符运彩、广州市番禺区建筑安装工程公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

广东省广州市中级人民法院

民事裁定书

（2018）粤01民终18787号

上诉人（原审原告、原审反诉被告）：***，女，1977年8月6日出生，汉族，住海南省儋州市。

上诉人（原审被告、原审反诉原告）：广州市番禺区建筑安装工程公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街大西路62号。

法定代表人：***。

委托诉讼代理人：***，广东领烨律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，广东领烨律师事务所律师。

上诉人***、广州市番禺区建筑安装工程公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初10361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1、撤销广州市番禺区人民法院作出（2016）粤0113民初10361号民事裁定书；2、指令广州市番禺区人民法院对本案进行审理；3、诉讼费由广州市番禺区建筑安装工程公司承担。事实和理由：一、原审应当作出判决书，不应当作出裁定书。1、广州市番禺区建筑安装工程公司明知其涉案租赁物属于违章建筑物，存在未取得房地产权证书、权属有争议、危险房屋、不符合消防安全标准、无法报装电等问题，在签《物业租赁合同》之前，未向***披露，就涉案租赁物向***出租，违反了《广州市房屋租赁管理规定》第九条以及《中华人民共和国合同法》第五十条第五款，导致双方签订《物业租赁合同》无效。依据《合同法》第五十八条，广州市番禺区建筑安装工程公司属于本案件过错方，广州市番禺区建筑安装工程公司应向***返还租赁保证金48033元、水电费保证金3000元、员工工资保证金20000元，租金22949.1元；同时广州市番禺区建筑安装工程公司应赔偿***的广州产权交易所交易服务费7675.28元、广州市番禺南村自来水管道建设有限公司安装自来水费13729.75元、成都碧城建筑设计有限公司设计费17500元、广东保顺房屋鉴定有限公司鉴定费1300元、修建房屋产生的损失276950.5元；合计411137.63元。2、广州市城市管理综合执法局番禺分局于2016年8月29日作出涉案租赁物为违章建筑物，证明涉案租赁物属于违章建筑物。广州市番禺区建筑安装工程公司开庭时无法提供房地产权证书，承认涉案租赁物没有房地产权证书，证明未取得房地产权证书。***提供的证据13案外人***和***向***主张部分涉案租赁物属于案外人***和***的，证明权属有争议。***提供的证据5广东保顺房屋鉴定有限公司鉴定部分涉案租赁物属于危房，证明部分涉案租赁物属于危房。***提供证据5、6中照片证明涉案租赁物没有消防设备，没有消防通道，证明涉案租赁物不符合消防安全标准。涉案租赁物的报装水、电以及房屋和土地报建的业务，只有广州市番禺区建筑安装工程公司才能报建。***无权对涉案租赁物和土地报建、报装水、电。***没有电使用。本案不需要任何一个行政机关再作出处理决定就可以判决。因此，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定。二、一审裁定认定事实错误，适用法律错误。1、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条没有写明必须由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部分处理的，人民法院不予受理。该规定是对被上诉人的行政处罚，不能解决***诉广州市番禺区建筑安装工程公司《房屋租赁合同》纠纷一案的问题，处理结果跟本案件无任何关系。况且2016年9月13日，广州市城市管理综合执法局番禺分局正式签发《穗综番询字【2016】H1259号广州市城市管理综合执法询问通知书》和《穗综番责字【2016】H2496号广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》：“你(单位)于2016年8月29日在番禺区南村镇××旧市××号(涉案租赁物)进行工程建设现场未能提供规划部分审批文件(行为)，违反了中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十二条第一款责令你(单位)立即停止违法行为。”广州市城市管理综合执法局番禺分局同时把广州市番禺区建筑安装工程公司以及涉案租赁物录入全市违法建设查控信息管理平台，分类处理。证明行政机关已经对涉案租赁物作出处理决定。2、不论番禺区国土资源和规划局现在发不发建设工程规划许可证给广州市番禺区建筑安装工程公司，对不对涉案租赁物作出处理决定，无法改变涉案租赁物属于违章建筑物的事实。***拿着一审裁定书前往番禺区国土资源和规划局咨询，番禺区国土资源和规划局工作人员答复：“我们单位只负责办理建设工程规划许可证，番禺区建筑安装工程公司没有经过合法报建而建房，这房屋属于违章建筑物，违章建筑物由广州市城市管理综合执法局番禺分局管，不归我们单位管。我们单位不负责任解决你们之间的矛盾。你们的纠纷属于房屋租赁合同纠纷由人民法院管辖。”***拿着一审裁定书到过番禺区国土和规划局和广州市城市管理综合执法局番禺分局咨询，广州市城市管理综合执法局番禺分局工作人员答复：“我们单位已经对涉案建筑物作出《穗综番责字【2016】H2496号广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，通知：“你(单位)于2016年8月29日在番禺区南村镇××旧市××号(涉案租赁物)进行工程建设现场未能提供规划部分审批文件(行为)，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定。根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十二条第一款责令你(单位)立即停止违法行为。”广州市城市管理综合执法局番禺分局同时把广州市番禺区建筑安装工程公司以及涉案租赁物录入全市违法建设查控信息管理平台，分类处理。告知“我们单位已经对涉案建筑物处理决定了。我们单位不负责任解决你们之间的矛盾。你们的纠纷属于房屋租赁合同纠纷由人民法院管辖。”3、广州市番禺区建筑安装工程公司可以去办理建设规划许可证，但是广州市番禺区建筑安装工程公司不去办理。根据谁主张谁举证，广州市番禺区建筑安装工程公司无法提供上世纪80年代合法报建的文件(建设工程规划许可证以及其他相关文件)，涉案租赁物就属于违章建筑物。不会因为广州市番禺区建筑安装工程公司现在去办理建设工程规划许可证就可以改变涉案租赁物属于违法建筑物的事实。本案焦点不是办不办建设工程规划许可证的问题。4、***诉广州市番禺区建筑安装工程公司《房屋租赁合同》纠纷一案，属于人民法院受理民事诉讼的范围，其他行政机关无权管辖***与广州市番禺区建筑安装工程公司《房屋租赁合同》纠纷。5、一审裁决很明显剥夺了***主张赔偿诉讼的权利。6、***的诉请符合《民事诉讼法》第119条。三、一审法官于2017年2月21日、2017年6月13日两次开庭中宣判结果与裁定结果截然相反。1、一审法官在第一、第二次开庭中，当人民陪审员***、***、书记员、原审原告、两位原审被告代理人以及旁听人员的面当庭说“原告与被告签订的《物业租赁合同》无效，还要被告向原告返还保证金，赔偿原告投入涉案租赁物的钱”，一审法官却在判决书写明“双方诉请的审查认定需相关行政主管部门对涉案租赁物的处理决定作为依据，因此，在现阶段本案纠纷不属于人民法院民事诉讼受理范围，故对于***的起诉及番禺建安公司的反诉均予以驳回”，这两个结果截然相反。2、一审法官在第一、第二次开庭中宣判的结果是正确的。广州市番禺区建筑安装工程公司属于本案件过错方，应向***返还保证金和赔偿全部损失。3、一审裁定认定部分事实错误。广州市番禺区国土资源和规划局不可能对***出具建设工程规划许可证。本案属于人民法院民事诉讼受理范围，一审法院应当依法判决，一审法官让***向广州市城市规划勘验设计研究院交纳测量费3225元，还向广州市安衡价格事务所有限公司交纳18000元，导致***损失21225元，广州市番禺区建筑安装工程公司得到***40多万元。综上所述，本案的判决不需要相关行政主管部门对涉案租赁物的处理决定作为依据。上诉人起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定，请求二审法院予以支持。

