足该小区业主需求，不应出售给非小区业主。据管理人核实，北城˙阳光金典小区住宅用户791户，车位266个，车位配比为0.34。二、双方签订《商品房买卖合同》无法履行，原告已缴纳的款项可向管理人申报债权。

经审理查明，2018年5月10日，原、被告签订车位认购协议，约定原告认购被告开发建设的位于重庆市渝北区龙溪街道佳园路53号北城·阳光今典4幢-1-车位257号，并支付了定金1万元。同年5月28日，原、被告就案涉车位签订《重庆市商品房买卖合同》，约定该商品房为停车用房，建筑面积32.79平方米，总成交金额130000元，被告应于当日交付该商品房给原告使用，自该合同签订之日起30日内向相关土地房屋登记机构提出办理《房地产权证》的申请。当日，该合同办理了网签登记。2018年5月26日，被告向原告出具130000元车位款收据。同年5月30日，原、被告双方就该车位进行移交确认。

2019年1月18日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112执444号执行裁定书，案外人查封了被告公司名下的前述案涉车位，并与同年1月22日将执行裁定书及协助执行通知书送达不动产登记管理部门。因原告***对该执行标的提出案外人异议，重庆市渝北区法院认为其异议成立，于2019年7月11日作出（2019）渝0112执异308号执行裁定书，裁定中止对案涉车位的执行。

2020年11月3日，本院作出（2020）渝05破申622号民事裁定书，裁定受理重庆皇昊科技集团有限公司对被告公司的破产清算申请。法院依法指定了管理人。原告向管理人申报要求为其办理案涉车位产权证书，管理人不予确认。

另查明，本案原告非北城·阳光今典小区业主。北城·阳光今典小区住宅共计791套，车位共计266各，车位配比0.34个车位每户。

上述事实，有各方当事人陈述及《认购协议》、《重庆市商品房买卖合同》、收据、《车位移交确认书》、民事裁定书、决定书、《房屋面积分户汇总表》、《重庆市房产面积测算报告书（分割）》、房地产权证、《重庆市房产面积测算成果备案申请书》等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。

本院认为，本案的争议焦点在于原、被告就该车位签订《重庆市商品房买卖合同》是否有效，原告是否有权基于合同约定主张办理车位产权转移登记。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，双方签订《重庆市商品房买卖合同》时间为2018年5月10日，根据当时有效的《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”民法典施行后该法第二百七十六条亦作出了相同规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例”。对于物权法第七十四条，其在性质上属于效力性强制性规定，旨在解决长期以来众多小区车位严重不足、业主停车难的现实问题，体现对业主权益予以优先保护的立法价值取向。满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。违反该规定而订立的合同应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定”，被依法认定为无效。

具体到本案，案涉小区车位配比极低，按照常理判断，明显不能满足小区业主停车的需要。庭审中，原告未向法庭举示充足证据，以证明案涉小区车位能够满足小区所有业主的合理停车需求，并且在原告购买该车位前的销售过程中开发商对其他业主已征询购买意见和进行过明确告知。因此，原、被告双方于2018年5月10日签订《重庆市商品房买卖合同》违反物权法、合同法的相关规定，应属无效。故原告不享有基于该合同约定主张办理车位产权转移登记的权利。另外，针对法院作出的执行异议审查裁定的问题，该程序并非定纷止争的诉讼程序，裁定中止执行本身与此后案外人是否能够对标的物主张权利并无必然联系。因此，原告主张为案涉车位办理产权证书的请求，于法无据，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：

驳回原告***的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告***负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审判长　　周爽

审判员陈雪梅

审判员何玉

二〇二一年十一月十二日

书记员黄金驹

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