广州市番禺区建筑安装工程公司上诉请求：1、撤销（2016）粤0113民初10361号民事裁定书，并进行实体审理；2、由***承担本案的受理费。事实和理由：一、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条仅规定对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设，但并没有规定必须经过政府处理为前置程序后，才能由法院处理民事纠纷。二、本案***通过广州产权交易所对位于广州市番禺区南村镇旧市新路16号的物业进行公开招租，并公开披露招租物业只有国有土地使用证、无房产证、建筑物残旧、无门窗框扇、外墙批荡剥落、无水电等现状。***竞得承租人资格后，双方签订了《物业租赁合同》。根据《物业租赁合同》明确约定了租赁物的无房产证的情况及租赁物业的现状，***均没有异议，并愿意承担该风险和责任。但***擅自拆除了围墙、北面砖瓦房、填平了鱼塘，又不恢复原状，造成了广州市番禺区建筑安装工程公司极大的损失，同时大量水泥等物品未清走、一直占用物业。为此，广州市番禺区建筑安装工程公司的反诉请求***应对擅自拆除了围墙、北面砖瓦房、填平了鱼塘进行恢复原状、承担赔偿，支付占用费、税费等。上述事实清楚，诉求合理。而《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定是解决对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的问题，并不影响对上述请求的裁决。综上，一审法院以行政主管部门未处理为由，将广州市番禺区建筑安装工程公司的请求排除在人民法院民事诉讼受理范围之外，适用法律错误，从而导致作出错误裁定，请二审法院予以撤销原审民事裁定并进行实体审理。

***向一审法院起诉请求：1.确认***与广州市番禺区建筑安装工程公司于2016年7月15日签订的《物业租赁合同》（合同编号：JA1635）于2016年11月18日解除；2.广州市番禺区建筑安装工程公司赔偿***损失，返还租赁保证金48033元、水电费保证金3000元、员工工资保证金20000元、租金22949.1元；3.广州市番禺区建筑安装工程公司赔偿***交易服务费7675.28元、安装自来水费13729.75元、设计费l7500元、鉴定费1300元；4.广州市番禺区建筑安装工程公司赔偿***修建房屋产生的损失276950.5元；5.本案全部诉讼费用由广州市番禺区建筑安装工程公司承担。

广州市番禺区建筑安装工程公司向一审法院反诉请求：1.***恢复位于广州市番禺区南村镇旧市新路16号的物业原状或者赔偿恢复物业原状所需的费用（估算费用暂为191400元）；2.***向广州市番禺区建筑安装工程公司支付自2016年11月1日起至乙方水泥、沙石、砖块等物品全部搬离物业之日止的占用费（自2016年11月1日起至2017年7月17日止，按每月16011元计算；自2017年7月18日起按上期租金标准每年递增5%计算）,暂计至2017年1月31日止，占用费为48033元；3.***赔偿广州市番禺区建筑安装工程公司所支付的印花税损失2416.79元；4.***承担本案受理费。

一审法院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划许可部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下罚款。”可见，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，应由规划主管部门根据不同的情形作出不同的处理，未经行政主管部门处理的，人民法院不予受理。本案中，涉案租赁物位于广州市番禺区旧市新路16号1044平方米土地（含现有办公楼、仓库），由广州市番禺区建筑安装工程公司整体出租给***，双方确认上述构筑物均未办理建设工程规划许可证，也确认其中涉案土地上北面、西边的围墙、砖瓦房已被***拆毁用于填平鱼塘，***同时对部分原有构筑物还进行了修复、改建等。现***要求广州市番禺区建筑安装工程公司返还相关费用、赔偿其投入修建房屋的经济损失，广州市番禺区建筑安装工程公司反诉要求***对已拆毁围墙、砖瓦房、鱼塘等恢复原状及要求赔偿相应的损失、支付占用费及税费等，双方诉请的审查认定需相关行政主管部门对涉案构筑物的处理决定作为依据，因此，在现阶段本案纠纷不属于人民法院民事诉讼受理范围，故对于***的起诉及广州市番禺区建筑安装工程公司的反诉均予以驳回。裁定：依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款及第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，第一百二十四条第（三）项及第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款规定，一、驳回***的起诉；二、驳回广州市番禺区建筑安装工程公司的反诉。

本院二审认为，本案争议焦点为本案是否属于依照法律规定应当由其他机关处理的争议，以及后续权利救济问题。对此，《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划许可部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下罚款。”涉案租赁物位于广州市番禺区旧市新路16号1044平方米土地（含现有办公楼、仓库），由广州市番禺区建筑安装工程公司整体出租给***，租赁物业只有国有土地使用证、建筑物残旧、无门窗框扇、外墙批荡剥落、无水电等。双方均确认上述构筑物均未办理建设工程规划许可证，也确认其中涉案土地上北面、西边的围墙、砖瓦房，已被***拆毁，用于填平鱼塘，***并对原有构筑物进行修复、改建等。现***要求解除合同、广州市番禺区建筑安装工程公司返还相关费用并赔偿其投入修建房屋设施的经济损失，广州市番禺区建筑安装工程公司反诉要求***对已拆毁围墙、砖瓦房、鱼塘等恢复原状及要求赔偿相应的损失、支付占用费及税费等，双方诉讼请求所涉土地和上盖建筑物的在建工程已被广州市城市管理综合执法局番禺分局责令停工，等待进一步处理，而相关行政主管部门的涉案租赁物及在建工程的处理，影响到本案当事人签订《物业租赁合同》目的能否实现及损失计算、违约责任区分等问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第三款“人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：……（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”的规定，由于本案纠纷涉及到涉案租赁物是否属于违章建筑物及在建工程的处理，在现阶段不属于人民法院民事诉讼受理范围，双方当事人应当向相关行政主管部门申请解决，故对于***及广州市番禺区建筑安装工程公司的上诉意见，均予以驳回。

综上，***、广州市番禺区建筑安装工程公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：

驳回上诉，维持原裁定。

本裁定为终审裁定。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年十月二十六日

书记员***

江满满